Российский рынок недвижимости переживает самое серьезное потрясение в своей истории. Мировой кризис ликвидности вынуждает инвесторов использовать новые инструменты, например, зарубежные «недвижимые» активы.Среди состоятельных россиян покупка недвижимости за границей всегда пользовалась популярностью, однако, такие сделки были вызваны, скорее, личным интересом того или иного покупателя к конкретной стране. Чаще всего инвесторы покупали фактически дальнюю дачу, которую впоследствии можно было бы выгодно перепродать, но этот фактор не был определяющим. Наибольшие дивиденды покупатели квартир могли заработать на перепродаже московского жилья, цены на которое росли на несколько процентов в месяц. С началом финансового кризиса ситуация изменилась: вначале стоимость московского жилья замерла на одном уровне, а затем многочисленные агентства недвижимости начали выставлять скидки на свои объекты. Таким образом, инвесторам пришлось искать новый механизм для приумножения средств. «В условиях кризиса изменилась система инвестирования, и вложения в зарубежную недвижимость стали еще более популярными, потому что кризис в нашей стране только начинается, тогда как в ряде европейских стран он вступает в завершающую фазу, поскольку начался уже давно», — говорит руководитель проекта Distant Property Management (DPM) холдинга «МИЭЛЬ» Наталья Завалишина. Кроме того, по ее словам, ипотечные ставки в России поднялись еще выше, тогда как в большинстве зарубежных стран они в 3—4 раза меньше, и тенденции к их увеличению нет. «К тому же жилье за рубежом является неким стабилизирующим элементом для большинства частных инвесторов, то есть придает ощущение, что можно скрыться, переждать этот кризис где-то в комфортных условиях. Поэтому вложения в зарубежную недвижимость — это не только хорошая инвестиция, но и способ защиты своих активов от инфляции и кризиса ликвидности», — объясняет эксперт.
Эффект карточного домика
Из-за кризиса ликвидности во многих зарубежных странах подешевела недвижимость, но для потенциальных покупателей она стала только привлекательнее. «Особо заметно цены на жилье снижаются в Испании, например в районах Коста-Бланка и Коста-Альмери. Затем падают цены в США, например, в деловом районе Майами двуспальные апартаменты сейчас можно приобрести за $400 тыс. Хорошие апартаменты на 1-й линии океана на Санни-Айлз сейчас стоят от $600 тыс. По сравнению с началом года цена упала на $200 тыс. Ниже падать цены уже не будут», — говорит руководитель направления «Зарубежная недвижимость» NRG National Realty Group Екатерина Юшина. По ее словам, также падают цены на недвижимость в Италии: примерно на 15% снизилась стоимость домов и квартир в районе Калабрия. «В Греции хоть и наблюдается рост, но минимальный, по сравнению с Кипром цены там все равно ниже. В Черногории же цены достигли исторического максимума: в районе Бококоторской бухты жилье предлагается от 3,5 тыс. евро за кв. м», — говорит эксперт. По словам Екатерины Юшиной, Черногория — одна из немногих стран в Европе, где в ближайшее время цены вряд ли будут расти и вряд ли будут падать. «Сейчас там необоснованно завышены цены. Потому сейчас что-то приобретать в этой стране вряд ли кто-то решится, покупать там недвижимость было выгодно 3—5 лет назад, когда цены были минимальны. Сейчас в Черногорию влито много русских денег, которые и взвинчивают стоимость квадратного метра», — говорит она. По ее словам, такая же ситуация сложилась в Хорватии. По данным CR Consulting, в 2007 году в этой стране цены на жилье выросли на 7% (при уровне инфляции 2,9%). Ранее среднегодовое повышение стоимости недвижимости составляло примерно 20%. Более того, аналитики CR Consulting считают, что в настоящий момент на хорватском рынке недвижимости происходит корректировка цен. «В случае с Хорватией цены замедлили или прекратили свой рост, соответственно, в перспективе мы можем ожидать падение стоимости переоцененной недвижимости. В общей сложности это где-то 60—70% объектов на побережье», — говорит генеральный директор компании Александр Горбунов.
По данным директора по продажам компании «Агент 002» Валерия Барнинца, лидерами снижения цен на жилую недвижимость в Европе также являются Латвия, Эстония, Португалия и Мальта. «В Великобритании и Ирландии стоимость жилья с начала года упала на 10%. Также наблюдается снижение в таких странах Европы, как Франция, Бельгия, Украина, Люксембург, Норвегия и Исландия — от 3 до 5%», — говорит эксперт. «Жилье в цене падает так или иначе в большинстве западноевропейских стран. Однако интересные объекты, расположенные на первой линии моря или в крупных городах и в престижных местах, не дешевеют. В Болгарии, Турции и ряде других стран кризис и вовсе или не ощущается, или мало заметен. Там есть еще достаточный потенциал для роста. Кроме того, в ряде стран неевропейского региона, таких как Египет или Израиль, никакого падения вообще не наблюдается», — говорит Наталья Завалишина. По словам Екатерины Юшиной, в экзотических странах, которыми интересуются россияне, например, Доминикане или Панаме, кризис также не чувствуется, наоборот, там наблюдается активный рост цен.
Чемодан, вокзал, Марокко
Если европейские страны в условиях падения цен, например Испания или Италия, являются надежными возможностями для медленного и верного приумножения капитала, особенно если купить объект «на дне» рынка, то чтобы удвоить или утроить свои деньги, придется вкладываться в более рисковые регионы. Так, заработать можно на резком изменении политической ситуации. Например, в начале сентября 2008 года представители ООН на Кипре добились начала переговоров об объединении острова. Некоторые аналитики предсказывают, что соответствующее соглашение может быть достигнуто уже к концу 2008 года. Легко предположить, что долгожданное объединение Кипра приведет к неизбежному скачку цен на недвижимость Северного Кипра. По данным издания Cyprus Star, на сегодняшний день уже 30 тыс. домов Северного Кипра были проданы иностранным покупателям. Можно предположить, что все они ожидают умножения своих инвестиций. Однако при таких венчурных инвестициях всегда есть вероятность ничего не приумножить, а то и вовсе потерять свои деньги. Во-первых, переговоры об объединении Кипра возобновляются периодически довольно давно и ни к чему пока не привели. Например, в 2004 году 75% греков-киприотов отвергли на референдуме план воссоединения, предложенный тогдашним генсеком ООН Кофи Аннаном из-за недостаточной проработки вопросов реституции. Во-вторых, на недвижимость Северного Кипра претендуют многочисленные греческие беженцы, оставившие эту часть острова после его разделения. Например, беженка Титина Лоизиду отсудила в 1998 году у Турции в Страсбургском суде $1,1 млн за изъятый у нее на Северном Кипре дом.
Другая возможность — это резкое развитие арабских стран как туристических центров, которые могли хотя бы частично повторить известную историю экономического подъема в Дубае. Например, по данным Всемирного совета по туризму и путешествиям, в 2008 году доход Марокко от туризма составит $9,43 млрд, а к 2018 году увеличится до $17,32 млрд. При этом цены на недвижимость в этой стране стабильно растут. В частности, в 2004 — 2005 годах земельные участки в Марракеше подорожали почти вдвое. «Еще три года назад английские и ирландские компании начали вкладываться в эту страну. Теперь из-за кризиса на своих рынках недвижимости они не столь активно инвестируют средства, и потому местные продавцы стали зазывать русских покупателей», — говорит директор отдела международных инвестиций компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс. Потому не случайно, например, что компания Елены Батуриной «Интеко» решила построить в Марокко 2 млн кв. м курортной недвижимости. Правда, из-за кризиса ликвидности реализация проекта замедлилась, но это не отменяет перспективности данного направления инвестиций.
Инвестиции в рисковые регионы пользуются среди россиян такой популярностью, что холдинг «МИЭЛЬ» в рамках нового направления, DPM, решил разработать специальную систему инвестиционных рейтингов зарубежных стран и регионов. «Инвестиционные рейтинги нужны для первичной оценки потенциала и рисков той или иной страны или региона. Эти рейтинги ориентированы прежде всего на российских инвесторов, физических и юридических лиц», — объясняет Наталия Завалишина. По ее словам, необходимость составления таких рейтингов возникла потому, что среди людей с высоким доходом много так называемых рисковиков, готовых вложиться в высокорисковые регионы, например в Абхазию. Потому «МИЭЛЬ» будет оценивать не только общий потенциал, но и риски в соответствии с текущей политической, социальной, экологической, криминальной и финансовой ситуацией. «В условиях нестабильности фондового, валютного и сырьевых рынков наиболее надежным остается рынок недвижимости, однако стать участником российского рынка по силам далеко не всем. А вот входной билет на растущие зарубежные рынки гораздо дешевле (например, за 50—60 тыс. евро можно купить недвижимость в Болгарии или Турции). На сопоставимый с российским уровень доходности сегодня можно рассчитывать в ряде стран Восточной Европы, а также в странах Карибского бассейна и в некоторых арабских государствах», — говорит Наталия Завалишина.
Где тонко
Если для частных инвесторов рынок зарубежной недвижимости остается одной из немногих возможностей заработать, то в российских девелоперских компаниях по-разному относятся к реализации своих зарубежных проектов в период кризиса. Например, компания «Интеко» анонсировала строительство в Киеве микрорайона «Московский» площадью около 200 тыс. кв. м. В связи с непростой экономической и политической ситуацией на Украине компание приняла решение пересмотреть сроки реализации проекта. «Зарубежная недвижимость не станет полной заменой инвестициям в российскую. Несмотря на мировой финансовый кризис, оказавший свое негативное влияние на рынок российской недвижимости, «Интеко» продолжит реализацию всех инвестиционно-строительных проектов», — отмечают в пресс-службе компании. В частности, фирма планирует сосредоточиться на реализации проектов в России — в Москве и регионах. Например, в Ростове-на-Дону «Интеко» реализует проект строительства жилого района «Западные ворота» на участке 44,4 га. Как заявила на выставке Expo-Real сама Елена Батурина, могут измениться и параметры курорта в Марокко. На сегодня компания вложила 100 млн. евро в покупку участка площадью 48 га под поля для гольфа и виллы. Все проекты будут реализованы в установленные сроки, однако, как заявила Елена Батурина, «кризисная ситуация скорректировала наши планы. Если раньше мы планировали все проекты, в том числе и Марокко, реализовать одновременно, то сейчас будем запускать их поэтапно».
Компания Mirax Group, наоборот, решила пожертвовать частью своих российских проектов, чтобы не откладывать возведение зарубежных объектов. В частности, было решено отказаться от строительства жилья на месте ЛЭП на севере Москвы. Кроме того, по данным участников рынка, корпорация активно ищет покупателей на свои жилые проекты бизнес-класса на западе Москвы. Однако при этом пресс-служба корпорации сообщает, что проект Astra Montenegro в Черногории будет финансироваться по запланированным параметрам. В частности, утверждается, что в финансировании проекта участвуют европейские банки, согласившиеся открыть корпорации кредитные линии. Однако что это за банки и какие они согласились предоставить объемы финансирования, не сообщается.
Девелоперские компании оперируют на рынке недвижимости совсем другими суммами, чем простые частные инвесторы. Однако из-за кризиса ликвидности количество средств сокращается у обеих групп. «Можно отметить уменьшение среднего бюджета на покупку зарубежной недвижимости с $1—1,5 млн до $400—700 тыс.», — говорит Екатерина Юшина. По ее словам, последнее время россияне особый интерес проявляют к недорогим восточноевропейским странам, например, Чехии или Словакии. «В любом случае сейчас самое выгодное время зарабатывать на зарубежных рынках деньги для покупки российской, московской недвижимости, как бы странно это ни звучало. Войдя сейчас с небольшой суммой и получив ипотечный кредит на рынках этих стран, можно через 3—5 лет выгодно перепродать эти объекты и купить что-то в России. Самые интересные инвестиционные покупки совершаются именно во время кризиса», — прогнозирует Наталья Завалишина.
