17.02.2003 01:00 Еженедельный журнал «Профиль»

Архивная публикация 2003 года: "Все в дом"

Всерьез обогатиться на перепродаже столичных новостроек частному лицу сейчас вряд ли удастся. Зато превратить покупку квартиры в правильную инвестицию капитала вполне реально. Надо только знать, какое жилье со временем подорожает, а какое, напротив, будет только терять в цене.На дне

Времена стабильности -- не лучшие для спекуляций. Ни тебе ГКО, ни 100% годовых по вкладам -- все чинно и плавно. И цены на жилье не исключение. Купив квартиру в начале 2001 года и продав ее в декабре, можно было заработать в среднем 30%. В 2002 году такая сделка принесла бы около 15%. Рост цен на столичное жилье продолжится и в году нынешнем -- но практически в пределах планируемой инфляции, то есть в нынешнем году операции по вложению в недвижимость реальной прибыли не принесут.
Но это -- средняя температура по больнице. Есть ряд очень незамысловатых правил, соблюдение которых, с одной стороны, удешевит приобретение квартиры, а с другой -- сделает ее выгодным вложением средств.
Правило первое: квартиры практически в любой жилой новостройке дорожают по мере ее возведения. И это понятно, застройщики ведь в большинстве случаев используют не только свои, но и заемные средства, которые им приходится возвращать с процентами. А потому получение на ранней стадии строительства предоплаты за квартиру им выгодно -- это уменьшает потребность в кредите.
Опасения, что фирма, собрав деньги, исчезнет, фактически не имеют под собой почвы -- такого в Москве не случалось уже лет пять. Гораздо реальнее другая неприятность: строители могут затянуть сроки сдачи. Но и здесь в последнее время наведен сравнительный порядок -- чрезмерные (более полугода) задержки со сдачей дома госкомиссии случаются крайне редко.
Наталия Тихоновская, начальник управления новостроек компании "МИЭЛЬ-недвижимость":
"Если говорить об уже состоявшихся проектах, то цена квадратного метра по мере возведения дома (в среднем -- 12 месяцев) увеличивается примерно на 40% (от начала до конца строительства). А после оформления в собственность стоимость квартиры возрастает еще на 10--15% за кв. м".
Выгоду от подобных операций покупатель уже оценил. На сегодняшний момент на этапе земляных работ (котлована) реализуется 70--100% квартир в панельных домах и до 50% -- в домах по индивидуальным проектам.
Город контрастов

Впрочем, приведенное выше правило -- тоже своего рода средняя температура по больнице. Правда, уже более близкая к истине.
Чтобы не прогадать при покупке квартиры, нужно соблюсти еще два условия: правильно выбрать местоположение и тип дома. Ведь апартаменты даже в, условно говоря, Версале со временем будут только дешеветь, если сей дворец расположен вблизи промышленного гиганта с вечно дымящими трубами. Или наоборот: за вполне стандартную квартиру в районе, набирающем престижность, в случае последующей продажи можно выручить больше ее первоначальной стоимости.
Рейтинг престижности районов столицы за последние 20 лет не сильно изменился, но стал, если так можно сказать, только строже -- с явными лидерами и аутсайдерами. Среди первых -- так называемая золотая миля, то есть кварталы между Остоженкой и набережной Москвы-реки. Это первый в столице район, предназначенный для заселения очень состоятельной публикой. Свободных площадок под новое строительство здесь очень мало, а вскоре не станет вовсе. Поэтому вложения в недвижимость, расположенную на "золотой миле", гарантированы от обесценивания. Цена "квадрата" здесь стабильно увеличивается (и в ближайшие три года будет увеличиваться) в среднем в 1,5--2 раза в год. Так, если в прошлом году потолок "остоженских" цен был $5--6 тыс. за метр, то сегодня -- около $10 тыс.
Столь же привлекательный для инвестора прирост цен прогнозируется и в домах, расположенных в относительно новых для элитной застройки местах, которые придут (и уже приходят) в дополнение к Остоженке, -- это район между Остоженкой и Арбатом, а также между Новым Арбатом и Тверской.
Павел Здрадовский, начальник департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty:
"На протяжении последних пяти лет цены на действительно элитное жилье только растут. Так, например, квартира, купленная по цене $2,5 тыс. за кв. м в 2001 году в доме "На Композиторской", сегодня может быть продана уже по $3,8 тыс. за "квадрат".
По оценкам риэлтеров, будут набирать привлекательность такие районы города, как окрестности метро Фрунзенская, Кунцево, кварталы в районе МГУ, проспектов Ленинского и Вернадского, на Соколе.
Постепенно уже начавшийся процесс расслоения районов столицы по социальному статусу жителей приведет к ситуации, характерной для всех мировых мегаполисов, где есть районы для богатых, для среднего класса и для бедных.
Попасть в число последних имеют все шансы Южный, Юго-Восточный и Восточный административные округа столицы. Достаточно сказать, что после захвата заложников в театральном центре на Дубровке (это, кстати, как раз ЮВАО) столичные власти вынуждены были признать, что в некоторых школах на территории названных округов приходится формировать отдельные классы с усиленным преподаванием русского языка: многие местные школьники по-русски говорят с трудом. Если добавить, что по концентрации крупных промзон эти территории занимают первые места в Москве, то становится ясно, что квартиры здесь со временем вряд ли будут дорожать.
А вот Север, Северо-Запад и отчасти Северо-Восток постепенно формируются как районы для проживания среднего класса, а потому расположенное здесь жилье в будущем станет дорожать или падать в цене в зависимости от конкретного адреса и привлекательности самого дома.
О том, как тип дома (материал, из которого он возведен, инженерно-техническое оснащение, метраж квартир и т.п.) влияет на инвестиционную привлекательность жилья в нем, -- скажем отдельно.
Заносы на метражах

Казалось бы, наиболее инвестиционно привлекательной является элитная недвижимость (по принципу: чем дороже покупаешь товар, тем дороже его можно перепродать). Однако за последние пару лет критерии "элитности" значительно изменились, что отразилось и на привлекательности вложений в подобные квартиры.
Ряд проектов, проданных когда-то в качестве элитных, сегодня по своему месторасположению, планировочным решениям (например, огромной новорусской площади квартир) явно не соответствуют нынешним представлениям о жилье подобного класса. В результате многие покупатели, заплатившие в свое время более $2 тыс. за кв. м, сегодня вряд ли смогут реализовать свое жилье на вторичном рынке по цене, существенно превышающей стартовую. Мешает громоздкая инфраструктура типа ранее считавшегося обязательным для элитного дома фитнес-клуба для жильцов или какого-нибудь ресторанчика (опять же только для "своих"). Ведь подобные "навороты" увеличивают ежемесячную квартплату, которая доходит до $3 за каждый жилой метр. А кто захочет платить лишние деньги, если и фитнес-клуб с бассейном, и приличный ресторанчик уже давно перестали быть редкостью в столице, а потому их включение в инфраструктуру дома -- только лишние расходы для жильцов?
В отличие от насыщенной инфраструктуры качественное техническое оснащение дома -- большой плюс для любой новостройки. Дополнительные системы очистки водопроводной воды, собственный страхующий бойлер (на случай летнего отключения горячей воды), импортные или по импортным лицензиям лифты, герметичные стеклопакеты на окнах -- все это только повышает шансы выгодной перепродажи квартиры в будущем.
В последние два-три года сформировался достаточно жесткий набор архитектурно-строительных требований к "правильному" жилью. По мнению специалистов рынка, покупку квартиры в типовом панельном доме имеет смысл рассматривать как вариант обретения крыши над головой. Но вот как разумную инвестицию -- вряд ли. Во-первых, потому что домостроительные комбинаты (и в последнее время этот процесс ускорился) регулярно обновляют свою продукцию. А потому с появлением на рынке каждой новой серии "панели" предыдущая сразу же становится морально устаревшей. Во-вторых, в абсолютном большинстве возводимых ныне панельных домов не предусмотрена свободная планировка квартир, а высота потолков составляет от 2,64 м до 2,75 м. Это не отвечает запросам более-менее требовательного покупателя (нынешний стандарт -- потолки высотой от 3 м).
Поэтому инвестиционно привлекательными могут быть квартиры только в домах по индивидуальным проектам. Как правило, такие дома возводятся по принципу: каркас и перекрытия -- из монолитного железобетона, внешние стены и перегородки -- из кирпича или блоков. Подобная конструкция предполагает гораздо большую свободу для покупателя при выборе планировки квартиры. А это -- с учетом просто драконовского городского закона о правилах перепланировки жилья (на практике просто невыполнимого) -- очень большое преимущество.
Дома по индпроектам по сравнению с панельными привлекательны еще и большей (но одновременно -- разумной) площадью квартир. Если поначалу практически все "монолиты" проектировались как элитные со всеми вытекающими отсюда последствиями (в том числе в виде чересчур больших площадей: "двушки" -- от 100 кв. м, "трешки" -- от 150), то сегодня появляется все больше проектов с относительно небольшими однокомнатными квартирами (наиболее ходовой товар) площадью от 45 кв. м и двухкомнатными -- от 60--70 кв. м (всего на 5--7 м больше, чем в типовой "панели").
Как следствие -- сократился ценовой разрыв между типовыми панельными домами и домами по индивидуальному проекту. Сегодня квартира в "монолите" продается по цене от $950 за кв. м, а такая же в "панели" -- от $750 (пару лет назад разрыв был в полтора раза).
Наталия Тихоновская: "В отличие от недвижимости классом ниже, на ликвидность квартиры в домах по индивидуальным проектам влияют "эстетические" характеристики, как, например, вид из окон. Любопытный факт: при продаже одного из домов на улице Удальцова в первую очередь были раскуплены более дорогие квартиры, из окон которых был виден шпиль университета. Оказывается, люди готовы переплачивать по сто долларов за квадратный метр, чтобы наслаждаться панорамным видом на Москву".
В панельных домах возможность получить вместе с квартирой еще и красивый вид из окна ниже. Хотя бы потому, что чем дальше, тем выше конкуренция за хорошие участки под строительство в столице. И больше шансов заполучить их имеет тот застройщик, который при прочих условиях (например, лоббистских возможностях) готов выложить за него большую цену. А она, в свою очередь, будет заложена в стоимость квадратного метра жилья. Понятно, что при таком подходе вероятность выигрыша "монолита" больше -- квартиры в них продаются дороже. Так что схема классическая: деньги--товар--деньги.

Времена стабильности -- не лучшие для спекуляций. Ни тебе ГКО, ни 100% годовых по вкладам -- все чинно и плавно. И цены на жилье не исключение. Купив квартиру в начале 2001 года и продав ее в декабре, можно было заработать в среднем 30%. В 2002 году такая сделка принесла бы около 15%. Рост цен на столичное жилье продолжится и в году нынешнем -- но практически в пределах планируемой инфляции, то есть в нынешнем году операции по вложению в недвижимость реальной прибыли не принесут.

Но это -- средняя температура по больнице. Есть ряд очень незамысловатых правил, соблюдение которых, с одной стороны, удешевит приобретение квартиры, а с другой -- сделает ее выгодным вложением средств.

Правило первое: квартиры практически в любой жилой новостройке дорожают по мере ее возведения. И это понятно, застройщики ведь в большинстве случаев используют не только свои, но и заемные средства, которые им приходится возвращать с процентами. А потому получение на ранней стадии строительства предоплаты за квартиру им выгодно -- это уменьшает потребность в кредите.

Опасения, что фирма, собрав деньги, исчезнет, фактически не имеют под собой почвы -- такого в Москве не случалось уже лет пять. Гораздо реальнее другая неприятность: строители могут затянуть сроки сдачи. Но и здесь в последнее время наведен сравнительный порядок -- чрезмерные (более полугода) задержки со сдачей дома госкомиссии случаются крайне редко.

Наталия Тихоновская, начальник управления новостроек компании "МИЭЛЬ-недвижимость":

"Если говорить об уже состоявшихся проектах, то цена квадратного метра по мере возведения дома (в среднем -- 12 месяцев) увеличивается примерно на 40% (от начала до конца строительства). А после оформления в собственность стоимость квартиры возрастает еще на 10--15% за кв. м".

Выгоду от подобных операций покупатель уже оценил. На сегодняшний момент на этапе земляных работ (котлована) реализуется 70--100% квартир в панельных домах и до 50% -- в домах по индивидуальным проектам.

Город контрастов

Впрочем, приведенное выше правило -- тоже своего рода средняя температура по больнице. Правда, уже более близкая к истине.

Чтобы не прогадать при покупке квартиры, нужно соблюсти еще два условия: правильно выбрать местоположение и тип дома. Ведь апартаменты даже в, условно говоря, Версале со временем будут только дешеветь, если сей дворец расположен вблизи промышленного гиганта с вечно дымящими трубами. Или наоборот: за вполне стандартную квартиру в районе, набирающем престижность, в случае последующей продажи можно выручить больше ее первоначальной стоимости.

Рейтинг престижности районов столицы за последние 20 лет не сильно изменился, но стал, если так можно сказать, только строже -- с явными лидерами и аутсайдерами. Среди первых -- так называемая золотая миля, то есть кварталы между Остоженкой и набережной Москвы-реки. Это первый в столице район, предназначенный для заселения очень состоятельной публикой. Свободных площадок под новое строительство здесь очень мало, а вскоре не станет вовсе. Поэтому вложения в недвижимость, расположенную на "золотой миле", гарантированы от обесценивания. Цена "квадрата" здесь стабильно увеличивается (и в ближайшие три года будет увеличиваться) в среднем в 1,5--2 раза в год. Так, если в прошлом году потолок "остоженских" цен был $5--6 тыс. за метр, то сегодня -- около $10 тыс.

Столь же привлекательный для инвестора прирост цен прогнозируется и в домах, расположенных в относительно новых для элитной застройки местах, которые придут (и уже приходят) в дополнение к Остоженке, -- это район между Остоженкой и Арбатом, а также между Новым Арбатом и Тверской.

Павел Здрадовский, начальник департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty:

"На протяжении последних пяти лет цены на действительно элитное жилье только растут. Так, например, квартира, купленная по цене $2,5 тыс. за кв. м в 2001 году в доме "На Композиторской", сегодня может быть продана уже по $3,8 тыс. за "квадрат".

По оценкам риэлтеров, будут набирать привлекательность такие районы города, как окрестности метро Фрунзенская, Кунцево, кварталы в районе МГУ, проспектов Ленинского и Вернадского, на Соколе.

Постепенно уже начавшийся процесс расслоения районов столицы по социальному статусу жителей приведет к ситуации, характерной для всех мировых мегаполисов, где есть районы для богатых, для среднего класса и для бедных.

Попасть в число последних имеют все шансы Южный, Юго-Восточный и Восточный административные округа столицы. Достаточно сказать, что после захвата заложников в театральном центре на Дубровке (это, кстати, как раз ЮВАО) столичные власти вынуждены были признать, что в некоторых школах на территории названных округов приходится формировать отдельные классы с усиленным преподаванием русского языка: многие местные школьники по-русски говорят с трудом. Если добавить, что по концентрации крупных промзон эти территории занимают первые места в Москве, то становится ясно, что квартиры здесь со временем вряд ли будут дорожать.

А вот Север, Северо-Запад и отчасти Северо-Восток постепенно формируются как районы для проживания среднего класса, а потому расположенное здесь жилье в будущем станет дорожать или падать в цене в зависимости от конкретного адреса и привлекательности самого дома.

О том, как тип дома (материал, из которого он возведен, инженерно-техническое оснащение, метраж квартир и т.п.) влияет на инвестиционную привлекательность жилья в нем, -- скажем отдельно.

Заносы на метражах

Казалось бы, наиболее инвестиционно привлекательной является элитная недвижимость (по принципу: чем дороже покупаешь товар, тем дороже его можно перепродать). Однако за последние пару лет критерии "элитности" значительно изменились, что отразилось и на привлекательности вложений в подобные квартиры.

Ряд проектов, проданных когда-то в качестве элитных, сегодня по своему месторасположению, планировочным решениям (например, огромной новорусской площади квартир) явно не соответствуют нынешним представлениям о жилье подобного класса. В результате многие покупатели, заплатившие в свое время более $2 тыс. за кв. м, сегодня вряд ли смогут реализовать свое жилье на вторичном рынке по цене, существенно превышающей стартовую. Мешает громоздкая инфраструктура типа ранее считавшегося обязательным для элитного дома фитнес-клуба для жильцов или какого-нибудь ресторанчика (опять же только для "своих"). Ведь подобные "навороты" увеличивают ежемесячную квартплату, которая доходит до $3 за каждый жилой метр. А кто захочет платить лишние деньги, если и фитнес-клуб с бассейном, и приличный ресторанчик уже давно перестали быть редкостью в столице, а потому их включение в инфраструктуру дома -- только лишние расходы для жильцов?

В отличие от насыщенной инфраструктуры качественное техническое оснащение дома -- большой плюс для любой новостройки. Дополнительные системы очистки водопроводной воды, собственный страхующий бойлер (на случай летнего отключения горячей воды), импортные или по импортным лицензиям лифты, герметичные стеклопакеты на окнах -- все это только повышает шансы выгодной перепродажи квартиры в будущем.

В последние два-три года сформировался достаточно жесткий набор архитектурно-строительных требований к "правильному" жилью. По мнению специалистов рынка, покупку квартиры в типовом панельном доме имеет смысл рассматривать как вариант обретения крыши над головой. Но вот как разумную инвестицию -- вряд ли. Во-первых, потому что домостроительные комбинаты (и в последнее время этот процесс ускорился) регулярно обновляют свою продукцию. А потому с появлением на рынке каждой новой серии "панели" предыдущая сразу же становится морально устаревшей. Во-вторых, в абсолютном большинстве возводимых ныне панельных домов не предусмотрена свободная планировка квартир, а высота потолков составляет от 2,64 м до 2,75 м. Это не отвечает запросам более-менее требовательного покупателя (нынешний стандарт -- потолки высотой от 3 м).

Поэтому инвестиционно привлекательными могут быть квартиры только в домах по индивидуальным проектам. Как правило, такие дома возводятся по принципу: каркас и перекрытия -- из монолитного железобетона, внешние стены и перегородки -- из кирпича или блоков. Подобная конструкция предполагает гораздо большую свободу для покупателя при выборе планировки квартиры. А это -- с учетом просто драконовского городского закона о правилах перепланировки жилья (на практике просто невыполнимого) -- очень большое преимущество.

Дома по индпроектам по сравнению с панельными привлекательны еще и большей (но одновременно -- разумной) площадью квартир. Если поначалу практически все "монолиты" проектировались как элитные со всеми вытекающими отсюда последствиями (в том числе в виде чересчур больших площадей: "двушки" -- от 100 кв. м, "трешки" -- от 150), то сегодня появляется все больше проектов с относительно небольшими однокомнатными квартирами (наиболее ходовой товар) площадью от 45 кв. м и двухкомнатными -- от 60--70 кв. м (всего на 5--7 м больше, чем в типовой "панели").

Как следствие -- сократился ценовой разрыв между типовыми панельными домами и домами по индивидуальному проекту. Сегодня квартира в "монолите" продается по цене от $950 за кв. м, а такая же в "панели" -- от $750 (пару лет назад разрыв был в полтора раза).

Наталия Тихоновская: "В отличие от недвижимости классом ниже, на ликвидность квартиры в домах по индивидуальным проектам влияют "эстетические" характеристики, как, например, вид из окон. Любопытный факт: при продаже одного из домов на улице Удальцова в первую очередь были раскуплены более дорогие квартиры, из окон которых был виден шпиль университета. Оказывается, люди готовы переплачивать по сто долларов за квадратный метр, чтобы наслаждаться панорамным видом на Москву".

В панельных домах возможность получить вместе с квартирой еще и красивый вид из окна ниже. Хотя бы потому, что чем дальше, тем выше конкуренция за хорошие участки под строительство в столице. И больше шансов заполучить их имеет тот застройщик, который при прочих условиях (например, лоббистских возможностях) готов выложить за него большую цену. А она, в свою очередь, будет заложена в стоимость квадратного метра жилья. Понятно, что при таком подходе вероятность выигрыша "монолита" больше -- квартиры в них продаются дороже. Так что схема классическая: деньги--товар--деньги.

ЮЛИЯ МЕДВЕДЕВА julya@profil.orc.ru

Подписывайтесь на PROFILE.RU в Яндекс.Новости или в Яндекс.Дзен. Все важные новости — в telegram-канале «PROFILE-NEWS».