Архивная публикация 2003 года: "В метре от любви"

Наконец-то найдена математически точная единица измерения патриотизма: квадратный метр. Те, кто копили и копят на покупку столичного жилья родные рубли, оказались в гораздо более выгодном положении, чем долларопоклонники.По итогам июня средняя стоимость столичного квадратного метра достигла $1,16 тыс., что в сравнении с майским показателем дает прирост в 2,2%. Всего же с начала 2003 года цена усредненного столичного "квадрата" повысилась почти на 10% (см. график 1).

Насколько эти темпы роста можно считать нормальными? По оценкам специалистов, за 2003 год "естественный" рост цен должен был составить в среднем 15%, или чуть более 1% в месяц. Такой подъем рынка недвижимости как раз и наблюдался в первые месяцы года, однако с конца марта по сегодняшний день он растет аккурат в два раза быстрее -- примерно плюс 2% ежемесячно.

Основная причина подобного "перевыполнения плана" заключается в падении курса доллара, на котором "сидит" рынок. Действительно, "сверхплановый" рост стоимости жилья находится в обратной зависимости от ежемесячного снижения курса доллара. Начиная с марта 2003 года продавцы вынуждены компенсировать долларовую немощь за счет кармана покупателя. При этом покупатель, который расплачивается за жилье в американской валюте, пострадал гораздо больше, чем тот, кто копил на квартиру рубли.

Допустим, что в январе некая московская квартира стоила $55 тыс. С учетом долларового роста рынка в 10% в июне она тянула уже на $60,5 тыс. А вот в рублях та же самая квартира за полгода подорожала меньше --- ее январская стоимость составляла 1 млн. 744 тыс. руб. (по курсу $1=31,7 руб.), а июньская -- 1 млн. 815 тыс. руб. (по курсу $1=30 руб.). Разница между двумя рублевыми ценами составляет 5%. То есть рост вдвое меньше, чем в пересчете на американские дензнаки.

Впрочем, это лишнее подтверждение того, что недвижимость остается одной из самых надежных "валют" на рынке. Насколько выгодно держать деньги в "квадратном метре"? Исходим из нынешних темпов роста рынка недвижимости -- в среднем плюс 20% в валюте за год. Если сравнить этот показатель с доходностью по валютным банковским депозитам (в среднем 8% годовых), то получаем, что вкладывать деньги в квартиру в 2,5 раза выгоднее, чем отдавать их на хранение банку. (Впрочем, уже сейчас многие застройщики заявили о скором переводе расчетов в евро, но говорить об этом пока рано: свершится, тогда и подсчитаем.)

Больше всего дивидендов может принести квадратный метр в новостройках, которые дорожают быстрее, чем рынок в целом. Это связано с тем, что к естественному удорожанию квадратного метра добавляется еще несколько факторов, повышающих стоимость.

Во-первых, происходит удорожание дома по мере строительства (особенно это касается домов по индивидуальному проекту). Цена квадратного метра, купленного на стадии котлована, к моменту окончания строительства поднимается в цене на 10--15% вдобавок к общерыночному росту. Наибольший рост цен, а значит, и доходность вложений характерны для новых районов, где в условиях повышенного спроса на жилье быстрее всего дорожают самые дешевые квартиры (см. таблицу 1). Здесь к причинам роста цен присоединяется еще одна: по мере строительства происходит развитие инфраструктуры района-новичка. Например, всего за несколько лет Бутово или Куркино из больших пустырей превратились в полноценные районы города с магазинами, школами, поликлиниками, транспортом и всей прочей инфраструктурой. Что тут же отразилось на цене.

Однако лидером роста цен на новостройки за последнее время остается все же ближайшее Подмосковье. Среди причин можно отметить и сугубо психологический фактор: в последнее время произошло стирание границ между Москвой и ближним Подмосковьем. Прописка уже особой роли не играет (тем более что на сей счет есть соглашение между областью и городом о равноценности штампов о регистрации), а вот по инфраструктуре ближайшие пригороды вполне могут конкурировать с окраинами столицы.

Почти во всех московских городах-спутниках за последние полгода новостройки подорожали на 13--17% (см. таблицу 2). И это не предел. Рекорд по подмосковному рынку -- кирпичный дом на 440 квартир в городе Видное (застройщик -- компания "Комстрин"). В начале продаж в конце прошлого года здешний метр в среднем уходил за $580. Сейчас последние квартиры распродаются в среднем по $750 за "квадрат", что превосходит уровень начала года почти на 30%.

Динамика стоимости жилья*

* Источник: IRN.RU.

Рост средних цен в квартирах в новых домах за первое полугодие 2003 года*

* Источник: IRN.RU.

Рост средних цен в квартирах в новых домах ближнего Подмосковья за первое полугодие 2003 года*

* Источник: IRN.RU.

* Источник: IRN.RU.

ОЛЕГ РЕПЧЕНКО, руководитель информационно-аналитического центра IRN.RU