Наверх
18 ноября 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2005 года: "Стенам помогают"

Все больше экспертов в голос твердят, что при сегодняшних скромных ставках по вкладам и нервозном фондовом рынке не стоит и пытаться сохранить свои деньги. Куда выгоднее их тратить, а если не хватает — занимать. На покупку жилья, как правило, не хватает ну очень много. Сможет ли принятый под занавес минувшего года пакет законов сделать жилье более доступным — главный вопрос дня для будущих заемщиков. Среди наших знакомых уже насчитывается немало тех, кто обеспечил себе крышу над головой при помощи банковских кредитов. Это счастье далось им нелегко — описания мытарств по сбору документов и выбиванию денег из неприступных банковских клерков легли в основу не одного душераздирающего журналистского материала из серии «личный опыт». А теперь еще лет 10—15 платить весьма существенные проценты по займу: 12—16% годовых в валюте (при 3—5% в Европе и США). Российских банкиров тоже можно понять — риски их были высоки, выселить недобросовестного заемщика из заложенной квартиры никто не разрешал, так как «право на жилище» гарантировано самой Конституцией.

Теперь ситуация поменялась, и решение многих законодательных проблем может сподвигнуть банки к снижению ставок и смягчению условий выдачи ипотечных кредитов. По оценкам специалистов, в 2004 году в России было выдано ипотечных кредитов на общую сумму примерно $400 млн. Начальник управления Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) Денис Гришухин прогнозирует, что, если принятые в конце прошлого года законодательные инициативы заработают и не случится привычных для нашего финансового рынка катаклизмов, в этом году объем рынка увеличится как минимум в два раза.

Входящие — бесплатно

Помимо косвенной пользы, связанной с возможным снижением банками ставок по кредитам, принятый Госдумой накануне новогодних праздников целый ряд законов и поправок напрямую затронет интересы потенциального заемщика. Одним из самых больших достижений законодательной реформы, по мнению экспертов, стала отмена обязательного нотариального удостоверения договора об ипотеке между клиентом и банком. Ранее гражданину приходилось выкладывать за подпись нотариуса 1,5% от суммы кредита — деньги немаленькие, если учесть, что средний размер кредита во многих банках составляет $50—80 тыс. Без заверки специалиста сделка считалась недействительной. «Это была солидная статья дохода для нотариусов, — вспоминает исполнительный вице-президент Ассоциации российских банков (АРБ) Андрей Емелин, — поэтому представители этой профессии рьяно боролись за сохранение этой обязанности». Если среди клиентов все же найдутся желающие заверить сделку у нотариуса, выкладывать им придется всего 200 рублей — согласно свежеустановленному размеру госпошлины.

Избавились граждане и еще от одной навязанной услуги — получения разрешения со стороны органов опеки и попечительства на заключение ипотечного договора. Получить «добро» от этого ведомства требовалось всем родителям, имеющим несовершеннолетних детей, — а вдруг их права при покупке нового жилья будут ущемлены? Как утверждает Андрей Емелин, на практике выдача таких разрешений превращалась в настоящую волокиту — в результате нужные бумаги просто покупались.

За взятку. Причем отказать в выдаче нужного документа не решившимся на взятки гражданам не представляло труда. «Чиновники могли упереться, и дело доходило до абсурда, — вспоминает Емелин. — Например, рассматривался случай, когда родителям не давали разрешение под предлогом того, что ребенок не был прописан в новой квартире, хотя она еще вообще не была приобретена, ведь не было и самого кредита!» Теперь за «попечителями» оставили только возможность в случае чего обжаловать сделку по ее завершении, а также обязанность выдавать разрешение тем гражданам, что стоят на учете в органах опеки. Третьей поблажкой стало придание объектам незавершенного строительства статуса недвижимости. Ранее банки неохотно давали кредиты под недострой — ведь такие объекты не регистрировались (сейчас эти обязанности возложены на Федеральную регистрационную службу), поскольку не считались недвижимостью. Следовательно, более дешевая недостроенная «первичка» не могла выступать залогом по сделке. По словам одного из банкиров, недостроенные квартиры закладывались в виде комплекса строительных материалов — это превращало такие сделки в крайне рискованные для кредитных организаций. В числе прочих послаблений для клиентов — возможность получения налоговых вычетов сразу по завершении сделки через работодателя, а не в конце года через налоговые органы. Кроме того, средства по ипотечному кредиту теперь могут быть направлены не только на приобретение или строительство, но и на капитальный ремонт или другое улучшение жилья.

Немаловажным пунктом в новом законодательстве стало положение о защите «добросовестного приобретателя». «Не секрет, — разъясняет начальник управления ипотечного и потребительского кредитования Внешторгбанка Анатолий Печатников, — что многие участники рынка недвижимости уделяют недостаточно внимания исследованию чистоты «титула» приобретаемой недвижимости. До принятия указанной поправки весь груз ответственности за недобросовестные действия предыдущих владельцев нес последний покупатель, который мог лишиться права собственности без справедливой материальной компенсации». Теперь же государство взвалило на себя бремя ответственности за регистрацию сделок с неожиданно всплывшим темным прошлым, решив защитить покупателей от возможных претензий бывших собственников: в случае, если квартиру все-таки придется отдать, нерадивому приобретателю будет выплачена компенсация на сумму до одного миллиона рублей.

Вместе с приятными моментами работа законодателей привнесла в жизнь заемщиков и новые проблемы. Во-первых, теперь при покупке под ипотеку земельного участка право залога распространяется и на находящиеся или возводимые на нем здания, что не на руку гражданам. Во-вторых, согласно поправкам, отныне в случае неуплаты долга банки имеют право отнимать у гражданина его единственное жилье — если именно оно служило залогом по кредиту. Ранее принимать такие меры кредитные учреждения не могли. Строгость этого грозного нововведения слегка нивелируется «подстеленной соломкой» в виде формируемого фонда из дешевого жилья — туда должны выселять граждан из купленной по ипотеке квартиры до окончания выяснения отношений с банком. Ну а после, как уверяют специалисты, клиенты смогут в любом случае решить жилищный вопрос. «После продажи заложенной квартиры и расчета с банком у гражданина должна остаться немаленькая сумма, — поясняет Денис Гришухин из АИЖК, — ведь примерно 30% от стоимости жилья он должен был внести из своих средств сразу плюс, возможно, какие-то взносы он успел перечислить банку — этих денег должно хватить, чтобы купить квартиру похуже или, на худой конец, снять жилье». Утешение, конечно, слабое, но банкам такие новации только на руку, поскольку снижаются риски при выдаче кредитов. По идее, это должно привести к снижению процентных ставок. Но стоит ли ожидать этого в ближайшее время? По мнению зампредседателя комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам Госдумы Павла Медведева, реального эффекта от новшеств в виде улучшения условий кредитования можно ожидать не раньше чем через 3—5 лет. «Сейчас они лишь немного расшевелят рынок, но какой-то революции в виде резкого падения ставок и сокращения требований к заемщикам ждать не стоит», — уверяет депутат.

Тарифы и заемщики

Рядовые приобретатели жилья все же имеют возможность иногда порадоваться относительно дешевым кредитам: прошлый год был ознаменован выходом на рынок ипотечного кредитования новых игроков — Внешторгбанк, Городской ипотечный банк и др. Усиление конкуренции привело к некоторому снижению процентных ставок по ипотечным кредитам — часть новичков решила ударить по конкурентам легким демпингом. Сегодня 10,5—12% годовых в валюте против средних по рынку 12—14% выглядят соблазнительно. Начальник управления розничных продуктов и услуг Международного Московского банка Алексей Аксенов считает, что это не предел: по его прогнозу, в нынешнем году процентные ставки по кредитам упадут до 9% годовых в валюте. Анатолий Печатников из ВТБ, напротив, уверен, что сложившийся к настоящему моменту уровень процентных ставок отражает рыночную ситуацию как с точки зрения стоимости долгосрочных ресурсов, так и со стороны объективно существующих кредитных рисков, а потому ожидать существенного снижения ставок в 2005 году не приходится. В середине прошлого октября стало модно говорить о плавающих ставках на ипотеку: государственное АИЖК заявило о том, что собирается предложить покупателям квартир новый кредит, процентная ставка которого будет привязана к уровню инфляции. Если инфляция поползет вниз, ставка также упадет, если вырастет, то потянет за собой и проценты по кредиту. Часть банков предпочитает привязывать ставку к LIBOR (индексу международного межбанковского рынка депозитов). Такая привязка, впрочем, понятна далеко не каждому простому россиянину — мало кто из них знаком с расшифровкой этой аббревиатуры, не говоря уж о ее экономическом смысле. Но логику банков тоже можно понять: плата за привлеченные ими средства, которые затем они раздают нам в виде кредитов, привязана к этой самой LIBOR не так уж редко.

На этот же принцип балансирования доходов и расходов стоит ориентироваться и заемщику — при выборе валюты, в которой вы собираетесь брать кредит. Спрогнозировать поведение валютных курсов на период в 10—20 лет не возьмется даже самый смелый эксперт, серьезные проблемы у аналитиков возникают даже при попытке определиться с годовой перспективой. «Если ваша зарплата исчисляется в долларах, — говорит руководитель отдела маркетинга банка DeltaCredit Олег Зябликов, — и вы возьмете кредит в этой валюте, гораздо меньше вероятности как выиграть, так и проиграть, если курс резко изменится. При этом ставки по долларовым кредитам ниже, что играет на руку при дальнейшем укреплении рубля». По словам Анатолия Печатникова из ВТБ, большинство заемщиков в Москве и Санкт-Петербурге предпочитают оформлять кредиты в американской валюте, заемщики в регионах чаще отдают предпочтение родному рублю. Кредит кредитом, но даже внесение первоначального взноса способно пробить в кошельке серьезную брешь. Однако банки играют за себя, предлагая раскошелиться на 25—30% от стоимости квартиры — при средней цене жилища в $65—75 тыс. сумма для обычного приобретателя весьма солидная. Впрочем, целый ряд крупных игроков рынка уже сейчас предлагает кредиты с меньшим уровнем первоначального взноса, имея в своем арсенале продукты с минимальным взносом 5— 10%. При этом повышенные риски компенсируются увеличением процентной ставки или требованиями о дополнительном обеспечении кредита. По словам экспертов, в США и странах Западной Европы типичная практика — взнос на уровне 20% от стоимости приобретаемой квартиры.

Накапливая минимальную сумму, можно одновременно решить проблему с отсутствием кредитной истории — подтвержденного фактами имиджа благонадежного заемщика. Банк «Возрождение» предложил копить деньги на первый взнос в рамках вклада «Жилищный проект» — аккуратность поступлений на счет позволит впоследствии получить кредит в этом банке без лишних проволочек.

Из других ипотечных новинок прошедшего сезона — продукт «Delta-Сейчас» от банка DeltaCredit под 13—14% годовых в валюте (калька с распространенного на Западе инструмента Ballon). Он выдается на 7 лет, но размер ежемесячных платежей по нему рассчитывается исходя из 30-летнего срока. То есть выплата большей части суммы откладывается под конец кредита, что может оказаться удобным для амбициозных студентов, собирающихся сделать рывок в карьере. Если головокружительных высот добиться не удалось, но заемщик прилежно выплачивал положенные суммы, он сможет продлить кредит.

Новые кредитные продукты — лишь часть игры под названием «здоровая конкуренция». Эксперты прогнозируют, что 2005 год станет годом борьбы за место на ипотечном рынке: на него выйдут как новые российские банки, так и кредитные организации с иностранным капиталом. По мнению большинства экспертов, это приведет, скорее, не к снижению ставок, а к упрощению требований к заемщикам. Уже сейчас большинство крупных игроков не требуют от клиента наличия постоянной регистрации, выдают кредиты под «черную» и «серую» зарплаты (правда, вырастает и величина процентной ставки) и принимают в зачет совокупный доход всей семьи.

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK