Наверх
12 ноября 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2004 года: "Вместо имения"

Не так уж глуп был Буратино, когда зарывал в землю монеты в надежде на золотой урожай. Свидетельство тому — подмосковная земля, которая сегодня своим владельцам приносит доход, вполне сопоставимый с тем, что ожидал герой сказки Алексея Толстого после произнесения заветных «крекс, пекс, фекс».Кладовые природы

Если учитывать растущую тягу городских жителей к земле (будь то крошечная дача или целый замок), станет понятно, что загородная земля действительно стоит дороже золота. Сей факт давно известен оптовым покупателям, которые исправно (а особенно с принятием Земельного кодекса) скупают подмосковные участки с целью дальнейшей выгодной продажи.

Частные инвесторы на этом рынке появились совсем недавно. Сколько точно частников работает на загородном рынке — не знает никто. Зато специалисты довольно уверенно говорят о том, какой именно загородный «товар» покупается в качестве объекта инвестирования. По их оценкам, каждый десятый дом в Подмосковье строится с целью дальнейшей перепродажи. Чуть больше — около 15% домов — покупают для сезонной сдачи в аренду. Инвестировать в земельные участки рискуют пока меньше всего граждан — не более 5% от общего объема сделок с участками (этот сегмент рынка практически полностью занят оптовиками).

Претензии частников на свой кусок пирога вполне понятны — цены на подмосковную землю растут как на дрожжах.

Светлана Язева, руководитель департамента загородной недвижимости компании «Белые ветры»:

«В 2003 году доходность инвестиций в землю продолжала расти. Так, например, в 2002 году при перепродаже участков можно было получить в среднем 20% дохода, в 2003-м — уже 22%, а в 2004-м прогнозируется 25-процентный рост прибыль».

Такие показатели могут раззадорить любого. Особенно потому, что «входной билет» на загородный рынок стоит дешевле, чем на городской. В столице начинать инвестиционные забавы без как минимум $100 тыс. — народ смешить. А вот попытаться поиграть на загородном рынке можно с суммой гораздо меньшей — от $30 тыс. (десять соток на расстоянии 60 км от МКАД вам обеспечены).

Риск, конечно, есть. Он, как правило, связан с тем, что рынок загородной недвижимости (коттеджи в поселках и особенно земля) гораздо хуже организован, чем городской, где сейчас уже не встретишь двух более-менее одинаковых объектов, стоимость которых отличалась бы на 20-30% только потому, что продавец так захотел. А в случае с «загородкой» такое — сплошь и рядом. Поэтому, наткнувшись на предложение типа «продается участок, 30 км по Новорижской трассе, цена $10 тыс. за сотку», стоит потратить время на дополнительные поиски, которые вполне могут увенчаться двукратной экономией.

Деньги — в землю

Размер дохода от вложений непосредственно в землю будет зависеть от того, удастся ли инвестору выбрать перспективный участок. «Перспективность» в данном случае — это престижность направления и потенциал его развития.

Савелий Орбант, заместитель председателя совета директоров компании «МИЭЛЬ-недвижимость»:

«Вложение средств в землю выгодно только в том случае, если цена не взвинчена до своего рыночного потолка».

Правда, с определением этого самого потолка даже специалисты промахиваются. Вот, например, сколько раз предрекали, что Рублевская трасса исчерпает свой потенциал ценового роста. Ан нет — в прошлом году «Рублевка» побила собственный рекорд в $50 тыс. за сотку, и сейчас самая дорогая земля здесь стоит уже $60 тыс.».

Но не все так ужасно: в Барвихе (6 км от МКАД на охраняемой территории одноименного пансионата) можно купить землю и по $30 тыс. (если кого-то это утешит). Как источник вложений такие участки — товар более выгодный, чем запредельно дорогие: им есть еще куда расти.

Хит последнего года — Калужское шоссе. Здесь активно развивается развлекательная инфраструктура и начали строиться современные коттеджные поселки: Ватутинки, Дубравка, Лукоморье, Стародачное и пр. Это повышает престижность направления и положительно (для инвесторов) влияет на цены. Год назад здесь можно было легко купить землю по цене $2 тыс. за сотку, а сейчас, например, в поселке Шишкин лес (30 км от МКАД) продаются участки по $2,9 тыс. за сотку.

В настоящий момент в пределах 30 километров от МКАД по Калужскому шоссе большие участки земли уже раскуплены крупными инвесторами, и приобретать «наделы» придется уже из вторых рук (что обойдется примерно на 10% дороже). Однако и в этом случае это вложение будет выгодным. Главное, как советуют риэлтеры, не покупать «калужские» участки с лесными деревьями дороже чем по $10 тыс. за сотку (сегодня это красная цена), а участки в поле — дороже чем $5 тыс. за сотку.

На Новорижской трассе в прошлом году было начато строительство более двадцати поселков («Озерный», «Истринская слобода», «Новый свет» и пр.). В итоге цены на землю здесь резко пошли вверх, но только на территории поселков. Участки, расположенные в чистом поле, до сих пор идут задешево. На расстоянии не дальше чем 40 км от МКАД можно найти землю по цене $2-2,5 тыс. за сотку. Потенциал роста цен у таких земель огромен.

На менее освоенном Ярославском шоссе разброс цен также велик — все зависит от аппетитов оптовиков. Если постараться, то можно найти сотку с лесом стоимостью $7 тыс., а без него — $3 тыс.

Деньги — в дом

Строительство дома на купленной земле с последующей его продажей — операция куда более трудоемкая, чем простая земельная спекуляция. В среднем на возведение коттеджа уходит по времени около года, а по деньгам — около $50 тыс. за самый элементарный «скворечник».

Однако результат продажи (участок плюс дом) может принести не 25% прибыли, а гораздо больше — минимум 50%. А доходность наиболее удачных вложений может доходить до 100%. Так, по данным компании Soho Realty, стоимость коттеджа в поселке Горки XXI на Рублевке (всего 29 домов) за прошлый год поднялась с $800 тыс. до $1,8 млн.

Чтобы завладеть таким кушем, нужно следовать ряду правил. Считается, например, что продавать построенный дом нужно в завершающей стадии — через 1-2 года после начала застройки поселка, на территории которой находится дом. Потенциальные покупатели стараются избегать периода становления поселка (3-4 года), когда пение птиц заглушает звук отбойного молотка, а вместо дороги в наличии сплошное месиво. Как только этот жутковатый период близится к концу, стоимость домика начинает резко расти.

Приведем среднестатистическую инвестиционную схему. Допустим, вы купили 15 соток на территории будущего поселка, строительство которого находится в стадии «конь не валялся», и начали возводить двухэтажный дом. Допустим, земля обошлась вам в $8 тыс. за сотку, строительство дома — примерно в $100 тыс. из расчета $500 за 1 кв. м (из хороших новостей: строительно-монтажные работы не дорожали с середины прошлого года).

Итоговые затраты составят порядка $220 тыс. Так вот, в настоящее время на расстоянии 40 км от МКАД дома (80-90% готовности), которые стоят в новых, но уже более-менее обжитых поселках, дешевле $400 тыс. в продаже не встречаются. То есть за два года вы практически удвоите свой капитал.

Более того, покупая землю в поселке в качестве объекта инвестирования, вовсе не обязательно бросать все дела и срочно строить там жилище. Когда поселок обустроится силами соседского коллектива, ваша земля и без домика упоительно подорожает.

Но не все инвестиционные сделки на загородном рынке сулят баснословные барыши.

Андрей Мажаров, генеральный директор компании «Терра»:

«Чего не стоит делать частному инвестору, так это покупать готовый дом с целью его перепродажи. Получение прибыли в данном случае возможно только за счет роста стоимости земли и внутренней отделки дома (а это товар сомнительный, покупатель наверняка захочет оформить дом по собственному вкусу)».

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK