Архивная публикация 2004 года: "Виллами – по воде"

Все - на водопой! Первому добежавшему - приз в виде частного пруда на территории собственной фазенды. Перспектива обзавестись личным водоемом станет реальной уже совсем скоро - с начала будущего года.

Подмоченный закон

На рынке подмосковной недвижимости существует негласное правило, согласно которому земельный участок вблизи крупных водных объектов (рек, озер, водохранилищ) стоит дороже участков, расположенных на второй линии от воды (свыше 7 км), в 1,5-2 раза. Это, правда, если на территорию поселка (в том числе и на водную его часть) чужие не заходят. А вот если в речке плещутся жители соседних деревень, то разница в цене на жилье, находящееся непосредственно у воды, и на рядовые участки составляет максимум 30%. Что тоже, согласитесь, немало.

Сей факт приобретает особое значение накануне принятия Водного кодекса, который вступит в силу с 1 января 2005 года. Согласно этому документу частный собственник сможет на законных основаниях приобрести, выражаясь казенным языком, "водный объект", площадь которого не будет превышать 2 тыс. кв. м, что составляет 20 "водных" соток.

Почему бы не завести себе озерцо? Однако многое в кодексе не ясно с самого начала. С одной стороны, например, решено оформлять в частную собственность пруды, расположенные минимум в 1 км от границ населенного пункта. С другой стороны, специалисты поговаривают о том, что доступ к частным водоемам помимо собственника смогут получить и иные граждане, проживающие в данном населенном пункте. Скорее всего, это будет действительно так, если других водоемов поблизости не окажется. В этом случае собственнику придется делиться своим прудом со всем поселком. При этом совершенно не понятно, каким образом несчастный владелец водоема будет выстраивать отношения с жителями соседней деревни - устанавливать часы приема или городить забор посреди озера.

Не понятно и самое главное - как конкретно будет происходить приватизация водоемов и сколько это будет стоить. Пока известно только, что предполагается создать некое специальное федеральное ведомство с представительствами во всех регионах. Именно эти представительства и займутся работой с водоемами и их потенциальными покупателями.

Эксперты рынка загородной недвижимости новость серьезно еще не анализировали, но в судьбоносном ее влиянии на рынок сомневаются.

Инна Кувшинова, специалист отдела загородной недвижимости Penny Lane Realty: "По новому Водному кодексу, площадь приобретаемых в собственность водных объектов ограничена 20 сотками. Это маленький прудик или пожарный водоем. Данных о количестве водных объектов такой площади в Московской области у нас нет. И определить их количество представляется достаточно сложным да и бессмысленным: объекты площадью до 20 соток можно создать искусственным путем.

Такой водоем не может служить серьезным объектом притяжения. Поэтому на вопрос, проявляют ли клиенты уже сейчас интерес к этой новации и начали ли риэлтеры придерживать лакомые кусочки у воды в ожидании момента, когда кодекс вступит в силу, мы однозначно отвечаем - нет".

Захват у воды

На самом деле собственников воды в Подмосковье хватает и без кодекса.

Захват водоохранных зон в Подмосковье явочным порядком ведет счет еще с перестроечных лет. Пример подал не кто иной, как сам Мосводоканал, руководству которого году эдак в 1985-м приглянулась водоохранная зона вдоль Восточного канала. Так в сердце Лосиного Острова вознесся дачный поселок командиров столичного водопровода.

Пример оказался заразительным - милиция, охранявшая Восточный водопроводный канал, решила, что она ничем не хуже, и там возник второй дачный поселок.

Не остался в стороне и космонавтский Звездный городок - он выбрал для поселения Клязьминское водохранилище, входящее в питьевую систему Москвы. Учинское водохранилище, также часть системы, понравилось Госдуме - в начале 90-х здесь построили коттеджи народных избранников.

Простые смертные тоже не зевали. Глядя на кипучую деятельность начальства, поближе к воде начал строиться весь город Калининград (сегодня - Королев). Сельсоветы принялись раздавать калининградцам участки под строительство налево и направо, и процесс пошел, словно лед по реке. А тут еще появился закон о местном самоуправлении, окончательно развязавший руки деревенским чиновникам. Особенно наглядно проявилось это на Истринском водохранилище.

Место живописное на редкость - разлив с бухтами, заливами, тихими заводями. Не пропадать же такому! На Истринском водохранилище в 1991-1992 годах развернулось бурное строительство, по тем временам сразу обратившее на себя внимание своим размахом, - в деревне Бережки прямо у воды стал расти целый комплекс дач. По округе быстро разнесся слух, будто участок в водоохранной зоне отведен под строительство супруге Бориса Ельцина. Слух, правда, не оправдался.

Тем не менее руководство Мосводоканала, регулярно оповещаемое своими инспекторами об очередном самострое, в начале 90-х годов замучилось писать в прокуратуру, а результат был нулевой - самострой у воды плодился и размножался повсеместно, хотя на том же Истринском водохранилище в строгой стометровой зоне прибрежной охраны в былые годы не допускалась даже установка палаток!

Что делать теперь, не понятно: водоохранные зоны уже застроены так плотно, что местами выйти на берег просто невозможно. Что говорить про скромные двухэтажные дачи сильных мира сего десяти-пятнадцатилетней давности! Теперь это дворцы с банями, больше похожими на терема.

Санитарные врачи всерьез обеспокоены тем, как хозяева самочинно возведенных домов избавляются от отходов. Только близ одного Иваньковского водохранилища выявлено более 1000 случаев несанкционированного сброса отходов из частных коттеджей. Некоторые маскируют сточные трубы на глубине 3-4 м и даже проводят их через скотомогильники. Однако достоверно выяснить это не представляется возможным - на участок не попасть даже прокурору при силовой поддержке ОМОНа. Так что государственному контролю этот процесс пока не подвластен.

Но если незаконно построено, значит, по закону можно снести? Теоретически можно, а практически - нет. В прошлом году Мытищинский суд вынес решение о сносе нескольких коттеджей - и что? Да ничего. Как стояли, так и стоят. А по всем дачам решения выносить - судов не хватит. Да, собственно, никто и не считал, сколько в реальности земли захвачено. Вести такую статистику местным органам власти - все равно что устраивать самим себе публичную порку.

Единственное, что могут сделать с самовольными собственниками, так это действительно заставить их построить очистные сооружения (средняя цена - $1,5 тыс.).

Эксперты по недвижимости не ожидают от этого распоряжения серьезных последствий для участников рынка.

Директор департамента рекламы и маркетинга корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Сергей Елисеев считает, что новый Водный кодекс не создаст проблем для организованных застройщиков: "Локальная система очистки воды в новых коттеджных поселках входит в стандартный набор опций. Строгости с постройкой очистительных сооружений коснутся лишь частников, строивших дома самостоятельно.

Населенный пунктик

Еще одно законодательное новшество (на сей раз несколько комичное) касается непосредственно коттеджных поселков. Теперь поселковые жители могут зарегистрировать свое место обитания как населенный пункт.

Делается это, дескать, для благой цели - чтобы более эффективно использовать налог на имущество (2% от стоимости дома), собираемый с владельцев загородных домов. Сейчас эти деньги поступают в областной бюджет, откуда благополучно растворяются в пространстве.

Так вот, если поселок из коттеджного становится "нормальным", те самые 2% остаются в распоряжении поселковой администрации. На них, казалось бы, вполне можно обустроить территорию, нанять охрану и наладить быт проживающих. Не исключено, что бизнесмены, построившие загородные дома, сделают это эффективнее и быстрее, чем кто-либо другой.

Однако нужно иметь в виду, что сопровождаться подобная тяга к эффективности будет не только тем, что нужно принять устав нового населенного пункта, всем дружно там прописаться, выбрать администрацию и получить регистрацию в субъекте Федерации. Дело еще и в том, что новый населенный пункт нужно будет вписать в правоохранительную систему региона, медицинскую, военную, образовательную, социальную, транспортную, пенсионную, почтовую и т.д. и т.п. Как конкретно сделать все это, мало кому известно. Заранее же подсчитать расходы на процедуру вообще невозможно. Но и сейчас ясно, что речь идет отнюдь не о копейках и, начав эту процедуру, вместо экономии вполне можно нарваться на банкротство.

Остается надеяться, что какой-нибудь состоятельный житель какого-нибудь элитного поселка захочет почувствовать себя председателем сельсовета или сельской Думы.

О том, насколько эта идея жизнеспособна, говорит хотя бы тот факт, что подавляющее большинство игроков рынка, во-первых, не слышали о такой возможности, а во-вторых, на нашу просьбу объяснить, зачем это может понадобиться, разводили в недоумении руками.

Вот одно исключение из правила.

Александр Крапин, информационно-аналитическое агентство RWAY: "Финансовые ресурсы, которые поселяне получат в свое распоряжение, очень скромные. Конечно, они могут пойти на обслуживание инфраструктуры поселка, но для людей с большим достатком такая преференция, как не трудно догадаться, не очень важна.

Поэтому, думаю, идея о переводе коттеджных поселков в статус самостоятельных населенных пунктов может иметь под собой властную подоплеку. Бесспорно, вряд ли олигархи и прочие состоятельные граждане, которые живут в таких поселках в Подмосковье, спят и видят себя их мэрами. Тем не менее с этого может начаться поход в муниципальную власть Московской области ставленников столичной элиты. С прицелом на власть областную. Московская область - очень благоприятный регион для развития бизнеса, и бизнесу необходимы свои люди в руководстве этим стратегическим регионом.

Поэтому я не исключаю, что эти на первый взгляд странные изменения закона ради более эффективного использования или сокращения налогов, собираемых с владельцев загородных коттеджей, на самом деле повлекут частичную смену кадрового состава властных органов Московской области. В 2007 году состоятся выборы в органы власти этого субъекта Федерации, а бизнес умеет просчитывать свои действия на несколько шагов вперед".

ЕЛЕНА СУББОТИНА, ЕЛЕНА КОСТЮК, АЛЕКСЕЙ ЦАПЛИН