15.09.2003 00:00 Еженедельный журнал «Профиль»

Архивная публикация 2003 года: "Вертикаль и горизонталь власти"

Рынок офисной недвижимости в столице переживает бум -- бизнес-центров, которых с каждым годом строят все больше, не хватает. Похоже, стабилизация на рынке наступит не раньше как года через три-четыре -- к этому времени место чиновников в зданиях федеральных министерств и структур столичного правительства займут клерки частных компаний.Свободных -- нет!

Темпы строительства бизнес-апартаментов в Москве просто грандиозны. Если в прошлом году, по данным риэлтеров, было введено 200 тыс. "офисных" метров класса А и В (это примерно соответствует пяти и четырем звездам у гостиниц), то планы нынешнего года -- уже 400 тыс. метров. Вот он, маяк для пресловутого удвоения ВВП!
Но, оказывается, и этого мало.
Михаил Гец, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood:
"Число предложений в современных бизнес-центрах совершенно не соответствует числу желающих их снять. Отсюда и несоответствие высоких арендных ставок уровню зданий. Зачастую арендаторы не понимают, чем обусловлена высокая стоимость аренды. А куда деваться -- дефицит диктует свои правила игры. Приходится брать то, что дают".
В готовых бизнес-центрах предложения по аренде отсутствуют напрочь. Поэтому компаниям приходится арендовать помещения в зданиях на начальных стадиях строительства.
Например, практически полностью сдан торгово-офисный центр "Черри Тауэр" на 44 тыс. кв. м по ул. Профсоюзной, д. 56, который будет заселяться лишь в апреле следующего года. Арендная ставка для класса А здесь не самая высокая -- от $450 за кв. м, зато меньше чем 750 кв. м "в одни руки" не дадут (здесь и далее цены без НДС).
Сдан на корню и бизнес-центр "Крылатский" на Осеннем бульваре. Он будет введен в эксплуатацию только в декабре следующего года, но все его 18,5 тыс. кв. м уже арендованы по цене от $340 за "квадрат" в год.
Среди новых поступлений остались свободные площади в 7-этажном "Романовом дворе-II" в 500 метрах от стен Кремля (общая площадь --около 40 тыс. кв. м). Среди арендаторов -- "Тройка Диалог", Raiffaeisen Bank и пр. Попасть в столь престижное окружение задешево не получится: мало того, что арендная ставка -- $600--700 за 1 кв. м, так еще и договоры аренды здесь заключаются на пятилетний срок.
Видимость того, что бизнес-центров в Москве тьма-тьмущая, создают неудачные объекты, которые "зависают" на рынке практически без арендаторов. Пример -- офисно-торговый центр класса В+ на ул. Новослободской, 41 ("Чайка Плаза-7"). Несмотря на прекрасное расположение, около 30% офисных блоков в здании пустуют. Проблема кроется в его неудачной архитектуре: узкие окна-бойницы пропускают мало света. Цена -- $520 за кв. м в год -- тоже как-то не вдохновляет.
Насиженное место

Еще одна особенность российского рынка офисной недвижимости связана с консерватизмом самих арендаторов. На Западе местожительство компании принято менять с периодичностью раз в пятилетку. Это не страсть к переездам, просто со временем меняются требования к офисным помещениям. Моральное устаревание коммерческой недвижимости -- совершенно естественный процесс, считают эксперты.
В России же арендаторы крайне неохотно покидают насиженные места. Многие из снявших помещения класса А лет пять-шесть назад и по сей день убеждены, что живут в офисе лучшего качества и с самой современной инженерной начинкой. Хотя за прошедшие годы технологии строительства и инженерные системы перешли на более высокий уровень и класс А тех лет стал ближе к классу В сегодняшнего дня, который имеет совершенно другие арендные ставки (на 15--20% ниже).
К сожалению, такая естественная процедура, как снижение классности (и, соответственно, стоимости) здания в столице не в чести.
Эксперты компании "АЛМ-Девелопмент" считают, что российский рынок еще не настолько насыщен, чтобы готовые, на сто процентов заполненные офисы начали снижать свои арендные ставки в зависимости от того, с какими ценами выходят на рынок помещения в новых, более качественных зданиях. Вот и получается, что морально устаревшие объекты идут по той же цене, что и новички.
Прогноз по городу

По расчетам специалистов отдела маркетинга и исследований компании ABN Realty, до конца 2003 года на рынке офисов продолжится плавный рост цен. В среднем к концу IV квартала арендные ставки должны подрасти на 5--8% по сравнению с началом года.
Елена Флоринская, директор департамента консалтинга компании Penny Lane Realty:
"Сегодня у нас идет только первичное насыщение рынка офисной недвижимости. Десять лет -- детский возраст, достигнув который рынок еще не сформировался, в смысле не дорос до конкуренции. Когда это все-таки произойдет, те объекты, которые были изначально нежизнеспособны, но в отсутствие конкуренции нашли свое место под солнцем, будут вымирать, как мамонты".
Ситуация может измениться к лучшему года через три-четыре. К этому времени на рынок должно обрушиться значительное количество офисных площадей. Связано это с намечаемым великим переселением чиновного люда -- как из федеральных министерств, так и из структур московского правительства.
Для первых намерены построить грандиозный комплекс, куда планируется переселить все федеральные министерства (кроме силовых). Для этого в ближайшие два года на Поклонной улице возведут 36-этажный "билдинг".
Другой масштабный проект -- правительственный небоскреб в Москва-Сити. В 52-этажное здание, похожее на табуретку, должна переселиться мэрия со своими многочисленными департаментами, а также столичная Дума. Занимаемые ими сейчас помещения (равно как и площади, пока "оккупированные" всякими минкультами и минздравами) должны поступить на рынок. Правда, знаменитого здания на Тверской,13, где сидит Юрий Лужков, это не коснется -- архитектурный символ мэрской власти за мэрией же и останется.
А если учесть, что помимо названных двух комплексов к 2007 году Москву-Сити построят в целом, то для арендаторов офисных помещений перспектива вырисовывается радостная. Ведь речь идет сразу о миллионе бизнес-метров (и это без учета площадей, которые должны высвободить при переезде чиновники).
Вот тогда рынок вздрогнет! А пока по части стоимости аренды офисных помещений Москва остается в первой десятке самых дорогих городов мира.

Новые бизнес-центры Москвы

Темпы строительства бизнес-апартаментов в Москве просто грандиозны. Если в прошлом году, по данным риэлтеров, было введено 200 тыс. "офисных" метров класса А и В (это примерно соответствует пяти и четырем звездам у гостиниц), то планы нынешнего года -- уже 400 тыс. метров. Вот он, маяк для пресловутого удвоения ВВП!

Но, оказывается, и этого мало.

Михаил Гец, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood:

"Число предложений в современных бизнес-центрах совершенно не соответствует числу желающих их снять. Отсюда и несоответствие высоких арендных ставок уровню зданий. Зачастую арендаторы не понимают, чем обусловлена высокая стоимость аренды. А куда деваться -- дефицит диктует свои правила игры. Приходится брать то, что дают".

В готовых бизнес-центрах предложения по аренде отсутствуют напрочь. Поэтому компаниям приходится арендовать помещения в зданиях на начальных стадиях строительства.

Например, практически полностью сдан торгово-офисный центр "Черри Тауэр" на 44 тыс. кв. м по ул. Профсоюзной, д. 56, который будет заселяться лишь в апреле следующего года. Арендная ставка для класса А здесь не самая высокая -- от $450 за кв. м, зато меньше чем 750 кв. м "в одни руки" не дадут (здесь и далее цены без НДС).

Сдан на корню и бизнес-центр "Крылатский" на Осеннем бульваре. Он будет введен в эксплуатацию только в декабре следующего года, но все его 18,5 тыс. кв. м уже арендованы по цене от $340 за "квадрат" в год.

Среди новых поступлений остались свободные площади в 7-этажном "Романовом дворе-II" в 500 метрах от стен Кремля (общая площадь --около 40 тыс. кв. м). Среди арендаторов -- "Тройка Диалог", Raiffaeisen Bank и пр. Попасть в столь престижное окружение задешево не получится: мало того, что арендная ставка -- $600--700 за 1 кв. м, так еще и договоры аренды здесь заключаются на пятилетний срок.

Видимость того, что бизнес-центров в Москве тьма-тьмущая, создают неудачные объекты, которые "зависают" на рынке практически без арендаторов. Пример -- офисно-торговый центр класса В+ на ул. Новослободской, 41 ("Чайка Плаза-7"). Несмотря на прекрасное расположение, около 30% офисных блоков в здании пустуют. Проблема кроется в его неудачной архитектуре: узкие окна-бойницы пропускают мало света. Цена -- $520 за кв. м в год -- тоже как-то не вдохновляет.

Насиженное место

Еще одна особенность российского рынка офисной недвижимости связана с консерватизмом самих арендаторов. На Западе местожительство компании принято менять с периодичностью раз в пятилетку. Это не страсть к переездам, просто со временем меняются требования к офисным помещениям. Моральное устаревание коммерческой недвижимости -- совершенно естественный процесс, считают эксперты.

В России же арендаторы крайне неохотно покидают насиженные места. Многие из снявших помещения класса А лет пять-шесть назад и по сей день убеждены, что живут в офисе лучшего качества и с самой современной инженерной начинкой. Хотя за прошедшие годы технологии строительства и инженерные системы перешли на более высокий уровень и класс А тех лет стал ближе к классу В сегодняшнего дня, который имеет совершенно другие арендные ставки (на 15--20% ниже).

К сожалению, такая естественная процедура, как снижение классности (и, соответственно, стоимости) здания в столице не в чести.

Эксперты компании "АЛМ-Девелопмент" считают, что российский рынок еще не настолько насыщен, чтобы готовые, на сто процентов заполненные офисы начали снижать свои арендные ставки в зависимости от того, с какими ценами выходят на рынок помещения в новых, более качественных зданиях. Вот и получается, что морально устаревшие объекты идут по той же цене, что и новички.

Прогноз по городу

По расчетам специалистов отдела маркетинга и исследований компании ABN Realty, до конца 2003 года на рынке офисов продолжится плавный рост цен. В среднем к концу IV квартала арендные ставки должны подрасти на 5--8% по сравнению с началом года.

Елена Флоринская, директор департамента консалтинга компании Penny Lane Realty:

"Сегодня у нас идет только первичное насыщение рынка офисной недвижимости. Десять лет -- детский возраст, достигнув который рынок еще не сформировался, в смысле не дорос до конкуренции. Когда это все-таки произойдет, те объекты, которые были изначально нежизнеспособны, но в отсутствие конкуренции нашли свое место под солнцем, будут вымирать, как мамонты".

Ситуация может измениться к лучшему года через три-четыре. К этому времени на рынок должно обрушиться значительное количество офисных площадей. Связано это с намечаемым великим переселением чиновного люда -- как из федеральных министерств, так и из структур московского правительства.

Для первых намерены построить грандиозный комплекс, куда планируется переселить все федеральные министерства (кроме силовых). Для этого в ближайшие два года на Поклонной улице возведут 36-этажный "билдинг".

Другой масштабный проект -- правительственный небоскреб в Москва-Сити. В 52-этажное здание, похожее на табуретку, должна переселиться мэрия со своими многочисленными департаментами, а также столичная Дума. Занимаемые ими сейчас помещения (равно как и площади, пока "оккупированные" всякими минкультами и минздравами) должны поступить на рынок. Правда, знаменитого здания на Тверской,13, где сидит Юрий Лужков, это не коснется -- архитектурный символ мэрской власти за мэрией же и останется.

А если учесть, что помимо названных двух комплексов к 2007 году Москву-Сити построят в целом, то для арендаторов офисных помещений перспектива вырисовывается радостная. Ведь речь идет сразу о миллионе бизнес-метров (и это без учета площадей, которые должны высвободить при переезде чиновники).

Вот тогда рынок вздрогнет! А пока по части стоимости аренды офисных помещений Москва остается в первой десятке самых дорогих городов мира.

Новые бизнес-центры Москвы

Объект	Адрес	Общая площадь, кв. м	Арендная ставка, $ (без НДС)	Срок сдачи
Europa House	Колокольников пер., 11	10 000	620--680	IV кв. 2003 г.
Комплекс на Чистопрудном бульваре	Чистопрудный б-р, 17, стр. 1	12 000	600--625	IV кв. 2003 г.
Дом на Саввинской	Саввинская наб., 11	5896	500--530	III кв. 2003 г.
Europa Building	Брянская, 5	14 000	550	IV кв. 2003 г.
Бизнес-центр на Щемиловском	1-й Щемиловский пер., 23	15 216	515	III кв. 2003 г.
Олимпик Plaza-II	Проспект Мира, 39	25 000	500	IV кв. 2003
Бизнес-центр на Ямском поле	3-я ул. Ямского поля, д. 18--20	9000	от 470	III кв. 2003 г.
"Альфа Арбат Центр"	Арбат, д. 1	46 720	от 1200	III кв. 2003
"Аврора Бизнес Парк" (левое крыло)	Садовническая, д. 82	2200	600	октябрь 2003 г.
Центр международной торговли (2-я очередь)	Краснопресненская наб., д. 12	39 000	--*	III кв. 2003 г.
"Новоданиловский дом"	Варшавское ш.,8 д.5	15 695	--	декабрь 2003 г.
Бизнес центр "Крылатский"	Осенний бульвар, д.21	18 500	от 340	IV кв. 2003 г.
Бизнес-центр на Павловской	Павловская ул., д. 7	9600	от 430	III кв. 2003 г.
Бизнес-центр на Каланчевской	Каланчевская ул., д. 13	8 468	--	III--IV кв. 2003 г.
Бизнес-центр на Лесной	Лесная ул., д. 3--9	6286	450--475	III кв. 2003 г.