Наверх
22 ноября 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2005 года: "Случай в квартале Г"

Законы, защищающие добросовестных приобретателей квартир, есть. Однако всегда ли можно полагаться только на них?Когда в 2002 году я подалась из Петербурга в Москву, то мысль о том, что я куплю в Москве квартиру, не приходила в голову ни моим друзьям, ни мне: цены на жилье в Первопрестольной уже давно держались вдвое выше, чем в Питере, где у меня, увы, была всего-то однокомнатная квартирка.

Через год я поняла, что переехала окончательно или, во всяком случае, надолго. И значит, я все-таки буду покупать квартиру. Среди друзей поползли слухи о моих баснословных заработках. Хорошо бы, но неправда. Просто я надеялась вкусить плодов цивилизации в виде ипотечного кредита. В «остальной» России еще мало кто знал, что это за зверь такой — ипотека, а столичный мидл-класс уже вовсю топтался в тех тогда немногочисленных банках, у которых появились ипотечные программы. Возмущались высокими процентами, но брали. А я чем хуже? Что тут думать — пущу свою питерскую недвижимость на первый взнос и буду платить по кредиту за свое будущее-кровное-собственное, а не чужому дяде.

Знакомый риэлтер в Петербурге взялся продать мои 42 метра с лоджией в престижном районе Васильевского острова за $30 тыс., то есть по $715 за квадратный метр. В московском доме свежей постройки аналогичный метр (только, разумеется, без отделки) стоил $1200—1300. Понятно, что при такой арифметике я спешно начала обследовать ближнее Подмосковье.

Сказка о Троицке

Первым, как говорится в рекламе, я открыла для себя замечательный город Троицк: 20 км от МКАД по Калужскому шоссе, население 35 тыс. человек, объезд по периметру занимает 10 минут, кругом лес, мимо течет река Десна.

Строительные компании только-только начали осваивать этот замечательный городок. Говорят, еще недавно он был «полузакрытый»: Институт ядерных исследований РАН и еще какие-то оборонные тайны. Маленький ядерный реактор меня не напугал — между прочим, возле атомных станций радиоактивный фон всегда в норме: там промышленности нет никакой. Главное, цены в Троицке обнаружились фантастически низкие — $700—800, а за отделку местные строители просили в два раза меньше, чем в Москве (если не замахиваться на евроремонт).

Среди этого раздолья я нашла вариант и вовсе сказочный. Сказка называлась микрорайон Текстильщики, квартал Г. Представьте огороженный (в перспективе — охраняемый) оазис с десятком 3- и 4-этажных домов, собственным торговым центром и автостоянкой. Все домики строились одновременно и поднялись уже выше первого этажа. Стройка была «правильная»: грязи по колено, экскаваторы рычат, сполохи сварки по всей площадке, рабочие матерятся вовсю — стало быть, работают. Все без обмана. Цена этого благолепия потрясала: $430—450 за квадратный метр, который можно реально потрогать — по крайней мере на первом этаже.

На следующий день я совершила еще одну поездку в Троицк, чтобы определить, сколько времени займет доехать до работы. Маршрутка от ворот квартала Г до Теплого Стана добежала за 20 минут: пробок нет — Калужское шоссе это вам не Ленинградское. Далее привычный путь на метро. Все вместе, от порога до порога, — 1 час 10 минут. Терпимо. На работе шеф (у него дача недалеко от Троицка) сказал: «Купишь машину, покажу хитрый маршрут — за 45 минут будешь добираться». Решено: надо брать, и поскорее.

А теперь — ипотека

Срочная продажа питерской квартиры далась мне нелегко. Но великая цель окрыляет, и я управилась за десять дней. Предусмотрительно отложив $10 тыс. «живых» денег на стройматериалы и отделку будущей квартиры, я обратилась в риэлтерское агентство с говорящим названием «Русская правда», которое продавало квартиры от генподрядчика — ООО «Рамстрой». «Рамстрой» — соинвестор строительства. Существовал, естественно, и заказчик, первый правообладатель на квадратные метры в квартале Г. Кто продавал квартиры от этого самого заказчика, ООО «Экодорстрой», я так и не выяснила. По-моему, никто. Наверное, «Экодорстрой» переуступил права разным подрядчикам, оставив себе контроль за строительством.

Все бы ничего, не они первые, не они последние, в банке «ДельтаКредит», куда я отправилась за займом, меня ошарашили: переуступка прав их не устраивает — или покупайте непосредственно у заказчика, или ищите другой вариант. Ох, как я разозлилась: кредит-то всего ничего — $13 тыс., а разговоров… Никакого другого варианта мне не нужно. Там, в микрорайоне Г, ждала меня будущая нежно любимая квартира: 19/16/15/11,5 (три комнаты и кухня), а еще 6-метровая ванная и два туалета, и холл — 15 м, и встроенные шкафы. В общем, никакой «ДельтаКредит» мне не указ. Я еще не знала, что через этот банк-перестраховщик мне, можно сказать, был подан знак свыше.

Второй потенциальный кредитор, Фора-банк, был дружелюбен и скор на руку. Кредитный комитет рассмотрел заявку за три дня, о переуступке прав даже не заикнулись, а условия здесь оказались гуманнее — 18% годовых до окончания строительства и 16% — после (в «Дельте» — 21% и 18% соответственно). Еще несколько дней юристы «Форы» и риэлтеры «Русской правды» составляли мой договор соинвестирования с учетом кредита. Затем банковские юристы и служба безопасности проверили все правоустанавливающие документы и «прокачали» фирму. После чего я сделалась счастливым инвестором и практически владельцем 70 кв. м всего за $32 тыс.

Окончательный диагноз

Гром грянул, когда я решила расстаться с квартирой-мечтой в Троицке. Очень сильно изменились у меня обстоятельства: мне понадобилась квартира именно в Москве, и как можно скорее. Изучив вторичный рынок, выяснила, что и там случаются чудеса. Посмотрела 65-метровую квартиру на улице Талалихина (по нынешним временам — вполне себе в центре). Владельцам приспичило срочно продать ее, поэтому просили всего $65 тыс. Бывает же такое… И неудивительно, что купили эту «горящую» квартирку за два часа. Но, увы, досталась она не мне.

Мне еще деньги надо было вытаскивать из Троицка. Схема вроде как проста: продаю свою инвестиционную долю за $45 тыс. (на сайте «Русской правды» написано, что цены со дня моей покупки поднялись в квартале Г до $650 за «квадрат»), отдаю кредит и оформляю новый на вожделенную «талалихинскую» квартиру (прошло более полугода, и теперь кредит на квартиру на вторичном рынке можно взять под 12%). Фора-банк на схему согласен, и штраф за досрочное погашение кредита не возьмет (у них через полгода уже можно гасить).

И вот перехожу к самому интересному. Перед тем как поехать к риэлтерам, последний раз заглядываю на сайт: а вдруг еще подорожало? А там… против квартала Г красными буквами написано: «Продажи приостановлены». В «Русской правде» мне подтвердили: да, есть некоторые проблемы. Заказчик (ООО «Экодорстрой») отказался передавать генподрядчику (ООО «Рамстрой») большинство построенных квартир. Из 9000 кв. м (по договору) передали только 2000. Чем мотивируют? Говорят, генподрядчик не выполнил своих обязательств и они были вынуждены привлечь других подрядчиков. И считают, что вправе распоряжаться частью квартир, которые должны были отойти нерадивому генподрядчику.

Дело явно запахло судом. Начался процесс в арбитражном суде, а на квартиры (по иску «Рамстроя»), пока суд да дело, наложили арест. Ринулась я к знакомым юристам с вопросом: а что будет, если «Экодорстрой» выиграет? Ответ последовал неутешительный: в этом случае ты, дорогая, скорее всего, останешься без квартиры и без денег. Далее циничные юристы предложили мне следующую последовательность действий: я сама буду судиться с «Рамстроем» (у меня же именно с ними договор). Но поскольку у них нет квартир, то в лучшем случае можно отсудить деньги (причем только $32 тыс., а жилье-то все дорожает!). В худшем же варианте даже деньги мне не светят, поскольку фирма обанкротится со всеми вытекающими отсюда последствиями.

«Кстати, ты сделку застраховала?» — спросили юристы. «Сначала собиралась», — промямлила я. После этого стряпчие перешли на исключительно ненормативную лексику. В надлежащем переводе смысл сводился к тому, что я не просто смотрю на жизнь сквозь розовые очки, а натурально страдаю идиотизмом. «А ты видела решение суда о наложении ареста на твою квартиру? Не видела? Ах, тебе некогда было съездить? Значит, неизлечимый идиотизм».

Наша служба и опасна, и трудна

Примерно то же самое, только в более мягкой форме, я услышала от сотрудников правоохранительных органов. Один орган — УБЭП Северо-Восточного округа — вел дело гендиректора ООО, которое было генподрядчиком строительства до «моего» «Рамстроя» (вон как, генподрядчиков они, оказывается, меняют как перчатки!). Так вот, этот самый гендиректор будто бы мошенничал, забавлялся двойной продажей квартир. В том самом квартале Г. Оперативник, любезно приехавший ко мне на работу, расстроился, когда увидел, что на моем договоре стоит подпись не его «клиента». «Ну, ничего, наверняка «ваш» — такой же жулик, до него тоже доберемся», — успокоил он меня.

Поскольку представителей генподрядчика со стройплощадки изгнали, я позвонила в «Экодорстрой» и спросила, могу ли я посмотреть на свою квартиру. «Никто вас туда не пустит, — твердо заявила секретарша. — У вас договор? А что нам ваш договор? Вы же знаете, что мы судимся с «Рамстроем». И вообще, я вам никакой информации не дам. Кто может дать? Гендиректор, но он вряд ли захочет с вами разговаривать».

Гендиректор, как выяснилось позже, уже ни с кем не разговаривал, не только со мной. Потому что вскоре мне позвонили из криминальной милиции где-то на Юго-Западе — хотели опросить меня опять-таки в качестве свидетеля по делу гендиректора «Экодорстроя». «По фактам его мошенничества меня уже опрашивали», — уперлась я. «Какого мошенничества? Мы же криминальная милиция! По факту его убийства!» Как говорится, без комментариев!

Страхуйся, кто может

На сегодня будущее мое сокрыто туманом с проблесками надежды. Арбитраж преподнес мне новогодний подарок. Как сообщили в «Рамстрое», судьи полностью удовлетворили их исковые требования и обязали заказчика передать им все спорные квартиры. Теперь нужно ждать, не подаст ли «Экодорстрой» в течение месяца кассационную жалобу. Не подаст — здорово, подаст — дело может затянуться еще на год. Нужно срочно взять копию решения суда, иначе мои юристы просто перестанут со мной разговаривать, нельзя же бесконечно испытывать их терпение.

К чему вся эта история? Это я к тому, что спасение утопающих, как известно, дело рук самих утопающих. А оптимизм и благодушие, когда дело касается вложений в недвижимость, неприемлемы (поставленный мне диагноз см. выше). Законы, защищающие нас, добросовестных покупателей, есть. Но сразу вспоминается старый анекдот. Разговор с адвокатом: «Имею ли я право?.. — Имеете. — Тогда могу ли я… — Нет, не можете». Страхуйте все, что можете. Контролируйте все, что можете. Ежечасно. И счастливого вам новоселья.

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK