Архивная публикация 2004 года: "Участковые инспекции"

Рынок земельных участков в Подмосковье бьет все рекорды по динамике цен. Только за прошлый год сотка земли подорожала в среднем на 45%, а в некоторых случаях (на Ново-Рижском направлении, например) рост цен составил 95%. Самая дорогая сотка (естественно, на Рублевке) стоит сейчас дороже иной московской квартиры - около $70 тыс.

Притяжение земли

Рынок подмосковной земли вот уже третий год является лучшей иллюстрацией того, что Земельный кодекс принимали не зря. Желающих купить земельные участки хоть отбавляй. Причем, не частников (купил - построил - зажил), а оптовиков (купил - подождал - перепродал). Основные действующие лица здесь - мелкие компании или даже состоятельные "частные лица", которые как правило имеют тесные связи с местными администрациями.

По сути, вся подмосковная земля, даже если она пока не продается, уже имеет своего хозяина, который поступает с ней так, как сочтет нужным. Например, предлагает на рынке только тот товар, который находится на пике цен. То есть участки, расположенные, скажем, на расстоянии 100 км от МКАД, попридерживает до лучших времен, а на продажу выставляет один участок в 15-30-километровой зоне.

По количеству сделок, совершенных в Московской областной регистрационной палате во второй половине 2003 года (здесь проходит лишь малая - официальная - часть сделок, но для статистики сгодится), лидировали западные районы (Одинцово, Раменки). На их долю пришлось около 40% от оборота. Восточная земля на рынке сейчас занимает лишь 16%. Вы думаете, на малоаппетитный Восток покупателей калачом не заманишь? Мы тоже так думали и добросовестно писали: "Восток - дело тухлое", пока не столкнулись с противоположным мнением.

С одной стороны, вроде бы все логично - люди хотят жить на экологически безупречном Западе. С другой стороны, риэлтеры отмечают смену критериев при покупке земли: если раньше важнейшим для покупателя было направление и экология, то сейчас многие вынуждены отталкиваться от стоимости. Рост цен выталкивает покупателей за границы "экологической зоны". При таком подходе Каширская и Домодедовская трассы - очень даже кстати. Да, гул самолетов (и это еще меньшая из бед) - но зато вполне по карману. Проблема в том, что на этих направлениях предложений практически нет.

На самом деле, предложение отсутствует в том числе и потому, что, как уже было сказано выше, "промежуточные" хозяева-оптовики не спешат на Варшавском шоссе продавать участки, которые за прошлый год выросли в цене всего на 16%, ведь есть еще в запасе ново-рижская земля (+90% годовых)?

Такова печальная действительность. И заклинание "покупатель всегда прав" в сегменте загородной недвижимости лучше забыть раз и навсегда. Налететь здесь можно на всякое.

Вот, например, распространенная история с бывшими сельхозземлями. Схема перевода их под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) довольно длинная и трудоемкая. Гарантий, что на каком-то этапе перевода не будет забыта чья-то подпись, - никаких. Поэтому есть риск, что вы у перекупщика приобретете участок, на котором по закону нужно не дом строить, а выращивать на участке картошку. Конечно, мы слегка сгущаем краски. На практике все потом получается - вопрос лишь в том, за какие деньги. Иногда приходится платить суммы, которые выводят процесс за границы рентабельности.

Или вот еще одна распространенная проблема. Покупая участок в коттеджном поселке, вы, как правило, покупаете землю с подрядом на дальнейшее строительство. Вам говорят, что построят дом по проекту, который вы выбрали, но строить его будет подрядная организация, которую вам предложат. Избавиться от навязанных строителей не получится. Даже если вы недовольны качеством работ.

Наконец, уже надоело удивляться тому факту, что два расположенных рядом участка могут продаваться по разной цене. Могут. Самое забавное, что они и покупаются по разной цене. И будут покупаться. Как сказал в частной беседе один земельный собственник, "в Подмосковье все так дорого стоит, потому что так хорошо покупают".

Чем дальше в лес, тем тоньше кошелек

Коттедж на опушке леса - голубая мечта каждого городского жителя. А за мечту надо платить: участок с лесными деревьями стоит примерно на 15% дороже расположенного в чистом поле или на окраине деревни. А уж спрос на дом, окруженный буйной (желательно вековой) растительностью, доходит до 100%. Неудивительно, что вялотекущая история с Лесным кодексом возбуждает интерес и застройщиков, и потенциальных покупателей.

В двух словах о сути вопроса. Согласно проекту закона право на застройку в сосновом бору получат лишь некие "опытные" арендаторы, у которых лесные участки находились в аренде не менее 15 лет и которым будет дозволено использовать под коттеджи лишь 10% от площади лесного участка. Каким образом будет проводиться отбор, нас, честно говоря, мало волнует. Ясно одно: самовольный захват от подобного подхода не прекратится - жить в лесу хочется всем. И когда стоит выбор "елки или дома", победа рано или поздно будет на стороне последних.

Красноречивый пример тому - застройка всей восточной части национального парка Лосиный остров (Щелковское лесничество). Досталось и Подушкинскому лесопарку, и соседствующему с ним Звенигородскому лесхозу. Если кто давно не был на знаменитой Николиной Горе, шумевшей отменным сосновым бором, теперь ее и не узнает - гору периодически именуют Лысой. Говорят, нынешняя цена вопроса здесь в среднем составляет порядка $10 тыс. за перевод "лесной" сотки в "коттеджную".

Есть в этой истории еще один малоприятный момент - деление застройщиков на "официальных" и, скажем так, "диких" дает роскошный повод для коррупции. Сколько будет стоить законное право строить - не знает никто, но вот то, что эта сумма будет включена в итоговую стоимость сотки, - это к бабке не ходи. Вот вам и еще один повод для роста цен!

Ласковый голос

Если после всего вышесказанного у вас, дорогой читатель, еще осталось желание купить себе немного малой родины, мы искренне рады этому обстоятельству и - дабы поддержать подобный энтузиазм - расскажем о том, что и почем предлагает сегодня земельный рынок.

Самая дорогая подмосковная земля традиционно находится в районе Рублево-Успенской трассы. Пик цен - до $70 тыс. за сотку - приходится на участки в Барвихе, Жуковке и Николиной Горе. По сравнению с этой запредельной цифрой предложение в $3-4 тыс. за сотку на Рублевке выглядит просто смешным. И такие предложения есть - правда, за 50 км от МКАД и без возможности подключения к электросетям и газовой магистрали. То есть вариант "сделай сам". Самое смешное, что народ такие целинные земли скупает на корню, отдавая себе отчет в том, что Рублевка никогда не подешевеет, а приход цивилизации в лице перекупщика неизбежен.

В числе лидеров роста числится также Ново-Рижское шоссе - здесь стоимость сотки в чистом поле на расстоянии 10-30 км от МКАД уже не опускается ниже $2,5-5 тыс. Верхний предел цен - ниже Рублевского, но выше человеческого. Цена сотки земли в районе поселков Шервуд, Бенилюкс (Новая Рига, не дальше 25 км от МКАД) доходит до $25-30 тыс.

На Калужском шоссе в поселке Фоминское (15 км от МКАД) участок размером 12 соток продается по цене $4,5 тыс. за сотку. Кстати, на данном направлении есть немало относительно больших землеотводов под частное строительство - в 4 км от кольцевой (Ленинский район, близ деревушки с умилительным названием Лукоморье) ждет своего небедного покупателя лесной участок размером в 41 сотку, каждая из которых стоит $12 тыс.

По Дмитровскому шоссе на берегу водоемов стоимость земли доходит до $15 тыс. за сотку, а по мере удаления снижается. Это правило, как, впрочем, и многие другие на загородном рынке, не всегда соблюдается. Иногда в пользу покупателя. Так, одно из самых дешевых предложений, которое удалось найти, находится на расстоянии всего 7 км от МКАД (участки близ морского клуба "Адмирал"). Участок размером в 25 соток продается по цене $3 тыс. за каждую.

По Киевскому направлению в стародачной местности (не дальше 20 км от МКАД) земля идет по $10 тыс. за сотку. Стоит удалиться подальше - на 35 км, как можно обнаружить участок в 12 соток с лесными деревьями, ручьем по соседству и проходящими по границе коммуникациями всего по $2,5 тыс. за сотку.

В заключение - самое дешевое предложение, которое нам удалось найти на сегодняшний день: $400 за сотку. По такой цене продается участок в 15 соток, расположенный в 50 км от МКАД по Егорьевскому направлению близ деревни Подласкино. Имеются коммуникации - электричество (проплачен и установлен столб линии электропередачи) плюс магистральный газ. В километре от участка - озеро для купания и рыбалки с песчаным пляжем. Так и хочется сказать: "Брошу все и уеду в Подласкино!"