Наверх
18 ноября 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2002 года: "Вас вызывает земля"

Главная новость на рынке загородной недвижимости — стремительный рост цен на землю, значительно превышающий традиционное весеннее подорожание.Окна роста

В преддверии нового дачного сезона цены на землю под строительство загородных домов, которые практически не менялись последние два-три года, стремительно поползли вверх — сразу на 40—50% по сравнению с уровнем прошлого года. Главные «виновники» подорожания — оптовые покупатели (основные игроки на земельном рынке), которые после недавнего принятия Земельного кодекса бросились скупать участки под коллективные застройки.
Савелий Орбант, директор «Управления загородной недвижимости» агентства МИЭЛЬ: «Возможность выкупать землю в собственность, декларируемая кодексом, позволила многим инвесторам почувствовать себя увереннее и пойти на то, чтобы вложиться в покупку земельных наделов, надеясь впоследствии реализовать их с прибылью».
Больше всего (на 50—60%) подорожали престижные участки (площадью от 25 соток, с коммуникациями, вблизи водоема и леса). К сожалению, в этом году новых качественных земель, по оценкам экспертов, на рынке появится недостаточно, а потому ожидать торможения роста цен не приходится.
Алексей Минаев, заместитель руководителя управления загородной недвижимости агентства ИНКОМ: «Львиная доля спроса приходится на лесные участки, каковые находятся в введении федерального лесничества. А поскольку в этой организации пока не торопятся подписывать акт о выделении дополнительных земель под строительство, спрос будет продолжать расти. В настоящий момент в стадии проработки находится документация на несколько сотен гектаров. Но сколько из них поступит на рынок в ближайшее время — неизвестно. В любом случае этого количества будет недостаточно для насыщения покупательских аппетитов».
Цена на менее престижные участки также подросла, но не так «согласованно», как на элитные: В зависимости от месторасположения и инфраструктуры «дельта» в этом сегменте составляет 10—50%.
Светлана Кондачкова, начальник отдела загородной недвижимости МИАН: «Новых, менее качественных участков в текущем году появится всего около трех десятков гектаров. Их основной «поставщик»— областное руководство — находится в раздумьях: выделять земли — не выделять, и если да — то кому именно. В основном это областные земли — бывшие сельхозугодья без соответствующих коммуникаций и предназначенные сугубо для сельхозработ. Для того чтобы получить право на их застройку, нужно будет добиваться перевода их в категорию «земли под строительство» (что требует дополнительных денег и времени)».
Подведем предварительные итоги: в ближайшее время дефицит земли не только сохранится, но и увеличится (спрос растет, предложение — нет). То, что новых участков появится ничтожно мало, позволит ценам на землю продолжать расти и дальше. Есть еще одна причина последующего ценового роста. Теперь кроме обычных ценнообразующих критериев (себестоимости участка, его престижности, расположения и пр.) на цену новой земли будут сильно влиять запросы ее всевластного владельца. Впрочем, до конца сентября (пик сделок на рынке недвижимости) нового скачка цен не предвидится.
С чего начинается «малая родина»?

Выбирая участок в Подмосковье, будущие дачники ориентируются на ряд давно устоявшихся критериев. На них же, кстати, полагаются и риэлтеры, когда устанавливают «земельные» цены. Перечислим самые важные из этих критериев.
Первое. Одним из важных факторов, влияющих на «подмосковный спрос», является направление, вдоль которого располагается потенциальная «малая родина». Исторически сложилось так, что наиболее благоприятным с точки зрения экологии является западное направление. Соответственно, участки и дома, расположенные вдоль Рублево-Успенского, Рижского, Можайского, Минского шоссе — самые престижные и дорогие на рынке.
Второе. Значительно влияет на популярность и цену недвижимости степень удаленности участка от МКАД. Для ежедневных путешествий на работу принято покупать местечко не далее 15 км от Кольцевой. Правда, и стоят такие участки примерно на 30% дороже, чем аналогичные, но расположенные от нее на расстоянии 15—30 км. Еще дешевле (на 20—40%, если рассматривать только этот критерий) обойдется земля за тридцатым километром — рубеж, за которым заканчивается понятие престижного расположения. Впрочем, если темпы освоения Подмосковья сохранятся на нынешнем уровне, расстояние в 30—50 км от МКАД постепенно войдет в «зону популярности».
Третье. Лес, речка и птицы за окном. Подобные, казалось бы, бесплатные ценности увеличивают стоимость загородной сотки на 40—50%. Так, например, земли севера и северо-востока области вряд ли привлекли бы к себе внимание, не будь там водохранилищ. Возможность неспешно посидеть с удочкой и перспектива когда-нибудь владеть собственной яхтой привлекают покупателей с солидным доходом.
Четвертое. Коммуникации и инфраструктура. Без света, газа и магазина под боком экология мало кого обрадует. В некоторых поселках, в основном расположенных возле Рублевки, число кафе, магазинов и ресторанов на квадратный метр превышает столичные мерки. Правда, из-за повышенной нагрузки на местные электросети, газо- и водопровод тамошним коммуникациям уже не хватает мощностей. Поэтому при приобретении участка на густонаселенном пространстве обязательно нужно выяснять, есть ли возможность провести к участку свет, газ, холодную воду и канализацию. Ведь если коммуникации расположены в 2—3 километрах от «малой родины», их обустройство увеличит расходы на строительство дома в десятки раз.
Пятое. Наличие по соседству многообразной — политической и артистической — элиты. Так, соседство с семейством Михалковых-Кончаловских жителям новостроечного поселка близ Николиной Горы обойдется в 30—50% повышения цены. Зато можно хвастаться!
Шестое. Настойчивая политика риэлтеров. Объясним сей туманный критерий на примере участков на Новорижской трассе, раскруткой которых многие фирмы занимаются последние два года. Цена на здешнюю сотку сопоставима с престижной «рублевской» (см. таблицу). Аргументы «за» — чистая живописная река Истра, лесные пейзажи, не столь загруженная по сравнению с Рублево-Успенской дорога, знатные соседи (в поселке Снегири, например, проживает Геннадий Зюганов). Аргументы «против» — на Новорижском направлении съезды с основной трассы есть только в строго определенных местах: на 5-м, 15-м и 30-м километре от кольцевой. Соответственно, владельцам участков, скажем, на 22-м километре придется попетлять, чтобы добраться домой. В общем, если бы не напористость продавцов, цена здесь могла бы быть и ниже.
Подмосковные стометровки

В зависимости от набора перечисленных престижных признаков цена загородной сотки в наступившем году колеблется от $600 до $25 тыс.
Как было сказано выше, больше всего (на 50—60%) подорожали престижные загородные «метры». На Рублево-Успенском направлении, например, цены за сотку со всеми коммуникациями (свет, газ, вода, канализация) доходят до $25 тыс. (вместо $13—15 тыс. в прошлом году). Речь идет о таких известных местечках, как Барвиха, Жуковка, Горки-9. Зато в поселках-новостройках, территориально приближенных к знаменитым поселениям вроде Николиной Горы, цены подросли чуть меньше (примерно на 30%) и составили $3—7 тыс. (вместо $2—5 тыс. в прошлом году).
Немного ниже стоимость земли, расположенной вдоль Можайского и Минского шоссе. Кстати, в прошлом году здешние «метры» не отставали от рублевских, а в этом они спустились почти на ступеньку. Нынешний предел — стоимость сотки земли по соседству с Переделкино: $10 тыс. (против прошлогодних $6 тысяч). Впрочем, стоить отъехать дальше 20 км от МКАД, как можно найти участок и за $3 тыс. (многое зависит от воли продавца: по дешевке продают обычно частники, которые решили завязать с купленной по случаю землей).
Что касается других проходящих в популярном западном направлении трасс (и, соответственно, земельных участков), то цены на них взлетели на 30—40% от собственного прошлогоднего уровня. В среднем сотка земли на Новорижском шоссе (например, в районе Снегирей) стоит $3—4 тыс. (против $1,5 тыс. в прошлом году). Впрочем, на Новорижской трассе (в отличие от той же Рублевки) еще осталась дешевая земля. Так, сотка земли, расположенной за 40 км от МКАД, стоит всего $400—600.
Существенно в нынешнем сезоне отстает от запада цена земли на юго-западе Подмосковья. Собственно говоря, это чуть ли не единственное загородное место, где стоимость земли практически не изменилась и составляет в среднем $3—5 тысяч — если речь идет об участке по соседству со знаменитыми поселками или лесными участками (плюс удаленность от МКАД не более 25 км), и около $2 тыс. — если покупать в поле. Феномен устойчивости цен не поддается объяснению, тем более что состоятельные дачники, оккупировавшие 15—40-й километры Калужского шоссе, способны по толщине кошелька поспорить с обитателями Рублевки. (Чего стоит контингент отдыхающих в пансионате «Газпрома» или дачников из Центробанка и Госстроя.)
Земля на Киевском шоссе пользуется спросом в пределах 15—30 км. На этом отрезке располагаются наиболее ликвидные участки: размером в 2 га с лесными деревьями под будущим окошком (например, в поселке Глаголево). Коммуникации здесь вполне удовлетворительные. Вот только добраться до родного участка хватит терпения не у каждого покупателя: Киевское шоссе славится непозволительной для трассы узостью и плохим освещением. Возможно, это и служит причиной того, что цена за сотку здесь не превышает $4 тыс. (а на расстоянии до 15 км, где природа не столь богата, — не более $3 тыс.).
Земли севера и северо-востока области вряд ли привлекли бы к себе внимание, не будь там водохранилищ. Это, пожалуй, единственное на сегодняшний день преимущество позволило увеличить стоимость сотки земли вдоль Дмитровского, Осташковского, Алтуфьевского шоссе (вблизи Пестовского, Клязьминского, Пироговского, Пиаловского и т.д. водохранилищ) до $8 тыс. (против прошлогодних $4 тыс.). А вот самая дешевая земля в этих окрестностях — в пределах 30 км от МКАД (в «сухопутной» зоне) — практически не изменилась и составляет $1 тыс. за сотку.
Процесс освоения прибрежных зон малопрестижного севера Подмосковья начался не более трех лет назад. В ту светлую пору земля, даже с учетом взяток представителям природоохранных организаций (ближе чем в 150 метрах от воды строиться незаконно), обходилась покупателю не дороже $2 тыс. за сотку (до 30 км от МКАД). Уже в прошлом году в районе Осташковского шоссе цена поднялась до $3,5—4,5 тыс. за сотку, а в этом году — до $8 тыс. Причина — ежегодные регаты, которые теперь проводятся на Клязьминском и Пироговском водохранилищах, что вызвало рост инфраструктуры и, увы, цен.
Демократичной по цене по-прежнему остается «восточная» сотка. Дело в том, что Щелковскому и Горьковскому шоссе изрядно подпортили репутацию активно действовавшие во времена советской власти химические и металлургические производства, дым от которых тянулся именно на восток. Однако общая тенденция подорожания земли сказалась и здесь — цена за сотку доходит до $3 тыс. (вместо прошлогодних $2 тыс.). Хотя встречаются и «старые» предложения — не более $1,5 тыс.
Еще более мрачная «экологическая репутация» у юга и юго-востока Подмосковья — самые невысокие цены на землю именно здесь. С коммуникациями — существенные проблемы. С населением — тоже (основной контингент— дачники с рабочих окраин). Единственно где нет проблем с коммуникациями — это в поселках, расположенных вблизи райцентров вроде Щербинки или Люберец. Но даже здесь воду из открытых водоемов лучше не брать. Безопаснее для здоровья добывать ее из артезианских скважин, а это повышает стоимость строительства (ведь нормальная вода в этих районах находится на глубине минимум 70 м). Средняя цена «юго-восточной» сотки со всеми коммуникациями по Каширскому, Симферопольскому шоссе на сегодня — до $1 тыс. (что лишь на 10—20% превышает уровень прошлого года).

Стоимость участков земли под строительство в ближайшем Подмосковье*

~0102~Направление~0401~Стоимость 1 сотки ($)
до 15 км от МКАД15—30 км от МКАД30—50 км от МКАДболее 50 км от МКАД
Каширское шоссе800—1400400—3500400—50050—150
Щелковское шоссе700-1500До 1000До 1000До 100
Симферопольское шоссе700—2000500—1500До 1000До 250
Нижегородское шоссе1000—3000500—1500До 1000До 200
Калужское шоссе1000—50001000—4000До 1500До 300
Киевское шоссе1000—30001000—4000До 2500До 350
Дмитровское шоссе1000—8000500—5000До 2000До 300
Ярославское шоссе1000—5000800—3000До 2000100-300
Рязанское шоссе1000—50001000—2000До 1000До 300
Ленинградское шоссе1000-3000500—1500До 1000200—450
Волоколамское шоссе1000—3000500—3000До 1500300—600
Новорижское шоссе2000—150002000—4000До 3000
Минское и Можайское шоссе2000—10000700—2000До 1500350—600
Рублево-Успенское шоссе5000—250001000—10000

В таблице использованы данные от «Московского инвестиционного агентства недвижимости».

*В таблице указаны цены на участки с возможностью подключения коммуникаций (электричество, газ, водопровод).

Прочерк — нет данных.

Квартиры в Москве

Название фирмыАдрес возводимых объектов, этажностьМатериал, из которого строится домОбщая площадь квартир (кв. м)Высота потолков (м)Цена за 1 кв. м ($)Число мест в гаражеСтоимость 1 машиноместа ($)ОхранаЕжемесячная плата за коммунальные услуги и охрану ($)ИнфраструктураСрок сдачи
Центральный административный округ
Культурный центр СТДСтрастной бульвар, вл.10/34, 10 этажей (м. «Пушкинская»)Монолит + кирпич131-380 (в 2-уровневых пентхаусах)3,052100—58001 м/м на квартиру (пассажирский лифт в гараж)35 000Территория огорожена и охраняетсяФитнес-центр, бассейн.IV квартал 2002 г.
«Авгур Эстейт»«Камелот», Комсомольский проспект, вл.30—30А, 8—14—19 этажей (м. «Фрунзенская»)Монолит + кирпич97—222 (остался один пентхаус)3,2—5,42200—3500 (в течение апреля 10% скидка)1—2 м/м на квартиру35 000Территория огорожена и охраняется1,8 за 1 кв.мФитнес-центр с бассейном, кафе, бар, косметический салон, мини-маркет, стоматологический кабинетСдан
«Крост»Ул. Сущевская, 29 и 31, 7 и 8 этажей соответственно м. «Новослободская»Монолит + кирпич148, 172 (д.29) и 140, 160, двухуровневая 270 (д.31)3—4От 2000—220019 м/м (д.31)Круглосуточная охрана домов, видеонаблюдениеВо дворе, где выполнены ландшафтные работы, — игровая площадка для детейСданы
«ДЕКРА»«Трианон», ул. 3-я Красногвардейская, вл. 3, от 10 до 24 этажей (м. «Ул. 1905 года»)Монолит + кирпич46—435310002003 г.
Северо-Западный административный округ
«Корпорация Конти»административный округ «Усадьба Покровское-Глебово» Никольский тупик, вл. 5, 4—6 этажей в семи зданиях, 3 уровня в 6 таунхаусах и 4 уровня в 40 таунхаусахМонолит + кирпич400 в таунхаусах3От 1500 в таунхаусах второй очереди, от 2200 в таунхаусах первой очереди, от 2000 в малоэтажных зданиях второй очереди и от 2500 в малоэтажных зданиях первой очереди1 м/м на квартируВходит в стоимость таунхауса, 35 000 для малоэтажных зданий 35 000 для малоэтажных зданийТерритория огорожена и охраняется2 за 1 кв. мРядом — англо-американская школа, причал для яхтIV квартал 2002 г. (для первой очереди)
«Собор-СМ»Куркино, микрорайон N 9Монолит188 и 2003—3,3От 7401 м/м на квартируВходит в стоимость0,5 за 1 кв. мНа охраняемой территории — детский сад, сквер, рядом — школа, спорткомплекс, торговые центры, горно-лыжные спускиII квартал 2002 г.
Западный административный округ
«Строймонтаж»«Золотые ключи 2», ул. Минская,1Монолит + кирпичОт 503,05От 11501 очередь- 372 м/м + четыре гостевых парковки20 000—35 000Территория огорожена и охраняетсяОфисная зона, отделение банка, сервисные службы, супермаркет, рестораны и кафе-клубы, службы быта, парикмахерская, боулинг, конный и гольф- клубы, служба кратковременного пребывания детей,образовательный центр, центр дошкольного воспитания, художественный салон, спортивный комплекс, фитнес-клуб с тренажерным заломII квартал 2003 г.
«СпецВысотСтрой», «Корпорация Конти»«Эдельвейс», ул. Давыдковская, вл.3, 43 этажа (м. «Филевский парк»)Монолит65—2803,1От 110060020 000Территория огорожена и охраняетсяАквапарк, боулинг-центр, спорткомплекс, теннисный корт.I квартал 2003 г.
«Жилстройиндустрия»Ленинский проспект, 129, 17 этажей (м. «Юго-Западная»)Панель (П-3М)35,7-1082,64От 841Гаражный комплекс рядомНетМуниципальные расценкиНетII кв. 2002 г.
Юго-западный административный округ
«Поликварт»Новые Черемушки, квартал 26—27, корп. 3б), 9—17 этажей (м. «Новые Черемушки»)Монолит + кирпич100—240 (есть и двухуровневые)3От 11003 м/м на 2 квартирыОт 15 000Территория огорожена и охраняетсяДетский досуговый центр, центр ароматерапии, парикмахерская, продовольственный магазин, офисы. В соседних домах комплекса — физкультурно-оздоровительный комплекс с сауной, бассейн, тренажерные залы, детская площадка, кафе, ресторан, пункты приема химчистки и прачечной.Конец 2002 г.
«Первая ипотечная компания»Ул. Гарибальди (Новые Черемушки, квартал 32А, корп. 1, 2), 16 и 25 этажей (м. «Новые Черемушки»)Монолит62—1872,75960—990170 + 70 в наземной а/сТерритория огорожена и охраняетсяВо дворе — детская площадкаIV квартал 2002 г.
Северный административный округ
«ДонСтрой»«Триумф-Палас», Чапаевский пер., вл.3, от 10 до 38 этажей (м. «Аэропорт»)МонолитОт 105 до 250 и более3,151200—2500От 30 000Охраняемая территорияАквапарк, солярий, зал для игровых видов спорта, фитнес-центр, боулинг, бильярдные, ресторан, бар, Интернет-кафе, служба быта. Во внутреннем дворе — парк, детская площадка2003 г.
«Капитал груп»«Тимирязевский», Дмитровское ш., 13—15, 25 этажей (м. «Тимирязевская»)Монолит + кирпич52—1053,1От 900Более 200Охрана в подъездахНетКонец 2002 г.
«СтройГорСтандарт»«Янтарный», ул. Лавочкина, 32, 25 (три башни) и 13—7 этажей (м. «Речной вокзал»)Монолит + кирпич61—1752,85От 800 (возможна беспроцентная рассрочка платежа до 1,5 года)20 000 (есть и наземная а/с)Территория огорожена и охраняетсяФитнес-центр с тренажерными залами, магазины, химчистка, детская игровая комната.IV квартал 2002 г.

В таблице использованы данные от «Московского инвестиционного агентства недвижимости».

*В таблице указаны цены на участки с возможностью подключения коммуникаций (электричество, газ, водопровод).

Прочерк — нет данных.

Прочерк — не определено.

ЮЛИЯ РОШЕК

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK