Архивная публикация 2011 года: "Время брать?"

Тот, кто хочет приобрести квартиру, может сегодня получить ипотечный кредит на выгодных условиях. Правда, картину несколько портит экономическая нестабильность в мире. Глава Сбербанка Герман Греф назвал нынешнее время "золотым веком ипотеки". Свою точку зрения руководитель главного банка страны объяснил так: цены на жилье остаются относительно низкими, а кредиты - доступными. Ипотечный рынок действительно переживает подъем. Об этом говорят цифры: по итогам 7 месяцев этого года общий объем выданных ипотечных кредитов составил 331,3 млрд рублей, что хоть и ниже максимальных для рынка значений 2008 года, но говорит о хорошей динамике. Проблема только в том, что ипотечные кредиты берут не на месяц и не на два. Чего ждать от рынка через год, никто не знает: ставки по жилищным ссудам могут вырасти, а условия кредитования - ухудшиться. Но брать кредиты сегодня действительно выгодно.

УМНЫЕ ВСЕ СТАЛИ
"До последнего времени на рынке ипотечного кредитования можно было наблюдать те же тенденции, что были характерны для второй половины 2010 года, названного годом восстановления, - говорит зампредправления Нордеа Банка Андрей Мальцев. - На фоне стабилизации экономики объемы выданных в I полугодии 2011 года кредитов выросли в несколько раз по сравнению с аналогичным периодом 2010-го".
По словам эксперта, процентные ставки упали ниже докризисного уровня, что в совокупности с улучшением других условий сделало ипотеку более доступной для клиентов.
Как объясняет начальник департамента розничного кредитования Транскапиталбанка Сергей Даньков, сегодняшняя средневзвешенная ставка в рублях ниже исторического минимума 2008 года и составляет 12,4-12,2% годовых. Выросли сроки кредитования и снижен размер первоначального взноса - с 30-35% в 2010 году до 10-20% в I полугодии 2011 года. Гибче стали условия по форме подтверждения доходов - кредитные организации все чаще принимают в качестве подтверждения справку по форме банка или в свободной форме.
По словам директора департамента ипотеки банка "Восточный экспресс" Яниса Канестри, идет восстановление продуктовых линеек: на рынке вновь появились предложения, "пропавшие" в конце 2008-го и 2009 году. Есть только одно "но" - клиенты осторожнее подходят к кредитованию в инвалюте. Их понять можно - последние валютные колебания повышают риски для заемщиков, получающих доходы в рублях и выплачивающих кредит в долларах. Можно сказать, что кризис 2008 года не прошел для рынка даром - накопленный опыт сделал граждан более осторожными. "Заемщик-2011 очень сильно отличается от заемщи-ка-2008, - резюмирует начальник отдела банковских продуктов банка "ГЛОБЭКС" Ирина Волис. - Основная тенденция - повысилась грамотность заемщика. И это радует: чем больше клиент знает о кредитовании, чем больше правильных вопросов задает, тем легче с ним работать".

РОСТ КОНКУРЕНЦИИ

Итак, эксперты в один голос утверждают, что по параметрам кредитования рынок достиг оптимальных условий. "2011 год стал годом лучших условий ипотечного кредитования за все годы развития этого бизнеса в России, - говорит Андрей Мальцев. - Ставки опустились ниже докризисного уровня, появилось множество новых программ. Банки активно "пошли в стройку", предлагая интересные условия как для застройщиков, так и для покупателей квартир в новостройках".
Растет и конкуренция на рынке. Причем первую скрипку начинают играть госбанки, дорогу им уступают иностранцы, вынужденные сокращать программы из-за сложностей в материнских структурах. Но глобальные перестановки на рынке в ближайшее время маловероятны: госбанки и банки с иностранным участием, по словам Андрея Мальцева, обладая серьезной ресурсной базой и филиальной сетью, по-прежнему будут определять ситуацию. "Четверка лидеров та же - Сбербанк, "ВТБ 24", Газпромбанк и банки группы "Сосьете Женераль" ("ДельтаКредит", Росбанк и BSGV. - "Профиль"), - добавляет Янис Канестри. - На их долю приходится три четверти рынка, и вряд ли в ближайшее время кто-нибудь сможет вклиниться". По словам эксперта, на фоне роста несколько сократилась доля Сбербанка, но все равно госгиганту принадлежит половина рынка.

ЗВОНКИ-ЗВОНОЧКИ
Но звучат уже и тревожные сигналы. Говоря о текущей ситуации, Ирина Волис предупреждает: все помнят, к чему привела либерализация требований к заемщикам. Наращивание кредитного портфеля любой ценой опять может привести к кризису. Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) еще месяц назад предупредило: в случае изменения конъюнктуры на мировых рынках и снижения цен на нефть ниже $90 за баррель существует опасность ухудшения качества ипотечного портфеля банков. Просрочка, указывает агентство, может начать расти уже во второй половине 2012 года из-за снижения банками требований к заемщикам и все более широкого распространения кредитов с низким уровнем первоначального взноса. Кроме того, просрочка может образоваться и у "старых" заемщиков, бравших рискованную ипотеку накануне кризиса или уже прошедших через реструктуризацию.
Есть еще один момент. Вслед за иностранцами уйти с рынка могут и другие активные игроки. Ведь наблюдающийся сейчас рост нестабилен, и несомненно, что ипотечный рынок будет чутко реагировать на колебания международной конъюнктуры. "Если состояние мировой экономики продолжит ухудшаться, произойдет ужесточение условий кредитования и снижение темпов выдачи ипотечных кредитов", - полагает Андрей Мальцев.
По мнению экспертов, если мир ждет повторения кризиса-2008, то это тут же отразится на девелопменте: сектор упадет в продажах, произойдет коррекция цен. Конечно, снижение стоимости жилья - вроде бы неплохая новость, но только не для ипотечных заемщиков. Для них она убийственна: ведь снизится стоимость их залогов. И в случае дефолта по кредиту и реализации квартир заемщики в ряде случаев останутся еще должны немалые суммы банку-кредитору. Выручает лишь тяга россиян к досрочному погашению длинных ссуд. Если верить ЦБ, по итогам первого полугодия доля досрочно погашенных кредитов за счет собственных средств заемщиков составила 30% выдачи (год назад - более 40%). Не стоит забывать и о валютных рисках. При резких скачках доллара значительная часть валютных займов может перестать обслуживаться. Та же судьба может ждать и заемщиков, взявших кредит с переменной ставкой (зависящей от стоимости денег на "межбанке").
"Еще недавно я бы с уверенностью сказал, что потенциал рынка ипотечного кредитования в 2012 году исключительно высокий. Однако сейчас в связи с ухудшением состояния мировой экономики, когда неясно, как все будет развиваться дальше и как на это отреагирует экономика России, сложно сделать какие-то точные прогнозы на 2012 год", - резюмирует Андрей Мальцев.

НАДЕЖДА НА ЛУЧШЕЕ
По подсчетам АИЖК, коэффициент доступности жилья, рассчитываемый по программе "Жилище" на 2011-2015 годы, выглядит следующим образом: сейчас копить на стандартную двушку российской семье из трех человек, если откладывать все доходы, нужно менее четырех лет. В Москве семье, где двое работают и откладывают все доходы, нужно копить на жилье 7-8 лет. Однако как будут развиваться события дальше, пока не ясно. Но в одном эксперты уверены: в средне- и долгосрочной перспективе сомневаться в росте ипотечного рынка не приходится. "Рано или поздно клиенты, которые планируют сейчас улучшить свои жилищные условия, но не могут этого сделать из-за ухудшения экономической ситуации в стране, вновь вернутся к этой мысли", - уверяет Андрей Мальцев. Люди снова начнут задумываться о покупке жилья, в том числе при помощи ипотечного кредита, который на данный момент является наиболее доступным инструментом приобретения недвижимости.
Хотя, конечно, до повсеместного распространения ипотеки еще далеко. Подсчитано: чтобы стать доступными для большого числа потенциальных заемщиков, ипотечные кредиты должны предоставляться по ставке 5-6% годовых. "Но надо понимать, во-первых, что ставка по ипотеке сильно зависит от инфляции в стране и складывается из формулы: инфляция + маржа 3-4%, - говорит Сергей Даньков. - Во-вторых, при увеличении доступности ипотечного кредитования вновь вырастут цены на недвижимость в связи с ограниченностью предложения на рынке". А это уже никак не облегчит жизнь "ипотечников". По словам эксперта, увеличить доступность ипотечного кредитования могло бы принятие немецкой модели ипотеки: сначала в течение нескольких лет человек копит деньги на спецсчете на первоначальный взнос, а потом получает недостающую сумму в виде кредита, но уже под более низкие проценты. А Ирина Волис предупреждает: "Как ни странно, но стимулом для роста ипотечного кредитования в России должна быть продуманная и взвешенная политика государства в сфере налогообложения доходов физических лиц. Любые изменения в этой области могут повлечь сокрытие доходов, возвращение к зарплатам в конвертах, а получение таких доходов, как известно, чревато их неполучением вообще. Беря ипотечный кредит, заемщик должен быть уверен в завтрашнем дне".
{PAGE}