Наверх
20 ноября 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2003 года: "В метре от любви"

Наконец-то найдена математически точная единица измерения патриотизма: квадратный метр. Те, кто копили и копят на покупку столичного жилья родные рубли, оказались в гораздо более выгодном положении, чем долларопоклонники.По итогам июня средняя стоимость столичного квадратного метра достигла $1,16 тыс., что в сравнении с майским показателем дает прирост в 2,2%. Всего же с начала 2003 года цена усредненного столичного «квадрата» повысилась почти на 10% (см. график 1).
Насколько эти темпы роста можно считать нормальными? По оценкам специалистов, за 2003 год «естественный» рост цен должен был составить в среднем 15%, или чуть более 1% в месяц. Такой подъем рынка недвижимости как раз и наблюдался в первые месяцы года, однако с конца марта по сегодняшний день он растет аккурат в два раза быстрее — примерно плюс 2% ежемесячно.
Основная причина подобного «перевыполнения плана» заключается в падении курса доллара, на котором «сидит» рынок. Действительно, «сверхплановый» рост стоимости жилья находится в обратной зависимости от ежемесячного снижения курса доллара. Начиная с марта 2003 года продавцы вынуждены компенсировать долларовую немощь за счет кармана покупателя. При этом покупатель, который расплачивается за жилье в американской валюте, пострадал гораздо больше, чем тот, кто копил на квартиру рубли.
Допустим, что в январе некая московская квартира стоила $55 тыс. С учетом долларового роста рынка в 10% в июне она тянула уже на $60,5 тыс. А вот в рублях та же самая квартира за полгода подорожала меньше — ее январская стоимость составляла 1 млн. 744 тыс. руб. (по курсу $1=31,7 руб.), а июньская — 1 млн. 815 тыс. руб. (по курсу $1=30 руб.). Разница между двумя рублевыми ценами составляет 5%. То есть рост вдвое меньше, чем в пересчете на американские дензнаки.
Впрочем, это лишнее подтверждение того, что недвижимость остается одной из самых надежных «валют» на рынке. Насколько выгодно держать деньги в «квадратном метре»? Исходим из нынешних темпов роста рынка недвижимости — в среднем плюс 20% в валюте за год. Если сравнить этот показатель с доходностью по валютным банковским депозитам (в среднем 8% годовых), то получаем, что вкладывать деньги в квартиру в 2,5 раза выгоднее, чем отдавать их на хранение банку. (Впрочем, уже сейчас многие застройщики заявили о скором переводе расчетов в евро, но говорить об этом пока рано: свершится, тогда и подсчитаем.)
Больше всего дивидендов может принести квадратный метр в новостройках, которые дорожают быстрее, чем рынок в целом. Это связано с тем, что к естественному удорожанию квадратного метра добавляется еще несколько факторов, повышающих стоимость.
Во-первых, происходит удорожание дома по мере строительства (особенно это касается домов по индивидуальному проекту). Цена квадратного метра, купленного на стадии котлована, к моменту окончания строительства поднимается в цене на 10—15% вдобавок к общерыночному росту. Наибольший рост цен, а значит, и доходность вложений характерны для новых районов, где в условиях повышенного спроса на жилье быстрее всего дорожают самые дешевые квартиры (см. таблицу 1). Здесь к причинам роста цен присоединяется еще одна: по мере строительства происходит развитие инфраструктуры района-новичка. Например, всего за несколько лет Бутово или Куркино из больших пустырей превратились в полноценные районы города с магазинами, школами, поликлиниками, транспортом и всей прочей инфраструктурой. Что тут же отразилось на цене.
Однако лидером роста цен на новостройки за последнее время остается все же ближайшее Подмосковье. Среди причин можно отметить и сугубо психологический фактор: в последнее время произошло стирание границ между Москвой и ближним Подмосковьем. Прописка уже особой роли не играет (тем более что на сей счет есть соглашение между областью и городом о равноценности штампов о регистрации), а вот по инфраструктуре ближайшие пригороды вполне могут конкурировать с окраинами столицы.
Почти во всех московских городах-спутниках за последние полгода новостройки подорожали на 13—17% (см. таблицу 2). И это не предел. Рекорд по подмосковному рынку — кирпичный дом на 440 квартир в городе Видное (застройщик — компания «Комстрин»). В начале продаж в конце прошлого года здешний метр в среднем уходил за $580. Сейчас последние квартиры распродаются в среднем по $750 за «квадрат», что превосходит уровень начала года почти на 30%.

Динамика стоимости жилья*

МесяцСредняя цена за кв. м. ($)
Июнь 2002932
Июль 2002945
Сентябрь 2002980
Ноябрь 20021030
Январь 20031070
Март 20031090
Май 20031137
Июнь 20031162

* Источник: IRN.RU.

Рост средних цен в квартирах в новых домах за первое полугодие 2003 года*

РайонНачало 2003Июнь 2003Средний рост за полгода
Куркино73085016,4%
Люблино75086014,6%
Новокосино80088010,0%
Митино8809507,9%
Южное Бутово68076011,7%

* Источник: IRN.RU.

Рост средних цен в квартирах в новых домах ближнего Подмосковья за первое полугодие 2003 года*

ГородМарт 2002Март 2003Средний рост цены за год
Видное61073019,7%
Люберцы57064012,3%
Одинцово71082015,5%
Реутов60070016,6%
Химки67078016,4%

* Источник: IRN.RU.

* Источник: IRN.RU.

ОЛЕГ РЕПЧЕНКО, руководитель информационно-аналитического центра IRN.RU

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK