Наверх
17 ноября 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2004 года: "Шика дам"

Основной закон рынка элитного жилья гласит: чем дороже объект, тем лучше он продается. В результате стоимость иных московских квартир вполне сопоставима с бюджетом небольших российских городов.Дорогие мои москвичи

Война хижинам — мир дворцам. Похоже, именно так звучит сегодня лозунг столичных застройщиков: в Москве в последнее время появляется все больше жилья, рассчитанного на состоятельных покупателей. При этом количество «толстых кошельков» растет быстрее, чем количество элитных квадратных метров, что не может не радовать строителей и продавцов.

У девелоперов и риэлтеров, специализирующихся на элитных проектах, появился еще один (помимо чистой прибыли) веский аргумент для активной деятельности — «элитка» оказалась самым устойчивым сегментом рынка.

У богатых все не как у людей. Откровенную зависть вызывает тот факт, что пока прочие сегменты рынка недвижимости переживают то последствия банковского кризиса и, соответственно, панику, то подозрительное затишье (а не перед бурей ли?)… так вот, в это самое время в сегменте элитной недвижимости тишь да благодать: цены на дорогие апартаменты продолжают расти, а квартиры в строящихся клубных домах на 8—16 человек по-прежнему идут на ура, невзирая на бешеные цены.

Хотя если очень постараться, то признаки кризиса, прошедшего летом по банковскому сектору, можно обнаружить сейчас и в элитном строительстве. Под удар попали те девелоперы, которые строят «люксовые» дома не на средства покупателей, а на собственные и кредитные ресурсы. Кредиты на строительство банки сейчас стараются попридержать, и некоторые девелоперы испытывают проблемы с получением банковских денег. Но это, повторимся, если очень постараться найти в чужом глазу соринку. А если не придираться, то «элита», по мнению игроков рынка, специализирующихся в данном сегменте, продолжает оставаться самым устойчивым островком недвижимости, которому все макро- и микроэкономические катаклизмы нипочем.

Виктор Козлов, коммерческий директор компании «Авгур Эстейт»: «Дестабилизация в банковском секторе не оказала серьезного влияния на рынок элитной недвижимости. В условиях дефицита качественных предложений произошло еще большее подорожание элитных объектов. Это говорит лишь о том, что спрос на качественную элитную недвижимость до сих пор остается ненасыщенным».

Звучит как приговор. Интересно, можно ли его обжаловать? Иными словами, как долго продлится подобная ситуация?

Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood: «Скоро продавать дорогое жилье будет тяжелее, чем, предположим, год назад. Все-таки определенное насыщение рынка произошло, хотя этот факт некоторым признавать и не хочется».

К сожалению, «трудно продавать» вовсе не означает «продавать дешевле». Даже если дефицит качественных проектов будет ликвидирован, рынок вряд ли доведет себя до той стадии, когда элитных предложений будет настолько больше, чем элитных покупателей, чтобы можно было снижать стоимостную планку. В лучшем случае речь может идти о вымывании с рынка некачественных предложений, этакой «псевдоэлитки», которая сейчас изрядно портит картину.

Да и этого процесса может не произойти. Ведь в дальнейшей перспективе все вернется на круги своя: произойдет перераспределение доходов состоятельных граждан, а когда все устоится, начнется процесс накопления, и тогда спрос на дорогую недвижимость станет расти. Такой вот получается замкнутый круг.

Марина Маркарова: «Думаю, этот процесс займет около двух лет. К этому сроку как раз на рынок выйдут ипотечные программы с низкими процентными ставками. И скорее всего, цены скакнут вверх».

Квадраты на вес золота

Впрочем, цены и сейчас не останавливаются. За последние 10 месяцев элитные новостройки в столице подорожали на 20%. До конца года аналитики предсказывают им дальнейший рост еще на 5%. Ценовые прогнозы на 2005 год высказываются разные, но то, что стоимость «элиты» подрастет еще на 8—10%, можно не сомневаться.

Сегодня стоимость квадратного метра в элитных домах в самых престижных районах столицы (а ими были и остаются Остоженка, Замоскворечье, Плющиха и Арбат) колеблется от $5 до $20 тыс. Это как на первичном, так и на вторичном рынках. Причем планка в $20 тыс. за кв. м — это рекорд пары последних месяцев, к которому даже сами риэлтеры не совсем привыкли и пока с удивлением рассказывают о подобных сделках на рынке. Не так давно за $8 млн. на Остоженке ушла квартира-новостройка без отделки. Еще два-три года назад рынок взбудоражила аналогичная сделка в 2 млн. «зеленых». Ценовая разница в четыре раза — это, пожалуй, самый убедительный критерий несокрушимого здоровья элитного рынка.

Немного статистики. По данным компании Kalinka-Realty, сегодня на экспозицию выставлено порядка 15 строящихся элитных объектов и около 50 квартир — на вторичке. Активность последней связана с массовой сменой места жительства состоятельных граждан. То, что они покупали 3—5 лет назад, теперь, по их мнению, морально и концептуально устарело. Так что в месяц в столице проходит примерно 7—10 сделок на вторичном рынке.

Еще одно «элитное» «откровение». Недавно аналитики заявили о том, что аж 10% от общего числа всех «элитных» сделок приходится на ипотечные. Цифра сама по себе удивительна. Ведь и упрямая статистика, и правительство, и сами банкиры очень долго говорили нам о том, что ипотека — это прежде всего способ решения жилищной проблемы, когда не хватает денег не то что на квартиру в монолите, а и в обычной «панели» в спальном районе. И вот — на тебе!

Алексей Сидоров, заместитель генерального директора компании Kalinka-Realty: «Дело в том, что не все богатые люди хотят выводить деньги из бизнеса, чтобы купить себе дорогое жилье. Им значительно проще взять ипотечный кредит, а потом вернуть его значительно раньше положенного срока».

Вес взят!

Сколько лет твердили, что Остоженка не резиновая и надо бы срочно создавать новые заповедники для элиты, сопоставимые по качеству и — главное — по ценам с «Золотой милей». И все как-то не удавалось. Замахнуться на стоимостную планку остоженских переулков было очень сложно. И вот — рекорд побит там, где не ждали.

В начале осени рынок всколыхнула презентация жилого комплекса «Коперник». При личном осмотре будущей элитной достопримечательности выяснилось, что на Большой Якиманке — месте не совсем элитном — построено уже несколько этажей. В окружении офисных центров появится дом на 146 квартир (тоже явный перебор для элитного дома). А цена квадратного метра меж тем доходит до $18 тыс. Таких цен на новостройки рынок еще не знал, и на резонный вопрос о соответствии этих цифр рыночным реалиям аналитики отозвались почти одинаково.

Алексей Сидоров: «Этот дом не вписывается в классификацию элитного жилья. Дом высокого класса должен быть камерным, а здесь планируется большой объем квартир и проходные первые этажи с магазинами и офисами».

Ольга Богородицкая, консультант по недвижимости компании Kirsanova-Realty: «Я таких домов никогда не продавала. И хочу сказать, что к ценам на котловане от $12 тыс. за метр и выше наша компания относится настороженно».

А вот в компании «МИАН», которая, собственно, и представила на рынок возмутительно дорогой объект, никакой «вины» за собой не ощущают. Более того, по словам тамошних экспертов, продажи в «Копернике» идут более чем успешно и самые дорогие — «видовые» — квартиры уже проданы.

История явно из серии «победителей не судят»: если люди умудряются продавать квартиры по таким ценам, значит, это кому-нибудь нужно.

Впрочем, «Коперник» всколыхнул профессиональное сообщество не по причине цены за 1 кв. м. Если быть совсем честными, то это не прецедент. Пример — дом на 35 квартир по адресу: Бутиковский пер., 5 (цена 1 кв. м — $17 тыс.), жилой комплекс «Патриарх» на Малой Бронной (цена — $20 тыс. за «квадрат»). Список можно продолжить.

Шум именно вокруг «Коперника» возник по другой причине. Дело, как нам кажется, заключается в том, что проект нарушил неписаное правило элитной недвижимости, которое гласит: место определяет цену. То есть право на $20 тыс. за кв. м имеют дома, расположенные на Остоженке, ну или, на худой конец, в арбатских переулках. Кто бы мог предположить, что такие деньжищи народ будет выкладывать за Якиманку?

«Коперник», по сути, разрушил одну годами создаваемую легенду и предложил другую, которую коротко можно обрисовать так: «Была бы «изюминка» у проекта, а где он находится — дело второе».

Приживется ли такая легенда на рынке и будут ли прочие члены профессионального сообщества подстраиваться под нее — покажет время.

Если наши предположения окажутся верными, то Москву ожидает бум супердорогих проектов. И те территории, которые доныне считались лишь потенциально «элитными», будут застраиваться домами по таким ценам, которые Остоженке и не снились. Была бы, повторимся, «изюминка».

Пилочка для риэлтера

Самый неприличный вопрос на рынке элитного жилья — вопрос о качестве подобных проектов. Когда подавляющее большинство сделок совершается на начальном этапе строительства, покупатель никак не может оценить качество дома, пойти, например, пощупать руками стены. Стен-то нет еще и в проекте, а семизначная сумма уже заплачена. В этой ситуации довольно сложно понять, что может заставить застройщика, уже получившего деньги за работу, выполнять ее качественно. «Репутация фирмы», — говорят игроки рынка. Очень хотелось бы верить, но для поддержания этой веры необходимо, чтобы стройки велись за высоким забором. Иначе картина, которая предстает перед взором случайного наблюдателя, вызывает вопросы и пропадает желание платить нешуточные деньги.

Ведь ни для кого не секрет, что на «элитных» московских стройках активно используется дешевая рабочая сила сомнительной квалификации. А что делать, богатые — тоже люди, они тоже хотят сэкономить на издержках. Протекающие крыши, трещины в стенах квартир и гаражей, облупившаяся штукатурка — это недостатки, о которых расскажет любой «элитный» риэлтер. Без технических «недочетов» тоже не обходится. Бывали случаи, когда кондиционер в отдельно взятой квартире работал исключительно «за компанию», то есть все соседи по этажу должны были тоже включить кондиционеры.

Одна моя знакомая риэлтер, делясь профессиональными секретами, как-то рассказывала, что в дамской сумочке всегда носит с собой пилочку для ногтей. Причем использует ее далеко не по назначению, а проверяет с ее помощью качество элитных новостроек. Когда прораб на стройке говорит, что эта трещина — всего лишь облупившаяся штукатурка, она смело втыкает пилку в стену. Если та полностью исчезает в оказавшейся полой стене, риэлтер покупать квартиру клиенту не советует.

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK