Архивная публикация 2008 года: "Вид на лес в кредит"
Финансовый кризис не обошел стороной и кредитование в секторе загородной недвижимости: выросли ставки, ужесточились требования к заемщикам. Но длительного спада участники рынка не ожидают. В условиях продолжающегося роста цен на квартиры в столице многие рассматривают загородные дома как альтернативу покупке двушки в хрущевке.
В США 80% населения живет в частных домах, и только 20% - в многоквартирных. В России ситуация обратная: до последнего времени считалось, что позволить себе дом для постоянного проживания могут только состоятельные люди, у которых в черте города уже есть квартира. Сейчас ситуация изменилась. В условиях, когда жилье в столице дорожает (по расчетам экспертов агентства Irn, за декабрь-январь московская недвижимость выросла в цене в среднем на 7,9% в долларах и на 8,7% в рублях), все больше потенциальных покупателей квартир обращают внимание на загородную недвижимость. Если еще три-четыре года назад доля ипотечных кредитов, предоставляемых банками на приобретение загородной недвижимости, в общем портфеле не превышала 5%, то теперь у некоторых кредитных организаций таких заемщиков более 10%, а у некоторых и 15%. Среди причин взрывного роста этого сегмента эксперты называют изменения в правовой базе: в 2006 году в российское законодательство были внесены поправки, которые позволили одновременно оформлять залог на дом и на землю. С началом строительства организованных коттеджных поселков банкам стало проще классифицировать и оценивать малоэтажное жилье. Кроме того, в последние несколько лет появилась возможность получить ипотечный кредит на строительство загородной недвижимости. Банки в этом случае работают в рамках соглашений с определенными застройщиками.
Цена заемщика
Благодаря развитию практики предоставления ипотечных кредитов на приобретение/строительство загородной недвижимости многие банки ввели новые продукты, ориентированные именно на эту категорию заемщиков. предлагает своим клиентам ипотечные кредиты на приобретение или под залог имеющейся загородной недвижимости>, - рассказывает начальник управления ипотечного кредитования АКБ Павел Дядин. Максимальная сумма кредита, его сроки, валюта, в которой предоставляется заем, а также требования к заемщику и размер первоначального взноса в зависимости от кредитной организации достаточно сильно отличаются. Так, в Абсолют Банке минимальный первоначальный взнос составляет 30%, столько же в Московском ипотечном агентстве, в АКБ - 20%. При этом в Абсолют Банке деньги предоставляют на срок до 10 лет, а в АКБ - до 30 лет. Ставки по кредитам также сильно разнятся: от 9,5% годовых в долларах или евро до 15% в рублях. Как и в ситуации с многоквартирными городскими домами, стоимость обслуживания долга возрастает, если кредит берется на строительство дома, и снижается после его госрегистрации.
Как уже было сказано, в условиях развивающегося мирового финансового кризиса наш рынок не остался в стороне, влияние заметно в том числе и в сегменте кредитования приобретения загородной недвижимости. , - говорит заместитель директора департамента продаж инвестиционного банка Ирина Щеголихина. Андрей Каратаев. - Однако такое развитие событий, скорее всего, связано с паникой и желанием покрыть возможные риски. Можно предполагать, что, если ситуация стабилизируется, ставки вновь снизятся>. В данных условиях отказов не то чтобы стало больше, отмечает эксперт, просто банки стали медленней выдавать спорные кредиты, так как ужесточилась проверка предоставленных документов. Но с тем, что российский рынок стал заложником американской ипотеки, согласны далеко не все. , - уверяет руководитель центра ипотечного кредитования Абсолют Банка Сергей Даньков.
, - говорит руководитель службы розничного кредитования КБ Игорь Нагорский. Во-первых, этот вид ипотеки в России только начинает развиваться. Банки в большинстве своем стараются не кредитовать под загородную недвижимость, так как она менее ликвидная, чем, например, московская квартира, а сам процесс оценки залога, ведь каждый объект недвижимости индивидуален, и проведения кредитной сделки очень трудоемкий. Дополнительным сдерживающим фактором здесь является высокая степень непрозрачности этого сегмента рынка недвижимости, когда не все банки могут оценить чистоту сделки между покупателем и продавцом. Во-вторых, потребительский спрос существенно превышает предложение. Поэтому темпы кредитования сегмента загородной недвижимости стабильно растут, отмечает Павел Дядин.
Проверка на прозрачность
Впрочем, финансовый кризис не единственная проблема для банков и заемщиков в этом сегменте. , - говорит Сергей Даньков. Также много проблем возникает уже на этапе юридической экспертизы, когда клиент подает документы на дом и землю в банк для проверки: часто бывают случаи, когда полноценный жилой дом по документам оказывается дачным, а дачные дома банк не принимает в залог.
Препятствия возникают также из-за сложности и дороговизны оформления сделки (в залог оформляется не только дом, но и земля, на которой он находится). , - советует Сергей Даньков.
, - отмечает Игорь Нагорский. Поэтому при заключении кредитного договора на покупку загородной недвижимости необходимо зарегистрировать права на объект ипотеки в установленном порядке. Также закон может устанавливать запрет на залог того или иного объекта недвижимости. Например, в залоге не может находиться земля, находящаяся в государственной или муниципальной собственности. Еще одна особенность - может быть запрещена ипотека части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. , - добавляет Игорь Нагорский.
Сделки с загородной недвижимостью нередко становятся предметом судебных разбирательств, предупреждают эксперты. Нередки факты нарушения границ межевания земельного участка, использования лесополосы (земель лесного фонда) для строительства дома, строительство в природоохранной зоне, незаконность предыдущих сделок с объектом, ненадлежащим образом оформленные документы выделения земельного участка и многое другое. Чтобы не столкнуться с предыдущими собственниками или природоохранными органами в суде, участники рынка советуют проводить тщательную экспертизу истории объекта недвижимости. При обращении за помощью в юридическое бюро беглая проверка объекта обойдется в $1,5-2 тыс., подробная экспертиза крупных участков может стоить десятки тысяч долларов. В банке и страховой компании проверка юридической чистоты земельного участка и стоящего на нем дома проводится для заемщика бесплатно. Не говоря уже о том, что и банк, и страховщик заинтересованы в качественной проверке во избежание проблем, которые в дальнейшем могут возникнуть с предметом залога.
Портрет на фоне ипотеки
. , - добавляет Андрей Каратаев.
, - делится опытом Ирина Щеголихина. Менее распространены кредиты на элитные дома, так как цены на них начинаются от $600-800 тыс., и далеко не каждый заемщик может предоставить в банк информацию о получаемом доходе для такой суммы кредита>, - говорит Павел Дядин.
Еще порастем
На сегодняшний день спрос граждан на приобретение жилья вне черты города явно возрастает. Однако , - сетует Ирина Щеголихина. , - добавляет Андрей Каратаев. Прежде всего это связано со спросом - ждать массового притока клиентов по таким сделкам в ближайшие годы вряд ли придется. Однако с ростом доходов населения загородных домов покупается все больше и значительная доля сделок происходит с привлечением заемных средств. А с развитием инфраструктуры загородных поселков и возможностью полноценной замены квартиры загородным домом подобная тенденция будет постепенно нарастать.
вокруг столицы и крупных городов, можно сделать вывод о крайне благоприятных условиях для роста продаж загородной недвижимости, и, соответственно, мы крайне благоприятно оцениваем перспективы роста портфеля банка в разрезе ипотечных продуктов для приобретения загородной недвижимости>, - резюмирует Павел Дядин.
| Галина МОРОЗОВА, заместитель начальника управления ипотечного кредитования Росбанка: предоставляется на приобретение любой недвижимости, в том числе земельного участка, загородной недвижимости или строительство дома. Этот кредит может быть предоставлен как в рублях, так и в долларах США или евро на срок от 1 года до 15 лет. Максимальная сумма кредита - до $500 тыс. (или эквивалент в указанных валютах) по ставке от 9,5% годовых в долларах или евро и от 11,5% годовых в рублях. Возможно досрочное погашение по истечении 3 месяцев со дня выдачи кредита без уплаты штрафных санкций. предоставляется на любые цели, в том числе и на загородную недвижимость. Выдается на срок от 1 года до 5 лет в рублях, евро и долларах. Если производится оценка платежеспособности заемщика, то процентная ставка составит от 13,5% годовых в долларах, евро и от 14,5% годовых в рублях. Если оценка платежеспособности заемщика не производится, - то 15% годовых в долларах и евро и 16% годовых в рублях. Сумма кредита может составить до $500 тыс. (или эквивалент в указанных валютах)>. |
Финансовый кризис не обошел стороной и кредитование в секторе загородной недвижимости: выросли ставки, ужесточились требования к заемщикам. Но длительного спада участники рынка не ожидают. В условиях продолжающегося роста цен на квартиры в столице многие рассматривают загородные дома как альтернативу покупке двушки в хрущевке.
В США 80% населения живет в частных домах, и только 20% - в многоквартирных. В России ситуация обратная: до последнего времени считалось, что позволить себе дом для постоянного проживания могут только состоятельные люди, у которых в черте города уже есть квартира. Сейчас ситуация изменилась. В условиях, когда жилье в столице дорожает (по расчетам экспертов агентства Irn, за декабрь-январь московская недвижимость выросла в цене в среднем на 7,9% в долларах и на 8,7% в рублях), все больше потенциальных покупателей квартир обращают внимание на загородную недвижимость. Если еще три-четыре года назад доля ипотечных кредитов, предоставляемых банками на приобретение загородной недвижимости, в общем портфеле не превышала 5%, то теперь у некоторых кредитных организаций таких заемщиков более 10%, а у некоторых и 15%. Среди причин взрывного роста этого сегмента эксперты называют изменения в правовой базе: в 2006 году в российское законодательство были внесены поправки, которые позволили одновременно оформлять залог на дом и на землю. С началом строительства организованных коттеджных поселков банкам стало проще классифицировать и оценивать малоэтажное жилье. Кроме того, в последние несколько лет появилась возможность получить ипотечный кредит на строительство загородной недвижимости. Банки в этом случае работают в рамках соглашений с определенными застройщиками.
Цена заемщика
Благодаря развитию практики предоставления ипотечных кредитов на приобретение/строительство загородной недвижимости многие банки ввели новые продукты, ориентированные именно на эту категорию заемщиков. предлагает своим клиентам ипотечные кредиты на приобретение или под залог имеющейся загородной недвижимости>, - рассказывает начальник управления ипотечного кредитования АКБ Павел Дядин. Максимальная сумма кредита, его сроки, валюта, в которой предоставляется заем, а также требования к заемщику и размер первоначального взноса в зависимости от кредитной организации достаточно сильно отличаются. Так, в Абсолют Банке минимальный первоначальный взнос составляет 30%, столько же в Московском ипотечном агентстве, в АКБ - 20%. При этом в Абсолют Банке деньги предоставляют на срок до 10 лет, а в АКБ - до 30 лет. Ставки по кредитам также сильно разнятся: от 9,5% годовых в долларах или евро до 15% в рублях. Как и в ситуации с многоквартирными городскими домами, стоимость обслуживания долга возрастает, если кредит берется на строительство дома, и снижается после его госрегистрации.
Как уже было сказано, в условиях развивающегося мирового финансового кризиса наш рынок не остался в стороне, влияние заметно в том числе и в сегменте кредитования приобретения загородной недвижимости. , - говорит заместитель директора департамента продаж инвестиционного банка Ирина Щеголихина. Андрей Каратаев. - Однако такое развитие событий, скорее всего, связано с паникой и желанием покрыть возможные риски. Можно предполагать, что, если ситуация стабилизируется, ставки вновь снизятся>. В данных условиях отказов не то чтобы стало больше, отмечает эксперт, просто банки стали медленней выдавать спорные кредиты, так как ужесточилась проверка предоставленных документов. Но с тем, что российский рынок стал заложником американской ипотеки, согласны далеко не все. , - уверяет руководитель центра ипотечного кредитования Абсолют Банка Сергей Даньков.
, - говорит руководитель службы розничного кредитования КБ Игорь Нагорский. Во-первых, этот вид ипотеки в России только начинает развиваться. Банки в большинстве своем стараются не кредитовать под загородную недвижимость, так как она менее ликвидная, чем, например, московская квартира, а сам процесс оценки залога, ведь каждый объект недвижимости индивидуален, и проведения кредитной сделки очень трудоемкий. Дополнительным сдерживающим фактором здесь является высокая степень непрозрачности этого сегмента рынка недвижимости, когда не все банки могут оценить чистоту сделки между покупателем и продавцом. Во-вторых, потребительский спрос существенно превышает предложение. Поэтому темпы кредитования сегмента загородной недвижимости стабильно растут, отмечает Павел Дядин.
Проверка на прозрачность
Впрочем, финансовый кризис не единственная проблема для банков и заемщиков в этом сегменте. , - говорит Сергей Даньков. Также много проблем возникает уже на этапе юридической экспертизы, когда клиент подает документы на дом и землю в банк для проверки: часто бывают случаи, когда полноценный жилой дом по документам оказывается дачным, а дачные дома банк не принимает в залог.
Препятствия возникают также из-за сложности и дороговизны оформления сделки (в залог оформляется не только дом, но и земля, на которой он находится). , - советует Сергей Даньков.
, - отмечает Игорь Нагорский. Поэтому при заключении кредитного договора на покупку загородной недвижимости необходимо зарегистрировать права на объект ипотеки в установленном порядке. Также закон может устанавливать запрет на залог того или иного объекта недвижимости. Например, в залоге не может находиться земля, находящаяся в государственной или муниципальной собственности. Еще одна особенность - может быть запрещена ипотека части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. , - добавляет Игорь Нагорский.
Сделки с загородной недвижимостью нередко становятся предметом судебных разбирательств, предупреждают эксперты. Нередки факты нарушения границ межевания земельного участка, использования лесополосы (земель лесного фонда) для строительства дома, строительство в природоохранной зоне, незаконность предыдущих сделок с объектом, ненадлежащим образом оформленные документы выделения земельного участка и многое другое. Чтобы не столкнуться с предыдущими собственниками или природоохранными органами в суде, участники рынка советуют проводить тщательную экспертизу истории объекта недвижимости. При обращении за помощью в юридическое бюро беглая проверка объекта обойдется в $1,5-2 тыс., подробная экспертиза крупных участков может стоить десятки тысяч долларов. В банке и страховой компании проверка юридической чистоты земельного участка и стоящего на нем дома проводится для заемщика бесплатно. Не говоря уже о том, что и банк, и страховщик заинтересованы в качественной проверке во избежание проблем, которые в дальнейшем могут возникнуть с предметом залога.
Портрет на фоне ипотеки
. , - добавляет Андрей Каратаев.
, - делится опытом Ирина Щеголихина. Менее распространены кредиты на элитные дома, так как цены на них начинаются от $600-800 тыс., и далеко не каждый заемщик может предоставить в банк информацию о получаемом доходе для такой суммы кредита>, - говорит Павел Дядин.
Еще порастем
На сегодняшний день спрос граждан на приобретение жилья вне черты города явно возрастает. Однако , - сетует Ирина Щеголихина. , - добавляет Андрей Каратаев. Прежде всего это связано со спросом - ждать массового притока клиентов по таким сделкам в ближайшие годы вряд ли придется. Однако с ростом доходов населения загородных домов покупается все больше и значительная доля сделок происходит с привлечением заемных средств. А с развитием инфраструктуры загородных поселков и возможностью полноценной замены квартиры загородным домом подобная тенденция будет постепенно нарастать.
вокруг столицы и крупных городов, можно сделать вывод о крайне благоприятных условиях для роста продаж загородной недвижимости, и, соответственно, мы крайне благоприятно оцениваем перспективы роста портфеля банка в разрезе ипотечных продуктов для приобретения загородной недвижимости>, - резюмирует Павел Дядин.
| Галина МОРОЗОВА, заместитель начальника управления ипотечного кредитования Росбанка: предоставляется на приобретение любой недвижимости, в том числе земельного участка, загородной недвижимости или строительство дома. Этот кредит может быть предоставлен как в рублях, так и в долларах США или евро на срок от 1 года до 15 лет. Максимальная сумма кредита - до $500 тыс. (или эквивалент в указанных валютах) по ставке от 9,5% годовых в долларах или евро и от 11,5% годовых в рублях. Возможно досрочное погашение по истечении 3 месяцев со дня выдачи кредита без уплаты штрафных санкций. предоставляется на любые цели, в том числе и на загородную недвижимость. Выдается на срок от 1 года до 5 лет в рублях, евро и долларах. Если производится оценка платежеспособности заемщика, то процентная ставка составит от 13,5% годовых в долларах, евро и от 14,5% годовых в рублях. Если оценка платежеспособности заемщика не производится, - то 15% годовых в долларах и евро и 16% годовых в рублях. Сумма кредита может составить до $500 тыс. (или эквивалент в указанных валютах)>. |
Подписывайтесь на PROFILE.RU в Яндекс.Новости или в Яндекс.Дзен. Все важные новости — в telegram-канале «PROFILE-NEWS».
