Наверх
13 ноября 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2000 года: "Сносное жилье"

Будут ли дальше дорожать «подержанные» квартиры?Местами — с порывами

Впрочем, рост цен — это не совсем точное определение. Потому что после посткризисного падения стоимости столичного жилья на 40% последовал почти годовой застой. И сейчас мы наблюдаем лишь «размораживание» рынка.
В результате средняя цена квадратного метра на вторичном рынке в Москве составляет на сегодня, по данным РАН «САВА», $673, что почти на 12% больше, чем в мае этого года.
Больше всего — на 2,5—3% — поднялись в цене самые дорогие (в 12—16-этажных кирпичных домах с кухней около 10 кв. м) и самые дешевые (в панельных «хрущевках») квартиры.
Меньше всего подорожало жилье в «сталинках» и кирпичных «хрущобах» (на 0,7—0,9%). Последнее вполне объяснимо. Сталинки все стремительнее теряют статус полуэлитного жилья, каковыми они считались еще три-пять лет назад. Их место на рынке заняли монолитные дома, где площадь квартир и высота потолков вполне сопоставимы со «сталинками», но при этом в «монолитах» не нужно менять все коммуникации и социальный состав их жильцов достаточно однороден, чего не скажешь о послевоенных постройках, где на одной лестничной клетке могут соседствовать алкоголик и банкир.
Понятно, почему — в отличие от панельных — не дорожают кирпичные «хрущобы». Дело в том, что за последний год темпы сноса панельных пятиэтажек выросли в полтора раза. Следовательно, и перспектива переселения из купленных в них квартир в новые, более просторные апартаменты стала более реальной. Тогда как кирпичные «хрущобы» сносить никто не собирается. А потому приобретать в них жилье невыгодно: со временем оно, все больше физически изнашиваясь и морально устаревая, будет только дешеветь.
Противоречивая ситуация на вторичном рынке жилья дезориентирует как продавцов, так и покупателей.
Алексей Федотенков, начальник отдела маркетинга агентства недвижимости «Инком»: «Переоценка — в сторону увеличения стоимости — продавцами своих владений особенно характерна для хозяев морально устаревшего жилья (тех же «хрущоб» и «брежневок») на юге или в спальных районах юго-запада Москвы типа Беляева. Заявленная цена на «хрущевки» и панельные 9-этажки здесь в последнее время на 15—20% выше реальной».
Чуть меньше, но все же ощутимо выше рыночной цены запрашивают в последнее время продавцы и других типов жилья «сэконд хэнд». Такая тенденция обусловлена ситуацией на рынке новостроек, которые за последние полгода подскочили в среднем на 10—15%. Так, если в марте однушка в новом типовом панельном доме в Марьине стоила $15—17 тысяч, то сейчас — до $21 тысяч (о причинах этого подорожания мы уже писали, см. «Профиль» N37 за этот год). Подобная ситуация не могла не сказаться и на стоимости жилья на вторичном рынке.
Продавец решил повышать цену. Однако это, как уже было сказано, не всегда оправдано.
Олег Канке, начальник отдела Московской центральной биржи недвижимости: «Наиболее ликвидными на сегодня являются квартиры в типовых панельных домах, возведенных в последнюю пятилетку, вне зависимости от района расположения. Еще несколько месяцев назад на их реализацию уходило месяц-полтора, а сегодня не более двух недель».
Марина Быкова, руководитель отдела вторичного жилья Московского инвестиционного агентства недвижимости: «Если по весне торг при покупке квартиры в типовой панели возможен был в пределах 10—15%, то сегодня продавец и 5—8% уступает с трудом».
Предметом торга остаются удаленность от метро на 4—5 остановок наземного транспорта (минус 5—10% от средней стоимости квартиры в данном районе), отсутствие телефона (минус $1000), расположение квартиры на первом или последнем этажах (соответственно минус 15% и 5%).
Елена Ушакова, начальник отдела вторичного рынка «Городского торгового центра недвижимости»: «Что же касается ремонта или перепланировки, то вот они на стоимость квартиры в типовом доме на окраине или в срединных районах сильно не влияют. Разумеется, квартира не должна быть совершенно обшарпанной, но и за евроремонт покупатель такого жилья платить просто не желает — в лучшем случае продавец сможет компенсировать при реализации своего жилья половину ремонтных затрат».
Таким образом наиболее ликвидны на сегодня недорогие квартиры в приличном состоянии.
Олег Канке: «Самый популярный товар на вторичном рынке сегодня — это дешевые, стоимостью до $30 тысяч, свободные от прописанных там жильцов 1—2-комнатные квартиры».
Прейскурант для бездомных

Однако это тенденции, определяющие ситуацию на вторичном рынке только в самом общем виде.
Разберемся подробнее, за сколько сегодня можно приобрести «подержанную» квартиру.
Начнем с самого дешевого жилья. Цена на панельные «хрущевки» и недалеко ушедшие от них по комфортности 9—12-этажные панели 60—70-х годов составляет сегодня в среднем по городу $520—590 за кв. м (подробнее см. таблицу). Рост цен по сравнению с весной здесь составил не более 3%, причем не повсеместно, а только в малопрестижных, с неблагополучной экологией районах Южного, Юго-Восточного и Восточного административных округов. Популярность такого жилья объясняется достаточно просто: аналогичное по площади новое жилье в указанных округах стоит примерно столько же, но продается без отделки, то есть требует вложения минимум $50 в каждый квадратный метр — а это для стандартной однушки в панельном доме означает около $2 тысяч. Что для молодой семьи может оказаться неподъемным.
Чуть дороже — по $600 за метр (плюс 1,5% к маю) — стоит сегодня жилье в типовых панельных многоэтажках 80-х годов постройки (квартиры с нормальной кухней около 9 кв. м). И ровно на $40 за метр больше ценится «квадрат» в панельных домах более «продвинутой» серии П-44 и ее модификаций.
Больше панельного придется выложить за кирпичное жилище — это уже устоявшаяся традиция. Даже если речь идет о чуть улучшенных по сравнению с «хрущобами» 6—12-этажных домах с крохотной, чуть более шести метров, кухней. На сегодня жилье в подобных постройках продается в среднем по $720 за метр.
Что же касается «элиты» вторичного рынка — от дореволюционных домов и «сталинок» до реконструированных особняков, то здесь разброс цен очень велик: от $650 за дом 50-х годов постройки со смешанными (деревянно-бетонными) перекрытиями до $2—2,5 тысячи за подвергнутый перестройке доходный дом начала века в тихом центре.
При этом самый медленный рост цен наблюдается на «сталинки» (1% с мая), тогда как в среднем на этом секторе рынка подорожание составило за полгода около 2%. При этом меньше всего подорожали «полуэлитные» квартиры в центре, на Западе, Юго-Западе и Северо-Западе столицы — их здесь уверенно теснит современное нетиповое и элитное жилье.
Чем сердце успокоится

Мнения риэлторов по поводу того, что следует ожидать от вторичного рынка к концу года, неоднозначны. Одни считают, что здесь продолжится постепенный подъем цен — вслед за рынком первичным. И, следовательно, к концу года стоит ожидать их роста в среднем еще на 5—8% по сравнению с нынешним уровнем. Другие отмечают, что для дальнейшего роста цен объективных предпосылок нет. А потому сегодняшняя стоимость квартир «сэконд-хэнд» дотянет в неизменном виде до традиционного посленовогоднего затишья на жилищном рынке.
Кто из экспертов прав, в данном случае сказать трудно. Можно определить лишь некоторые тенденции, которые отчетливо проявились уже сейчас и будут проявляться в дальнейшем.
Во-первых, вторичный рынок после долгого застоя оживился, на него поступает все больше квартир. А потому резкого подорожания ожидать не стоит.
Во-вторых, очевидно, и дальше продолжится расслоение по темпам дорожания между «перспективным» и «неперспективным» жильем. К первым, как уже сказано, можно отнести панельные пятиэтажки, которые до 2010 года должны снести, а также сравнительно новые (то есть построенные в последние десять лет) типовые многоэтажки — они в принципе мало чем отличаются от сегодняшних новостроек. Все менее ликвидными со временем будут становиться «сталинки» и не прошедшие реконструкцию дореволюционные здания. Что же касается расположенных в центре «цековок», то, видимо, уровень цен на квартиры в них будет ориентироваться на кирпично-монолитные дома в престижных срединных районах вроде Кунцева.
Сохранится в ближайшее время спрос на небольшие — одно- двухкомнатные — квартиры как на самые недорогие из представленных на рынке. А вот многокомнатные квартиры будут реализовываться со скрипом — то есть по сравнению с нынешним положением на рынке такого жилья ничего не изменится.

Цена предложения на вторичное жилье в Москве осенью 2000 года ($/кв. м)*

Тип домаСеверный АОСеверо-Восточный АОВосточный АОЮго-Восточный АОЮжный АОЮго-Западный АОЗападный АОСеверо-Западный АОЦентральный АОСредняя
«Хрущевка» панельная537545532511532567581557610548
Панельный многоэтажный с малой кухней 1960—70-х годов575565555517541605621597750573
Типовой панельный 1980-х годов625591612536551649653641802601
Современный панельный618653643533578693709679836640
«Хрущевка» кирпичная602552561516571612613582710590
Кирпичный многоэтажный с малой кухней 1960—70-х годов717674616583619757806693827721
«Сталинский»741733637558615945826692879779
Высотный кирпичный 1980—90-х годов886756818654655143310187861175959

* Данные предоставлены Русским агентством недвижимости «САВА».

ЮЛИЯ РОШЕК

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK