Наверх
22 ноября 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2004 года: "Состояние в квадратах"

При сопоставлении двух графиков — кривой роста стоимости московского жилья и динамики курса доллара — даже у не самого обеспеченного гражданина возникает мысль про спасение своих сбережений путем покупки квартиры в Москве. Какие объекты наиболее привлекательны для таких вложений?
В нужное время и в нужном месте

Мы постараемся рассказать о том, какие камни преткновения ждут частного инвестора на заманчивом, но потенциально опасном пути превращения в рантье от недвижимости.
Начнем с новостроек. Этот рынок хорош тем, что на нем идет интенсивный рост цен на этапе монтажа и основной доход связан с разницей стоимости квартиры в момент покупки и после того, как дом будет сдан.

Основной принцип игры на рынке нового строительства — это купить жилье как можно раньше. Желательно на той стадии, когда, как говорят профессионалы, воткнули лопату. Застройщики тоже люди и часто промахиваются со стартовыми ценами в сторону уменьшения. Чтобы разобраться с ошибкой и взвинтить цены, им хватает и одной недели.

Классический пример имел место чуть более года назад, когда первый продавец квартир в новом микрорайоне Люблина 39А (компания СУ-155) выставил все квартиры по одной цене — $730 за кв. м, да еще и скидку давал при одномоментной оплате. В течение трех дней практически все малокомнатные квартиры были скуплены, ведь входной билет для инвестирования в квартиру площадью 35 кв. м стоил всего-навсего $25 тыс. — неимоверно маленькая сумма даже по тем временам! Затем продавец опомнился и ввел дифференцированные цены в зависимости от площади и этажа. Сегодня в этом микрорайоне средняя цена продажи — $1 тыс. за кв. м.

Панель и монолит

Динамика цен в типовых проектах хорошо видна на графике, где показано, как менялась стоимость 3-комнатных квартир в Люблине, мкр. 39А.

На картинке видно, что на нулевом этапе строительства (ноябрь 2002 года — март 2003 года) стоимость квартир в домах микрорайона практически не менялась и составляла в среднем $725 за кв. м.

На этапе монтажа корпусов (апрель-сентябрь 2003 года) начинается интенсивный рост цен (до $886 за кв. м) за счет того, что привлекательность новостроек росла, ассортимент же квартир начал уменьшаться. В этот период объекты интенсивно рекламировались.

А теперь посмотрим, что происходило на этапе сдачи Госкомиссии первых корпусов (до декабря 2003 года). Почти все квартиры распроданы, на остатки стремительно повышаются цены (до $1 тыс. за кв. м). Годовой доход при инвестировании в квадратный метр составил 30% в валюте (здесь и далее даны абсолютные, без учета инфляции и колебаний курса цифры прироста; на сколько они становятся меньше с учетом указанных факторов — см. рубрику «Личные деньги»).

В случае с монолитно-кирпичными домами ситуация с доходами выглядит еще более аппетитно. В таких проектах застройщик сознательно занижает начальную цену, дабы привлечь частные инвестиции (на которые дома частенько и строятся). Поэтому разрыв между «котлованной» и конечной ценой (с учетом роста рынка) может составлять 40% (см. график).

Чтобы инвестиционная схема была еще более понятна, приведем пример. Два года назад 150-метровая квартира в строящемся монолитном доме в районе Измайловского парка стоила $125 тыс. (из расчета $830 за кв. м). Через полтора года, к моменту завершения строительства, цена метра выросла до $1,4 тыс. и квартира стоила уже $210 тыс. То есть прибыль составила $85 тыс.

Сдачи не будет

Более высокий уровень доходности вложений в квартиры, расположенные в монолитно-кирпичных домах, имеет и обратную сторону — выше (по сравнению с панельными новостройками) риски. Главный из них связан с тем, что не все «монолитные» стройки идут бурными темпами (заметим, что «панели» исправно штампуют за 2-6 месяцев). Бывает, что «монолитную» стройку просто замораживают. И никто вам компенсировать финансовые потери не собирается.

В подобную переделку попал один мой хороший знакомый. Он вложился в строительство кирпичного дома на ул. Нежинской. Дом этот должен был быть сдан еще в 2002 году. Но до сих пор этого не произошло. Более того, минувшим летом директор строительной компании, которая вела этот объект, то ли умер, то ли его убили. Вынуть свои деньги из замороженного строительства знакомому не удалось — не все застройщики позволяют оформлять переуступку прав требования на квартиру, а в этом случае вам не удастся ее перепродать до оформления права собственности. Знакомый уже просто махнул рукой на предполагаемые доходы, дай Бог, чтобы хоть когда-нибудь достроили.

Масштаб имеет значение

Как показывает опыт, наиболее надежным направлением инвестирования является приобретение квартир в масштабных проектах застройки — на уровне кварталов и микрорайонов. Ведь в этом случае на рынок поступает сразу большой объем квартир, что вынуждает застройщиков выставлять низкие стартовые цены, и (это очень важно) создается конкурентная среда.

Классикой жанра стало освоение районов Северного и Южного Бутова. Эти микрорайоны продавались по минимальным стартовым ценам и показали резкий рост стоимости квартир после того, как было построено метро.

Вот интересный пример на тему. Мой старый университетский товарищ в мае 2002 года вложился в «трешку» в Южном Бутове. Казалось, кому будут нужны большие квартиры и в удаленном районе? Но товарищ рискнул и не прогадал — взял квартиру он за $47 тыс., а в сентябре 2003 года продал за $82 тыс. (кстати, теперь этот товарищ сделал ставку на Матвеевское, которое являет собой просто удивительный пример низких цен на московском западе — «двушка» стоит порядка $50 тыс.).

Приведенные примеры позволяют говорить еще об одной тенденции в инвестировании, которую отмечают многие эксперты. Как раз ранее малопривлекательные районы Москвы оказались самыми рентабельными. Ну кто два-три года назад мог подумать, что восток Москвы лихо перемахнет за планку в $1 тыс. за кв. м, а на севере цена в $1,3 тыс. за кв. м на «панель» станет вполне привычной? Просто направления оказались недооценены (да и ресурс для роста у них остался приличный, чего не скажешь о других районах).

Новое пополнение

Кратко пробежимся по новостройкам, наиболее интересным для инвестирования.

Большое строительство монолитно-кирпичных зданий в Куркине: район вполне привлекательный и свое слово он еще скажет. Динамика здешних цен настраивает инвестора на победный лад — за два года стоимость жилья выросла на 44,8% (более 35% из них пришлось на 2003 год).

В 1-м микрорайоне Митина строят все тот же монолит-кирпич. Инвестирование здесь интересно, однако ожидаемая рентабельность будет сильно зависеть от введения в строй станции метро рядом с этим микрорайоном. Пустят митинское метро — инвесторы сорвут изрядный куш. Сейчас же квартиры продаются по цене $960-1,14 тыс. за кв. м.

Панельное строительство в районах ст. метро «Планерная» и «Алтуфьево». Здесь продают 1- и 2-комнатные квартиры по уже достаточно высоким ценам ($1,15-1,35 тыс. за кв. м). Поэтому, пожалуй, более выгодно вкладываться в многокомнатные квартиры ($1,03-1,13 тыс.), которые имеют потенциал роста.

Комплекс зданий «Гранд-Парк» на Ходынке. Однозначно интересен для вложений. В случае успешной реализации всего проекта застройки «Гранд-Парк» станет довольно значимым объектом города. На данный момент в продаже имеется большой объем квартир и цены вполне приемлемы для данного класса (квартиры в корп. 7-11 продаются по цене $1,43-1,8 тыс. за кв. м).

Жилой комплекс «Ближние дачи» на Староволынской, вл. 11 (рабочее название, связанное с тем, что близ стройки расположена знаменитая дача Сталина). Цены здесь уже высокие ($2,5-5 тыс. за кв. м), однако объект сам по себе уникальный, и если он «выстрелит», то инвесторы в накладе не останутся. Словом, высокие риски, но высока и премия.

Любопытный проект — элитный дом «Эгоист» в Сокольниках по ул. Шумкина. Название себя оправдывает: это односекционное строение (6-12 этажей) всего на 42 квартиры площадью от 103 до 270 кв. м. Продажи начались с нового года. Цена — от $1,7 тыс. до $2,6 тыс.

Новое — это хорошо проданное старое

Вторичный рынок отличается тем, что здесь вам не удастся выиграть за счет низких цен при покупке. «Вторичка» в Москве слишком развита, чтобы какая-то квартира продавалась ощутимо ниже рыночной стоимости. И если вы встречаете предложение, разительно отличающееся по цене от прочих подобных квартир, это повод насторожиться — с квартирой что-то не так. Опытные риэлтеры говорят, что до трети (!) квартир, с которыми они работали, имели те или иные неувязки. Одним словом, будьте бдительны.

Зато, приобретя готовую квартиру, вы сразу же (в отличие от новостройки) можете извлекать доход за счет аренды. Спрос на сдаваемое жилье в Москве колоссален, по разумной цене вы можете сдать свою квартиру буквально в течение дня. Дешевле $250 за однокомнатную в пределах 10 минут транспортом от метро и не просите. Центр, понятно, стоит в разы дороже. Однокомнатную на Новом Арбате можно легко выставить за $600 в месяц.

Идеально для сдачи в аренду на вторичном рынке подходят квартиры в сталинских домах: иностранных специалистов, желающих пожить в доме «с историей», — хоть отбавляй. Доходность «сталинки» сейчас максимально высокая — где-то 13% от ее рыночной стоимости в год, в прочих же сегментах рынка этот показатель не поднимается выше 8-10%.

Что качается покупки «вторичной» квартиры для последующей ее продажи, то такие сделки совершаются довольно редко — взять задешево не получится, а будущий доход за счет естественного роста рынка может нивелироваться моральным (и материальным) износом старого здания. Данные риэлтерских агентств свидетельствуют: большинство «подержанных» квартир все-таки покупается в качестве места проживания.

Но есть и редкие исключения. Имеет смысл вкладывать деньги в квартиры «с привкусом» антиквариата. Речь идет об исторических особняках и дореволюционных доходных домах, расположенных в центре и прошедших через капремонт с заменой перекрытий. Этот товар никогда не упадет в цене.

Также выгодным может оказаться покупка тяжкого наследия старого режима — хрущевки. Если вы угадаете и приобретете жилье в доме, идущем под расселение, то вполне можете получить вместо старой 30-метровой квартиры новенькую 38-метровую. Но тут надо иметь в виду одну тонкость: дома, идущие под снос в течение ближайшего года, с рынка автоматически уходят — любые сделки с жильем в них невозможны. В случае же, когда пятиэтажка еще не «закрыта», прождать вожделенного сноса можно долго — последнюю из панельных «хрущоб» обещают снести лишь в 2010 году.

Уроки иностранного
Российский рынок частных инвестиций в недвижимость изрядно отличается от западного.

Не так давно на телевидении выступал, делясь опытом, один скороспелый британский миллионер. Суть его инвестиционной схемы была такова: на этапе роста рынка (+25% в год) он взял ипотечный кредит на приобретение сразу нескольких квартир, которые тут же сдал в аренду. Немного спустя он вновь взял кредит, но уже обеспеченный доходом от этой самой аренды, и вновь приобрел несколько квартир.

Естественно, эти квартиры стали приносить ему дополнительный доход. Такой цикл он проделал еще несколько раз, время от времени фиксируя прибыль и погашая тот или иной кредит. К сожалению, повторить путь британского инвестора в российских широтах не получится — схема базировалась на двух основаниях: во-первых, процент дохода от аренды был ощутимо выше, чем проценты по кредиту (в Англии одна из самых низких ипотечных ставок в Европе — 5% годовых), во-вторых, свою роль сыграл положительный имидж британского рынка недвижимости.

Последнее обстоятельство чрезвычайно важно. Именно в Англии лет 12 назад произошли события, которые могут оказаться поучительными для желающих поиграть на квартирах в России. В 80-е годы англичане активно приобретали квартиры за счет ипотечных кредитов. Рынок тогда также рос бурными темпами, и обыватель уже не мог приобретать жилье только за счет своих доходов. Отсюда — ипотечный бум.

А вскоре, в начале 90-х, в стране случился экономический спад, люди не смогли выплачивать проценты по кредиту, банки стали забирать квартиры в счет долга и выставлять их на продажу. Спрос падал, а предложение росло — к продающим квартиры банкам присоединились те, кто спешил избавиться от дешевеющего имущества. Цены катились вниз, пока в середине 90-х не достигли точки некоторого равновесия.

Подобная история далеко не единственная. Во время сильного экономического спада в Юго-Восточной Азии цены на недвижимость упали в разы в течение одного года, к примеру в Малайзии с 97-го по 98-й год — в восемь раз!

Мораль сей басни такова: как бы ни славилась недвижимость своей надежностью и основательностью, инвестора здесь могут ожидать большие приключения.

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK