Наверх
14 ноября 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2002 года: "Уходящий типаж"

Эпоха панельного домостроения близится к закату — по крайней мере, в Москве. Типовые дома, которые пекутся как пирожки, вытесняются монолитными — по цене они становятся все более доступными.На рынке столичной недвижимости царит застой: за прошедшее лето и начало осени стоимость жилья возросла всего на 2—3%, что на фоне 15-процентного роста за первую половину года выглядит успокаивающе. На фоне отсутствия ценовых новостей заметнее становятся тенденции в изменении структуры строительного рынка, в принципе наметившиеся уже достаточно давно. Речь идет прежде всего о постепенном сокращении доли панельных домов среди новостроек за счет увеличения числа «монолитов». Для покупателя это означает, что наиболее дешевый товар на рынке недвижимости (1—2-комнатные квартиры в типовых домах), бывший и раньше дефицитом, становится еще большей редкостью.
Зоны влияния

В нынешнем году город предполагал построить в столице 4,8 млн. кв. м (против 3,8 млн. в 2001 году). Эти планы ударно перевыполняются — по итогам второго квартала введено в строй около 3 млн. кв. м. Из этого объема на долю панели приходится меньше половины. Причин, по которым с рынка медленно, но верно исчезает дешевая «панель», — несколько. Назовем главные из них.
Во-первых, в 2002 году примерно на 30% уменьшилось число сдаваемых домов в районах массовой застройки (а именно здесь себестоимость типового дома ниже всего; когда «панель» возводят в единичных экземплярах в уже сложившихся частях города, она обходится ненамного дешевле монолитных домов).
И эта тенденция — переход от освоения громадных пустырей на окраинах к уплотнению уже существующих жилых массивов — будет только развиваться, поскольку свободных территорий в столице практически не осталось. А потому станет расти доля новостроек, возводимых на месте сносимых пятиэтажек и выведенных за черту города промышленных предприятий. В ближайшие два года предполагается «выселить» из столицы около 30 предприятий, на месте которых построят около 1 млн. кв. м жилья.
Вторая причина постепенного прощания с панельными домами состоит в том, что монолитную технологию столичные застройщики уже прочно освоили, необходимое оборудование у них также есть, а сами «монолиты» возводятся сейчас уже в оптовых масштабах. А где опт — там и снижение себестоимости. Плюс к тому — увеличение скорости строительства монолитных домов. А потому «козырь» панельной технологии, заключенный в принципе «быстрее построишь — быстрее продашь», теряет свою актуальность.
Долгое время метраж вводимого в строй типового панельного жилья не менялся и составлял примерно 2,2—2,3 млн. кв. м в год (60% от общего годового строительного плана). Но в нынешнем году этот показатель упал до 45%. Соответственно увеличилась (на 15%) доля монолитно-кирпичных домов.
Размер имеет значение

Наконец, третья причина вымывания панельного дешевого жилья в том, что оно теряет привлекательность для самих застройщиков. Ведь панельный серийный дом — это строго определенный набор квартир: в каждом подъезде столько-то «однушек», столько-то «двушек» и т.д. Отсутствие маневра душит застройщика-продавца. Ведь наибольшим спросом в панельных домах пользуются самые небольшие по площади квартиры — трехкомнатные апартаменты реализуются в последнюю очередь. Но дело в том, что наиболее привлекательное жилье в панельных домах — одно- и двухкомнатные квартиры — забирает себе город (таким образом застройщик оплачивает право строить на столичной земле).
Пока новые серии панельных домов, где набор квартир можно будет варьировать в зависимости от запросов рынка, только на подходе (их, правда, строят уже сейчас, но очень мало), продавец предпочитает постепенно переходить на монолитные новостройки — ведь в них можно хоть все квартиры сделать однокомнатными. То есть обеспечить себе полную реализацию жилья еще на стадии возведения здания.
Подталкивает продавца к переходу на «монолит» и город. Ведь с нынешнего года бартер (городская земля в обмен на квартиры) отменен, и теперь строители расплачиваются не метрами, а деньгами. Так что строителям возводить дешевое жилье в тех же объемах будет невыгодно (отдавать-то придется деньгами, значит, и строить надо такие дома, где квартиры стоят дороже).
Новая система расчетов повлияет на цену квартир еще и потому, что многим строителям, как считают, например, в строительной компании ДСК-1, придется обращаться в коммерческие банки за кредитами, дабы заранее расплатиться с городом. Стоимость кредита, понятное дело, включат в продажную цену жилья.
Новый герой

Скорее всего, вытеснение «панели» «монолитом» будет только ускоряться.
Уже в прошлом году (впервые за весь период «капиталистического строительства» в Москве) монолиты превзошли типовые дома числом: из каждых 100 столичных новостроек 60 были монолитными или монолитно-кирпичными.
С точки зрения покупателя, квартиры в монолитных домах имеют ряд недостатков. С наиболее «болезненными» из них застройщики начинают активно бороться. Одна из «монолитных» проблем — отсутствие в таких зданиях малогабаритных квартир, то есть наиболее ликвидных.
Ведь поначалу подобные дома проектировались как элитные со всеми вытекающими из этого последствиями, в том числе в виде чересчур больших площадей («однушки» — от 60 «квадратов», «двушки» — от 80, «трешки» — от 100).
Сегодня проблема «королевского размера» постепенно решается. На рынке появляется все больше монолитных домов с относительно небольшими однокомнатными квартирами — площадью от 45 кв. м и двухкомнатными — от 60—70 кв. м (всего на 5—7 м больше, чем в типовой «панели»).
Один из законодателей моды на новый «размер» — район Куркино, где ДИПСом строятся только нетиповые монолитные дома с «урезанной» площадью квартир. Этот опыт сейчас городские власти распространяют и на другие части Москвы.
В пользу того, что монолитные дома отвоюют часть покупателей у панельных, говорит и тот факт, что разрыв в цене между типовым и нетиповым жильем начинает уменьшаться. Сегодня квартира в «монолите» продается по цене от $700 за кв. м, а такая же в «панели» — от $600 (пару лет назад разрыв был в полтора раза).
Конкретный пример — строящийся 22-этажный монолитный дом по ул. Петрозаводская, вл. 8 (м. «Речной вокзал»). Здесь предлагают однокомнатные квартиры площадью от 41,5 кв. м и стоимостью $800—950 тыс. за «квадрат». Для сравнения: в строящихся по соседству панельных домах «однушки» продаются по $775 за «квадрат».
Так что эпоха однообразных панельных домов, к счастью, завершается.

Средняя стоимость 1 кв. м жилья в Москве по состоянию на сентябрь 2002 года ($)

~0102~Тип объекта~0901~Административный округ~0102~В среднем по городу
СеверныйСеверо-ВосточныйВосточныйЮго-ВосточныйЮжныйЮго-ЗападныйЗападныйСеверо-ЗападныйЦентральный
Панельные «хрущевки»869 (+12,7%)889 (+11,9%)834 (+10,8%)796 (+11,2%)817 (+13,1%)892 (+12,2%)896 (+12,2%)897 (+21,6%)946 (+14,4%)863 (+12,3%)
Панельные 60—70-х годов постройки, с малой кухней902 (+12,3%)883 (+12,5%)874 (+12,6%)824 (+10,1%)838 (+11,7%)950 (+13,5%)923 (+8,6%)924 (+13,4%)1065 (+9,3%)887 (+11,7%)
Типовые панельные 80—90-х годов постройки902 (+8,9%)894 (+11,7%)899 (+10,7%)827 (+12,2%)849 (+10,7%)965 (+12,5%)982 (+12,0%)955 (+12,5%)1134 (+12,3%)895 (+10,9%)
Современные панельные929 (+12,5%)975 (+12,6%)923 (+8,5%)839 (+12,3%)868 (+10,7%)1043 (+11,5%)1063 (+12,3%)981 (+11,0%)1178 (+8,1%)946 (+11,1%)
Монолитно-каркасные новостройки990 (+10,5%)984 (+7,9%)907 (+16,7%)843 (+18,0%)875 (+6,3%)986 (+7,0%)1066 (+5,7%)1080 (+17,5%)1471 (+11,6%)1014 (+8,9%)
Панельные новостройки893 (+11,3%)888 (+8,6%)901 (+15,6%)760 (+12,2%)855 (+13,0%)1000 (+17,2%)934 (+5,5%)877 (+12,2%)
Средняя цена по округам955 (+10,1%)935 (+11,2%)903 (+12,3%)832 (+11,9%)866 (+11,4%)1058 (+11,9%)1080 (+10,3%)972 (+13,8%)1298 (+16,3%)975 (+11,3%).

В скобках указан процент изменения цен за год.

Прочерк — нет данных.

При составлении таблицы использованы данные, предоставленные Русским агентством недвижимости «САВА».

ЮЛИЯ МЕДВЕДЕВА

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK