Наверх
15 декабря 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2008 года: "В Подмосковье we trust"

Рынок новостроек Подмосковья переживает бум. Многочисленных переселенцев мало волнует тот факт, что большинство объектов не реализуются в обещанные сроки. Они спешат купить квартиру за МКАД, причем не только из-за относительно низкой по сравнению с Москвой цены квадратного метра.В Москве практически не осталось квартир экономкласса. «Выбор жилья этой категории стремительно сокращается. Например, в апреле—мае 2008 года квартиры продавались в 19 домах экономкласса, что составляет 6,3% от всего объема предложения», — говорит руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка холдинга «МИЭЛЬ» Елена Логвина. В то же время отдельные города ближайшего Подмосковья, такие как Одинцово, Химки, Мытищи, Красногорск, Реутов, превосходят некоторые районы Москвы, расположенные за МКАД, как по развитости инфраструктуры, так и по транспортной доступности. «Качество нового строительства в этих городах не уступает качеству строительства в спальных районах Москвы, особенно если учесть, что на подмосковный рынок вышли столичные строительные компании», — замечает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. Ну и, конечно, жилье, расположенное за пределами административных границ Москвы, существенно дешевле. К примеру, квартиры в двух домах похожего качества с одинаковой транспортной доступностью, один из которых административно принадлежит Москве (может быть за МКАД), другой — Московской области. Дома могут разделять всего 500 м, а цена в них будет различаться на 30 и более процентов.
   
Дешево и сердито
   
Основная часть новостроек Подмосковья сосредоточена в городах и поселках, расположенных до 25 км от МКАД, — это не менее 80% от всех предложений области. Но покупателю, как правило, сложно найти компромисс между ценой и транспортной доступностью. «По цене наиболее привлекательны удаленные города, однако с точки зрения доступности это самый плохой вариант, — говорит маркетолог компании «Пересвет-Реал Эстейт» Наталья Бланкова. — Наиболее оптимальны города среднего Подмосковья (12—18 км от МКАД): там и цены не такие высокие, как в городах-спутниках и ближней зоне, и до Москвы недалеко. Хотя есть достаточно уникальные города. Например, Лыткарино расположен вблизи города Люберцы, недалеко от Москвы. Цены по сравнению с Люберцами ниже в среднем на $350 за кв. м. Таким же примером может служить Нахабино — расположен рядом с Красногорском, а цены ниже на $850 за кв. м».
   
Наиболее дорогое жилье предлагают на Рижском, Ленинградском, Павелецком и Ярославском направлениях — здесь находятся крупные города, примыкающие к МКАД. Кроме того, в этих городах возводят дома повышенного уровня комфорта. По данным экспертов холдинга «МИЭЛЬ», в поясе до 25 км от МКАД средний уровень цен большинства предложений превышает $2500 за кв. м, а на Рижском и Ленинградском направлениях — более $3 тыс. за кв. м. «Доступные цены на новостройки можно обнаружить на Курском направлении — здесь цена за кв. м составляет $2203, и транспортную доступность можно оценить как удовлетворительную», — говорит Елена Логвина.
   
Весьма привлекательными с точки зрения цены и транспортной доступности сегодня являются Киевское и Белорусское направления, где средний уровень цен не столь высок ($2611 и $2528 за кв. м соответственно).
   
Эксперты утверждают, что в настоящий момент по цене «однушки» экономкласса в Москве у покупателя будет выбор из нескольких вариантов 2—4-комнатных квартир в новостройке в дальнем Подмосковье или 2—3-комнатных — на вторичном рынке недалеко от МКАД. Однако цены на подмосковную недвижимость растут быстрее столичных, поэтому в близлежащих городах-сателлитах они и не отличаются от столичных так ощутимо. Например, в Красногорске, Балашихе и Химках цена за «однушку» в сегменте экономкласса часто превышает $200 тыс. Похожая ситуация наблюдается в Реутове: стоимость однокомнатных квартир в тамошних новостройках находится на уровне $130—180 тыс.
   
Обещанного долго ждать
   
По данным холдинга «МИЭЛЬ», сегодня известно о более чем 60 проектах комплексной застройки на территории Московской области, одни из них уже возводятся, другие только заявлены. Такое стремительное и масштабное освоение областной земли привело к массовым срывам сроков строительства. Большинство покупателей новых квартир сталкиваются с проблемами задержки заселения и ввода инфраструктурных объектов (в частности, магазинов, объектов первой необходимости, гаражных комплексов). Мария Литинецкая из Blackwood отмечает проблемы с подключением инженерных коммуникаций, с доступностью общественного транспорта (в особенности если это абсолютно новый район застройки, удаленный от городов-спутников), а также задержки со строительством необходимых пешеходных дорог и тротуаров (жильцам приходится ходить по стройке).
   
Руководитель проекта отдела инвестиций компании «Пересвет-Девелопмент» Евгений Воронин утверждает, что в последние годы срыв сроков, указанных в распорядительных актах о строительстве, стал массовым явлением. «Это связано как с экономической нестабильностью в стране, что автоматически сказывается на финансовых возможностях застройщиков, так и с развитой бюрократией при согласовании и утверждении необходимых документов для осуществления строительства и ввода построенных объектов в эксплуатацию, — говорит Воронин. — Практика последних лет показывает, что для того, чтобы ввести вновь построенный объект жилой недвижимости в эксплуатацию, застройщику необходим срок от 8 до 12 месяцев с момента проведения приемочной комиссии. За это время он должен устранить все недоделки, выявленные приемочной комиссией, осуществить передачу инженерных сетей на баланс эксплуатирующих организаций, осуществить документальную и фактическую передачу объекта недвижимости балансодержателю в лице ТСЖ, которое в дальнейшем самостоятельно или посредством управляющей компании будет эксплуатировать данный объект. В связи с тем, что сегодняшний нормативный порядок не предусматривает запаса во времени на устранение замечаний и на задержки прохождения документов по необходимым инстанциям, объекты, как правило, сдаются с задержкой около одного года».
   
По словам управляющего директора Vesco Realty Сергея Салниса, прецеденты задержки и остановки строительства ряда проектов в первую очередь связаны с покупательной способностью. «Выбор сегодня есть, особенно в сегменте экономкласса ближнего Подмосковья, а значит — усиливается конкуренция. Соответственно, покупатели становятся более требовательными, что во многом влияет на рынок, — говорит Салнис. — Кроме того, остановка строительства ряда проектов определяет общую тенденцию на рынке покупательского спроса. Многие наши клиенты отказываются от квартир в новостройках в пользу вторичной недвижимости в связи с непрозрачностью документации, а также с юридической нечистотой проведения схем продажи квартир на первичном рынке».
   
Эксперты утверждают, что на 100% обезопасить себя от долгостроя, покупая квартиру в строящемся доме, практически невозможно. Однако есть несколько вариантов снизить этот риск. «Например, можно купить квартиру на более позднем этапе строительства, но тогда цена квадратного метра будет выше, а выбор по этажности и площадям меньше. Еще одним вариантом является покупка квартиры у застройщика, который зарекомендовал себя на рынке в этом отношении», — замечает Мария Литинецкая.
  
В Vesco Realty советуют застраховать риски утраты права на квартиру, так как это наиболее действенный способ для потенциальных покупателей обезопасить себя от долгостроя. Иногда возникают такие случаи, когда сроки соблюдаются, вся необходимая документация и согласования получены, казалось бы, все идет по плану, но в какой-то момент компания-застройщик становится банкротом, и клиент рискует потерять деньги. Страховка же позволит избежать потери денег.
   
Областные стройки
   
Среди знаковых проектов Подмосковья эксперты отмечают комплексы, возводимые группой компаний «ПИК». Так, в городе Химки она реализует крупномасштабные проекты общей площадью более 1,5 млн кв. м («Новокуркино», «Юбилейный», «Левый Берег»). Все проекты являются районами комплексной застройки и включают необходимые объекты социальной и коммерческой недвижимости. Жилой район «Ярославский» от компании «ПИК-Регион» представляет собой два микрорайона комплексной застройки — №15 и №16. Общая площадь квартир превысит 1 млн кв. м. Всего в жилом районе «Ярославский» планируется построить более 30 домов. Все квартиры будут сдаваться с полной отделкой. Кроме того, в новом районе предусмотрены четыре общеобразовательные школы, пять детских садов, спортивные учреждения, кинотеатр, поликлиники, магазины, аптеки, паркинг.
   
На северо-востоке Московской области, в городе Долгопрудный, «ПИК» строит около 500 тыс. кв. м жилья в рамках микрорайона «Центральный». Также компания ведет строительство двухэтажных коттеджей в поселке таунхаусов «Береговой» на правом берегу канала им. Москвы, в зеленой зоне западной части микрорайона «Центральный». Общая площадь застройки составляет 5 га.
   
Инвестиционная компания «МГСН» выступает в качестве соинвестора проекта нового микрорайона «Красногорье DeLuxe ski-club & water-house». Он расположится в четвертом микрорайоне Павшинской поймы Красногорского района. В рамках проекта на берегу Москвы-реки возводят 3-уровневые таунхаусы, монолитно-кирпичные 7-этажные, трехсекционные, а также монолитные 21-этажные дома-«парусники» с панорамным остеклением. Благодаря разноуровневой застройке из окон домов открывается панорамный вид на Москву-реку и горнолыжный спуск. В микрорайоне также предусмотрена автономная инфраструктура: горнолыжный спуск, ледовый каток, SPA-салон, бары, кафе, боулинг, рестораны и магазины, яхт-клуб.
   
Микрорайон «Новая Трехгорка» (строит компания «Су-155») в Одинцово рассчитан примерно на 16 тыс. жителей. Общая площадь жилья составит 500 тыс. кв. м. Дома в «Новой Трехгорке» панельные, с современной планировкой квартир. С севера микрорайон окружен Подушкинским лесопарком, с юга — природоохранной зоной «Переделкино». Инфраструктура предусматривает три детских сада и общеобразовательную школу, два физкультурно-оздоровительных комплекса, а также магазины, кафе, офисные и развлекательные центры.
   
Среди заявленных проектов наиболее масштабным обещает стать город «А-101» в Ленинском районе. Он предполагает строительство на территории 13 тыс. га около 12,8 млн кв. м жилья и более 3,2 млн кв. м социальных и коммерческих объектов в течение 30—40 лет. В рамках проекта появятся более 60 новых средних школ, 150 детских дошкольных учреждений, 20 поликлиник и две-три больницы. Предполагаемая численность населения «А-101» составит 350 тыс. человек. Инвестором проекта выступает «Управляющая компания «Масштаб».
   
Другой крупный анонсированный проект в Подмосковье — «Большое Домодедово» — развивает компания «Коалко». Новый город должен расположиться вдоль Каширского шоссе и трассы М4 «Дон». Предусматривается создание 9 микрорайонов мало- и многоэтажной застройки и возведение 10,8 млн кв. м нового жилья на территории 3 тыс. га для почти полумиллиона человек за 7—10 лет. В непосредственной близости от жилых домов будут построены детские сады и школы, физкультурно-оздоровительные центры, а также объекты здравоохранения, торговые, деловые и развлекательные комплексы. Проект «Большое Домодедово» реализуется при поддержке национальной программы «Доступное и комфортное жилье гражданам России».
   
Кроме того, недавно компания «Евразия Сити» объявила о строительстве города-спутника Константиново рядом с Домодедово. К 2015 году на территории 3,087 тыс. га планируется возвести 6,5 млн кв. м жилой и 2,6 млн кв. м коммерческой недвижимости (производственно-логистические и бизнес-комплексы). Кроме того, в рамках проекта будут построены первые в России медиапарк (в партнерстве с Первым каналом) для производства теле- и кинопродукции, центр промышленного дизайна и автовыставочный центр с гоночной трассой.
   
Проект «Гран-при» (девелопер корпорация «Знак») предусматривает строительство 1,7 млн кв. м жилой и коммерческой площади между Красногорском и Химками. Знаковым объектом станет ипподром. Впрочем, пока проект находится на стадии проработки и получения разрешительной документации.

   
Поправка. В публикации «Строители затаились» (№ 19 от 19.05.2008) была допущена ошибка. На самом деле Группа компаний «Мультиброкер» была создана на средства частных инвесторов и не является дочерней структурой компании «МИЭЛЬ».

 

Цены на выезде*

ГородРасстояниеЦена
от МКАДза кв. м
(км)($)
Города-спутники (до 13 км от МКАД)
Реутов03402
Химки13611
Дзержинский23054
Мытищи33327
Красногорск33503
Видное33106
Люберцы32984
Долгопрудный53013
Балашиха52802
Одинцово63581
Королев72991
Щербинка82959
Юбилейный102852
Железнодорожный102767
Домодедово12,83041
До 35 км от МКАД
Октябрьский142411
Сходня142756
Быково152244
Дедовск152560
Ивантеевка152420
Малаховка152442
Лобня162794
Троицк172931
Лыткарино172579
Подольск182585
Щелково182377
Пушкино192528
Андреевка202772
Фрязино222289
Климовск252392
Апрелевка272299
Голицыно292584
Малые Вяземы311810
Раменское322230
Икша322182
Истра342871
До 65 км от МКАД
Ногинск371922
Бронницы402049
Красноармейск402043
Звенигород402348
Черноголовка422090
Электросталь421961
Солнечногорск452328
Чехов502324
Дмитров502324
Сергиев-Посад551971
Павлов-Посад551805
Наро-Фоминск602228
Города дальнего Подмосковья
Клин701798
Воскресенск801481
Руза852113
Ликино-Дулево911420
* Данные за май 2008 года.
Источник: «Пересвет-Реал Эстейт».
Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK