02.07.2007 00:00 Еженедельный журнал «Профиль»

Архивная публикация 2007 года: "Валерий СЕРЕГИН: «Наша бизнес-идея – ипотечный банк»"

На прошлой неделе банк «ГПБ-Ипотека» (ранее — АКБ «СОВФИНТРЕЙД», ЗАО) завершил расчеты по размещению второго выпуска еврооблигаций объемом 6,9 млрд. рублей в рамках секьюритизации своего портфеля ипотечных закладных.Ведущими организаторами эмиссии стали Газпромбанк и Barclays Capital, ко-лид-менеджером выступил банк Lehman Brothers. Спрос на бумаги превысил предложение в несколько раз, основными покупателями облигаций стали ведущие западные банки и инвестиционные фонды. Сегодня «ГПБ-Ипотека» — уникальный участник российского рынка ипотечного кредитования, регулярно привлекающий финансирование посредством секьюритизации своих активов как на российском, так и на международном рынке капитала. О бизнесе банка и проблемах российской ипотеки в целом корреспонденту «Профиля» рассказал Председатель Правления АБ «ГПБ-Ипотека», ЗАО Валерий Серегин.

— Размещение очередного выпуска ипотечных бумаг «ГПБ-Ипотека» было очень успешным — эксперты отметили, что в то время, когда аналогичные долговые обязательства других эмитентов падали, ваши пользовались особым успехом. Как вы можете это объяснить?

— Прежде всего, для инвесторов, как российских, так и западных, это был уже второй выпуск наших бумаг. Мы представляли свой стандартный продукт, который на рынке знают, по ранее выпущенным бумагам поддерживается стандарт обслуживания, подтвержденный рейтинговыми агентствами и устраивающий покупателей облигаций, есть история, то есть мы понятны для инвесторов.

— Сыграл ли фактор доходности роль в успехе данной эмиссии?

— Ставка стала более приемлемой для нас и по-прежнему интересной для инвесторов, переподписка по всем траншам в этот раз была в 3—4 раза. Понятно, что проценты по сравнению с западными аналогами выше. Но в мире считается, что при существующих страновых рисках доходность нашего рынка очень интересна. Рынок секьюритизированной ипотеки в России развивается, поэтому у покупателей было понимание того, что доходность таких бумаг станет снижаться.

— Были ли у этого размещения какие-либо интересные особенности?

— Да. Это первый случай на emerging markets, когда выпуск был разбит на евро и национальную валюту (то есть рубли), причем доля обеих валют не была фиксированной, она определялась по принципу спроса и предложения. При этом валютные риски мы не несли, их принял на себя банк Lehman Brothers, один из организаторов размещения, мы получили рубли, которые «ГПБ-Ипотека» и были нужны.

— Чем принципиально отличается ипотечный бизнес «ГПБ-Ипотека» от этого направления в универсальных банках, как по отношению к розничным клиентам, так и в отношении рынка ценных бумаг?

— Наша бизнес-идея — специализированный ипотечный банк. Суть ее в том, что «ГПБ-Ипотека» рефинансирует обязательства, обеспеченные ипотекой физических лиц. Мы не работаем с населением, не имеем кассового узла, это позволяет нам снизить риски, а также минимизировать расходы. Пассивы банка — в основном долгосрочные межбанковские кредиты, в активах — обязательства физлиц, обеспеченные ипотекой. Как только набирается нужный пакет таких обязательств, мы их структурируем, секьюритизируем, размещаем на рынке и обслуживаем в дальнейшем — это и есть наша основная работа.

При этом понятно, что без собственной розничной сети такая бизнес-идея работать не может. У нас таковая имеется, но не в классическом банковском виде — сеть организована на базе региональных операторов — дочерних компаний, которые созданы «ГПБ-Ипотека». Наши операторы работают по стандартным процедурам, договорам и тарифам, на базе единого IT-комплекса, то есть с наименьшими расходами, четко, мотивированно.

— «Бесфилиальная» схема с дочерними компаниями, насколько она уникальна на рынке?

— В 2005 году «Совфинтрейд» первым начал работу через сеть компаний-партнеров. Сейчас наш опыт переняли другие участники рынка, конкуренты. Это нормальное явление, нам даже приятно, что мы были пионерами.

— Вы сами придумали такую технологию минимизации расходов или все же частично использовали зарубежный опыт?

— На Западе взаимодействие участников ипотечных схем устроено немного по-другому, бизнес структурирован иным образом. Там есть ипотечные брокеры, которые поставляют определенные объемы выданных кредитов банкам. Можно считать, что они работают по похожей схеме, вопрос в том, каковы взаимоотношения между этими брокерами и банками. Насколько отработаны все механизмы, технологии, наконец, дело в культуре самого рынка и ведения бизнеса на нем…

— И какие проблемы пока не решены на ипотечном рынке РФ?

— У нас в стране научились выдавать ипотечные кредиты, более-менее стандартизировали условия, договоры, технологии. Но одно дело — выдать ссуду на 25—30 лет, другое дело — этот кредит грамотно и четко все это время обслуживать. Инвесторы говорят, что вопросы сервиса не менее важны, чем андеррайтинг. Именно поэтому мы и пошли по пути создания дочерних компаний банка — тогда у нас будет возможность поддерживать необходимый стандарт обслуживания.

— Но при такой схеме получается, что у банка нет контакта с самими заемщиками, то есть с теми людьми, которые собираются взять ипотечный кредит. Как тогда человеку стать клиентом «ГПБ-Ипотека»?

— Прямых контактов действительно нет, но опосредованные есть. Мы, как банк, не выдаем кредиты физлицам, это делают наши операторы. Даже если человек приходит непосредственно в «ГПБ-Ипотека», мы передаем его в компанию-партнер. Там он получит весь комплекс услуг, предусмотренный стандартами банка.

— И как же человек поймет, что тот или иной оператор — дочерняя компания «ГПБ-Ипотека»?

— Прежде всего «наш» оператор извещает о своем статусе в рекламе, к тому же полный список партнеров можно получить в банке, это абсолютно открытая информация.

— Сколько сегодня стоит ипотека в «ГПБ-Ипотека», какова вилка по ставкам?

— Сейчас ставки по ипотеке у нас колеблются от 10,5% годовых до 15% в рублях (мы не работаем в иной валюте) в зависимости от специфики объекта залога, то есть готовности дома. Мы даем кредиты, в том числе и на строящиеся объекты, таковых порядка 7—10% в общей массе. Всего у нас около 12 типов продуктов, причем во всех регионах они стандартизированы. Могут несколько разниться только комиссионные, которые берут оценщики или страховщики в конкретном регионе, но здесь изменить ситуацию мы пока не можем, так как это независимые структуры. Конечно, все они официально аккредитованы, причем делается это всегда на конкурсной основе, например с «ГПБ-Ипотека» сотрудничает около 10 страховых компаний.

— Оценщиков и страховщиков выбирают ваши партнеры на месте или это делается централизованно?

— Всегда только централизованно, аккредитацией занимается «ГПБ-Ипотека».

— Как вы оцениваете долю «ГПБ-Ипотека» на ипотечном рынке России в целом и конкретно по секьютиризированным кредитам в частности?

— В целом по ипотеке в РФ «ГПБ-Ипотека» сейчас занимает до 15% рынка ипотечных активов, подлежащих секьюритизации, по секьюритизированным ипотечным активам — 70%. Наша основная цель на сегодня — увеличить свою долю на ипотечном рынке страны до 20%.

— Какие конкретно шаги для достижения данной цели банк намерен предпринять в этом и в будущем году?

— Во-первых, мы продолжим развивать розничную сеть, в этом году число наших партнеров достигнет 70—80. Второе — будут усовершенствованы процедуры и технологии рефинансирования ипотеки. И, наконец, третий момент — «ГПБ-Ипотека» продолжит совершенствование своих IT-продуктов, того самого программного комплекса, который позволяет снизить себестоимость, уменьшить расходы по обслуживанию, поддерживать предоставление инвесторам необходимой им информации. Последнее очень важно. Дело в том, что сегодня многие участники рынка ипотеки не в состоянии секьюритизировать даже большие объемы выкупленных закладных из-за проблем с информационным обеспечением. А реально дешевые деньги с рынков можно взять только таким образом, причем это получается гораздо более выгодным, чем финансирование ипотечных программ за счет собственного капитала банка.

— Вы хотите сказать, что ресурсы, привлекаемые «ГПБ-Ипотека», обходятся дешевле, чем финансирование программ, которые реализуют универсальные банки?

— Развитие ипотеки без секьюритизации невозможно, потому что дело не только в цене ресурса, но и в его объеме. На балансе можно держать лишь столько кредитов, сколько позволяет собственный капитал банка, а это величина ограниченная. Масштабировать систему можно только путем секьюритизации. При этом потребность в ипотеке очень большая, по данным исследований, населению необходимо более 1,5 млрд. кв. м жилой площади — около 60% жителей РФ не удовлетворены качеством своего жилья и хотели бы его улучшить. Если считать в среднем по России стоимость одного кв. м в $1000, то это получается $1,5 трлн.! Правда, далеко не весь этот спрос платежеспособный, но абсолютно ясно, что ипотека — единственный вариант решения национальной жилищной проблемы, иного не существует.

Вот вам еще статистика, которая многое объясняет. Если смотреть по Восточной Европе, то там ипотека составляет 20—30% от ВВП. Даже в СНГ, например в Казахстане, это около 7%. А в РФ — менее 1,5%. Причем это только ипотека в чистом виде, а секъюритизированная — и того меньше…

— Каков размер уставного капитала «ГПБ-Ипотека», намерены ли вы его увеличивать? Какой объем ипотечных кредитов банк уже выдал и рефинансировал?

— Наш уставный капитал — около 1,1 млрд. рублей, но в самое ближайшее время мы его увеличим еще на 1,4 млрд. рублей, то есть получится около 2,5 млрд. рублей. С мая 2005 года мы рефинансировали ипотечных кредитов более чем на 23 млрд. рублей. Естественно, при нашем капитале такое количество кредитов на балансе держать нельзя, максимально это было бы около 11 млрд. рублей, то есть в два с лишним раза меньше. А так мы выпустили ипотечных бумаг в совокупности на 16 млрд. рублей, рефинансировали, привлекли новые ресурсы, «разгрузили» баланс и можем работать дальше, постоянно наращивая объемы.

— Является ли Газпромбанк поставщиком ресурсов для «ГПБ-Ипотека», как вы с ним взаимодействуйте?

— Газпромбанк — наш основной акционер, но не только. Это наш главный партнер по секьюритизации, депозитарий, где мы храним наши закладные. Газпромбанк организует нам выпуски ипотечных бумаг, помогает проводить размещения, вообще очень плотно работает с нами по данному направлению. Что касается ресурсов, то кредитная линия от АБ «Газпромбанк» (ЗАО) у нас действительно имеется, и благодаря этому стало возможным столь успешное развитие бизнеса, но задача «ГПБ-Ипотека» — наращивать объемы бизнеса за счет привлечения ресурсов на фондовом рынке, путем секьюритизации ипотечных активов.