Наверх
18 ноября 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 1999 года: "Вторжилье"

Сейчас на рынке столичного жилья идет гонка цен: вслед за новыми квартирами начало дешеветь жилье на вторичном рынке. Общее падение цен после пресловутого 17 августа составило 35—45%. И это, по мнению риэлторов, не предел. Мэр Москвы Юрий Лужков публично потребовал от строителей снижения до $200 за 1 кв. м цены на жилье, которое будет реализовываться по столичной ипотечной программе.Падшие цены

Надежда умирает последней.
А вдруг кризис — это всего на месяц-другой, а потом все вернется на круги своя? А вдруг вдвое срезали зарплату только тебе, а у всех остальных она осталась прежней?
Такими «вдруг» мучил себя каждый продавец квартиры на вторичном рынке недвижимости полгода назад. Ведь продавцу очень обидно, что квартиру, которую еще недавно «с руками» отрывали за $50 тысяч, теперь с трудом можно продать всего за $35 тысяч. А если в ней к тому же сделан роскошный ремонт, по стоимости равный цене самой квартиры? Словом, такими тяжкими размышлениями и ожиданиями лучшего часа продавцы квартир жили до января. В результате чего вторичный рынок попросту замер.
Михаил Куликов, генеральный директор Московской центральной биржи недвижимости: «Рынок вторичной недвижимости не сразу отреагировал на стремительное снижение цен на новое жилье. Требования продавцов были очень высоки, поэтому лишь с января этого года — после того как не ввели в действие закон о соответствии доходов и расходов — началось поступательное ежемесячное падение цен. Примерно на 5% в месяц».
Общее снижение стоимости квартир на вторичном рынке после начала кризиса составило 35—45%. (Конечно, имеются в виду именно проданные квартиры: заявляемая поначалу продавцами цена обычно выше реальной.)
Дмитрий Киняев, старший менеджер отдела продаж агентства недвижимости «Юго-Запад»: «По моим наблюдениям, сегодня на одного покупателя приходится пятьдесят продавцов».
Процесс падения цен на вторичном рынке жилья будет продолжаться. Не потому, что так кому-то хочется, а в силу объективных причин.
Первая из них — уже происшедшее снижение стоимости квартир на первичном рынке. Продавцы только что построенного жилья в отличие от владельцев приватизированных квартир не могут ждать у моря погоды: им необходимо возвращать кредиты. Не исключено и дальнейшее удешевление квартир в новостройках. В начале мая мэр Москвы Юрий Лужков публично потребовал от строителей снижения до $200 за 1 кв. м цен на жилье, которое будет реализовываться по столичной ипотечной программе. Сейчас, напомним, нижняя планка стоимости типового жилья составляет около $400 за «квадрат».
Второй фактор, влияющий на цену вторичного рынка жилья, определяется тем, что квартиры перестали покупать, что называется, впрок — в расчете на перепродажу с выгодой. «Запасное» жилье иметь сейчас совершенно невыгодно: денег, вырученных от сдачи его в аренду, едва хватает на квартплату и проведение ремонта после того, как съедут очередные постояльцы. И это еще хорошо. Так как означает, что квартиру сдать все-таки удалось. В худшем случае — а он как раз более вероятен — квартира стоит пустая, так как постояльцев сильно поубавилось.
И третья причина, в силу которой цены на вторичном рынке жилья в Москве будут снижаться и дальше,— это существенное увеличение так называемых альтернативных сделок, когда квартира не продается напрямую, а обменивается с доплатой на худшую или лучшую. И если до кризиса доля «альтернативных» договоров составляла около 70% вторичного рынка, то сейчас она превышает 80%. «Альтернативные» сделки способствуют активизации рынка, так как продавцам нет смысла в этом случае «стоять насмерть»: дешевле продал — дешевле купил. А потому снижение цен при альтернативной продаже/покупке способствует и общему удешевлению квартир на вторичном рынке.
Михаил Куликов: «Сейчас альтернативные сделки очень выгодны и покупателям, и продавцам. На сегодня в связи с застоем на рынке прямой купли-продажи агентства снижают свои комиссионные по все видам сделок, в том числе и по альтернативным. Когда же ситуация на рынке прояснится и число сделок увеличится, комиссионные с нынешних 3—5% вернутся к 5—6% докризисным. А это в иных случаях тысячи долларов».
И наконец, четвертая причина неизбежного падения стоимости старого жилья состоит в том, что чем дальше, тем разнообразнее (и по качеству, и по цене) выбор жилья на первичном рынке. Ни «сталинка», ни «цековка» уже не являются пределом совершенства. А на рынке дешевого жилья «хрущобы» уверенно вытесняются более просторными и комфортабельными типовыми квартирами в панельных домах на окраинах. В результате покупать квартиру на вторичном рынке имеет смысл только при ощутимом выигрыше в цене по сравнению с аналогичным новым жильем.
Таким образом, общая тенденция ясна: цены на вторичном рынке жилья в столице снижаются и «дна» пока не достигли. Однако это картина в самом общем виде. В зависимости от качества самого жилья и его местоположения она может меняться.
Лучше меньше, да лучше

Больше всего послекризисное падение цен сказалось на больших квартирах (свыше 100 кв. м) в престижных районах и на жилье в «хрущобах» вдали от метро.
Ольга Кузнецова, начальник отдела продаж Московского инвестиционного агентства недвижимости: «Из дорогого жилья сегодня продаются только квартиры внутри или не очень далеко от Садового кольца стоимостью до $100 тысяч. При этом самым большим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры в «сталинках» и домах 70—80-х годов постройки с улучшенной планировкой. Что же касается больших квартир, то найти на них покупателя гораздо труднее».
Евроремонт, до кризиса являвшийся одной из предпосылок выгодной и быстрой продажи квартиры, сейчас, напротив, существенно затрудняет реализацию. Ведь по стоимости он сопоставим с ценой самого жилья. А потому владельцы подобных апартаментов крайне неохотно снижают цену на свой товар. Покупатель же, напротив, готов купить пусть и неотремонтированное жилье, зато более дешевое. Ведь метраж и местоположение квартиры от этого не меняются.
Вообще, все квартиры на вторичном рынке, стоимость которых превышает $100 тысяч — а именно в эту ценовую нишу попадают многокомнатные апартаменты,— «зависают». На них нет спроса. Однако очевидно, что дорогие квартиры в престижных районах — лишь малая часть рынка.
Елена Малых, заместитель руководителя отделения агентства недвижимости «БЕСТ» на Кузнецком мосту: «Самый значительный объем сделок приходится сегодня на недорогое жилье. Так, наиболее активно раскупаются однокомнатные квартиры площадью примерно 35 кв. м и стоимостью до $22 тысяч, а также двухкомнатные площадью примерно 55 кв. м, по цене не выше $25—30 тысяч.
При покупке одно- и двухкомнатных квартир главное требование покупателя — низкая цена. Местоположение, тип дома и т.д. отходят на второй план. Очень важно, чтобы рядом было метро. Каждая остановка наземного транспорта, отделяющая квартиру от станции метрополитена, снижает стоимость жилья на 3—5%».
Что же касается даже небольших «трешек», то они идут гораздо труднее. Предельная цена, по которой сегодня реально продать стандартную (около 65 кв. м общей площади) трехкомнатную квартиру, не требующую значительного ремонта, составляет $40—45 тысяч для севера, северо-востока и юга столицы и до $45 тысяч, если речь идет о северо-западе.
А вот на традиционно непрестижных востоке и юго-востоке столицы рынок вторичного жилья практически стоит. В последние год-полтора именно здесь возводится большая часть массового типового жилья в Москве. Причем продается оно по самым низким ценам — от $380 до $500 за 1 кв. м. При таком положении местный вторичный рынок просто не выдерживает конкуренции с «первичкой».
Черная и белая кость

Дать однозначный прогноз, как будет развиваться ситуация дальше, риэлторы не решаются. Тем не менее некоторые тенденции очевидны.
Первая, уже упомянутая — дальнейшее снижение цен на вторичном рынке. Сейчас разница в цене квадратного метра между двумя аналогичными квартирами на первичном и вторичном рынке составляет 15—30% («вторичка» дороже). Это тот резерв падения, который имеется у «подержанного» жилья уже сейчас.
Вторая очевидная тенденция — изменение самого представления о престижности района. Одного названия близлежащей станции метро сейчас для определения степени престижности района недостаточно. Престижным и дорогим становится квартал, населенный публикой с высоким социальным статусом, где есть вся необходимая инфраструктура, включая хорошую школу или гимназию. Плюс, естественно, экология. Квартиры в таких микрорайонах если и будут дешеветь, то незначительно по сравнению с нынешним уровнем.
А вот квартиры даже в хороших домах, но в плохом месте будут падать в цене и дальше — по мере превращения района, где они находятся, в своего рода Гарлем. Это прежде всего относится к районам массовой застройки, возведенным в последние 5—7 лет, особенно к тем из них, где велика доля жилья, предоставляемого бесплатно — очередникам или же переселенцам из пятиэтажек.
Таким образом, ситуация, сложившаяся сегодня на вторичном рынке, диктует покупателям и продавцам следующую линию поведения. Владельцам дешевого жилья в непрестижных районах, очевидно, не стоит ждать дальнейшего падения цен на свою недвижимость. Лучше сбыть с рук ее сейчас. Покупателю же, напротив, имеет смысл дождаться осени, когда — при сохранении нынешних тенденций — цены на жилье в этой ценовой группе упадут еще больше.
Продавцам же качественного жилья в престижных и благополучных районах не надо торопиться с продажей. Сейчас, когда на рынке дорогого жилья наблюдается застой, реализовать квартиру можно, только сильно сбросив цену. Небольшая надежда на рост цен остается в связи с предстоящими в 2000 году президентскими выборами. В любом случае западные инвесторы будут вкладывать сюда деньги только после того, как стабилизируется политическая обстановка и Россия получит нового президента. Вот тогда-то, возможно, и произойдет оживление экономики в целом и рынка недвижимости в частности. В этом случае велика вероятность того, что цены на элитарное жилье пойдут вверх.
Так что потенциальным покупателям дорогих квартир можно воспользоваться предвыборным затишьем и приобрести многокомнатное жилье прямо сейчас.

Примерная стоимость жилья на вторичном рынке

Округ, станция метроЦена 1 кв.мИзменение цены по сравнению с началом августа прошлого года
Южный АО
Автозаводская$616—37%
Домодедовская$630—31%
Каширская$600—31%
Красногвардейская$610—35%
Нагорная$700—36%
Пражская$600—37%
Чертановская$662—37%
Шаболовская$816—35%
Южная$674—31%
Юго-Западный АО
Ленинский пр-т$836—44%
Новые Черемушки$881—29%
Университет$987—28%
Северо-Восточный АО
Алтуфьево$678—20%
ВДНХ$762—30%
Медведково$604—32%
Центральный АО
Белорусская$954—41%
Китай-город$1073—34%
Кропоткинская$1544—38%
Маяковская$1132—35%
Проспект Мира$928—33%
Таганская$700—45%
Фрунзенская$1235—34%
Чистые пруды$892—44%
Северный АО
Водный стадион$650—39%
Динамо$800—36%
Петровско-Разумовская$593—32%
Западный АО
Крылатское$911—29%
Кутузовская$956—37%
Юго-Западная$686—39%
Юго-Восточный АО
Выхино$430—49%
Кожуховская$550—45%
Восточный АО
Новогиреево$600—28%
Сокольники$720—43%
Улица Подбельского$550—40%
Щелковская$600—36%
Северо-Западный АО
Митино$600—35%
Тушинская$670—28%

ЮЛИЯ РОШЕК, ИГОРЬ УСТЕНКО

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK