Наверх
12 декабря 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2009 года: "ПРОСВЕТ В ОБЛАКАХ"

Эксперты отмечают оживление на рынке ипотечного кредитования: ставки снижаются, количество ссуд растет. Но купить жилье в кредит по-прежнему могут немногие.    Осенью практически во всех крупнейших городах России снова стал расти спрос на ипотеку. Одновременно некоторые крупные банки (Банк Москвы, Газпромбанк, «Банк Сосьете Женераль Восток», «Возрождение» и др.) снизили ставки по ипотечным кредитам. Несколько банков возобновили кредитование новостроек, в их числе «ВТБ 24» и «Дельтакредит». Некоторые организации, закрывшие из-за кризиса ипотечные программы, снова вернулись на рынок (РосЕвроБанк и Фора-банк). Все это дало экспертам повод говорить о робком оживлении на рынке ипотечного кредитования.
   
ОТПУСТИЛО. НО НЕ СОВСЕМ
    У банков прошел первый шок от кризиса, и теперь они, похоже, готовы смягчить требования к заемщикам. А неоднократное снижение ставки рефинансирования ЦБ позволило сделать кредиты на приобретение новых квартир доступнее для россиян. По данным Центробанка, средневзвешенная ставка рублевой ипотеки составила на 1 октября 12,7% годовых, а по кредитам, выданным в 2009 году, — 14,6%. Средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам в иностранной валюте — 13,1% годовых.
   Однако, несмотря на «оттепель», условия по ипотеке суровее, чем до кризиса. Так, при покупке вторичного жилья требуется значительный первоначальный взнос — до 30% от стоимости будущей квартиры. Процентные ставки при этом не опускаются ниже 15% годовых в рублях. Для сравнения: еще в июле 2008 года можно было взять кредит под 10% годовых с первоначальным взносом в 10% от стоимости жилья. Кроме того, раньше банки готовы были принимать во внимание не только официальный, но и «серый» доход заемщика — сейчас это исключено. Банки принимают только клиентов с «белыми» зарплатами. По этой причине часто отказывают в займе индивидуальным предпринимателям или владельцам бизнеса.
   Что касается кредитов на покупку квартиры на первичном рынке, в большинстве случаев банки выдвигают требования к строительной готовности объекта — не менее чем на две трети, в то время как до кризиса кредиты на жилье выдавались даже на стадии котлована. Требуется и дополнительный залог (например, квартира, уже имеющаяся в собственности заемщика), и отсутствие в заложенной квартире прописанных несовершеннолетних детей. Размеры первоначального взноса также составляют около 30% стоимости квартиры.
   
ЧТО ПОЧЕМ


    Минимальный уровень дохода, с которого банки начинают рассматривать заявки на ипотечный кредит, составляет 25-30 тыс. рублей в месяц. Но при таких доходах, как правило, заемщик может рассчитывать на сумму не более 1 млн рублей. В Москве на эти деньги ничего не купишь. Согласно данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», самая дешевая столичная «однушка» площадью 20 кв. м, расположенная в девятиэтажном доме на Халтуринской улице, сегодня стоит 3,1 млн рублей. Даже с учетом первоначального взноса в 30% столичный заемщик с минимальным доходом купить ее не сможет.
   Средняя цена самой обычной однокомнатной квартиры в Москве в спальном районе сейчас составляет примерно 4,5 млн рублей. Чтобы получить кредит на эту сумму сроком от 20 до 30 лет, надо зарабатывать около 140 тыс. рублей в месяц.
   С доходом в 45-60 тыс. рублей сегодня можно рассчитывать на кредит в 1-1,5 млн рублей. Примерно столько стоят однокомнатные квартиры в ряде регионов (например, в Южном и Приволжском федеральных округах), однако крайне малая часть местного населения имеет такие доходы. В Москве на 1-1,5 млн рублей можно приобрести лишь комнату на окраине. Смотрим объявления: за 1,1 млн рублей выставлена комната в четырехкомнатной квартире в городе Железнодорожный (7 км от МКАД). При этом кредиты на покупку комнат выдают лишь несколько банков.
   Получается, что купить полноценное жилье в кредит сегодня могут только те, кто… уже имеет недвижимость. Ее можно продать и тем самым заметно снизить размер ипотечного кредита, а можно заложить и получить кредит на новостройку. Для тех, кто не имеет собственного жилья, выход только один: ждать снижения цен на квартиры, дальнейшего удешевления кредитов и одновременно копить деньги. Хотя вряд ли два первых условия могут совпасть во времени: резкое удешевление ипотеки и увеличение объема выданных ссуд неизбежно вызовет рост спроса на недвижимость и соответственно приведет к росту цен.
   Но стоит ли ждать скорого удешевления кредитов? «В настоящий момент ситуация несколько стабилизировалась, но финансовые организации пока не готовы дальше снижать ставки, даже несмотря на смягчение денежно-кредитной политики ЦБ, — считает аналитик ФГ «Калита-Финанс» Алексей Вязовский. — На этом фоне восстановление ипотечного сегмента будет проходить достаточно медленно, и ситуация с жилищным кредитованием будет весьма ограниченно влиять на стоимость московской недвижимости, которая в ближайшие один-два квартала в лучшем случае останется на текущем уровне».
   
НЕРЫНОЧНЫЕ НАДЕЖДЫ
   Что касается возможного снижения цен на квадратные метры, то чиновники и экономисты расходятся в своих прогнозах. Заместитель мэра Москвы Юрий Росляк считает, что цены на жилье в столице больше не снизятся: пришла стабилизация, а рынок коммерческого жилья уже начинает набирать обороты. Аналитики и банкиры осторожнее: они утверждают, что рынок все еще сильно перегрет и потенциал для снижения по-прежнему есть. «Возможно, произойдет не обвал, а медленное снижение цен, которое временами будет сменяться периодами роста», — говорит Наталия Орлова, главный экономист Альфа-банка. По ее словам, причин для повышения цен на жилье нет: «Если нефть не будет стоить больше ста долларов за баррель, непонятно, что может заставить недвижимость дорожать».
   «Нынешнее оживление на рынке недвижимости носит, на наш взгляд, локальный характер. В частности, относительная активизация спроса наблюдается лишь в сегменте эконом-класса и то, пожалуй, только на объекты, реализуемые с высоким дисконтом (пример — московский район Марфино). Есть некоторые подвижки в элитном секторе, но говорить, что ситуация стабильна, не приходится», — отмечает Алексей Вязовский.
   Сделать ипотеку доступнее пытается правительство. В июле помощник президента Аркадий Дворкович заявлял, что в течение года ставки по ипотеке снизятся до 10-12% годовых за счет их субсидирования государством. А в августе премьер-министр Владимир Путин поручил Министерству регионального развития проработать вопрос государственного субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам на покупку жилья эконом-класса по примеру автокредитования (в этом случае государство доплачивает банкам часть ставки, а население получает более дешевый кредит). Однако пока из Минрегиона ничего не слышно. Есть и другие инициативы властей: Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разработало программу по страхованию риска дефолта заемщика, которая направлена в первую очередь на снижение первоначального взноса и, как следствие, повышение доступности ипотеки. Кроме того, АИЖК планирует создать ипотечный продукт с плавающей процентной ставкой: ставка рефинансирования ЦБ плюс 0-2,5% в зависимости от параметров кредита. Значит, скоро на рынке появится рублевая ипотека под 11-12% годовых, а это уже докризисный уровень. Вопрос только в том, кто сможет воспользоваться таким продуктом. Только очень надежные и высокооплачиваемые заемщики. Будем честными: большинство из нас таковыми не являются.

 

 

   

   РАСЧЕТЫ ПОКАЗАЛИ…
   Наиболее резко объем выданныхипотечных кредитов вырос в Вол-гограде, Липецке, Ростове-на-Дону и Санкт-Петербурге. По данным ЦБ РФ, с начала года до 1 октября в России было выдано 76 144 кредита на общую сумму 86 млрд рублей, в то время как за январь-июнь 2009 года — 43 466 кредитов на 51,9 млрд рублей. Однако при этом количество выданных займов все еще значительно ниже, чем год назад. По прогнозам АИЖК, в 2009 году объем выданных ипотечных кредитов составит 125 млрд рублей, что в 5 раз меньше уровня 2008 года, по итогам которого банки выдали 642,5 млрд рублей.
Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK