Наверх
26 января 2020
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2003 года: "Вертикаль и горизонталь власти"

Рынок офисной недвижимости в столице переживает бум — бизнес-центров, которых с каждым годом строят все больше, не хватает. Похоже, стабилизация на рынке наступит не раньше как года через три-четыре — к этому времени место чиновников в зданиях федеральных министерств и структур столичного правительства займут клерки частных компаний.Свободных — нет!

Темпы строительства бизнес-апартаментов в Москве просто грандиозны. Если в прошлом году, по данным риэлтеров, было введено 200 тыс. «офисных» метров класса А и В (это примерно соответствует пяти и четырем звездам у гостиниц), то планы нынешнего года — уже 400 тыс. метров. Вот он, маяк для пресловутого удвоения ВВП!
Но, оказывается, и этого мало.
Михаил Гец, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood:
«Число предложений в современных бизнес-центрах совершенно не соответствует числу желающих их снять. Отсюда и несоответствие высоких арендных ставок уровню зданий. Зачастую арендаторы не понимают, чем обусловлена высокая стоимость аренды. А куда деваться — дефицит диктует свои правила игры. Приходится брать то, что дают».
В готовых бизнес-центрах предложения по аренде отсутствуют напрочь. Поэтому компаниям приходится арендовать помещения в зданиях на начальных стадиях строительства.
Например, практически полностью сдан торгово-офисный центр «Черри Тауэр» на 44 тыс. кв. м по ул. Профсоюзной, д. 56, который будет заселяться лишь в апреле следующего года. Арендная ставка для класса А здесь не самая высокая — от $450 за кв. м, зато меньше чем 750 кв. м «в одни руки» не дадут (здесь и далее цены без НДС).
Сдан на корню и бизнес-центр «Крылатский» на Осеннем бульваре. Он будет введен в эксплуатацию только в декабре следующего года, но все его 18,5 тыс. кв. м уже арендованы по цене от $340 за «квадрат» в год.
Среди новых поступлений остались свободные площади в 7-этажном «Романовом дворе-II» в 500 метрах от стен Кремля (общая площадь —около 40 тыс. кв. м). Среди арендаторов — «Тройка Диалог», Raiffaeisen Bank и пр. Попасть в столь престижное окружение задешево не получится: мало того, что арендная ставка — $600—700 за 1 кв. м, так еще и договоры аренды здесь заключаются на пятилетний срок.
Видимость того, что бизнес-центров в Москве тьма-тьмущая, создают неудачные объекты, которые «зависают» на рынке практически без арендаторов. Пример — офисно-торговый центр класса В+ на ул. Новослободской, 41 («Чайка Плаза-7»). Несмотря на прекрасное расположение, около 30% офисных блоков в здании пустуют. Проблема кроется в его неудачной архитектуре: узкие окна-бойницы пропускают мало света. Цена — $520 за кв. м в год — тоже как-то не вдохновляет.
Насиженное место

Еще одна особенность российского рынка офисной недвижимости связана с консерватизмом самих арендаторов. На Западе местожительство компании принято менять с периодичностью раз в пятилетку. Это не страсть к переездам, просто со временем меняются требования к офисным помещениям. Моральное устаревание коммерческой недвижимости — совершенно естественный процесс, считают эксперты.
В России же арендаторы крайне неохотно покидают насиженные места. Многие из снявших помещения класса А лет пять-шесть назад и по сей день убеждены, что живут в офисе лучшего качества и с самой современной инженерной начинкой. Хотя за прошедшие годы технологии строительства и инженерные системы перешли на более высокий уровень и класс А тех лет стал ближе к классу В сегодняшнего дня, который имеет совершенно другие арендные ставки (на 15—20% ниже).
К сожалению, такая естественная процедура, как снижение классности (и, соответственно, стоимости) здания в столице не в чести.
Эксперты компании «АЛМ-Девелопмент» считают, что российский рынок еще не настолько насыщен, чтобы готовые, на сто процентов заполненные офисы начали снижать свои арендные ставки в зависимости от того, с какими ценами выходят на рынок помещения в новых, более качественных зданиях. Вот и получается, что морально устаревшие объекты идут по той же цене, что и новички.
Прогноз по городу

По расчетам специалистов отдела маркетинга и исследований компании ABN Realty, до конца 2003 года на рынке офисов продолжится плавный рост цен. В среднем к концу IV квартала арендные ставки должны подрасти на 5—8% по сравнению с началом года.
Елена Флоринская, директор департамента консалтинга компании Penny Lane Realty:
«Сегодня у нас идет только первичное насыщение рынка офисной недвижимости. Десять лет — детский возраст, достигнув который рынок еще не сформировался, в смысле не дорос до конкуренции. Когда это все-таки произойдет, те объекты, которые были изначально нежизнеспособны, но в отсутствие конкуренции нашли свое место под солнцем, будут вымирать, как мамонты».
Ситуация может измениться к лучшему года через три-четыре. К этому времени на рынок должно обрушиться значительное количество офисных площадей. Связано это с намечаемым великим переселением чиновного люда — как из федеральных министерств, так и из структур московского правительства.
Для первых намерены построить грандиозный комплекс, куда планируется переселить все федеральные министерства (кроме силовых). Для этого в ближайшие два года на Поклонной улице возведут 36-этажный «билдинг».
Другой масштабный проект — правительственный небоскреб в Москва-Сити. В 52-этажное здание, похожее на табуретку, должна переселиться мэрия со своими многочисленными департаментами, а также столичная Дума. Занимаемые ими сейчас помещения (равно как и площади, пока «оккупированные» всякими минкультами и минздравами) должны поступить на рынок. Правда, знаменитого здания на Тверской,13, где сидит Юрий Лужков, это не коснется — архитектурный символ мэрской власти за мэрией же и останется.
А если учесть, что помимо названных двух комплексов к 2007 году Москву-Сити построят в целом, то для арендаторов офисных помещений перспектива вырисовывается радостная. Ведь речь идет сразу о миллионе бизнес-метров (и это без учета площадей, которые должны высвободить при переезде чиновники).
Вот тогда рынок вздрогнет! А пока по части стоимости аренды офисных помещений Москва остается в первой десятке самых дорогих городов мира.

Новые бизнес-центры Москвы

ОбъектАдресОбщая площадь, кв. мАрендная ставка, $ (без НДС)Срок сдачи
Europa HouseКолокольников пер., 1110 000620—680IV кв. 2003 г.
Комплекс на Чистопрудном бульвареЧистопрудный б-р, 17, стр. 112 000600—625IV кв. 2003 г.
Дом на СаввинскойСаввинская наб., 115896500—530III кв. 2003 г.
Europa BuildingБрянская, 514 000550IV кв. 2003 г.
Бизнес-центр на Щемиловском1-й Щемиловский пер., 2315 216515III кв. 2003 г.
Олимпик Plaza-IIПроспект Мира, 3925 000500IV кв. 2003
Бизнес-центр на Ямском поле3-я ул. Ямского поля, д. 18—209000от 470III кв. 2003 г.
«Альфа Арбат Центр»Арбат, д. 146 720от 1200III кв. 2003
«Аврора Бизнес Парк» (левое крыло)Садовническая, д. 822200600октябрь 2003 г.
Центр международной торговли (2-я очередь)Краснопресненская наб., д. 1239 000—*III кв. 2003 г.
«Новоданиловский дом»Варшавское ш.,8 д.515 695декабрь 2003 г.
Бизнес центр «Крылатский»Осенний бульвар, д.2118 500от 340IV кв. 2003 г.
Бизнес-центр на ПавловскойПавловская ул., д. 79600от 430III кв. 2003 г.
Бизнес-центр на КаланчевскойКаланчевская ул., д. 138 468III—IV кв. 2003 г.
Бизнес-центр на ЛеснойЛесная ул., д. 3—96286450—475III кв. 2003 г.

* Прочерк — нет данных.

НАТАЛИЯ ТИМАШОВА

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK