Строительная индустрия в России имеет многолетнюю историю. В стране строили много, не боясь при этом смелых экспериментов. Строительная индустрия в России имеет многолетнюю историю. В стране строили много, не боясь при этом смелых экспериментов. В начале 2000-х Московский регион стал полигоном для реализации всевозможных идей в области строительства жилья и объектов инфраструктуры. В определенный момент стало казаться, что еще немного, и сбудется мечта: каждой семье — по квартире. Разумеется, это была только иллюзия, так как вместе с объемами строительства с бешеной скоростью росла и стоимость недвижимости. В игру включились спекулянты, и Москва по цене квадратных метров обогнала крупнейшие столицы мира.
Конечно, такого количества жилья при таком качестве и ценах москвичам не было нужно. Но спрос на жилую недвижимость в Москве оставался высоким. Да и нежилые помещения в столице всегда были дефицитом. Этот эффект достигался за счет ротации: всегда находились те, кто готов был довольствоваться худшим, и те, кто стремился к лучшему. Компании росли и переезжали в новые офисы, расширяли складские помещения — таким образом осваивались новые площади, а прежние освобождались для подрастающих организаций. Со временем состоятельные граждане также переезжали в квартиры и дома получше, продавая свои «углы» тем, кому не хватало средств на более дорогое жилье.
Раньше строительные компании работали поэтапно. Денежные средства в необходимом объеме привлекались от инвесторов или кредиторов под определенные этапы строительства. В принципе это нормальная практика. Но такой подход к строительству не позволял показывать активную динамику роста бизнеса и расширять поле деятельности.
И тут на помощь строителям (крепким хозяйственникам) пришли финансисты. Они разработали стратегию, которую вскоре стали использовать многие строительные компании и девелоперы. Строители стали «подписываться» сразу на несколько проектов, а привлеченные под первый или последующие этапы возведения одного объекта деньги распределялись сразу на несколько стадий. Строительные бригады перемещались по объектам, уделяя каждому долю своего драгоценного профессионального внимания. Таким образом создавалось ощущение, что девелоперы и строительные компании ведут несколько объектов — ведь работа-то на них шла!
Но все это требовало больших денежных средств, и не только потому, что параллельно возводилось несколько объектов. А еще и потому, что надо было как можно скорее двигать их к завершению — к 90-процентной готовности к сдаче. Под такой объект даже сегодня можно привлечь кредитные деньги для завершения работ, а до кризиса — и подавно. Рост цен и рентабельность в период экономического роста позволяли не обращать внимание на высокие риски потери ликвидности в случае приостановки финансирования.
Как только в области девелопмента и строительства появились финансисты, их сразу заметили коллеги, работающие в кредитных организациях. Строительный бум был столь значительным, что операционные риски и риски ликвидности оставались в тени насущных проблем финансирования объектов.
Банкиры, хоть и не сразу, но приняли условия игры. В принципе сроки строительства всех основных объектов (от начала работ до момента их полного завершения) укладывались в один год, что вполне соответствовало срочности ресурсов на российском рынке. Были и более сложные случаи, но это уже подпадало под индивидуальные проекты и целевое финансирование. Снижение рисков менеджмент банков видел в распределении совокупного кредитного риска и на отрасль в целом, и на отдельные объекты, так как в их кредитовании принимали участие многие кредитные организации.
Как оказалось, в период кризиса каждый сам за себя, и выбивание долга — дело чести и возможностей каждого отдельного банка. Но раньше банкиров это не останавливало — более того, многие из них стали приобретать или развивать собственный строительный бизнес и перекредитовывать его, используя ресурсы собственных банков. Поэтому причины рисков и проблем с качеством активов в банковской системе нужно, как и раньше, искать не в кредитовании публичных компаний, а во внутрихолдинговом кредитовании посредством связанных займов.
Сокращение спроса на офисную и жилую недвижимость со стороны реальных потребителей и снижение деловой активности спекулянтов привело сегодня к стагнации отрасли. А дофинансирование осуществляется только на объектах с 80—90-процентной готовностью. Но уже по другим ставкам и на другой срок. Теперь недостаточно предоставления в качестве залога самого объекта в недостроенном состоянии. От собственников требуют большего.
Из Москвы и Северо-Западного региона проблема перекинулась и на другие регионы страны. Ситуация со строительством сегодня везде одинакова, разница лишь в спекулятивной составляющей в бизнесе.
Теперь уже стало ясно: отечественные строители так и не стали финансистами, поскольку не научились управлять рисками и денежными потоками. А банкиры так и не стали строителями, потому что им до сих пор не хватает опыта ведения хозяйства. Смежных профессий не бывает. Доктор-электрик возможен только в плохой сказке. Именно поэтому доселе хорошие результаты давало только объединение усилий профессиональных финансистов, с одной стороны, и профессиональных строителей — с другой. На тех объектах, где не было этой синергии, сегодня можно ставить большой знак вопроса.
