Архивная публикация 2002 года: "Уходящий типаж"
Эпоха панельного домостроения близится к закату -- по крайней мере, в Москве. Типовые дома, которые пекутся как пирожки, вытесняются монолитными -- по цене они становятся все более доступными.На рынке столичной недвижимости царит застой: за прошедшее лето и начало осени стоимость жилья возросла всего на 2--3%, что на фоне 15-процентного роста за первую половину года выглядит успокаивающе. На фоне отсутствия ценовых новостей заметнее становятся тенденции в изменении структуры строительного рынка, в принципе наметившиеся уже достаточно давно. Речь идет прежде всего о постепенном сокращении доли панельных домов среди новостроек за счет увеличения числа "монолитов". Для покупателя это означает, что наиболее дешевый товар на рынке недвижимости (1--2-комнатные квартиры в типовых домах), бывший и раньше дефицитом, становится еще большей редкостью.
Зоны влияния
В нынешнем году город предполагал построить в столице 4,8 млн. кв. м (против 3,8 млн. в 2001 году). Эти планы ударно перевыполняются -- по итогам второго квартала введено в строй около 3 млн. кв. м. Из этого объема на долю панели приходится меньше половины. Причин, по которым с рынка медленно, но верно исчезает дешевая "панель", -- несколько. Назовем главные из них.
Во-первых, в 2002 году примерно на 30% уменьшилось число сдаваемых домов в районах массовой застройки (а именно здесь себестоимость типового дома ниже всего; когда "панель" возводят в единичных экземплярах в уже сложившихся частях города, она обходится ненамного дешевле монолитных домов).
И эта тенденция -- переход от освоения громадных пустырей на окраинах к уплотнению уже существующих жилых массивов -- будет только развиваться, поскольку свободных территорий в столице практически не осталось. А потому станет расти доля новостроек, возводимых на месте сносимых пятиэтажек и выведенных за черту города промышленных предприятий. В ближайшие два года предполагается "выселить" из столицы около 30 предприятий, на месте которых построят около 1 млн. кв. м жилья.
Вторая причина постепенного прощания с панельными домами состоит в том, что монолитную технологию столичные застройщики уже прочно освоили, необходимое оборудование у них также есть, а сами "монолиты" возводятся сейчас уже в оптовых масштабах. А где опт -- там и снижение себестоимости. Плюс к тому -- увеличение скорости строительства монолитных домов. А потому "козырь" панельной технологии, заключенный в принципе "быстрее построишь -- быстрее продашь", теряет свою актуальность.
Долгое время метраж вводимого в строй типового панельного жилья не менялся и составлял примерно 2,2--2,3 млн. кв. м в год (60% от общего годового строительного плана). Но в нынешнем году этот показатель упал до 45%. Соответственно увеличилась (на 15%) доля монолитно-кирпичных домов.
Размер имеет значение
Наконец, третья причина вымывания панельного дешевого жилья в том, что оно теряет привлекательность для самих застройщиков. Ведь панельный серийный дом -- это строго определенный набор квартир: в каждом подъезде столько-то "однушек", столько-то "двушек" и т.д. Отсутствие маневра душит застройщика-продавца. Ведь наибольшим спросом в панельных домах пользуются самые небольшие по площади квартиры -- трехкомнатные апартаменты реализуются в последнюю очередь. Но дело в том, что наиболее привлекательное жилье в панельных домах -- одно- и двухкомнатные квартиры -- забирает себе город (таким образом застройщик оплачивает право строить на столичной земле).
Пока новые серии панельных домов, где набор квартир можно будет варьировать в зависимости от запросов рынка, только на подходе (их, правда, строят уже сейчас, но очень мало), продавец предпочитает постепенно переходить на монолитные новостройки -- ведь в них можно хоть все квартиры сделать однокомнатными. То есть обеспечить себе полную реализацию жилья еще на стадии возведения здания.
Подталкивает продавца к переходу на "монолит" и город. Ведь с нынешнего года бартер (городская земля в обмен на квартиры) отменен, и теперь строители расплачиваются не метрами, а деньгами. Так что строителям возводить дешевое жилье в тех же объемах будет невыгодно (отдавать-то придется деньгами, значит, и строить надо такие дома, где квартиры стоят дороже).
Новая система расчетов повлияет на цену квартир еще и потому, что многим строителям, как считают, например, в строительной компании ДСК-1, придется обращаться в коммерческие банки за кредитами, дабы заранее расплатиться с городом. Стоимость кредита, понятное дело, включат в продажную цену жилья.
Новый герой
Скорее всего, вытеснение "панели" "монолитом" будет только ускоряться.
Уже в прошлом году (впервые за весь период "капиталистического строительства" в Москве) монолиты превзошли типовые дома числом: из каждых 100 столичных новостроек 60 были монолитными или монолитно-кирпичными.
С точки зрения покупателя, квартиры в монолитных домах имеют ряд недостатков. С наиболее "болезненными" из них застройщики начинают активно бороться. Одна из "монолитных" проблем -- отсутствие в таких зданиях малогабаритных квартир, то есть наиболее ликвидных.
Ведь поначалу подобные дома проектировались как элитные со всеми вытекающими из этого последствиями, в том числе в виде чересчур больших площадей ("однушки" -- от 60 "квадратов", "двушки" -- от 80, "трешки" -- от 100).
Сегодня проблема "королевского размера" постепенно решается. На рынке появляется все больше монолитных домов с относительно небольшими однокомнатными квартирами -- площадью от 45 кв. м и двухкомнатными -- от 60--70 кв. м (всего на 5--7 м больше, чем в типовой "панели").
Один из законодателей моды на новый "размер" -- район Куркино, где ДИПСом строятся только нетиповые монолитные дома с "урезанной" площадью квартир. Этот опыт сейчас городские власти распространяют и на другие части Москвы.
В пользу того, что монолитные дома отвоюют часть покупателей у панельных, говорит и тот факт, что разрыв в цене между типовым и нетиповым жильем начинает уменьшаться. Сегодня квартира в "монолите" продается по цене от $700 за кв. м, а такая же в "панели" -- от $600 (пару лет назад разрыв был в полтора раза).
Конкретный пример -- строящийся 22-этажный монолитный дом по ул. Петрозаводская, вл. 8 (м. "Речной вокзал"). Здесь предлагают однокомнатные квартиры площадью от 41,5 кв. м и стоимостью $800--950 тыс. за "квадрат". Для сравнения: в строящихся по соседству панельных домах "однушки" продаются по $775 за "квадрат".
Так что эпоха однообразных панельных домов, к счастью, завершается.
Средняя стоимость 1 кв. м жилья в Москве по состоянию на сентябрь 2002 года ($)
Эпоха панельного домостроения близится к закату -- по крайней мере, в Москве. Типовые дома, которые пекутся как пирожки, вытесняются монолитными -- по цене они становятся все более доступными.На рынке столичной недвижимости царит застой: за прошедшее лето и начало осени стоимость жилья возросла всего на 2--3%, что на фоне 15-процентного роста за первую половину года выглядит успокаивающе. На фоне отсутствия ценовых новостей заметнее становятся тенденции в изменении структуры строительного рынка, в принципе наметившиеся уже достаточно давно. Речь идет прежде всего о постепенном сокращении доли панельных домов среди новостроек за счет увеличения числа "монолитов". Для покупателя это означает, что наиболее дешевый товар на рынке недвижимости (1--2-комнатные квартиры в типовых домах), бывший и раньше дефицитом, становится еще большей редкостью.
Зоны влияния
В нынешнем году город предполагал построить в столице 4,8 млн. кв. м (против 3,8 млн. в 2001 году). Эти планы ударно перевыполняются -- по итогам второго квартала введено в строй около 3 млн. кв. м. Из этого объема на долю панели приходится меньше половины. Причин, по которым с рынка медленно, но верно исчезает дешевая "панель", -- несколько. Назовем главные из них.
Во-первых, в 2002 году примерно на 30% уменьшилось число сдаваемых домов в районах массовой застройки (а именно здесь себестоимость типового дома ниже всего; когда "панель" возводят в единичных экземплярах в уже сложившихся частях города, она обходится ненамного дешевле монолитных домов).
И эта тенденция -- переход от освоения громадных пустырей на окраинах к уплотнению уже существующих жилых массивов -- будет только развиваться, поскольку свободных территорий в столице практически не осталось. А потому станет расти доля новостроек, возводимых на месте сносимых пятиэтажек и выведенных за черту города промышленных предприятий. В ближайшие два года предполагается "выселить" из столицы около 30 предприятий, на месте которых построят около 1 млн. кв. м жилья.
Вторая причина постепенного прощания с панельными домами состоит в том, что монолитную технологию столичные застройщики уже прочно освоили, необходимое оборудование у них также есть, а сами "монолиты" возводятся сейчас уже в оптовых масштабах. А где опт -- там и снижение себестоимости. Плюс к тому -- увеличение скорости строительства монолитных домов. А потому "козырь" панельной технологии, заключенный в принципе "быстрее построишь -- быстрее продашь", теряет свою актуальность.
Долгое время метраж вводимого в строй типового панельного жилья не менялся и составлял примерно 2,2--2,3 млн. кв. м в год (60% от общего годового строительного плана). Но в нынешнем году этот показатель упал до 45%. Соответственно увеличилась (на 15%) доля монолитно-кирпичных домов.
Размер имеет значение
Наконец, третья причина вымывания панельного дешевого жилья в том, что оно теряет привлекательность для самих застройщиков. Ведь панельный серийный дом -- это строго определенный набор квартир: в каждом подъезде столько-то "однушек", столько-то "двушек" и т.д. Отсутствие маневра душит застройщика-продавца. Ведь наибольшим спросом в панельных домах пользуются самые небольшие по площади квартиры -- трехкомнатные апартаменты реализуются в последнюю очередь. Но дело в том, что наиболее привлекательное жилье в панельных домах -- одно- и двухкомнатные квартиры -- забирает себе город (таким образом застройщик оплачивает право строить на столичной земле).
Пока новые серии панельных домов, где набор квартир можно будет варьировать в зависимости от запросов рынка, только на подходе (их, правда, строят уже сейчас, но очень мало), продавец предпочитает постепенно переходить на монолитные новостройки -- ведь в них можно хоть все квартиры сделать однокомнатными. То есть обеспечить себе полную реализацию жилья еще на стадии возведения здания.
Подталкивает продавца к переходу на "монолит" и город. Ведь с нынешнего года бартер (городская земля в обмен на квартиры) отменен, и теперь строители расплачиваются не метрами, а деньгами. Так что строителям возводить дешевое жилье в тех же объемах будет невыгодно (отдавать-то придется деньгами, значит, и строить надо такие дома, где квартиры стоят дороже).
Новая система расчетов повлияет на цену квартир еще и потому, что многим строителям, как считают, например, в строительной компании ДСК-1, придется обращаться в коммерческие банки за кредитами, дабы заранее расплатиться с городом. Стоимость кредита, понятное дело, включат в продажную цену жилья.
Новый герой
Скорее всего, вытеснение "панели" "монолитом" будет только ускоряться.
Уже в прошлом году (впервые за весь период "капиталистического строительства" в Москве) монолиты превзошли типовые дома числом: из каждых 100 столичных новостроек 60 были монолитными или монолитно-кирпичными.
С точки зрения покупателя, квартиры в монолитных домах имеют ряд недостатков. С наиболее "болезненными" из них застройщики начинают активно бороться. Одна из "монолитных" проблем -- отсутствие в таких зданиях малогабаритных квартир, то есть наиболее ликвидных.
Ведь поначалу подобные дома проектировались как элитные со всеми вытекающими из этого последствиями, в том числе в виде чересчур больших площадей ("однушки" -- от 60 "квадратов", "двушки" -- от 80, "трешки" -- от 100).
Сегодня проблема "королевского размера" постепенно решается. На рынке появляется все больше монолитных домов с относительно небольшими однокомнатными квартирами -- площадью от 45 кв. м и двухкомнатными -- от 60--70 кв. м (всего на 5--7 м больше, чем в типовой "панели").
Один из законодателей моды на новый "размер" -- район Куркино, где ДИПСом строятся только нетиповые монолитные дома с "урезанной" площадью квартир. Этот опыт сейчас городские власти распространяют и на другие части Москвы.
В пользу того, что монолитные дома отвоюют часть покупателей у панельных, говорит и тот факт, что разрыв в цене между типовым и нетиповым жильем начинает уменьшаться. Сегодня квартира в "монолите" продается по цене от $700 за кв. м, а такая же в "панели" -- от $600 (пару лет назад разрыв был в полтора раза).
Конкретный пример -- строящийся 22-этажный монолитный дом по ул. Петрозаводская, вл. 8 (м. "Речной вокзал"). Здесь предлагают однокомнатные квартиры площадью от 41,5 кв. м и стоимостью $800--950 тыс. за "квадрат". Для сравнения: в строящихся по соседству панельных домах "однушки" продаются по $775 за "квадрат".
Так что эпоха однообразных панельных домов, к счастью, завершается.
Средняя стоимость 1 кв. м жилья в Москве по состоянию на сентябрь 2002 года ($)
~0102~Тип объекта | ~0901~Административный округ | ~0102~В среднем по городу | ||||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Северный | Северо-Восточный | Восточный | Юго-Восточный | Южный | Юго-Западный | Западный | Северо-Западный | Центральный | ||
Панельные "хрущевки" | 869 (+12,7%) | 889 (+11,9%) | 834 (+10,8%) | 796 (+11,2%) | 817 (+13,1%) | 892 (+12,2%) | 896 (+12,2%) | 897 (+21,6%) | 946 (+14,4%) | 863 (+12,3%) |
Панельные 60--70-х годов постройки, с малой кухней | 902 (+12,3%) | 883 (+12,5%) | 874 (+12,6%) | 824 (+10,1%) | 838 (+11,7%) | 950 (+13,5%) | 923 (+8,6%) | 924 (+13,4%) | 1065 (+9,3%) | 887 (+11,7%) |
Типовые панельные 80--90-х годов постройки | 902 (+8,9%) | 894 (+11,7%) | 899 (+10,7%) | 827 (+12,2%) | 849 (+10,7%) | 965 (+12,5%) | 982 (+12,0%) | 955 (+12,5%) | 1134 (+12,3%) | 895 (+10,9%) |
Современные панельные | 929 (+12,5%) | 975 (+12,6%) | 923 (+8,5%) | 839 (+12,3%) | 868 (+10,7%) | 1043 (+11,5%) | 1063 (+12,3%) | 981 (+11,0%) | 1178 (+8,1%) | 946 (+11,1%) |
Монолитно-каркасные новостройки | 990 (+10,5%) | 984 (+7,9%) | 907 (+16,7%) | 843 (+18,0%) | 875 (+6,3%) | 986 (+7,0%) | 1066 (+5,7%) | 1080 (+17,5%) | 1471 (+11,6%) | 1014 (+8,9%) |
Панельные новостройки | 893 (+11,3%) | 888 (+8,6%) | 901 (+15,6%) | 760 (+12,2%) | 855 (+13,0%) | 1000 (+17,2%) | 934 (+5,5%) | -- | -- | 877 (+12,2%) |
Средняя цена по округам | 955 (+10,1%) | 935 (+11,2%) | 903 (+12,3%) | 832 (+11,9%) | 866 (+11,4%) | 1058 (+11,9%) | 1080 (+10,3%) | 972 (+13,8%) | 1298 (+16,3%) | 975 (+11,3%). |
В скобках указан процент изменения цен за год.
Прочерк -- нет данных.
При составлении таблицы использованы данные, предоставленные Русским агентством недвижимости "САВА".
ЮЛИЯ МЕДВЕДЕВА
Подписывайтесь на PROFILE.RU в Яндекс.Новости или в Яндекс.Дзен. Все важные новости — в telegram-канале «PROFILE-NEWS».