Наверх
13 ноября 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2008 года: "Вариации на дачную тему"

Далеко не все знают, чем отличаются друг от друга лэйнхаусы, дуплексы, таунхаусы, квадрохаусы и прочие виллетты. Тем не менее именно этим загородным объектам девелоперы пророчат блестящее будущее. В 2007 году, например, прирост количества сделок по этим строениям составил 60% по сравнению с предыдущим годом.

   Складывающаяся на рынке загородной недвижимости ситуация все больше напоминает переполненный гардероб модницы — вещей полно, а надеть нечего. Еще лет десять назад с выбором было гораздо проще: есть деньги — строй коттедж, бюджет ограничен, а к земле потянуло — пополняй ряды товарищей-садоводов. Сегодня разнообразие предложений воодушевляет, чего не скажешь о ценах. Богатый ассортимент — удел «дорогих магазинов», в которых, как в Греции, есть практически все. Кажется, недалек тот день, когда появятся резиденции не только для яхтсменов, молодых семей, пилотов, горнолыжников, родителей-пенсионеров, но и для любителей собак, аквариумных рыбок, а также для блондинок. Наталья Проничева, начальник управления маркетингового анализа ОАО «Система-Галс», считает, что «существующее предложение на подмосковном рынке отличается большим разнообразием форматов, чем, например, на западноевропейских рынках, которые развивались в иных условиях и на протяжении длительного времени». Российские же девелоперы как будто стремятся «попробовать» все, что было когда-либо реализовано. Татьяна Капланова, коммерческий директор компании Mozaik Development, подтверждает, что «на сегодня все представленные на рынке форматы загородного жилья заимствованы, ни один из них не является уникальным российским ноу-хау. У нас можно встретить и европейские, и американские, и даже азиатские форматы. Пока на практике не будет выявлено, какие форматы приемлемы для России, а от каких следует отказаться в силу, например, несоответствия климатическим условиям страны, у которой формат был заимствован, мы будем наблюдать многообразие форматов, а спрос на них будет определяться соображениями, далекими от практических».
   Впрочем, у девелоперов еще есть время, чтобы поупражняться в различных стилях. Тем более что потребитель возможностью потреблять не избалован и по этой причине консервативностью не отличается. Шарлота Роз Мелсон, директор по маркетингу и PR Unique Development, в качестве одной из причин появления «разноформатной» недвижимости на рынке называет даже любознательность граждан России: «Все больше россиян выезжает за границу, поэтому в России не могла не возникнуть преемственность западного ассортимента». Так что нет ничего удивительного в том, что в подмосковных лесах и полях появляются «Швейцарии», «Венеции», «Диснейленды», «Альпийские деревни», почему-то «дома в переулках», апартаменты, характерные для морских курортов, и, что особенно интересно, покупатели на них находятся.
   


Закономерное форматирование
   Несмотря на то, что смотрится все вышеперечисленное довольно странно (чтобы составить впечатление, достаточно проехаться по Ново-Рижскому шоссе километров тридцать), появление новых форматов загородного жилья закономерно. Рынок загородной недвижимости постоянно развивается, появляются новые варианты использования подмосковных владений. «Изначально ориентированный на дачное строительство, несколько лет назад рынок начал переориентироваться на строительство жилья, предназначенного для круглогодичного проживания, — говорит Андрей Уфимцев, директор по продажам компании «Новое Качество». — В Подмосковье появились организованные коттеджные  поселки, и началось развитие этого сегмента». До недавнего времени рынок формировали в основном объекты высоких ценовых категорий — бизнес-класс (объекты по цене от $1 млн до $3 млн) и «элита» (от $3 млн и выше). Предложение объектов экономкласса ($300—700 тыс.) было в дефиците. Спрос на них явно превышал предложение. Более того, на фоне удорожания земли покупатели стали предъявлять к этим проектам высокие требования, которые уже не вписывались в смету класса «эконом». «В ответ на изменение спроса рынок отреагировал возникновением новых форматов недвижимости: таунхаусов, лэйнхаусов, дуплексов, представляющих собой меньшие по площади домовладения, расположенные недалеко от столицы, на участках меньшей площади, соответственно, по более низкой стоимости», — поясняет Андрей Уфимцев.
   Земля и ее стоимость становятся краеугольным камнем не только столичного, но и подмосковного девелопмента, оказывая все большее влияние на рынок. Юрий Синяев, директор по маркетингу Группы компаний «КОНТИ»: «На рынке ближайшего Подмосковья сложилась ситуация, при которой устойчивый спрос на загородную недвижимость сохраняется, а количество качественных участков в 20-километровой зоне от МКАД ограниченно. В ближайшей доступности предлагают маленькие по площади участки, площадки с большими обременениями, с низкой экономикой проекта, на которых невозможно строительство классических коттеджей». С коллегой согласен Владимир Яхонтов, заместитель директора компании «МИЭЛЬ—Загородная недвижимость», который считает, что «появление новых форматов загородной недвижимости прежде всего связано со значительным удорожанием земли. Все новые форматы позволяют уплотнить застройку и разместить большее количество жилых площадей на участке».
   Рост цен на столичную недвижимость — еще одна причина бурного развития разнообразных форматов жилья в Подмосковье. Дело в том, что девелоперы и покупатели стали рассматривать область как альтернативу столице. Как результат — в рамках организованных поселков стали строить многоквартирные дома и жилые комплексы, квартиры в которых по цене уступают столичным, а по качеству существенно их превосходят.
   Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Villagio Estate, считает, что не последнюю роль в деле развития форматов играет конкуренция между застройщиками, «рынок постепенно насыщается, поэтому появляются новые форматы. Покупатели при этом оказываются только в выигрыше, они получают возможность выбора из большего количества предложений».
   


Неформатный ликбез
   Однако при внимательном рассмотрении различные новинки рынка загородной недвижимости оказываются вариациями одного и того же типа жилья — таунхаусов. «Городские дома» (буквальный перевод с английского) начали строить в Англии двести лет назад. В сдвоенном коттедже с общей стеной и двумя отдельными входами жили отдельные семьи, такая планировка позволяла рационально использовать дорогую городскую землю, делая жилье доступным, с одной стороны, и достаточно автономным и комфортным — с другой. Позже появились целые улицы из сблокированных домов, именно в таком виде таунхаусы чаще всего строят у нас. В Москве и Подмосковье таунхаусы появились лет десять назад. Владимир Яхонтов вспоминает: «МИЭЛЬ первой выпустила этот продукт в Московском регионе, потребитель в большинстве своем не был к нему готов. Некоторые вообще не понимали, что это такое. Но были и те, кто положительно отнесся к новому формату: сразу перестроиться с городской квартиры на собственный дом сложно, а таунхаусы представляли собой нечто среднее». Сегодня типичный таунхаус — это блок с вертикальной планировкой (на первом этаже — кухня-гостиная, гараж и подсобные помещения, на втором — спальни) площадью от 160 до 300 метров с небольшим земельным участком (несколько соток).
   Дуплекс — еще один вид загородной недвижимости. По словам Владимира Яхонтова, «дуплексы — это таунхаусы, состоящие из двух секций и практически ничем от них не отличающиеся, кроме того, что каждая секция в них имеет свои архитектурные особенности». Со стремлением застройщиков разнообразить предложение связано и появление виллетт — блокированных домов в итальянском стиле.
   В 2007 году в словаре девелоперов появилось еще одно понятие — лэйнхаус. Юрий Синяев: «Группа компаний «КОНТИ» предложила рынку концепцию лэйнхаусов, буквально — «дом в переулке», это индивидуальный загородный дом в составе архитектурного ансамбля. Новая концепция позволяет застройщикам максимально рационально использовать участок под строительство благодаря высокой плотности застройки».
   Кстати, по этой же причине видоизменяются и коттеджные поселки. Участники рынка считают, что в ближайшие годы продолжится тенденция к слиянию коттеджных поселков. В условиях высокой стоимости земли в ближнем Подмосковье подобные слияния будут способствовать повышению привлекательности загородного жилья при минимизации затрат девелопера. Кроме того, слияния послужат средством оптимизации коммунальных платежей для владельцев домов и позволят сформировать единый социум и объекты инфраструктуры.
   Несмотря на кажущееся изобилие предложения и ухищрения строителей в деле использования участков и оптимизации строительства, загородное жилье не стало доступнее. За счет новых форматов (в принципе, более дешевых) девелоперы стремятся сохранить рентабельность бизнеса и конкурентоспособность в наиболее привлекательных по цене сегментах. По сути, новые форматы лишь способ привлечения покупателя и один из методов конкурентной борьбы в наиболее насыщенном сегменте рынка.
   Андрей Уфимцев объясняет ситуацию следующим образом: «Так как изначально на рынке был наиболее распространен высший ценовой сегмент, он и эволюционировал сильнее. Элитный сегмент из-за насыщенности и объективной ограниченности форматов эволюционировал в сторону улучшения характеристик объектов. Бизнес-класс изменился существеннее, помимо коттеджей стал включать таунхаусы, дуплексы, лэйнхаусы, виллетты. Произошло размывание границ между высшими ценовыми сегментами (бизнес-класс заметно вырос в цене. — «Профиль»), в то время как экономкласс изменился слабо и по-прежнему недостаточно представлен на рынке».
   Эксперты сходятся во мнении, что объекты бизнес-класса (именно к этой категории по цене относятся строения вышеперечисленных форматов) по-прежнему формируют основную долю предложения. Юрий Синяев считает, что «сегодня структура предложения коттеджных поселков по классам выглядит следующим образом: порядка 17% занимают поселки экономкласса, 68% — бизнес-класса и около 15% — элиткласса. Это соотношение отражает насыщение загородного рынка в сегменте бизнес-класса. Кроме того, совсем неудовлетворен спрос на новые проекты экономкласса, в первую очередь из-за недостаточного количества таких предложений на загородном рынке, что объясняется их невысокой рентабельностью».
   


Что покупать?
   Инвестиции в загородную недвижимость как никогда популярны. «Загородка» менее ликвидна, чем городская недвижимость, но при этом более стабильна. Владимир Яхонтов уверен, «в долгосрочной перспективе загородная недвижимость может приносить большую доходность, чем московская. Дело в том, что квартирный рынок перегрет, а загородный — недооценен. К примеру, стоимость «квадрата» в Барвихе сегодня составляет $5—6 тыс., а в Москве — $25—30 тыс.».
   Есть несколько способов сделать выгодное вложение. Во-первых, купить землю — земельные ресурсы небезграничны, и стоимость земли год от года только возрастает. При этом выгоднее всего покупать землю в радиусе 30 км от МКАД, однако предложение здесь крайне ограниченно. Во-вторых, как считает Юрий Синяев, «для долгосрочных инвестиций выгодно приобретать земельный участок для последующего строительства, однако частного инвестора в этом сегменте рынка поджидают определенные проблемы. Сегодня из-за административных барьеров возникают технические сложности с оформлением земли в собственность. Основная трудность — подключение к коммуникациям, кроме того, это одна из самых затратных частей бюджета при строительстве загородного дома. В случае с поселком подобная проблема решается централизованно девелопером».
   По-прежнему очень перспективны инвестиции в коттеджи элит- и бизнес-класса с хорошо продуманной и реализованной концепцией, поскольку капитализация подобных объектов высока, а также высок уровень дополнительных доходов, например от сдачи в аренду.
   В среднем загородное жилье элит- и бизнес-класса при удачной реализации может принести 50—60% и более, а экономкласс, несмотря на повышенный спрос на этот сегмент рынка, — не более 25%.
   Эксперты пророчат светлое будущее недавно появившемуся на рынке формату «дальних дач» (дачные поселки, расположенные на расстоянии свыше 60 км от МКАД), который уже востребован, но пока еще не достиг пика популярности. Хорошие перспективы у многочисленных поселков таунхаусов и первых ласточек — лэйнхаусов. Так, по подсчетам IntermarkSavills, ожидаемый рост капиталь-ной стоимости домовладений в первом поселке лэйнхаусов, расположенном на Ильинском  шоссе, составит 25% годовых как минимум в ближайшие два года.
   Однако чтобы сделать удачное вложение, недостаточно выбрать формат объекта. Рентабельность вложений в загородную недвижимость зависит от многих факторов (их гораздо больше, чем в сегменте городской недвижимости). Татьяна Капланова выделяет следующие: «При определении слагаемых успеха загородного проекта, его формата и различных других параметров следует прежде всего оценивать концепцию проекта целиком, а именно соответствие данного формата застройки месту, набору коммуникаций, объектам инфраструктуры и, наконец, цене реализации. Один и тот же формат загородного жилья, реализованный на участках, отличающихся видовыми характеристиками, местоположением, другими важными параметрами, имеет разные шансы на успех». Юрий Синяев добавляет: «У потенциальных покупателей загородной недвижимости наибольшим спросом пользуются предложения, отличающиеся индивидуальными чертами, которые выделяются чем-либо относительно других проектов».
   Что касается географии, то, по словам Андрея Уфимцева, «спрос на престижное западное направление Московской области делает его наиболее привлекательным с точки зрения инвестиций». Однако Наталья Проничева считает, что «наибольшие темпы роста цен на объекты недвижимости будут наблюдаться в непрестижных в настоящее время районах (восток, юго-восток, «дальние земли») и на «недооцененных» шоссе, например Калужском и Киевском».

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK