Архивная публикация 2009 года: "Русский пай"

Мало кто может сказать сегодня, сколько реально стоит кусок российской земли. В ближайшее десятилетие ныне феноменально дешевая земля может подорожать в десятки раз. В «шоколаде» будет тот, кто успеет войти в рынок раньше других. Президент Медведев не так давно заявил: «У нас сегодня нет общего понимания того, каким земельным фондом мы обладаем. Кадастровый учет не поставлен, инвентаризации земли не происходит, у нас нет рыночной оценки земли».
И в самом деле, несмотря на прошедшие с момента развала СССР почти два десятка лет, земля до сих пор остается, по сути, в государственно-колхозной собственности. Отсутствуют самые необходимые атрибуты рынка — единая полноценная информационная база, четко прописанная процедура оценки земли, современный институт оценщиков, а также выстроенная система правовых отношений между участниками сектора.
Узаконенная путаница

Земельный кодекс РФ предполагает, что земля и постройки на ней — это единый объект недвижимости, который должен быть зарегистрирован в едином реестре. Но в настоящее время есть целых три основные базы, которые содержат данные о земельных участках и объектах недвижимости: давно существующий государственный земельный кадастр, база БТИ и база регистрационной палаты при Мин-юсте. По словам главы комитета Госдумы РФ по собственности Виктора Плескачевского, в недавнем прошлом провалилась попытка свести все эти три базы воедино — выяснилось, что критически не совпадают границы участков, неточно описаны объекты, здания и наделы «налезают» друг на друга. А ведь каждая из этих баз вполне может стать весомым аргументом в суде, поскольку каждая создавалась федеральным органом. То есть каждый объект и земельный участок в России находятся под риском спора.
Путаница уже попортила нервы гражданам, которые, желая зарегистрировать свои права на участок и собрав необходимые для регистрации документы, слышали: в регистрации отказано из-за того, что сведения разных ведомств противоречат друг другу.
В свое время Роснедвижимость создала макет базы данных, которая могла бы разрешить тупиковую ситуацию. Предполагалось, что в ней постепенно путем уточнений и исправлений сформируются реальные данные, и за 5—10 лет мы бы получили работоспособную информационную систему. Но идея осталась нереализованной.
С 1 марта текущего года три службы (Росрегистрацию, Роснедвижимость и Роскартографию) «слили» в одно ведомство — Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Однако проблему несовпадения баз автоматически это не решило. Единый кадастр нужно будет создавать заново, а за его основу будет взята база Федеральной регистрационной службы (Росрегистрация), к которой присоединят данные о правах на землю из базы Роснедвижимости.
Идея единого кадастра недвижимости родилась еще в начале этого десятилетия, однако соответствующий закон был принят только в июле 2007 года (№221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Предполагается, что его реализация позволит к 2011 году сформировать полноценную информационную базу по земле, объектам недвижимости и их собственникам. Однако и эксперты, и чиновники пока скептически оценивают ближайшие перспективы кадастрового учета — слишком большая работа предстоит.
Ускорить создание единого кадастра недвижимости, по мнению Виктора Плескачевского, должно формирование института независимых кадастровых инженеров, объединенных в саморегулируемые организации (СРО). Кадастровый инженер не только соединит в себе функции сотрудника БТИ и землемера, но и будет фигурой процессуальной — он сможет на месте решать споры между владельцами граничащих участков и строений по установленной форме. Это разгрузит суды и существенно ускорит процесс формирования кадастра. Также институт кадастровых инженеров поможет решить весьма злободневный вопрос снижения цен на услуги по землеустройству и техинвентаризации — прежде всего за счет здоровой конкуренции.
Однако первые специалисты нового типа должны появиться на рынке только в следующем году, и до сих пор, по словам Плескачевского, еще не проработаны многие моменты, которые позволят кадастровому инженеру полноценно работать на рынке.
Проблемы оценки

Переоценка объектов недвижимости должна максимально приблизить кадастровую цену земли к рыночной, но отсутствие четкой системы оценки позволяет на законных основаниях варьировать стоимость минимум на 30% в ту или иную сторону. Она может завышаться в 10—20 раз (особенно в крупных городах с развитым бизнесом) — в целях повышения земельного налога. Может и занижаться — например, при продаже государственной недвижимости или снижении налогов для «своих» бизнесменов.
Поэтому формирование рыночной цены на землю (которая учитывается при кадастровой переоценке) вещь в суровой реальности достаточно условная. Известны случаи, когда после переоценки кадастровая стоимость земли вырастала в 360 (!) раз. Понятно, что автоматически пропорционально увеличивается земельный налог. «В идеале местные органы самоуправления после получения новых кадастровых оценок должны самым тщательным образом заняться, что называется, «настройкой» земельного налога — оценить его адекватность, сбалансировать интересы местного бюджета и самых разных групп налогоплательщиков, дифференцировать ставки, но зачастую на это просто не хватает времени», — говорит директор АНО «Институт проблем регистрации, оценки и налогообложения недвижимости» Наталья Тахтарова.
В качестве пострадавшей стороны чаще всего выступают владельцы земельных участков, но оспорить кадастровую оценку в суде практически невозможно, протестные дела, признают практикующие юристы, выигрываются, как правило, только на основе формальных нарушений, допущенных оценщиками (неправильное оформление документов и пр.).
«Общая методика оценки как таковая есть, но нет маркеров, которые могут быть использованы в ней. Такими маркерами прежде всего являются рыночные цены, но как быть, если за последнее время сделки с землей на данной территории не совершались? Нет и четко прописанной техники процедуры оценки, многие факторы оценщик учитывает на свое усмотрение, главное, чтобы конечная оценка не слишком отличалась от установок заказчика, в лице которого выступают местные власти», — говорит руководитель департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы «Вегас-Лекс» Юрий Борисенко. Эксперт вспоминает, как он попросил оценщика ГУП ФКЦ «Земля» (организация при Роскадастре, которая занимается оценкой в регионах) объяснить, почему в расчетах кадастровой оценки были использованы те или иные коэффициенты и откуда были взяты цифры, но полноценного и вразумительного ответа так и не добился.
Как правило, наиболее ярко все несовершенство нынешних земельных отношений проявляется в ситуациях, связанных с изъятием и выкупом земель. Экономические и правовые интересы сторон заплетаются в такой тугой узел, распутать который с позиций действующего законодательства практически невозможно.
{PAGE}
Подобные споры велись при изъятии земельных участков в Сочи для возведения олимпийских объектов, при строительстве 4-го транспортного кольца в Москве и ЦКАД в Подмосковье, строительных работах в Бутово и реализации различных девелоперских проектов на муниципальных землях.
«В ситуациях выкупа земли под федеральное и муниципальное строительство владелец земли, как правило, еще более уязвим. Оспорить цену, установленную для выкупа, в суде практически невозможно, поскольку суд будет принимать сторону административных органов», — считает Юрий Борисенко.
В непростом положении при выкупе оказываются и сами оценщики, зачастую не обладающие достаточной квалификацией и знанием рынка, а тем более судебной практикой по земельным спорам (которая в таких случаях важна не меньше, чем знание оценочной методики). Кроме того, проблем добавляют противоречащие друг другу требования закона, путаница в терминах и т.д.
«Если рассмотреть ситуацию с оценкой в Сочи, то корректно обосновать рыночную стоимость с учетом требований Федеральных стандартов оценки (ФСО), теории оценки и законодательства практически невозможно, — считает зампред экспертного совета СРО оценщиков «Сибирь» профессор Сергей Коростелев. — Всегда будет возможность оспорить это обоснование в судебном порядке. При этом всегда кто-то из участников сделки будет обделен и понесет убытки. Либо будут недовольны собственники и землепользователи, либо будет нанесен ущерб государству от завышенной компенсации».
Все проблемы оценки на сегодня это, по сути, болезнь роста, обусловленная неразвитостью рынка. Когда на рынке будет накоплена информация о сделках с землей, станет меньше лазеек для манипуляций при расчетах кадастровой стоимости. Правда, в том случае, если вся информация о сделках будет открытой и достоверной, — а полностью «прозрачные» сделки на рынке земли большая редкость.
Налетай, пока дешево
Сама процедура оформления в собственность сложна (нужно посетить как минимум три различные организации), растянута по времени (от нескольких месяцев до года) и дорога. Только межевание в среднем по России, по данным экспертов, стоит от 15 тыс. до 20 тыс. рублей за гектар. А регистрация земельного участка может обойтись в 20—50 тыс. рублей плюс 15—25 тыс. рублей уйдет на получение кадастрового паспорта.
Таких денег у большинства россиян, которые могли бы стать собственниками земли, нет. А посему мечта властей — вовлечь в гражданский оборот как можно больше земельных участков, сформировав тем самым цивилизованный рынок земли, — пока остается мечтой. Предельные уровни расценок на межевание административным путем пытались вводить в большинстве регионов России, однако землемеры с легкостью обходят эти препоны, добавляя в нагрузку к межеванию обязательный пакет «консалтинговых» услуг. Тем же, кто все-таки решил зарегистрировать свое право на землю, деваться некуда — чиновники сами признаются, что рынок землеустроительных услуг на местах монополизирован.
Земельная реформа идет не первый год, но все попытки власти сотворить из обывателя полноценного землевладельца так и не увенчались успехом. По разным оценкам, через кадастровый учет прошло всего 30—40% российских земель. Основные ресурсы сельхозземель сосредоточены у
12 млн бывших колхозников в виде паев (по данным Минсельхоза — 91,5% земель сельхозназначения общей площадью 110,1 млн га), которые не имеют привязки к конкретному земельному участку. Из этих 12 млн человек зарегистрировали свои права пока только 400 тыс. собственников. «Всего 0,6% сельхозугодий, используемых сельхозорганизациями, находится у них в собственности, 83% — арендуется у собственников земельных долей, 16% — у государства и муниципалитетов. 83% бывших земель колхозов и совхозов в настоящее время используется сельскохозяйственными организациями без оформления и государственной регистрации», — приводит данные гендиректор координационного аналитического центра АПК Павел Винтовкин.
Однако на рынок земли все чаще заглядываются инвесторы — как частные, так и корпоративные. Ведь земля — это потенциально один из самых емких и перспективных инструментов для размещения финансовых ресурсов.
Павел Винтовкин говорит, что в ближайшие 3—7 лет средняя стоимость российской земли может вырасти в 2—3 раза. Многие эксперты строят еще более смелые прогнозы — в 10—25 раз. Земля в России очень дешева: летом прошлого года цены на крупные участки сельхозназначения варьировались в диапазоне от $100 до $1000 за 1 га, а предложения концентрировались в диапазоне $500—800, в особо интересных для производства регионах — до $3000. Верхняя граница диапазона относится к землям со свидетельством о праве собственности.
По грубым оценкам, российские сельхозземли дешевле земель Восточной Европы в пять раз, а если сравнивать со странами с давно сложившимся институтом ценообразования, разрыв будет больше: по сравнению с США наши земли недооценены в 10 раз, со странами ЕС-15 — в 30 (!) раз.
Утверждения эти отнюдь не голословные. Земля как средство производства с каждым годом становится все более востребованной, учитывая растущую потребность в продовольствии и сельхозсырье. Мировой рынок сельхозземель рос в последние 30 лет, и темпы этого роста только ускорялись.
Россия обладает одним из крупнейших в мире запасов сельхозугодий — 132 млн га (США — 187 млн га, Индия — 169 млн га). При этом качество российских плодородных земель находится на одном уровне с землями ведущих мировых сельхозпроизводителей, а земли Черноземья существенно превосходят по природному плодородию и запасам продуктивности любые мировые аналоги (насколько они эффективно используются — это другой вопрос).
Бизнесмены это прекрасно понимают, и интерес бизнеса к земле растет, причем за два последних докризисных года спросом пользуются не только участки, расположенные вокруг крупных населенных пунктов, но и удаленные от городов территории.
Компании скупают земли в разных целях. Первая — это размещение временно свободных средств, поскольку земля — один из самых стабильных активов в неспокойное время. Вторая — скупка земель в интересах крупных агрохолдингов. Третья — в интересах иностранных компаний (российский Земельный кодекс запрещает владеть землями сельхозназначения иностранным гражданам и компаниям, а также российским компаниям, если иностранцам принадлежит в них более 50%). Оценить, какая доля земель сельхозназначения находится в руках профильных, аграрных инвесторов, а какая — в руках спекулянтов, сложно. Большинство игроков стараются не раскрывать информацию о своих латифундиях, из-за этого данных о реальных собственниках крупных земельных банков не существует.
«В последние годы объем сельхозугодий, находящихся под контролем (чаще в виде долгосрочной аренды) агрохолдингов или всевозможных земельных фондов, существенно вырос, однако их доля — менее 7% от общей площади, — говорит Павел Винтовкин. — По разным оценкам, общая площадь пашни сельхозугодий под контролем этих структур составляет 10—12 млн га. На 30 агрохолдингов, каждый из которых контролирует более чем по 100 тыс. га, суммарно приходится около
7 млн га сельхозугодий». При этом, отмечает эксперт, компании, ориентированные на иностранных инвесторов, контролируют не более 0,8 млн га.
В последние два года управляющие и инвестиционные компании стали активно использовать землю как финансовый инструмент, «упаковывая» ее в земельные ЗПИФы. Большинство ЗПИФов недвижимости на стадии start-up создаются под конкретных крупных инвесторов (как физических, так и юридических лиц) и крупных агрокомпаний. В дальнейшем паи ЗПИФов могут пройти процедуру листинга на бирже, и при размещении их смогут приобретать институциональные инвесторы (банки, инвестиционные фонды, страховые компании и т.д.) и обычные граждане.
По словам гендиректора УК «Эверест Эссет Менеджмент» Ивана Гелюты, основная идея создания земельных ЗПИФов в том, что на фоне роста потребления продовольствия и цен на него будет расти потребность в сельхозземлях, что приведет к росту арендных ставок на землю. При наличии арендаторов земельные угодья способны приносить инвесторам фонда стабильную долгосрочную прибыль.
Но ажиотажного интереса к земельным ПИФам в период упадка финансовых рынков пока не наблюдается, хотя управляющие прогнозируют: после кризиса и земля, и земельные ПИФы станут одними из самых востребованных активов.
Пока же земельный рынок в сравнении с другими странами пока в самом начале своего развития, а сама земля еще не стала полноценным и сверхвостребованным товаром. Ситуация во многом напоминает времена ваучерной приватизации 90-х годов, когда людям сложно было понять, сколько же на самом деле стоит «общенародная собственность».
По этой же схеме, скорее всего, и будет развиваться рынок — в наибольшем выигрыше окажется тот, кто поспеет к разделу земельного пирога чуть раньше других.