Архивная публикация 2000 года: "Сносное жилье"
Будут ли дальше дорожать "подержанные" квартиры?Местами -- с порывами
Впрочем, рост цен -- это не совсем точное определение. Потому что после посткризисного падения стоимости столичного жилья на 40% последовал почти годовой застой. И сейчас мы наблюдаем лишь "размораживание" рынка.
В результате средняя цена квадратного метра на вторичном рынке в Москве составляет на сегодня, по данным РАН "САВА", $673, что почти на 12% больше, чем в мае этого года.
Больше всего -- на 2,5--3% -- поднялись в цене самые дорогие (в 12--16-этажных кирпичных домах с кухней около 10 кв. м) и самые дешевые (в панельных "хрущевках") квартиры.
Меньше всего подорожало жилье в "сталинках" и кирпичных "хрущобах" (на 0,7--0,9%). Последнее вполне объяснимо. Сталинки все стремительнее теряют статус полуэлитного жилья, каковыми они считались еще три-пять лет назад. Их место на рынке заняли монолитные дома, где площадь квартир и высота потолков вполне сопоставимы со "сталинками", но при этом в "монолитах" не нужно менять все коммуникации и социальный состав их жильцов достаточно однороден, чего не скажешь о послевоенных постройках, где на одной лестничной клетке могут соседствовать алкоголик и банкир.
Понятно, почему -- в отличие от панельных -- не дорожают кирпичные "хрущобы". Дело в том, что за последний год темпы сноса панельных пятиэтажек выросли в полтора раза. Следовательно, и перспектива переселения из купленных в них квартир в новые, более просторные апартаменты стала более реальной. Тогда как кирпичные "хрущобы" сносить никто не собирается. А потому приобретать в них жилье невыгодно: со временем оно, все больше физически изнашиваясь и морально устаревая, будет только дешеветь.
Противоречивая ситуация на вторичном рынке жилья дезориентирует как продавцов, так и покупателей.
Алексей Федотенков, начальник отдела маркетинга агентства недвижимости "Инком": "Переоценка -- в сторону увеличения стоимости -- продавцами своих владений особенно характерна для хозяев морально устаревшего жилья (тех же "хрущоб" и "брежневок") на юге или в спальных районах юго-запада Москвы типа Беляева. Заявленная цена на "хрущевки" и панельные 9-этажки здесь в последнее время на 15--20% выше реальной".
Чуть меньше, но все же ощутимо выше рыночной цены запрашивают в последнее время продавцы и других типов жилья "сэконд хэнд". Такая тенденция обусловлена ситуацией на рынке новостроек, которые за последние полгода подскочили в среднем на 10--15%. Так, если в марте однушка в новом типовом панельном доме в Марьине стоила $15--17 тысяч, то сейчас -- до $21 тысяч (о причинах этого подорожания мы уже писали, см. "Профиль" N37 за этот год). Подобная ситуация не могла не сказаться и на стоимости жилья на вторичном рынке.
Продавец решил повышать цену. Однако это, как уже было сказано, не всегда оправдано.
Олег Канке, начальник отдела Московской центральной биржи недвижимости: "Наиболее ликвидными на сегодня являются квартиры в типовых панельных домах, возведенных в последнюю пятилетку, вне зависимости от района расположения. Еще несколько месяцев назад на их реализацию уходило месяц-полтора, а сегодня не более двух недель".
Марина Быкова, руководитель отдела вторичного жилья Московского инвестиционного агентства недвижимости: "Если по весне торг при покупке квартиры в типовой панели возможен был в пределах 10--15%, то сегодня продавец и 5--8% уступает с трудом".
Предметом торга остаются удаленность от метро на 4--5 остановок наземного транспорта (минус 5--10% от средней стоимости квартиры в данном районе), отсутствие телефона (минус $1000), расположение квартиры на первом или последнем этажах (соответственно минус 15% и 5%).
Елена Ушакова, начальник отдела вторичного рынка "Городского торгового центра недвижимости": "Что же касается ремонта или перепланировки, то вот они на стоимость квартиры в типовом доме на окраине или в срединных районах сильно не влияют. Разумеется, квартира не должна быть совершенно обшарпанной, но и за евроремонт покупатель такого жилья платить просто не желает -- в лучшем случае продавец сможет компенсировать при реализации своего жилья половину ремонтных затрат".
Таким образом наиболее ликвидны на сегодня недорогие квартиры в приличном состоянии.
Олег Канке: "Самый популярный товар на вторичном рынке сегодня -- это дешевые, стоимостью до $30 тысяч, свободные от прописанных там жильцов 1--2-комнатные квартиры".
Прейскурант для бездомных
Однако это тенденции, определяющие ситуацию на вторичном рынке только в самом общем виде.
Разберемся подробнее, за сколько сегодня можно приобрести "подержанную" квартиру.
Начнем с самого дешевого жилья. Цена на панельные "хрущевки" и недалеко ушедшие от них по комфортности 9--12-этажные панели 60--70-х годов составляет сегодня в среднем по городу $520--590 за кв. м (подробнее см. таблицу). Рост цен по сравнению с весной здесь составил не более 3%, причем не повсеместно, а только в малопрестижных, с неблагополучной экологией районах Южного, Юго-Восточного и Восточного административных округов. Популярность такого жилья объясняется достаточно просто: аналогичное по площади новое жилье в указанных округах стоит примерно столько же, но продается без отделки, то есть требует вложения минимум $50 в каждый квадратный метр -- а это для стандартной однушки в панельном доме означает около $2 тысяч. Что для молодой семьи может оказаться неподъемным.
Чуть дороже -- по $600 за метр (плюс 1,5% к маю) -- стоит сегодня жилье в типовых панельных многоэтажках 80-х годов постройки (квартиры с нормальной кухней около 9 кв. м). И ровно на $40 за метр больше ценится "квадрат" в панельных домах более "продвинутой" серии П-44 и ее модификаций.
Больше панельного придется выложить за кирпичное жилище -- это уже устоявшаяся традиция. Даже если речь идет о чуть улучшенных по сравнению с "хрущобами" 6--12-этажных домах с крохотной, чуть более шести метров, кухней. На сегодня жилье в подобных постройках продается в среднем по $720 за метр.
Что же касается "элиты" вторичного рынка -- от дореволюционных домов и "сталинок" до реконструированных особняков, то здесь разброс цен очень велик: от $650 за дом 50-х годов постройки со смешанными (деревянно-бетонными) перекрытиями до $2--2,5 тысячи за подвергнутый перестройке доходный дом начала века в тихом центре.
При этом самый медленный рост цен наблюдается на "сталинки" (1% с мая), тогда как в среднем на этом секторе рынка подорожание составило за полгода около 2%. При этом меньше всего подорожали "полуэлитные" квартиры в центре, на Западе, Юго-Западе и Северо-Западе столицы -- их здесь уверенно теснит современное нетиповое и элитное жилье.
Чем сердце успокоится
Мнения риэлторов по поводу того, что следует ожидать от вторичного рынка к концу года, неоднозначны. Одни считают, что здесь продолжится постепенный подъем цен -- вслед за рынком первичным. И, следовательно, к концу года стоит ожидать их роста в среднем еще на 5--8% по сравнению с нынешним уровнем. Другие отмечают, что для дальнейшего роста цен объективных предпосылок нет. А потому сегодняшняя стоимость квартир "сэконд-хэнд" дотянет в неизменном виде до традиционного посленовогоднего затишья на жилищном рынке.
Кто из экспертов прав, в данном случае сказать трудно. Можно определить лишь некоторые тенденции, которые отчетливо проявились уже сейчас и будут проявляться в дальнейшем.
Во-первых, вторичный рынок после долгого застоя оживился, на него поступает все больше квартир. А потому резкого подорожания ожидать не стоит.
Во-вторых, очевидно, и дальше продолжится расслоение по темпам дорожания между "перспективным" и "неперспективным" жильем. К первым, как уже сказано, можно отнести панельные пятиэтажки, которые до 2010 года должны снести, а также сравнительно новые (то есть построенные в последние десять лет) типовые многоэтажки -- они в принципе мало чем отличаются от сегодняшних новостроек. Все менее ликвидными со временем будут становиться "сталинки" и не прошедшие реконструкцию дореволюционные здания. Что же касается расположенных в центре "цековок", то, видимо, уровень цен на квартиры в них будет ориентироваться на кирпично-монолитные дома в престижных срединных районах вроде Кунцева.
Сохранится в ближайшее время спрос на небольшие -- одно- двухкомнатные -- квартиры как на самые недорогие из представленных на рынке. А вот многокомнатные квартиры будут реализовываться со скрипом -- то есть по сравнению с нынешним положением на рынке такого жилья ничего не изменится.
Цена предложения на вторичное жилье в Москве осенью 2000 года ($/кв. м)*
Будут ли дальше дорожать "подержанные" квартиры?Местами -- с порывами
Впрочем, рост цен -- это не совсем точное определение. Потому что после посткризисного падения стоимости столичного жилья на 40% последовал почти годовой застой. И сейчас мы наблюдаем лишь "размораживание" рынка.
В результате средняя цена квадратного метра на вторичном рынке в Москве составляет на сегодня, по данным РАН "САВА", $673, что почти на 12% больше, чем в мае этого года.
Больше всего -- на 2,5--3% -- поднялись в цене самые дорогие (в 12--16-этажных кирпичных домах с кухней около 10 кв. м) и самые дешевые (в панельных "хрущевках") квартиры.
Меньше всего подорожало жилье в "сталинках" и кирпичных "хрущобах" (на 0,7--0,9%). Последнее вполне объяснимо. Сталинки все стремительнее теряют статус полуэлитного жилья, каковыми они считались еще три-пять лет назад. Их место на рынке заняли монолитные дома, где площадь квартир и высота потолков вполне сопоставимы со "сталинками", но при этом в "монолитах" не нужно менять все коммуникации и социальный состав их жильцов достаточно однороден, чего не скажешь о послевоенных постройках, где на одной лестничной клетке могут соседствовать алкоголик и банкир.
Понятно, почему -- в отличие от панельных -- не дорожают кирпичные "хрущобы". Дело в том, что за последний год темпы сноса панельных пятиэтажек выросли в полтора раза. Следовательно, и перспектива переселения из купленных в них квартир в новые, более просторные апартаменты стала более реальной. Тогда как кирпичные "хрущобы" сносить никто не собирается. А потому приобретать в них жилье невыгодно: со временем оно, все больше физически изнашиваясь и морально устаревая, будет только дешеветь.
Противоречивая ситуация на вторичном рынке жилья дезориентирует как продавцов, так и покупателей.
Алексей Федотенков, начальник отдела маркетинга агентства недвижимости "Инком": "Переоценка -- в сторону увеличения стоимости -- продавцами своих владений особенно характерна для хозяев морально устаревшего жилья (тех же "хрущоб" и "брежневок") на юге или в спальных районах юго-запада Москвы типа Беляева. Заявленная цена на "хрущевки" и панельные 9-этажки здесь в последнее время на 15--20% выше реальной".
Чуть меньше, но все же ощутимо выше рыночной цены запрашивают в последнее время продавцы и других типов жилья "сэконд хэнд". Такая тенденция обусловлена ситуацией на рынке новостроек, которые за последние полгода подскочили в среднем на 10--15%. Так, если в марте однушка в новом типовом панельном доме в Марьине стоила $15--17 тысяч, то сейчас -- до $21 тысяч (о причинах этого подорожания мы уже писали, см. "Профиль" N37 за этот год). Подобная ситуация не могла не сказаться и на стоимости жилья на вторичном рынке.
Продавец решил повышать цену. Однако это, как уже было сказано, не всегда оправдано.
Олег Канке, начальник отдела Московской центральной биржи недвижимости: "Наиболее ликвидными на сегодня являются квартиры в типовых панельных домах, возведенных в последнюю пятилетку, вне зависимости от района расположения. Еще несколько месяцев назад на их реализацию уходило месяц-полтора, а сегодня не более двух недель".
Марина Быкова, руководитель отдела вторичного жилья Московского инвестиционного агентства недвижимости: "Если по весне торг при покупке квартиры в типовой панели возможен был в пределах 10--15%, то сегодня продавец и 5--8% уступает с трудом".
Предметом торга остаются удаленность от метро на 4--5 остановок наземного транспорта (минус 5--10% от средней стоимости квартиры в данном районе), отсутствие телефона (минус $1000), расположение квартиры на первом или последнем этажах (соответственно минус 15% и 5%).
Елена Ушакова, начальник отдела вторичного рынка "Городского торгового центра недвижимости": "Что же касается ремонта или перепланировки, то вот они на стоимость квартиры в типовом доме на окраине или в срединных районах сильно не влияют. Разумеется, квартира не должна быть совершенно обшарпанной, но и за евроремонт покупатель такого жилья платить просто не желает -- в лучшем случае продавец сможет компенсировать при реализации своего жилья половину ремонтных затрат".
Таким образом наиболее ликвидны на сегодня недорогие квартиры в приличном состоянии.
Олег Канке: "Самый популярный товар на вторичном рынке сегодня -- это дешевые, стоимостью до $30 тысяч, свободные от прописанных там жильцов 1--2-комнатные квартиры".
Прейскурант для бездомных
Однако это тенденции, определяющие ситуацию на вторичном рынке только в самом общем виде.
Разберемся подробнее, за сколько сегодня можно приобрести "подержанную" квартиру.
Начнем с самого дешевого жилья. Цена на панельные "хрущевки" и недалеко ушедшие от них по комфортности 9--12-этажные панели 60--70-х годов составляет сегодня в среднем по городу $520--590 за кв. м (подробнее см. таблицу). Рост цен по сравнению с весной здесь составил не более 3%, причем не повсеместно, а только в малопрестижных, с неблагополучной экологией районах Южного, Юго-Восточного и Восточного административных округов. Популярность такого жилья объясняется достаточно просто: аналогичное по площади новое жилье в указанных округах стоит примерно столько же, но продается без отделки, то есть требует вложения минимум $50 в каждый квадратный метр -- а это для стандартной однушки в панельном доме означает около $2 тысяч. Что для молодой семьи может оказаться неподъемным.
Чуть дороже -- по $600 за метр (плюс 1,5% к маю) -- стоит сегодня жилье в типовых панельных многоэтажках 80-х годов постройки (квартиры с нормальной кухней около 9 кв. м). И ровно на $40 за метр больше ценится "квадрат" в панельных домах более "продвинутой" серии П-44 и ее модификаций.
Больше панельного придется выложить за кирпичное жилище -- это уже устоявшаяся традиция. Даже если речь идет о чуть улучшенных по сравнению с "хрущобами" 6--12-этажных домах с крохотной, чуть более шести метров, кухней. На сегодня жилье в подобных постройках продается в среднем по $720 за метр.
Что же касается "элиты" вторичного рынка -- от дореволюционных домов и "сталинок" до реконструированных особняков, то здесь разброс цен очень велик: от $650 за дом 50-х годов постройки со смешанными (деревянно-бетонными) перекрытиями до $2--2,5 тысячи за подвергнутый перестройке доходный дом начала века в тихом центре.
При этом самый медленный рост цен наблюдается на "сталинки" (1% с мая), тогда как в среднем на этом секторе рынка подорожание составило за полгода около 2%. При этом меньше всего подорожали "полуэлитные" квартиры в центре, на Западе, Юго-Западе и Северо-Западе столицы -- их здесь уверенно теснит современное нетиповое и элитное жилье.
Чем сердце успокоится
Мнения риэлторов по поводу того, что следует ожидать от вторичного рынка к концу года, неоднозначны. Одни считают, что здесь продолжится постепенный подъем цен -- вслед за рынком первичным. И, следовательно, к концу года стоит ожидать их роста в среднем еще на 5--8% по сравнению с нынешним уровнем. Другие отмечают, что для дальнейшего роста цен объективных предпосылок нет. А потому сегодняшняя стоимость квартир "сэконд-хэнд" дотянет в неизменном виде до традиционного посленовогоднего затишья на жилищном рынке.
Кто из экспертов прав, в данном случае сказать трудно. Можно определить лишь некоторые тенденции, которые отчетливо проявились уже сейчас и будут проявляться в дальнейшем.
Во-первых, вторичный рынок после долгого застоя оживился, на него поступает все больше квартир. А потому резкого подорожания ожидать не стоит.
Во-вторых, очевидно, и дальше продолжится расслоение по темпам дорожания между "перспективным" и "неперспективным" жильем. К первым, как уже сказано, можно отнести панельные пятиэтажки, которые до 2010 года должны снести, а также сравнительно новые (то есть построенные в последние десять лет) типовые многоэтажки -- они в принципе мало чем отличаются от сегодняшних новостроек. Все менее ликвидными со временем будут становиться "сталинки" и не прошедшие реконструкцию дореволюционные здания. Что же касается расположенных в центре "цековок", то, видимо, уровень цен на квартиры в них будет ориентироваться на кирпично-монолитные дома в престижных срединных районах вроде Кунцева.
Сохранится в ближайшее время спрос на небольшие -- одно- двухкомнатные -- квартиры как на самые недорогие из представленных на рынке. А вот многокомнатные квартиры будут реализовываться со скрипом -- то есть по сравнению с нынешним положением на рынке такого жилья ничего не изменится.
Цена предложения на вторичное жилье в Москве осенью 2000 года ($/кв. м)*
Тип дома | Северный АО | Северо-Восточный АО | Восточный АО | Юго-Восточный АО | Южный АО | Юго-Западный АО | Западный АО | Северо-Западный АО | Центральный АО | Средняя |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
"Хрущевка" панельная | 537 | 545 | 532 | 511 | 532 | 567 | 581 | 557 | 610 | 548 |
Панельный многоэтажный с малой кухней 1960--70-х годов | 575 | 565 | 555 | 517 | 541 | 605 | 621 | 597 | 750 | 573 |
Типовой панельный 1980-х годов | 625 | 591 | 612 | 536 | 551 | 649 | 653 | 641 | 802 | 601 |
Современный панельный | 618 | 653 | 643 | 533 | 578 | 693 | 709 | 679 | 836 | 640 |
"Хрущевка" кирпичная | 602 | 552 | 561 | 516 | 571 | 612 | 613 | 582 | 710 | 590 |
Кирпичный многоэтажный с малой кухней 1960--70-х годов | 717 | 674 | 616 | 583 | 619 | 757 | 806 | 693 | 827 | 721 |
"Сталинский" | 741 | 733 | 637 | 558 | 615 | 945 | 826 | 692 | 879 | 779 |
Высотный кирпичный 1980--90-х годов | 886 | 756 | 818 | 654 | 655 | 1433 | 1018 | 786 | 1175 | 959 |
* Данные предоставлены Русским агентством недвижимости "САВА".
ЮЛИЯ РОШЕК
Подписывайтесь на PROFILE.RU в Яндекс.Новости или в Яндекс.Дзен. Все важные новости — в telegram-канале «PROFILE-NEWS».