Наверх
22 ноября 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2000 года: "Сделайте одолжение"

Выходить на пенсию, как известно, следовало бы в молодости. А работать — в старости. В приложении к жилищному вопросу такая рокировка приятного с полезным называется ипотекой — это покупка квартиры в кредит с рассрочкой на долгие годы. И такая возможность у россиян уже есть. Только вот для получения ипотечного кредита в большинстве случаев нужно официально получать хорошую зарплату (для столицы — от $1000 в месяц на семью). И быть готовым к тому, что после всех выплат уже ставшее вашим жилье в результате обойдется вдвое дороже, чем если бы вы купили его сразу.Деньги, как говорится, приходят к деньгам. А если их нет, то и взяться им неоткуда. Вот основная проблема, из-за которой ипотека, самый распространенный в развитых странах способ приобретения недвижимости, в России не идет.
То, что у человека, стремящегося купить квартиру в рассрочку, лишних денег нет,— это понятно (а иначе на кой он этот самый кредит стал бы брать, заранее обрекая себя на выплату процентов?). Но дело в том, что лишних, а вернее, лишних «длинных» (с возвратом минимум через 5 лет) денег нет и у банков — поэтому ипотечные кредиты выдают они крайне неохотно и под более высокие, чем принято на Западе, проценты. И все же ссуду на покупку жилья в Москве и в провинциальных центрах получить уже можно.
Только солидным господам

У кого из нас есть шансы получить кредит на квартиру?
Первым делом, естественно, у человека более-менее состоятельного, Ведь кредит предоставляется только на часть стоимости квартиры. Остальное — как правило, не менее 30—50% от цены будущего жилья — заемщик должен накопить к моменту обращения в банк.
Следующими на повестку дня встают сразу два вопроса: прописка и пакет документов. В большинстве кредитных организаций предпочитают выдавать средства на покупку квартиры только тем, кто имеет местную прописку. Исключение — Собинбанк и банки, которые работают по программе фонда «США—Россия» (их список приведен ниже).
Теперь о полном пакете документов. Это то, с чем заемщик и должен появиться в банке.
Напомним, что справка об официальных доходах заемщика (обычно за последние полгода) выступает приоритетным документом для разрешения или отказа в выдаче кредита только тогда, когда речь идет о правительственных программах или ипотеке от Сбербанка РФ (последнее актуально и для провинции). Инициаторы частных ипотечных схем, то есть коммерческие банки, такую справку тоже требуют, но обычно исходят из реальных доходов претендента на кредит.
Юрий Жуков, исполнительный директор «Первой ипотечной компании»: «Задача заемщика, обращающегося в такой банк,— собрать как можно больше информации об имеющихся у него материальных ценностях (даче, машине, банковских вкладах, ценных бумагах и т.д.). А также прихватить все платежные документы, дабы доказать, что кредитная история у него отличная и финансовое положение самое стабильное. В банке обычно принимают во внимание даже аккуратность выплат по счетам за сотовый телефон или за приобретенную в кредит бытовую технику. Доходы руководящего сотрудника крупной фирмы банк также проверит по своим каналам».
Шансы на получение кредита имеет только тот, чей совокупный семейный доход в 3 раза превышает ежемесячные выплаты по кредиту. В абсолютных цифрах это выглядит так. К примеру, москвич, претендующий на предоставление кредита для покупки стандартной 50-метровой «двушки» в панельном доме, должен получать от $600 в месяц (если кредит выдан под 10% годовых в валюте) или $800—1000 (если под 15%).
Будь здоров!

Предоставленные потенциальным заемщиком сведения банки проверяют от 1 до 4 недель. По итогам проверки выносится решение, давать или не давать деньги. Сумма кредита, как и выплаты по нему, обычно, фиксируется в долларах или в рублях по курсу ЦБ.
Но вот первоначальный взнос заемщиком внесен, и банк предоставляет ему кредит. На руки заемщик денег не получает — средства с банковского счета перечисляются сразу продавцу. Одновременно с предоставлением кредита полученная квартира оформляется банку в залог — заемщик без разрешения кредитора не имеет права ни продать, ни обменять ее до полного погашения ссуды.
Расплата

После оформления всех документов и получения кредита (а это занимает обычно от полутора до трех месяцев с момента первого появления заемщика в кредитующей организации) кредитополучатель наконец может вселиться в квартиру. А по истечении первого месяца проживания в ней обязан произвести первую ежемесячную выплату.
Как правило, размер ежемесячного взноса в течение всего срока погашения кредита не меняется (он определяется как сумма кредита, разделенная на соответствующее число месяцев, плюс выплаты по процентам). Кроме того, раз в год заемщик должен выплачивать определенную сумму по договору страхования (0,75—2% от стоимости квартиры).
Если у заемщика возникают трудности с проплатой, организация-кредитор по своим каналам выясняет, насколько они серьезны. В соответствии с законодательством банк имеет право применять санкции к неплательщикам только после задержки выплаты по кредиту минимум три раза в течение года. Если трудности заемщика серьезны, кредитор, как уже отмечено, пытается вернуть себе квартиру — либо путем мирных переговоров, либо через суд. При этом кредитор поможет подобрать более дешевое жилье на уже погашенную заемщиком сумму (без учета выплаченных процентов).
На три года условно

Теперь расскажем о конкретных схемах ипотечного кредитования, реализуемых в России.
Самая на сегодня разрекламированная программа была озвучена мэром Москвы незадолго до парламентских выборов прошлого года. Согласно этому проекту кредиты должны были выдаваться под 10% годовых в валюте на срок до 10 лет, а минимальный первоначальный взнос за жилье составлял всего 30% (более подробно см. «Профиль» N32, 1999). Всего к настоящему моменту кредиты успели получить 87 москвичей. Продолжение кампании намечено на начало будущего года, когда в полную силу заработает Московское ипотечное агентство — оно будет выступать гарантом возврата выданных гражданам кредитов. Но это дело будущего. А пока на столичном рынке представлены, может быть, и менее привлекательные, но зато уже действующие схемы ипотеки.
Так, на сравнительно льготных условиях осуществляет ипотечное кредитование АО «Строительно-сберегательная касса» (100% акций находятся в собственности правительства Москвы). Сумма кредита не превышает 50% от стоимости квартиры. Ссуду ССК выдает на срок не более трех лет под 8% годовых. Помимо этих процентов, сверх стоимости квартиры заемщик должен до полного возврата кредита платить по обязательной страховке своей жизни и здоровья (еще до 2% от стоимости квартиры). Кредит выдается только москвичам или жителям Подмосковья со стажем прописки не менее 5 лет.
Помимо «прописочного», в этой схеме есть и еще одно ограничение: кредиты предоставляются под приобретение квартир в конкретных домах. На сегодня это три 25-этажные монолитные высотки по улице Лобачевского (неподалеку от станции метро «Проспект Вернадского»). Самая дешевая здешняя квартира общей площадью 40 кв. м стоит $32 тысячи, самая большая, 80-метровая, соответственно, около $65 тысяч.
Выплаты по кредиту для самой недорогой квартиры составят, таким образом, $480 ежемесячно плюс $640 в год по страховке до погашения кредита. Напомним, что половину стоимости квартиры ($16 тысяч) — нужно внести еще до получения кредита: сначала аванс (не менее 5% от стоимости) и далее, до конца строительства, равными долями оставшиеся 45%.
Справка об официальных доходах хотя и требуется, но для предоставления кредита решающей роли не играет.
Примерно на таких же условиях предоставляют кредиты под покупку своего жилья и некоторые другие строительные и инвестиционные организации Москвы: ДСК-1, «Первая ипотечная компания», «Жилстройиндустрия» (подробнее см. таблицу 1).
Кредитование без границ

Что же касается классических схем ипотечного кредитования, то на сегодня в Москве они осуществляются по программам инвестиционного фонда «США—Россия», который сотрудничает с АКБ «Инвестиционная банковская корпорация» (ИБК), Инвестсбербанком, Межпромбанком, Фора-банком в Москве и Промышленно-строительным банком в Санкт-Петербурге.
Сергей Гандзюк, начальник службы ипотечных программ АКБ ИБК: «Срок предоставления кредита по этой программе — до 10 лет под 15% годовых в валюте. Заемщик должен предварительно оплатить не менее 30% стоимости квартиры. При этом сумма кредита не может превышать $150 тысяч. За более подробной информацией рекомендую обращаться на наш сайт — www.ibcor.ru».
Решение о выдаче займа осуществляется только в том случае, если кредитополучатель официально имеет достаточный для возвращения денег доход. Правда, никаких ограничений ни по прописке, ни даже по гражданству данная схема не содержит. Размеры обязательной страховки примерно такие же, что и в случае со Строительно-сберегательной кассой (см. таблицу 1).
Если же говорить об ипотеке, осуществляемой Московским банком Сбербанка РФ, то главное ее отличие от «американской» (сами условия примерно те же — см. таблицу 1) — в том, что, помимо необходимости декларирования официально высоких доходов, заемщик для получения кредита должен найти как минимум двух состоятельных поручителей, готовых в случае невозврата кредита ответить своим имуществом перед кредитором.
Гораздо более гибко к выбору потенциальных заемщиков подходит Собинбанк, сотрудничающий с Департаментом внебюджетного планирования строительства Москвы. Здесь кредит (минимальный первоначальный взнос 30% под 10% годовых на 10 лет) готовы предоставить всем платежеспособным гражданам РФ. При этом официальные доходы принимаются во внимание, но определяющим условием для выдачи кредита не являются.
По этой схеме на сегодня выдано около 150 кредитов.
Что касается регионов, то здесь в программе ипотечного кредитования участвуют преимущественно местные филиалы Сбербанка РФ, которые выдают деньги на покупку жилья примерно на тех же условиях, что и Московский банк Сбербанка РФ (см. таблицу 3).
Впрочем, в ряде крупных провинциальных центров реализуются и свои особенные ипотечные программы. К примеру, в Оренбурге и Волгограде, где ипотека находится под патронажем городских властей, срок кредитования доходит до 25 лет под 7—12% годовых, а первоначальный взнос может не превышать 10—30% от стоимости квартиры (дома). Заметим, что жилье в регионах гораздо дешевле, чем в Москве. А потому взять кредит здесь реально даже для человека с очень умеренным доходом. Так, в Оренбурге для получения кредита на двухкомнатную квартиру площадью 50 кв. м и стоимостью чуть более $5,5 тысячи семье заемщика в месяц достаточно получать от 1200 рублей (ежемесячный взнос по кредиту соответственно всего 400 рублей).
Вот, оказывается, как мало нужно для счастья.
В подготовке материала принимали участие: Алиса Виноградова, Константин Зборовский, Любовь Мешина, Михаил Серенко, Татьяна Скобелева.

Условия предоставления ипотечного кредита

~0102~Организация-инициатор ипотеки~0102~Банк-кредитор~0102~Максимальная сумма кредита ($)~0102~Первоначальный взнос (% от стоимости квартиры)~0102~Срок, на который предоставляется кредит~0102~Годовые проценты по кредиту~0102~Размер обязательных страховых взносов (ежегодно до окончания выплат по кредиту)~0102~Компания-страховщик~0102~Необходимо ли заемщику доказывать платежеспособность официально?~0201~Ограничения по выбору квартиры под кредит~0102~Ограничения по прописке заемщика~0102~Примерный срок принятия решения о предоставлении кредита
первичный рыноквторичный рынок
Сбербанк РФМосковский банк Сбербанка РФ60 000Нетдо 15 лет130,25% от стоимости квартиры«Военно-страховая»да++прописка в Москве или Московской области1 месяц
АКБ «Инвестсбербанк»АКБ «Инвестсбербанк»без ограничений50до 3 летот 15%0,4—0,55% от стоимости квартирыПСК, «МАКС», «Русская страховая компания», «Ингосстрах» и др.да++прописка в Москве и Московской области1 неделя
Правительство МосквыОбъединенный промышленно-торговый банк75 00040до 10 лет140,75% от стоимости квартиры (или 5% от стоимости квартиры за 10 лет вперед)«Ингосстрах»да+прописка в Москве1 месяц
~ОАО «Строительная сберегательная касса»в зависимости от стоимости возводимых квартир50до 3 лет8 (с остатка)до 2% от стоимости квартиры«Спасские ворота», «Ингосстрах», «НАСТА-центр»неттолько квартиры, возводимые ССКпрописка в Москве или не менее 5 лет в Московской областидо момента окончания строительства
Инвестиционный фонд «США—Россия» при конгрессе СШААКБ «Инвестиционная банковская корпорация» ИБК Банк150 00030%до 10 лет151,2% от стоимости квартиры«Ингосстрах», «Спасские ворота», ПСКда++без ограниченийдо 2 недель
~АКБ «ФОРА-банк»150 00030%до 10 лет152% от стоимости квартиры«Ингосстрах»да++гражданство РФ2 недели — 1 месц
~АКБ «Международный промышленный банк»150 00030%5-10 летдо 14,951,5% от суммы задолженности по кредиту«Спасские ворота»нет++нет ограничений2 недели
~АКБ «Инвестсбербанк»150 00030до 10 лет150,4-0,55ПСК, «Макс», «Русская страховая компания», «Ингосстрах» и др.да++нет ограничений1 неделя
Департамент внебюджетного планирования развития города МосквыАБ «Собинбанк»без ограниченийне менее 30%до 10 лет10%до 0,8 от стоимости квартирыПСК, «Ингосстрах»нет++гражданство РФ1—2 месяца
ДСК-1 и КоДСК-1 и Коне более 50% от стоимости возводимой ДСК-1 квартиры503—10 лет8,4—101,5—2% от стоимости квартиры«Ингосстрах»датолько квартиры, возводимые ДСК-1прописка в Москведо 2 месяцев

Примерные выплаты по ипотечному кредиту (для квартиры общей площадью 50,2 кв. м, стоимостью $25 000)*

ОрганизацияРазмер первоначального взноса (в скобках указан процент от общей стоимости квартиры)**Сумма кредита ($)Средний размер ежемесячных выплат при сроке кредита 10 лет, $ (в скобках указан процент годовых)Размер ежегодных выплат по страховке ($)Общая сумма выплат, $ (первоначальный взнос плюс выплаты по кредиту и страховке)Разница между всеми выплатами и первоначальной стоимостью квартиры ($)
Собинбанк$7500 (30%)17 500231 (10%)200 (первый год)37 25612 256
«Первая ипотечная компания» и «Жилстройиндустрия» (через Объединенный промышленно-торговый банк10 000 (40%)15 000232,9 (14%)187,5 (первый год)39 82314 823
АКБ «Инвестиционная банковская корпорация»7500 (30%)17 500282,3 (15%)231 (первый год)43 68018 680
Международный промышленный банк7500 (30%)17 500281,8 (14,95%)262,5 (первый год); 46,9 (последний год)43 070,218 070,2
Фора-банк7500 (30%)17 500282 (15%)50046 34021 340
Инвестсбербанк7500 (30%)17 500282 (15%)262,5 (первый год)43 96518 965
ДСК-1 и Ко***17 500 (50%)17 500291 (первый год); 145 (последний год)400 (первый год)50 00015 000

* Данные, приведенные в таблице, носят предварительный характер. При заключении договора на конкретную квартиру расчеты производятся индивидуально. Все расчеты по первоначальному взносу, обслуживанию кредита и выплатам по страховке производятся в долларах США по курсу ЦБ на день расчетов.

** В скобках указан процент от общей стоимости квартиры.

*** Минимальная стоимость предлагаемой квартиры на сегодня не менее $35 000.

Условия получения ипотечного кредита в регионах

ГородБанк, выдающий кредитПервоначальный взнос (% от стоимости квартиры)Срок, на который предоставляется кредит (лет)Годовые проценты по кредитуРазмер обязательных страховых взносов (ежегодно до окончания выплат по кредиту)Необходимо ли заемщику доказывать платежеспособность официальноОграничения по выбору квартиры под кредитОграничения по прописке заемщика
КировФонд развития ипотечного кредитованияот 10%7—15 лет7датолько квартиры, имеющиеся в распоряжении фондапрописка в городе Кирове
ПермьПермский банк Сбербанка РФнетдо 15 лет130,8дабез ограниченийпрописка в Перми
КурскКурский банк Сбербанка РФ30до 15 лет13датолько квартиры, возводимые Курским заводом крупнопанельного домостроенияпрописка в Курске
Санкт-ПетербургПромышленно-строительный банк (по программе инвестиционного фонда «США—Россия»)305, 10 лет15—172дабез ограниченийпрописка в Санкт-Петербурге
Оренбург«Русь»30до 25 лет7—12%1%дабез ограниченийпрописка в Оренбурге или Оренбургской области не менее 3 лет
ВолгоградФонд жилья и ипотеки10 лет10%датолько жилье, которое находится в сельской местностипрописка в Волгоградской области

* Данные, приведенные в таблице, носят предварительный характер. При заключении договора на конкретную квартиру расчеты производятся индивидуально. Все расчеты по первоначальному взносу, обслуживанию кредита и выплатам по страховке производятся в долларах США по курсу ЦБ на день расчетов.

** В скобках указан процент от общей стоимости квартиры.

*** Минимальная стоимость предлагаемой квартиры на сегодня не менее $35 000.

Прочерк — нет данных.

ЮЛИЯ РОШЕК

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK