Наверх
12 ноября 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2001 года: "Разделочная тоска"

Ниже — «инструкция» по чтению рекламных объявлений, которая поможет вам отличить очень хорошие дома от просто хороших, а последние — от неплохих.Дворцовые хижины

Представьте себе меховой магазин, где есть всего два отдела. В первом — изделия из отечественных «мурок». Второй торгует товаром только из мексиканского тушкана. Разница между ними следующая: в первом отделе по-честному представлен действительно только кошачий мех, а вот во втором и кролик, и чернобурка, и шиншилла — все значится «мексиканским тушканом». С таким подходом еще можно было бы смириться, если бы и кроликовый «тушкан», и «тушкан» шиншилловый при этом стоили одинаково. Ан нет. Разница в цене между ними многократная.
Примерно такая картина до сих пор царит на рынке недвижимости. Если верить рекламным объявлениям, жилье бывает всего двух классов: панельное и элитное. И не важно, что «элитные» квартиры могут продаваться как по $800, так и по $3500 за метр, могут располагаться на Остоженке, а могут — в Южном Бутове. Рекламное объявление твердит одно: «элитное» — и никаких гвоздей.
На самом деле за последние годы на рынке нетипового жилья произошло (и продолжает идти) серьезное расслоение по уровню комфортности, а значит, и по стоимости. Сформировались целые районы, где строятся только дешевые или только дорогие квартиры. Определился и набор критериев, отличающий один класс нетиповых домов от других.
В этом-то многообразии мы и попытаемся разобраться.
Так не бывает

К домам, в отличие от людей, пословица про «не место красит» не подходит вовсе. Место красит новостройку. Да еще как: местоположение и окружение дома, без всякого преувеличения, — основной признак, позволяющий отнести его к той или иной категории жилья. Можно построить где-нибудь на окраине, к примеру близ Капотни с ее нефтеперерабатывающим заводом, суперэлитный дом с самой совершенной технической начинкой, проект поручить известнейшему архитектору, отделку — мастерам экстракласса, а на должности уборщиц набрать топ-моделей. Только вот не окупится такой дом — в Капотне метр нового жилья дороже $800 не стоит. А значит, ни один инвестор никакого иного, кроме самого низкого по себестоимости, дома (то есть панельного) здесь возводить не станет.
Противоположный пример — типовая многоэтажка в Арбатских переулках — столь же абсурден. Земля здесь очень дорогая, и вернуть вложенные в новостройку деньги можно, только продавая квартиры в ней минимум по $2500 за метр. А кто согласится за такую сумму покупать «панель»?
Понятно, что Капотня и Арбат — это два крайних «полюса» столичной недвижимости. Однако сказанное поможет сразу с недоверием отнестись к рекламе якобы элитной новостройки, если последняя возводится на Востоке (за исключением Сокольников и Измайловского парка), Юго-Востоке, Юге или Северо-Востоке столицы — эти части города давно (и, видимо, навсегда) обрели репутацию недорогих. Потому здешнее жилье не может считаться элитным. Максимум, что за него сегодня сумеет получить продавец, — $1000 за метр.
Клуб без интересов

Вторая группа критериев, по которым нетиповое жилье разбивается по группам, — это строительные, технические и инфраструктурные характеристики здания.
В России самым престижным материалом традиционно считается кирпич, а бетон, заслуженно или нет, напротив, имеет репутацию «неживого», «недышащего» — словом, дешевого. Поэтому в самых дорогих домах, тех, что по праву называют элитными, монолитный бетон применяется только для возведения несущих конструкций: перекрытий и держащих на себе всю тяжесть постройки редко поставленных колонн — такое решение позволяет покупателю самому выбирать планировку будущей квартиры.
Соответственно в самых «простых» нетиповых домах из бетона изготавливается максимум конструкций, включая не только внешние стены, но и внутренние перегородки (понятно, что в таком случае речь о свободной планировке не идет — покупатель должен довольствоваться тем, что за него придумали архитекторы).
Следующий отличительный признак настоящей элиты — современное техническое оснащение дома, то есть собственная мини-котельная (никаких летних «плановых» отключений горячей воды и перерывов в отоплении «согласно графику»), обязательная доочистка воды (в таком случае в квартиру подводится три трубы — для горячей, холодной и питьевой воды), импортные лифты (у каждого квартировладельца свой ключ, без которого на нужный этаж не попадешь), оптико-волоконные каналы связи (телефон, Интернет, спутниковое TV) и центральная система поддержания в здании микроклимата — в менее престижных домах ограничиваются одним только центральным кондиционированием). Обязателен подземный гараж с числом мест как минимум совпадающим, а лучше — превышающим число квартир. Для гостей — охраняемая стоянка рядом с домом.
За поддержание всего этого технического великолепия жильцы элитного дома должны платить минимум $2 за кв. м своих квартир ежемесячно. Почему так дорого? Потому что в настоящем здании класса «люкс» больше 30 квартир не бывает. Значит, и «раскидывать» общую сумму за обслуживание приходится на небольшое число жильцов.
Что же касается развитости инфраструктуры, то она может служить лишь косвенным признаком степени «элитности» дома. Поясним: в элитном доме обустраивать ресторан, рассчитанный исключительно на жильцов и их гостей, равно как оборудовать свой закрытый фитнес-клуб — бессмысленно. Чтобы покрыть расходы на содержание этих заведений, придется поднимать «квартплату» до заоблачных высот — кому ж это понравится? К тому же «люксовые» дома расположены в центре, где ресторанов, фитнес- и просто клубов предостаточно.
А вот в современных, приближающихся по своим характеристикам к «элите» многоквартирных жилых комплексах в срединных частях города развитая инфраструктура уместна. Расходы на ее содержание распределяют на гораздо большее число квартиросъемщиков — как правило, «квартплата» в таких многоэтажках не превышает $1,5 за кв. м в месяц, что для купивших здесь апартаменты по $1400—2000 за метр жильцов приемлемо. Собственные аквапарки, рестораны, спортивные центры и т.д. позволяют превратить такие жилые комплексы в своего рода город в городе, где есть все необходимое для досуга.
В самых же простых нетиповых домах инфраструктура обычно отсутствует — их жильцы материально не готовы идти на любые расходы сверх необходимого минимума.
Таковы в самом общем виде «первичные признаки», по которым можно отличить жилье класса «люкс» от эконом- и бизнес-класса или просто зданий повышенной комфортности.
Остановимся теперь на этих отличиях более подробно.
Престижные кельи

Домов класса «люкс» в столице строится очень немного. По словам Полины Стрелковой, консультанта по недвижимости компании KIRSANOVA REALTY, — не более 3—4 в год. И реализуются они практически без рекламы — спрос на этом очень узком секторе рынка превышает предложение, и суперэлитные квартиры продаются по принципу строгого отбора будущих квартировладельцев.
Один из примеров таких домов — четырехэтажный шестиквартирный особняк в 1-м Зачатьевском переулке (дом 21). Храм Христа в 10 минутах прогулочным шагом по Остоженке. Ближайшее соседство — Зачатьевский монастырь, вид на который открывается из любой квартиры.
У каждого квартировладельца имеется личный ключ от лифта — чужие здесь не ходят (да и не пустят их строгие секьюрити). В остальном в этом доме — как и в других суперэлитных апартаментах: потолки — 3,2 м, центральное управление микроклиматом, цифровая оптико-волоконная связь, выделенная линия Интернета, бойлерная, небольшой бассейн, подземный гараж и т.д. Все квартиры (по цене от $3 тыс. за кв.м) в этом только что сданном доме уже нашли своих владельцев.
Что интересно — продать такую квартиру не менее сложно, чем купить. Очень часто для этого сначала нужно получить согласие жильцов дома (конечно, нигде такой порядок не записан, но попробуй поспорь с десятком влиятельных соседей). Вот и ищи тогда и честного, и богатого. Готового к тому же всегда соответствовать — в привычках, одежде и марке машины — избранному окружению.
Помимо трудностей с возможной продажей «люксовые» дома имеют и еще ряд недостатков. Один из них — высокая плата за обслуживание и охрану — уже назван. Но ведь все мы под Богом ходим. И может настать момент, когда обычная для таких особняков ежемесячная плата за обслуживание в размере минимум $500 покажется чрезмерной.
Еще один недостаток «элиты» — продолжение ее достоинств: солидное окружение. И неизбежное в таких случаях выяснение местной детворой — а у чьего родителя «мерседес» «шестисотее».
Следующая плата за избранность также достаточно очевидна — внимание властей. Те самые прослушивающие «жучки» и прочие прелести — они, конечно, архитектором не проектируются, но в подобных домах как-то «сами собой» неизбежно появляются.
Между небом и землей

Помимо суперэлитных проектов, доля которых в общем объеме нетиповой застройки, как уже сказано, ничтожна мала, на этом секторе рынка можно выделить еще как минимум два-три класса жилья.
Верхнюю ступеньку в иерархии занимает жилье, тяготеющее к элитному, так называемый бизнес-класс ($1100—2000 за кв. м). Далее идет более скромный эконом-класс ($1100—1700 за кв. м) и, наконец, просто монолитные башни по индивидуальным проектам ($850—1000 за кв. м).
Наиболее яркий пример из ныне представленного на рынке бизнес-класса — жилой комплекс «Олимпия», что сейчас возводится в Строгинской пойме. Это две башни (28 и 38 этажей), оснащенные всем самым современным техническим оборудованием (за исключением, пожалуй, отдельного «питьевого» водопровода). «Изюминка» инфраструктуры — самый большой (площадью в 1,5 га) аквапарк в столице. Жилье здесь сейчас (еще на стадии строительства) реализуется по цене от $1400 за кв. м. Вид из окна — излучина Москвы-реки, жилой комплекс «Алые паруса».
Планировки квартир — свободные. Высота потолка — 3,1 м.
Предусмотрены подземные гаражи по числу квартир. «Квартплата» составит около $1 за кв. м в месяц.
Среди других удачных проектов бизнес-класса можно отметить комплексы, возводимые «Кварталом 32-33», «Дон-Строем» и др. в престижных срединных районах столицы вроде того же Строгина, Университета, проспекта Вернадского, Сокола, Кунцева, Филей и т.д.
Лариса Кулагина, руководитель отдела продаж элитного жилья агентства недвижимости МИЭЛЬ: «Спрос на дома бизнес-класса на сегодня очень высок. Между тем достойных предложений недостаточно. Зачастую требуемые продавцами около $1300—2000 за кв. м — явно завышенная цена, не подкрепленная ни современностью технического оборудования, ни качеством стройматериалов, ни продуманностью инфраструктуры дома».
Переходным типом между бизнес-классом и обычной индивидуальной точечной застройкой повышенной комфортности являются дома эконом-класса.
Классический эконом-класс — это монолитные здания (часто стены в них облицованы-украшены кирпичом) без какой-либо инфраструктуры, иногда с наземной автостоянкой, высота потолков чуть выше того, что бывает в домах типовых серий, — 2,9—3 м. Увеличенные по сравнению с типовой «панелью» площади квартир («двушка», например, как минимум 70 кв. м, что соответствует типовой панельной «трешке»). В домах эконом-класса могут быть и свободные планировки, но чаще покупателю предлагается несколько уже готовых вариантов квартир. Как правило, здесь предусмотрена своя мини-котельная, иногда имеется система доочистки воды.
Эконом-класс расположен также в престижных срединных районах города. Квартиры в таких домах продаются обычно по цене $1100—1600 за кв. м.
И наконец, дальше всего от по-настоящему элитных домов стоят многоэтажки по индивидуальным проектам. То есть просто нетиповые здания повышенной комфортности, выполненные из монолита. Высота потолков в них современная — до 3 м.
Подобные проекты обычно реализуются в отдаленных обжитых спальных районах вроде Отрадного или Ясенева, а также в еще недавно массово застраиваемых Марьине, Братееве или Южном Бутове. Спросом они пользуются опять-таки у городских «старожилов», мечтающих улучшить свои жилищные условия в пределах привычного района. О подземном гараже речи здесь не идет — в лучшем случае предусмотрена наземная охраняемая парковка. Планировки квартир строго заданы. Из технических «излишеств» — в лучшем случае своя котельная.
Основной инвестор подобных объектов — Департамент инвестиционной политики строительства города Москвы, возводящий целый новый микрорайон таких «просто нетиповых монолитов» — Куркино (подробнее см. рубрику «Новости недвижимости»).
В целом по городу цены на жилье сегодня определяются цифрами от $800 за кв. м на Севере и Северо-Востоке столицы до $950—1200 за «квадрат» на престижном Западе, Юго-Западе или вблизи Садового кольца.
Налетай, подорожало!

Такова ситуация на рынке нетиповых новостроек сегодня. Как она будет меняться в ближайшее время?
По оценкам риэлтеров, самое стабильное положение с домами класса «люкс». Ни дешеветь, ни дорожать по сравнению с нынешними $3,5—4 тыс. за кв. м они не должны.
К концу года, по данным агентства МИЭЛЬ, ожидается подорожание процента на три квартир бизнес- и эконом классов.
Что же касается простых монолитов по индивидуальным проектам и той части эконом-класса, которая по определенным характеристикам (малопрестижному местоположению, отсутствию инфраструктуры) примыкает к ним, то здесь цены очень зависят от стоимости панельных новостроек. Последние растут в цене — дорожают и более привлекательные благодаря повышенной комфортности дома по индивидуальным проектам. В целом за последние полгода рост цен на дома такого класса составил до 20% (особенно на престижном Западе Москвы). Темпы подорожания этого жилья с наступлением осени замедлились, но не свелись к нулю: по наблюдению РАН САВА, вместо ежемесячных 3,5% летом — только 2,3% в сентябре. Такая тенденция, очевидно, сохранится до конца года.
Так что затягивать с покупкой нетипового жилья не стоит — дешеветь оно не собирается.

Квартиры в элитных домах и домах по индивидуальным проектам

Название фирмыАдрес возводимых объектов, этажность, ближайшая станция метроМатериал, из которого строится домВысота потолка (м)Общая площадь квартир (кв. м)Цена за 1 кв. м ($)Число мест в гаражеСтоимость 1 машиноместа ($)ОхранаИнфраструктураЕжемесячная квартплата ($ за 1 кв. м)Срок сдачи
1-й Зачатьевский переулок, 21, 4 этажа («Кропоткинская»)Монолит + кирпич3,2180—270От 30003 м/м на 2 квартирыТерритория огорожена и охраняетсяБассейнСдан
«Группа компаний КРТ»Старомонетный переулок, 18-20, 10 этажей («Полянка»)Монолит + кирпич330-3003000—600033 + 12 на придомовой автостоянке35 000Территория огорожена и охраняетсяФитнес-клуб, бильярдная с пивным баром, домашний кинотеатр, музыкальный салон, бар, кафе-кондитерская, сауна, салон красоты, прачечная, услуги ресепшн2,5Сдан
«Конти»Усадьба «Покровское-Глебово», 5—7 этажей («Сокол»)Монолит + кирпич75—25940003 м/м на 2 квартиры30 000Территория огорожена и охраняется2Сдана
«Стройтэкс»Ул. Бурденко, 10 («Белгравия»), 6 этажей («Парк культуры»)Монолит + кирпич3,1—3,2147, 149, 1733400 и 500019 + автостоянка на 1045 000Территория огорожена и находится под видеонаблюдениемНет1,1Сдан
«Лоджик риэлти»Малый Каковинский пер., вл.8, 12 этажей и мансарда, («Смоленская»)Монолит + кирпич3,1120—3802500—400040От 30 000Территория огорожена и охраняется + охрана в домеНетIV кв. 2001
«Авгур Эстейт»Комсомольский пр., вл. 30а («Камелот»), 8—15—19 этажей, («Фрунзенская»)Монолит + кирпич3,174—162От 2000От 30 000Территория огорожена и охраняетсяФитнес-центр с бассейном, кафе, бар, косметический салонНе определенаI кв. 2002
«Дон-Строй»Ул. Мосфильмовская, 10—35 этажей («Воробьевы горы»)Монолит + кирпич3,1590—1781200—2000973 + 670Территория огорожена + патрулирование территории + консьерж + видеонаблюдение на каждом этаже и в гаражеАквапарк с аттракционами, фитнес-центр, бассейн, магазин, ресторан, женский и мужской клубы с бильярдными, фитнесом, тренажерами, салонами красоты, горно-лыжный спускДо 1,52003
~Чапаевский пер., вл.3 (Триумф-Палас), 13—45 этажей, («Сокол»)Монолит + кирпич3,1598—2131100—25001100Территория огорожена + патрулирование территории + консьерж + видеонаблюдение на каждом этаже и в гаражеАквапарк, фитнес-центр, боулинг, панорамный ресторан1,5 (планируется)2003
«Квартал 32-33»Ленинский проспект, 98-1, 30 этажей («Проспект Вернадского»)Монолит + кирпич3115—375От 135010025 000Территория огорожена, видеонаблюдение, ресепшн с охранойНе определена1,11III кв. 2002
~Ул. Удальцова, 3-1, 25 этажей («Проспект Вернадского»)Монолит + кирпич2,880—160От 11205020 000Территория огорожена, видеонаблюдение, ресепшн с охранойНе определена0,5III кв. 2002
«Строймонтаж»Проспект Вернадского, вл. 90 («Корона»), 22 этажа, («Юго-Западная»)МонолитОт 561060—1600312Территория огорожена и охраняетсяАквапарк с бассейном, водными аттракционами, финскими банями-саунами, тренажерным залом, солярием на крыше с баром-кафетерием, бильярдным клубом, боулингом, рестораном, зимним садом-галереей; косметический салон, супермаркеты, отделение банка, службы быта Не определенаНе определенаIV кв. 2002
«Крост»Иваньковское шоссе, вл.3 («Алиса»), 23 этажа, («Сокол»)Монолит3,368—200От 1200Не определеноТерритория огорожена и охраняетсяФитнес-центр, бассейн, тренажерный зал, боулинг-клуб, бар, ресторанНе определенаI кв. 2003
«Кунцево-инвест»Ул. Ельнинская, вл.15, комплекс «Изумрудный город», 3—9 этажей, («Молодежная»)Монолит + кирпич145—3001065Территория огорожена и охраняетсяСпортивно-оздоровительный клуб, фитнес-центр, кафе-бар, мини-детский садНе определенаIV кв. 2002
«ФПГ СтройГорСтандарт»Большой Харитоньевский пер., 16-20, 4—7 этажей, («Чистые пруды»)Монолит + кирпич3,280—182От 1850463500Территория огорожена и охраняетсяФитнес-центрНе определенаСдан
«Юниформстрой»Ул. Гришина, 23, 13—14—17 этажей, комплекс «Грин Хаус», («Кунцевская»)Монолит + кирпич3,171—3551800193Территория огорожена и обеспечена трехуровневой охранойТеннисные корты, фитнес-центр, бассейн, конно-спортивный клуб, ресторанНе определенаII кв. 2002
«Соцсервис»Рублевское шоссе, вл.26, 13—19 этажей, («Крылатское»)Монолит + кирпич46—310От 120020623 000—25 000Территория огорожена и охраняетсяМедико-восстановительный центр, тренажерный зал, бильярдные, службы сервисаНе определенаI кв. 2002
«ДЕКРА»Ул. Островитянова, вл.4, комплекс «Аркада-хаус», 15—17—22 этажа, («Коньково»)Монолит + кирпич357—169От 1000Территория огорожена и охраняетсяМедцентр, досуговая зона, многофункциональный спорткомплекс под прозрачным куполом на верхних этажахНе определенаII кв. 2002
«СпецВысотСтрой», «Корпорация Конти»Ул. Давыдковская, вл.3, комплекс «Эдельвейс», 43 этажа («Филевский парк»)Монолит + кирпич368—220От 100060020 000Территория огорожена и охраняетсяАквапарк, боулинг, фитнес-центрНе определенаI кв. 2003
«Поликварт»Новые Черемушки, кв. 26-27, корп.3б, 9—17 этажей, («Новые Черемушки»)Монолит + кирпич100—240950—12003 на 2 квартиры15 000Территория огорожена и охраняетсяДосуговый детский центр, центр ароматерапии, парикмахерская, магазин, офисыКонец 2002
Департамент инвестиционных программ строительства города МосквыМожайское шоссе, 2, 5—25 этажейМонолит + кирпич98—291От 96018 800Территория огорожена и охраняетсяСупермаркет, магазин детских товаров, салон красотыСдан
«МЖК Фармагрупп»Ул. Средняя Первомайская, 32, 18 этажей, («Первомайская»)Монолит + кирпич3,1—682—176 и 278От 9501 на 1 квартиру16 000Территория огорожена и охраняетсяНетIII кв. 2002
«Капитал груп»Ленинградский проспект, 76, 25 и 15 этажей, комплекс «Соколиное гнездо» («Сокол»)Монолит + кирпич354—141От 850Более 20020 000Территория огорожена, охраняетсяНетНе более 1Первая очередь — IV кв. 2001, вторая очередь — I полугодие 2002
~Ул. Врубеля, д. 6, 30 этажей, комплекс «Поселок художников» («Сокол»)Монолит + кирпич344—120От 750Более 20020 000Территория огорожена, охраняетсяНетНе более 1Конец 2002
~Дмитровское шоссе, 13-15, комплекс «Тимирязевский», («Тимирязевская»)Монолит + кирпич352—105От 750Более 20020 000Территория огорожена, охраняетсяНетНе более 1Конец 2002
«Первая ипотечная компания»Ул. Мичуринский проспект, кв. 40, корп. 203а, б, 204а, б, 17 этажей, («Университет»)Монолит347 и 133887НетНе определенаIV кв. 2001
«Жилстройиндустрия»Ул. 2-я Ямская, вл.11, 11 этажей («Рижская»)Монолит + кирпич343—84от 1120НетНетНетСдан

Прочерк — нет данных.

ЮЛИЯ РОШЕК

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK