Наверх
21 октября 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2006 года: "Все ушли на склад"

Арендные ставки в Москве и Подмосковье — самые высокие в Европе. С приходом крупных иностранных и российских инвесторов рентабельность складских помещений заметно выросла. Однако свободно арендовать или купить качественные склады по-прежнему сложно.   Весь прошедший год Москва усиленно застраивалась. Складами. По данным NAI Vesco, девелоперы в общей сложности заявили о возведении более 15 объектов площадью порядка 4,3 млн. кв. м. На этой площади с комфортом разместились бы все социальные программы столичного мэра за пару лет. Такая активность «складовщиков» связана с растущей рентабельностью логистических помещений, высокими арендными ставками и сократившимися сроками окупаемости объектов. Согласно отчету NAI Global, в 2005 году рентабельность девелопмента в этом сегменте составила порядка 20%, что гораздо выше прибыльности офисных помещений (13%) и торговых центров (14%).

   Еще в 2005-м впервые за все время существования рынка произошел запуск крупных складских проектов (логистический парк «Пушкино» и «Ленинградский терминал»), отвечающих международным стандартам и требованиям современной логистики. Появился пример для подражания западного образца. Тем не менее следовать ему мало кто спешит. По своему развитию рынок качественных складов по-прежнему недотягивает до уровня других секторов коммерческой недвижимости Москвы. Практически отсутствуют свободные склады высокого класса, а спрос на них более чем в два раза превышает предложение. Большое количество объектов не возводится в срок. Главным образом, это связано со сложностями в получении и оформлении земельных участков. По данным компании Swiss Realty Group, объем предложения профессиональных складских помещений класса А и В в московском регионе находится на низком уровне и составляет менее 45% от общего предложения складских помещений. Однако эксперты считают, что старт развитию рынка дан и для ощутимых результатов нужно только время.

Спрос без ответа
   По данным Colliers International, общее предложение качественных складских помещений в Москве и Московской области на начало 2006 года составило около 1,4 млн. кв. м, из них примерно 680 тыс. кв. м отвечают международным стандартам. Все остальные объекты представляют собой наследство от советских времен — бывшие цеха, ангары, подвальные помещения. Анализ рынка складов классов С и D, по мнению экспертов, не дает точной цифры, определяющей количество предлагаемых площадей. Многие помещения либо не сертифицированы, либо не имеют зарегистрированных прав собственности, поэтому предпочитают не афишировать свою коммерческую деятельность.

   Основная часть клиентов ориентирована на качественные складские площади класса А и В. Согласно исследованиям Colliers International, в настоящее время комбинированный спрос (так называемые активный и неявный) на качественные складские помещения оценивается в диапазоне от 1 млн. до 1,2 млн. кв. м. Текущее предложение рынка очевидно не соответствует подобным ожиданиям. Процент же вакантных площадей в готовых складских терминалах класса А практически равен нулю.

   Есть аналитика, демонстрирующая еще больший разрыв между желаемым и действительным. Так, по данным компании РИГрупп, спрос на высококачественные складские помещения по сравнению с 2004 годом возрос на 35% и составил около 2 млн. кв. м при общей емкости рынка в 4,5—5 млн. кв. м. Основными источниками спроса остаются логистические операторы, крупные российские и иностранные торговые сети, производители товаров народного потребления и продуктов питания. «До 95% общего объема спроса приходится на область, ограниченную 1-й бетонной кольцевой дорогой А-107», — говорит директор департамента маркетинга РИГрупп Михаил Чернов.

Срок растет
   Одной из основных тенденций рынка складских помещений аналитики Swiss Realty Group называют распространение практики долгосрочных договоров предварительной аренды на ранней стадии строительства и увеличение сроков арендных договоров. Если раньше большинство контрактов заключали на 3—5 лет, то сейчас — на 8—10.

   Другой особенностью стало увеличение площади новых проектов. По данным Colliers International, средний размер выходящих на рынок проектов увеличился с 30—40 тыс. кв. м до 100—200 тыс. Также эксперты отмечают растущий интерес девелоперов к строительству производственно-складских комплексов, рост активности профессиональных инвесторов (рефинансирование проектов), увеличение количества инвестиционных сделок.

   «Первые инвестиционные продажи складских объектов означают, что рынок становится понятным», — говорит руководитель отдела складской и производственной недвижимости компании Praedium Руслан Суворов. Так, в конце 2005 года инвестиционный фонд Raven Russia Limited, учрежденный британской инвестиционно-девелоперской компанией Raven Mount, приобрел у компании «Кулон» два складских комплекса («Кулон-Южный» на ул. Дорожная и «Кулон-Балтия» на Ново-Рижском шоссе) общей площадью 41 600 кв. м за $18,6 млн. (также фонд ведет переговоры о выкупе остальных складов компании общей площадью 180 тыс. кв. м). Кроме того, фонд Raven Russia Limited заключил соглашение о приобретении строящегося логистического парка «Крекшино» общей площадью 114 тыс. кв. м у компании «РосЕвроДевелопмент» за $110 млн.

   В прошедшем году девелоперами строительства новых складов выступали и российские, и иностранные компании. Среди последних такие, как FM Logistic, Hines и AIG Lincoln, наметившие реализовать в ближайшие годы ряд крупных проектов. Тем не менее эксперты оценивают их активность как низкую. «Во-первых, предложение качественных инвестиционных объектов ограничено. Во-вторых, в представлении западных инвесторов российский рынок по-прежнему считается рискованным, в первую очередь в правовом отношении», — говорит заместитель директора отдела складской и индустриальной недвижимости компании Knight Frank Алексей Новиков. Однако с выходом на рынок все большего количества профессионально реализованных проектов эти факторы перестанут играть существенную роль, а значит, будет расти и количество инвестиционных продаж в складском секторе.

Ставки и цены
   В прошлом году на рынке качественных складских помещений появилась тенденция к четкой структуризации арендных ставок, которые складываются из базовой ставки, операционных расходов, коммунальных платежей и НДС. По мнению экспертов Knight Frank, базовая арендная ставка в ближайшие годы радикально расти не будет. Дело в том, что она, как правило, жестко фиксируется на весь срок заключения договора аренды (5—10 лет). Поэтому все проекты, выходящие в 2005—2007 годах и обладающие похожими характеристиками, обязаны придерживаться установленной на несколько лет вперед ценовой политики. Однако в целом рост арендных ставок все же возможен за счет увеличения стоимости коммунальных услуг или операционных расходов. По данным Knight Frank, в настоящий момент базовая арендная ставка на склады класса А составляет $110—130 за кв. м в год. Операционные расходы колеблются от $20 до $25 за кв. м в год, а коммунальные платежи — $8—12 за кв. м в год.

   Аналитики Colliers International также подтверждают тенденцию структуризации ставок аренды на складские помещения по принципу triple net, когда определение базовой арендной ставки происходит отдельно от операционных расходов и коммунальных платежей. Согласно исследованиям Colliers International, в 2005-м ставки аренды стабилизировались на более высоком уровне, составив в среднем $130—160 за кв. м в год (без НДС) для помещений, отвечающих международным стандартам. Арендные ставки на складские помещения более низкого качества находились в диапазоне $100—130 за кв. м в год (не включая НДС). Вышеуказанные ставки включают эксплуатационные расходы — на управление зданием, охрану и техническое обслуживание (что в среднем составляет $15—25 за кв. м в год, без НДС), но без учета коммунальных платежей.

   «Вопреки всем прогнозам снижения арендных ставок не произошло. Причина — продолжающийся дисбаланс между спросом и предложением», — говорит Регина Лочмеле, руководитель группы аналитики рынка офисной и складской недвижимости Colliers International. По ее мнению, в нынешнем году может произойти даже небольшое снижение ставок аренды (при условии, что общее предложение качественных складских площадей увеличится на 40%, что вполне осуществимо) до $125—140 за кв. м в год (без НДС) на помещения, отвечающие международным стандартам, и до $90—115 за кв. м в год (не включая НДС) на складские помещения более низкого качества.

   С рынком купли-продажи складов дела обстоят гораздо хуже. По словам Руслана Суворова, предложение складов класса А чрезвычайно ограничено. «Найти вариант, подходящий по параметрам, практически невозможно», — говорит Суворов. По большому счету активные продажи качественной складской недвижимости начались лишь в 2005 году. По данным NAI Vesco, в среднем стоимость покупки складского комплекса класса А (порядка $650 за кв. м.) составляет стоимость аренды всего за 4,5—5 лет ($150—160 за кв. м). Несмотря на то, что при долгосрочной аренде можно рассчитывать на гибкую систему скидок, крупной компании по-прежнему рентабельнее купить или построить собственный комплекс. Однако выгодно не означает возможно: по данным NAI Vesco, всего за прошедший период было продано не более 10 складских объектов. Причем более 90% предложения представлено устаревшими зданиями советской постройки.

Уроки географии
   При выборе складского помещения арендаторы все меньшее значение стали придавать его удаленности от МКАД. По данным Swiss Realty Group, примерно 30% потенциальных арендаторов рассматривают предложения складских помещений, находящихся на расстоянии 30—100 км от МКАД. В основном их интересуют наименее загруженные транспортные артерии — Каширское, Симферопольское и Новорязанское шоссе.

   По данным Knight Frank, традиционно лидирующее положение занимает Ленинградское шоссе, поскольку является самой освоенной трассой с позиции складской недвижимости и основным транспортным коридором со странами Скандинавии. В свою очередь, Каширское и Ярославское шоссе (плюс трасса «Дон») являются основными путями поставки товаров в регионы.

   По данным NAI Vesco, в 2005 году география строительства логистических терминалов начала расширяться, охватывая районы, прилегающие к ЦКАД. «В первую очередь, данная тенденция вызвана дефицитом и высокой стоимостью земельных участков в ближнем Подмосковье», — говорит генеральный директор NAI Vesco Максим Карапетов.

   Аналитики Swiss Realty Group прогнозируют смещение рынка на южные, юго-западные и юго-восточные направления (Новорязанское, Киевское, Минское, Каширское шоссе). В направлении Ленинградского шоссе в этом году, наоборот, произойдет снижение объемов строительства складских комплексов. Это обусловлено, в первую очередь, дефицитом земельных участков и общей загруженностью трассы.



 

Таблица 1
Значимые складские проекты, соответствующие международным стандартами запланированные к вводу в эксплуатацию в 2006 году













































ОбъектАдресДевелоперОбщая площадь (кв. м)
Логистический парк «Пушкино»Ярославское ш., 15 км от МКАДCapital Partners совместно с Lone Star Ventures300 000
Ленинградский терминал МЛПЛенинградское ш., 13 км от МКАДMultinational Logistics Partnership200 000
Логистический комплекс «Белый Парк»/Cross-Point M4Трасса Москва—Дон, 30 км от МКАДCoalco*145 000
Логистический парк «НЛК-Крекшино»Наро-Фоминский р-н, 24 км от МКАД, между Киевским и Минским шоссе«РосЕвроДевелопмент»114 000
«ТЛК-Томилино»Hоворязанское ш., 6 км от МКАД«ТЛК-Томилино»70 000
Офисно-складской комплекс «Истпарк»Р-н Новокосино, 2 км от МКАД«Интерстатус»13 430

* В начале февраля 2006 года компания Coalco продала 120 га своего участка компании Capital Partners (финасируется Казкоммерцбанком), которая совместно с партнерами (Lone Star Ventures и ICD International) построит там складской комплекс площадью 600 тыс. кв. м.

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK