Наверх
14 декабря 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2008 года: "Тяни-толкай"

Мировой финансовый кризис расколол участников российского рынка недвижимости на два оппозиционных лагеря. Одни указывают на падение спроса и дешевеющие квартиры. Их оппоненты упрямо твердят про дефицит и растущие цены на жилье.На чьей стороне правда, понять несложно. И те, и другие признают падение спроса и цен, но наотрез отказываются называть вещи своими именами. «Согласно официальной статистике, средние цены предложения в большинстве городов России не падают, а, напротив, растут. Так, согласно данным ФСГС России, за период с декабря 2007 года по июнь 2008-го средние цены на жилье в России выросли на 15—17%, — говорит Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы Агентства недвижимости МИАН. — Однако при проведении сделки некоторые продавцы могут пойти на уступки покупателю и снизить цены. При этом размер скидки очень индивидуален, зависит от обстоятельств продажи и качества предлагаемого объекта». По словам эксперта, в ряде регионов (особенно городах Сибирского федерального округа) застройщики в последние 6—7 месяцев стали испытывать трудности с продажей квартир, с одной стороны, и дефицит финансовых средств, связанный с кризисом ликвидности, — с другой. В результате цена предложения квадратного метра на некоторые новостройки, например, в Новосибирске, Красноярске, Екатеринбурге, стала снижаться, однако в большинстве случаев снижение цен было выражено в форме временных скидок и акций. По словам Виктора Преснова, коммерческого директора компании «Пересвет-Регион», сейчас продавцы предлагают скидки, но они не выходят за пределы допустимого 5-процентного порогового барьера. При этом игроки рынка отрицают сложности с реализацией объектов недвижимости. «Я не знаю проектов, где застройщики снижали бы цены на жилье, чтобы ускорить продажи, в связи с кризисом. На сегодня такой проблемы на рынке нет», — утверждает Алексей Пашкевич, директор «МИЭЛЬ—Инвестиции в регионы». — Возможно, появляются скидки, но они не превышают 5—10% — это обыкновенные скидки в рамках обычной торговли на ровном рынке. Ситуация может усугубиться через 3—5 месяцев, но застройщики не будут снижать цены, потому что ситуацию в целом это не спасет».
   Перегрели
   Возникает резонный вопрос: что это за ситуация, которую надо спасать? Сейчас на рынок недвижимости влияет несколько факторов: развивающийся финансовый кризис, проблемы застройщиков, которые не могут получить кредиты на свои проекты, и начинающееся затоваривание рынков. Алексей Пашкевич делит процесс финансирования девелоперских проектов на три уровня. Первый — рынок межбанковского кредитования, когда один банк выдает другому деньги, чтобы поддержать текущую ликвидность банка. Получивший деньги финансовый институт принимает решение о кредитовании конкретного проекта или какого-либо крупного девелопера. Второй — на котором застройщик отправляет часть денег на пополнение оборотных средств, часть — на финансирование проекта в том или ином регионе. И третий — когда готовый проект начинают приобретать физические лица, они обращаются к банкам за ипотекой, и деньги опять поступают на уровень застройщика, на уровень проекта. По словам Алексея Пашкевича, сегодня кризис ликвидности затрагивает в основном верхний уровень процесса финансирования. «В зависимости от того, какова ситуация с ликвидностью в конкретном банке, он приостанавливает или кредитование застройщиков, или выдачу ипотечных кредитов и т.д. Но пока проблемы с кредитованием на верхнем уровне не дошли до застройщиков, проектов и физических лиц», — уверяет эксперт.
   Однако далеко не все согласны с этим утверждением. Банки прекратили или ужесточили выдачу ипотеки и увеличили проценты по кредитам, рост спроса на недвижимость замедлился. По этой причине некоторые застройщики понизили темпы строительства и ввода жилья. К примеру, подобная тенденция наблюдается в Иркутской области, где рост объемов строительства сократился на 10%. «В результате во многих городах цены на недвижимость не изменились, а в некоторых отмечается и снижение стоимости. Так, в Новосибирске с лета цены упали, причем не только на вторичную, но и на первичную недвижимость, в среднем на 5—10%», — говорит директор по маркетингу Группы компаний «Конти» Юрий Синяев.
   По словам Виктора Преснова, на рынке ростовской недвижимости также отмечается отрицательная коррекция. В Vesco Consulting соглашаются, что большинство новостроек начали снижаться в цене, к примеру в Перми стоимость квартир на первичном рынке упала до 30%, а в Новосибирске — до 20%. По некоторым данным, в Ростове продажи в сентябре по сравнению с августом упали на 40%. Эксперты утверждают, что перегреты рынки жилья Уфы, Волгограда и Красноярска. По словам Кайдо Каармы, генерального директора Est-a-tet, наиболее яркий пример перегретого рынка — Сочи. «При этом опять стоит отметить искусственно созданный взлет цен на жилье, который сопровождался массивной кампанией в федеральных и региональных СМИ. В итоге сложилась ситуация, когда рынок недвижимости, инфраструктура в целом полностью не соответствуют той цене, которая сейчас установлена», — говорит Каарма.
   Чуть-чуть не считается
   Хотя игроки рынка не отрицают падения цен, они сразу оговариваются, что «откат» касается только переоцененных квартир. В таких случаях застройщик просто убавляет процентный показатель наценки за квадратный метр, таким образом, его доход уменьшается, но ни один девелопер не будет работать в убыток или продавать квартиры по себестоимости, поэтому все равно возвращает свои инвестиции, просто с минимальной прибылью. «Поэтому скидки на жилье в среднем могут быть от 10% до 40%. Чтобы «подкупить» покупателей, многие застройщики прибегают к различным рекламным кампаниям и системам поощрения: это зависимость размера скидки от размера первоначального взноса, общей площади квартиры и т.д. и так называемый подарок за покупку, — говорит Татьяна Алексеева, руководитель отдела исследований Vesco Consulting. — К примеру, в Новосибирске была проведена рекламная акция, во время которой покупателям квартиры, заплатившим первый взнос в размере 10% от общей стоимости, предоставлялась скидка в 7%, а также гараж или домашний кинотеатр в подарок. Существенная тенденция к уменьшению цен замечена в Красноярском (Красноярск), Алтайском краях (Барнаул), Урале (Омск, Екатеринбург), Сибири (Иркутск).
   В большинстве случаев нынешняя ситуация на рынках недвижимости в российских мегаполисах может быть охарактеризована как стагнация. «Спрос действительно снизился, покупатели заняли выжидающую позицию. Сейчас очень нестабильная ситуация не только на рынке недвижимости, поэтому многие ждут перемен на рынке, ну и, конечно же, снижения цен», — резюмирует Виктор Преснов.
   Ни дать ни взять
   Юрий Синяев считает, что эта осень должна принести плохие новости. Прежде всего они будут касаться банкротства ряда компаний регионального уровня. Проблемы возникнут из-за того, что от населения будет поступать все меньше денежных средств. Также эксперты заговорили о возможности массовых неплатежей по ипотеке. Но игроки рынка опровергают эту информацию. «По большому счету, сфера ипотечного кредитования не настолько сильно развита в регионах, чтобы можно было говорить о массовом выбросе заложенных под ипотеку квартир, — говорит Алексей Кудрявцев. — Доля сделок, совершенных на рынке недвижимости с использованием данной формы кредитования, составляет около 10% в среднем по России». По его словам, в настоящее время доля квартир, которые были в залоге у банка, не превышает 0,2% от общего количества выставленных на продажу объектов в самых проблемных с точки зрения выплат ипотечных кредитов регионах: даже при 10-кратном их увеличении нельзя говорить о существенном увеличении предложения жилья за счет данных объектов.
   Алексей Пашкевич считает, что доля ипотеки на российском рынке недвижимости вовсе не превышает 2%: в России 50% кредиторов взяли ипотеку по «белым» зарплатам, 50% — по «серым». «Как ни странно, статистика показывает, что людей, которых можно отнести к неплательщикам (просрочили платеж на день), гораздо больше в «белых» 50%, чем в «серых». Это обуславливается тем, что ипотека в России дорогая, и, когда человек решает привлечь ипотечный кредит, он взвешивает, готов ли выплачивать 14% годовых. К тому же условия кредитования, которые выставляют российские банки, довольно жесткие. Если бы платеж составлял 2—3% годовых, то российские покупатели повсеместно привлекали бы кредит. То, что произошло в США, произошло только в единицах российских банков — это показывает надежность российской ипотечной системы», — говорит эксперт. Например, продажи в жилом микрорайоне, который холдинг «МИЭЛЬ» реализует в Омске, распределяются таким образом: 35% продается по ипотеке, 15% — в рассрочку, 50% — за «живые» деньги.
   При этом все участники рынка понимают, что в ближайшее время в России исчезнут ипотечные кредиты на покупку жилья в новостройках. Это приведет к новому витку снижения спроса и темпов продаж. Крупные банки уже приостанавливают свои кредитные программы из-за недостатка денег у российских девелоперов. В частности, с 1 октября Райффайзенбанк закрыл программу кредитования покупки недвижимости на первичном рынке. Как объясняют в кредитном учреждении, ипотека новостроек фактически ничем не обеспечена, если возникнет риск того, что девелопер недостроит дом. Такое же решение принял «ВТБ 24», отказавшись от кредитования жилья в домах, готовых менее чем на 80%. Активный мониторинг заложенных на первичном рынке объектов проводят Абсолют Банк и Альфа-банк, а ТрансКредитБанк остановил все ипотечные программы, не связанные с РЖД. Как отмечает гендиректор УК «Мультиброкер» Наталья Кирпиченко, отказ банков от кредитования покупок жилья на первичном рынке защитит их от нового витка кризиса. Рост ипотечных сделок может привести к множественным дефолтам населения, а следовательно, к повторению такого же кризиса, как в США. «Странно выглядит рынок недвижимости, на котором продолжает главенствовать ипотека. Несмотря на высокую вероятность повторения западной модели ипотечного кризиса, не прекращается активная пропаганда ипотеки как единственного способа приобретения жилья», — говорит эксперт.
   Базаровы от недвижимости
   Тем не менее в «МИЭЛЬ» уверены, что застройщики не станут реализовывать квартиры по заниженным ценам, но могут продавать или «замораживать» свои проекты, которые будут переходить от одной группы компаний к другой, обладающей финансовыми средствами. А новый застройщик станет вкладывать средства в этот объект, вести строительство и при продаже точно не будет устанавливать скидку. В компании уверены: если местный рынок не затоварен предложениями, то эти новые квартиры будут выставлять по тем же или чуть более высоким ценам. Причем «замораживание» или перепродажа строящихся объектов, наоборот, сокращают объем предложения на рынке. Таким образом, на российском рынке формируется отложенный спрос, что может увеличить потребность в квартирах и, соответственно, цены на них.
   «Дело в том, что в 2006 году региональные рынки недвижимости показали стремительный рост — порядка 100%. 2007-й был годом относительного затишья, за год жилье в разных регионах выросло до 20%. Во время инвестиционного бума 2006 года застройщики скупали без разбора участки, строили некачественные проекты, — говорит Алексей Пашкевич. — В 2008 году они вышли с этими проектами на рынок. Сегодня люди не хотят приобретать некачественные объекты недвижимости, они выбирают жилье для проживания, а не с инвестиционными целями».
   Сегодня предложение на рынке жилья нигде не превышает спроса. Москва, Питер, Самара, Омск и др. — в этих городах предложение недостаточное. Реализация программы по строительству в России 150 млн кв. м в год могла бы обеспечить 1 кв. м на человека в год. Сегодня же строится только 60, максимум 65 млн кв. м в год, что составляет 0,4 кв. м на человека в год. «Этого катастрофически мало, — рассуждает эксперт. — Другое дело, что есть регионы, где отмечается затоваривание рынка некачественным жильем. В каждом городе, если не брать Москву, Санкт-Петербург, — Омске, Екатеринбурге, Самаре, Саратове — есть некачественное предложение». Но что назвать некачественным жильем? Невостребованное неплатежеспособными покупателями?
   Где постелить соломку?
   Тем не менее опрошенные «Профилем» эксперты по-прежнему советуют рассматривать жилье в регионах как объект инвестиций. В «Конти» перспективными городами называют Санкт-Петербург, Краснодар, Ростов-на-Дону, Казань и Уфу. «К примеру, в конце прошлого года мы заключили соглашение с администрацией Краснодара на реализацию ряда проектов с общим объемом инвестиций более 100 млрд рублей, — говорит Юрий Синяев. — Кроме того, приобретать недвижимость с целью инвестирования стоит в тех регионах, где средняя стоимость квадратного метра составляет немногим менее $1 тыс. и где вместе с тем есть потенциал для перспективного развития рынка недвижимости, например в таких небольших городах, как Таганрог, Анапа и др».
   «Компания «Интеко» планирует увеличить объем строительства в регионах России более чем в 3 раза, — заявила глава компании Елена Батурина. — Причем основной упор будет делаться на строительство жилья, которого в регионах не хватает». По словам Батуриной, «компания уже определила перспективные для реализации проектов регионы — Санкт-Петербург, Краснодар, Самару». При этом компания при выходе в регионы предпочитает иметь там собственное производство, как в случае с Ростовом-на-Дону. Реализуя комплексный подход к освоению территорий, «Интеко» реконструирует ростовский Комбинат крупнопанельного домостроения. В настоящее время закончен 1-ый этап реконструкции комбината. Уже в текущем году дома новой серии «Р-н-Д», выпускаемые ККПД, будут использоваться при застройке жилого района «Западные ворота», возводимого «Интеко» в Левенцовском районе города. «Ростовский ККПД будет обеспечивать потребности «Интеко» в этом регионе. Такая концепция с развитием производства себя оправдала, в других регионах планируется идти по такому же пути», — отметила Елена Батурина.
   Стоимость нового жилья на рынке того или иного города — один из ключевых параметров, характеризующих его инвестиционную привлекательность. Также немаловажным фактором является объем строительства: если предложение в городе ограниченно, то и спрос на новостройки, соответственно, выше. Среди подобных городов Виктор Преснов выделяет Волгоград, где объем строительства очень низкий, а официальная средняя заработная плата вполне на среднем региональном уровне, и Нижний Новгород, где также низкий объем предложения, но город очень перспективный и расположен недалеко от столицы.
   В Vesco Consulting отмечают регионы, в которых расположены города, где численность населения превышает 1 млн человек или близка к этой цифре. «Перспективными являются и регионы, граничащие с Московской областью, например Калужская, Ярославская, Рязанская области. Близость к столице положительно сказывается на этих субъектах. Развитая инфраструктура, достаточно хорошее состояние дорог, невысокая стоимость земли по сравнению с Московской областью — все это создает благоприятные условия», — говорит Татьяна Алексеева.
   Кайдо Каарма советует покупать жилье в Санкт-Петербурге, Ленинградской и Нижегородской областях в том числе по причине эффективной политики властей и высокой деловой культуры бизнес-сообщества.

 

Уровень просроченных кредитов в регионах*

РегионСоотношение суммы остатков основного долга по просроченным кредитам к сумме остатков основного долга по всем кредитам в портфеле, сопровождаемом агентством (%)
на 01.06.2008на 01.07.2008
Ставропольский край22,425,6
Костромская область26,123,5
Республика Алтай10,622,6
Республика Марий Эл9,116,9
Ульяновская область17,714,9
Читинская область4,514,3
Краснодарский край12,414,2
Алтайский край1112,2
Волгоградская область10,810,6
Архангельская область88,6
* В этих регионах можно ожидать некоторых колебаний на рынке жилья за счет заложенных под ипотеку квартир, но уровень коррекции предложений в целом составит порядка 10—15% от общего объема.
Источник: Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.
Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK