Наверх
17 ноября 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2004 года: "Слом и Moscow"

Молоху стройкомплекса Москвы решено принести новую жертву — вместе с панельными «хрущобами» решено сносить или реконструировать блочные и кирпичные пятиэтажки. В начале февраля Мосгордума утвердила программу реконструкции домов первого этапа индустриального домостроения — попросту говоря, «хрущоб». На сей раз предлагается разработать и всего за три года воплотить план по обновлению 175 кварталов, где находится примерно 2,5 млн. жилых метров в домах постройки 1950-60-х годов. Речь идет о сносе домов 515-й (крупнопанельной) и о реконструкции либо опять-таки сносе 510-й (крупноблочной), 511-й и 1-447-й (кирпичных) серий.

Эти пятиэтажки имеют наружные стены с более высокими теплозащитными свойствами, чем их «собратья» самых первых панельных серий, которые однозначно подлежат сносу. В остальном же «несносные» пятиэтажки ничуть не лучше — здесь тебе и отсутствие лифтов и мусоропроводов, и изношенные коммуникации.

Неудивительно, что чиновничьи разговоры о том, что и с этими домами надо как-то разобраться, ведутся давно. Но, как уже писал «Профиль» (см. N3 за 2003 год), для подсчета пятиэтажек, реконструированных за последние годы по всей Москве, пальцев двух рук хватило бы с избытком. Объяснение тут очень простое — инвестору это невыгодно, а городу хватает проблем и с теми панельными «хрущобами», которые разваливаются на глазах.

Так было до недавнего времени. Так оно — с реконструкцией — остается и сейчас. А вот со сносом пятиэтажек положение изменилось. По одной простой причине. Причина эта — нынешняя запредельная рентабельность практически любого жилищного строительства в Москве. И если года два-три назад полученных от инвесторов денег за право строить жилье на месте снесенных домов едва-едва хватало на возведение новостроек для переселенцев из «хрущоб», то сейчас этой проблемы нет — городские власти теперь могут себе позволить строить больше (а «переселенческое» жилье возводится на средства городского бюджета).

По той же причине (сверхдоходов) обострилась и борьба за землю, занимаемую пятиэтажками. И теперь уже совершенно не важно, что это за «хрущоба», способна ли она протянуть еще лет 50 или развалится чуть ли не завтра. Возведение на занимаемом ею месте нового дома окупит себя в любом случае.

Иными словами, уничтожение пятиэтажного фонда из социальной затеи превратилось в прибыльнейший бизнес. А коли так, то дело здесь будет идти по нарастающей.

Впрочем, и раньше, до утверждения всяческих программ, если пятиэтажка располагалась в престижном районе, никто особо не обращал внимания, подпадает она под программу сноса или нет, — так было, к примеру, с кварталом «хрущоб» на улице 1905 года, где за один год снесли и панельные, и блочные дома. Ведь это центральный округ, где каждый метр жилья реализуется на ура.

Теперь такой подход — сплошного сноса — стал актуален и для других районов Москвы.

Расширение списка сносимых серий имеет и еще одно обоснование. Дело в том, что микрорайонов, застроенных пятиэтажками какого-либо одного типа, практически нет. Когда в столице начался «хрущобный» строительных бум, непонятно по каким причинам (скорее всего, для создания видимости хоть какого-то архитектурного разнообразия) столичные микрорайоны застраивали кварталами, каждый из которых отличался от соседнего типом возводимых пятиэтажек. В результате современный застройщик сталкивается с «чересполосицей» — здесь сносим, здесь не сносим. А ведь новое строительство — это всегда перекладка инженерных сетей и коммуникаций (одно дело обеспечить светом, теплом и водой пятиэтажное здание и совсем другое — высотку в 17 или 25 этажей). Так вот, модернизацию инфраструктурных сетей, понятное дело, удобнее и дешевле производить не поквартально, а сразу в масштабе микрорайона. Что означает не выборочный, а сплошной снос «хрущоб» вне зависимости от их типа.

Собственно, именно это и подразумевает новая программа столичных властей.

До основанья, а затем

А что же с реконструкцией, ведь это слово также стоит в программе, утвержденной Мосгордумой. Она (реконструкция) в отношении «хрущоб» если и будет проводиться, то весьма своеобразно.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал»:

«Реконструкцию жилых зданий следует понимать в широком аспекте — не только как ремонт старых хрущевок и модернизацию их ветхой части, но и как комплексную реконструкцию жилых микрорайонов: снос старых зданий и строительство на их месте современных жилых комплексов».

Реконструкцией же в узком смысле слова заниматься вряд ли кто станет. Для обоснования этого утверждения достаточно произвести самые примитивные арифметические действия. При переселении из пятиэтажек, как показывает практика, жильцы на новом месте получают квартиры в 1,4 раза большей площади, чем у них было в «хрущобах». Иными словами, под переселение пятиэтажки достаточно на ее месте возвести семиэтажное здание. Все этажи, начиная с 8-го, — это коммерческое жилье, на продаже которого можно очень хорошо заработать. Иными словами, если вы вместо «хрущобы» построили 17-этажный дом, то 10 этажей — это ваш доход.

Понятно, конечно, что пример этот несколько грубоватый. Хотя бы потому, что пятиэтажная застройка гораздо плотнее, чем та, что возникает на ее месте, — на месте 4 «хрущоб» (в сумме 20 этажей) можно возвести не больше двух 17-этажек (в сумме 34 этажа). Однако это в любом случае выгоднее, чем надстраивать хрущевские шедевры.

Сегодня существует два проекта реконструкции. Один — для кирпичных пятиэтажек. Он предусматривает надстройку двух этажей. Производится она без отселения жильцов дома. Терпеть стройку у себя над головой они должны за компенсацию в виде лифта и мусоропровода.

Вариант второй, придуманный для блочных пятиэтажек, предусматривает надстройку 4 этажей над старым зданием и производится с отселением жильцов, поскольку одной надстройкой дело не ограничивается — после модернизации старый дом оказывается в «коконе» нового, более широкого и высокого строения.

И в том, и в другом варианте выгода, полученная инвестором реконструкции, гораздо меньше той, которую бы он получил при сносе с возведением на месте снесенного многоэтажного здания.

Так что, судя по всему, реконструкции столичные «хрущобы» так и не дождутся. Их просто снесут. И происходить это будет по принципу — чем дороже земля, занимаемая пятиэтажкой, тем раньше ее разберут. И никаких тебе номеров серий домов — чистый бизнес.

ЮРИЙ КОЧЕТКОВ, ВЛАДИМИР ЕРЕМЕЕВ

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK