Архивная публикация 2004 года: "Закрытый перелом"

2004 год оказался не самым удачным и для профессионалов рынка недвижимости, и для любителей, оставив в наследство всем без исключения головную боль и желание укусить себя за локоть. Поэтому 2005 год уже заранее окрестили переломным.«Люди, подскажите, кто знает, стоит сейчас квартиру покупать или еще надо подождать? Слышала, что в следующем году жилье будет дешеветь, но ждать как-то боязно — вдруг снова цены вырастут? Что же делать?!» (Из форума на одном из сайтов по недвижимости.)

На этот извечный вопрос русских революционеров и писателей-моралистов в последнее время вынуждены отвечать все, кто так или иначе имеет отношение к сделкам с московским жильем. Продавцы, потеряв сон и аппетит, отчаянно решают главную дилемму бытия: скидывать горячий товар с рук сейчас или подождать еще немного? Покупатели мучаются обратной проблемой, судорожно хватаясь за валидол при каждом изменении котировок. Аналитики, к которым взывают и те и другие, до сих пор не могут точно определить, в какую сторону двинутся цены после полугодовой стагнации. «Уходящий год был тяжелым для многих, особенно его вторая половина», — признает Кирилл Писарев, президент Группы компаний «ПИК». — Дурную славу високосного он оправдал сполна».

Многообещающее начало

Прогнозы — вещь неблагодарная. На рынке недвижимости мало кто из аналитиков попадает точно в яблочко. Вот когда за 2003 год цены на жилье в Москве увеличились на 30— 35%, все заговорили о том, что рынок жилья сильно перегрет и в 2004 году увеличение стоимости квартир будет более скромным — в пределах 20— 25%. Но с января по май этого года цены, продолжая пугать покупателей, росли на 4—5% в месяц. В итоге запланированный годовой показатель был достигнут еще до конца первого полугодия. Этому процессу во многом способствовали созданный вокруг жилья ажиотаж и постоянный рост количества инвестиционных покупок квартир.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал»: «В начале 2004 года, несмотря на высокий уровень цен, сохранялась значительная доля инвестиционных покупок. Данная тенденция наблюдалась практически во всех сегментах рынка жилья (эконом-, бизнес- и элитного классов). Весной при сохраняющемся росте цен началось «психологическое расшатывание» покупателя. Нарастала волна высказываний чиновников самых различных уровней о «пузыре» на рынке московской недвижимости, который скоро должен лопнуть, о монополизме столичного стройкомплекса и ценовом сговоре, который привел к перегреву рынка и завышенным ценам, о возможном скором обвале и т.п.».

Параллельно специалисты рынка недвижимости практически единодушно высказываются об обоснованном росте цен на жилье. Волна спроса ослабевала по мере нарастания противоречивых высказываний о тенденциях и перспективах рынка жилья на фоне продолжающегося роста цен. Покупатели (инвесторы) заняли выжидательную позицию.

Жаркое лето 2004-го

В июне на рынке наступил мертвый сезон. После безумной гонки цены застыли, ни в какую не желая двигаться с места. Поначалу участникам рынка еще удавалось уходить от неприятного слова «стагнация», объясняя сложившуюся ситуацию традиционным сезонным спадом деловой активности. Действительно, уменьшение количества сделок с недвижимостью и, как следствие, приостановка роста цен характерны для любого московского лета.

Но сезонное затишье традиционно заканчивается уже в середине августа, а на этот раз индекс стоимости жилья, по оценке аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (irn.ru), за последний летний месяц

изменился всего на 0,1%, что находится в пределах ошибки расчетов.

Аналитики признали ситуацию абсолютно нетипичной и начали говорить о том, что причины стагнации гораздо серьезнее, чем банальная сезонность. «Все дело в слишком высоких темпах роста цен в течение последних двух лет», — утверждает Олег Репченко, руководитель irn.ru.

Летом все без исключения участники рынка наблюдали спад покупательской активности. Чтобы привлечь внимание клиентов, девелоперы и риэлтеры начали проводить различные рекламные акции, во время которых стоимость квартир снижалась на 10— 20%. Летом же на рынок вернулась забытая пару лет назад практика торга и скидок, когда разница между ценой предложения и ценой продаж квартир составляла порядка 5%. Это минимальная сумма, которую покупатель может выторговать при переговорах с продавцом. В отдельных случаях удается сбить цену даже на 15—20%. Интересно, что ни рекламные акции при продаже новостроек, ни торг на «вторичке» с наступлением осени никуда не делись. Это еще раз подтверждает, что рынок московской недвижимости оказался в довольно сложной ситуации, выйти из которой за несколько летних месяцев было просто невозможно.

Кризис в руку

Проблемы в межбанковской сфере, начавшиеся в июле, позволили многим участникам рынка утверждать, что стагнация в жилищном секторе связана с бедами финансистов. «В первую очередь негативное влияние на рынок оказал банковский кризис, в определенной степени подорвавший доверие к долгосрочным инвестициям», — считает Екатерина Вертячих, руководитель отдела по работе со СМИ компании «ДОН-Строй».

Однако многие эксперты полагают, что проблемы на рынке недвижимости начались еще весной, а банковские трудности только помогли их вскрыть. Эта теория подтверждается и некоторыми финансовыми показателями. Например, по данным ЦБ, объем задолженности строителей по валютным кредитам на 1 июля 2004 года составил около $1,4 млрд., а просроченная задолженность за второй квартал увеличилась сразу в 28 раз. Рост задолженности начался задолго до банковского кризиса. Он является следствием того, что уровень продаж в этом году оказался значительно ниже ожидаемого застройщиками. «Так называемый банковский кризис, по сути, является кризисом ликвидности многих предприятий, в том числе и строительного комплекса»,— говорит Кирилл Писарев из Группы компаний «ПИК».

Годовой объем московского строительного рынка составляет, по экспертным оценкам, порядка $10 млрд. Доля заемных средств здесь оценивается по-разному. У крупных риэлтерских компаний, одновременно являющихся и инвесторами проектов, она составляет не более 15—20%. У строительных организаций собственных средств поменьше, но объем заимствований все равно не превышает 50% — иначе проект становится просто нерентабельным. В чистом виде кредиты занимают около 15% рынка, но есть еще и долевое участие банков в строительстве, поэтому общий объем банковского участия можно оценить примерно в 30%.

А банки сейчас становятся очень осторожными в вопросах кредитования и перекредитования строителей.

Алексей Рекут, руководитель управления маркетинга компании «Новый мир»: «Банковский кризис повлиял на рынок недвижимости, а потом, с задержкой в два месяца, строительный сектор повлиял на банковский. Раньше недвижимость охотно брали в залог по кредитам, теперь отношение к ней изменилось. Получать займы становится все сложнее, а это, в свою очередь, ведет к тому, что количество средств на рынке недвижимости становится недостаточным».

Эксперты полагают, что у застройщиков сейчас могут возникнуть проблемы с финансированием не только со стороны банков. Количество частных инвесторов (покупателей инвестиционных квартир) сильно упало, да и клиентов, приобретающих квартиру на стадии котлована, заметно поубавилось.

Кроме недоверия к застройщикам у частных инвесторов сейчас есть и еще одна причина, чтобы отказаться от вложений в недвижимость. До начала стагнации столичное жилье считалось одним из самых надежных и доходных инструментов, имеющихся в распоряжении российских инвесторов. Весной этого года индекс доходности жилья составлял плюс 8 единиц от средней доходности по банковским валютным депозитам. Такое значение индекса признавалось специалистами необыкновенно высоким и связывалось в первую очередь с бурными темпами роста цен на жилье и заметной эффективностью спекулятивных операций.

Но с начала лета этот показатель стал стремительно падать. Сейчас он, по расчетам irn.ru, составляет всего плюс 1,53 от средней доходности по банковским валютным депозитам и, по прогнозам аналитиков, в ближайшее время будет только снижаться.

Торг здесь уместен

Продавцам жилья на вторичном рынке пришлось несколько проще, чем владельцам новостроек. «Продавить» их оказалось труднее. Любые положительные новости на «вторичке» все еще трактуются в пользу продавцов. Правда, реальный платежеспособный спрос сейчас не позволяет им повышать цены, а снижать их они не хотят сами. Впрочем, на уступки покупателям вынуждены идти и они.

Евгений Михаленков, замдиректора департамента маркетинга и рекламы, начальник отдела маркетинга и аналитических исследований корпорации «ИНКОМ-недвижимость»: «За три недели с мая по июнь предложение на вторичном рынке выросло на 20%, хотя обычно в это время года оно сокращается. Дело в том, что все, кто хочет поменять старую квартиру на новую, сначала становятся продавцами. Спрос на новое жилье они только заявляют, а реально становятся покупателями тогда лишь, когда получают аванс за старую квартиру. Соответственно, спрос в начале лета начал снижаться.

Заявления о формировании рынка доступного жилья на фоне резко увеличившегося предложения изменили политику покупателей. Раньше понравившуюся квартиру нужно было срочно брать, а теперь можно долго выбирать и торговаться. Средний срок продажи квартир вырос очень сильно: до мая половина жилья продавалась за месяц, в июне на первые 30 дней экспозиции приходилось уже 45% продаж, в июле — 30%».

На момент остановки цен на вторичном рынке сложилась довольно сложная ситуация. Продавцы закладывали в стоимость квартир свои ожидания по поводу повышения цен. Но прогнозы у всех были разные, поэтому разница в стоимости одинакового по своим характеристикам жилья составляла до 10%. Такой разброс цен считается ненормальным для рынка, поскольку дезориентирует покупателя и работает на дополнительный рост. Благодаря стагнации положение стало выравниваться — переоцененные квартиры постепенно приходят к норме. Это можно отнести к положительным факторам затишья. Осенью вторичный рынок несколько оживился, покупатели на нем вновь появились в большом количестве. Спрос сейчас довольно высок, но и предложений по сравнению с весной стало заметно больше. По мнению Евгения Михаленкова, средняя цена $1800 за кв. м является слишком высокой, поэтому вероятность снижения стоимости квартир на «вторичке» теоретически существует. Но реально цены, скорее всего, стабилизируются на этой отметке, поскольку долларовая стоимость квартир сейчас и так снижается из-за колебания курса.

Подмосковье обгоняет столицу

В условиях, когда дешевых квартир в Москве уже практически не осталось, спрос начал стремительно перемещаться в область. Доля подмосковного жилья в общей структуре продаж риэлтерских компаний сейчас составляет около 50% против 10% в 2002 и 2003 годах. Цены в области пока примерно на 30% ниже, чем в Москве, хотя темпы их роста часто существенно обгоняют столичные (потенциал роста выше). Кроме того, в Подмосковье сейчас строятся вполне комфортабельные жилые комплексы, где можно купить квартиру, в которой будет на одну комнату больше, чем в столице (за те же деньги). Грань между столицей и областью постепенно стирается: инфраструктура везде примерно одинакова, а добраться до центра Москвы из области часто можно даже быстрее, чем с окраины города.

Долго оставаться дешевым подмосковное жилье не может. Дело в том, что себестоимость строительства постоянно растет. В Подмосковье она составляет сейчас в среднем $350 за 1 кв. м, но в особо тяжелых случаях доходит и до $430 за кв. м. Удерживать себестоимость на одном уровне сложно. В перспективе нормальная, по мнению застройщиков, цена на жилье даже в дальнем Подмосковье будет составлять $600 за кв. м. По мнению аналитиков, спрос сейчас растет не только на ближайшие к столице города-спутники, но и на среднее и дальнее Подмосковье. В зоне 15—35 км от МКАД темпы роста цен увеличиваются уже второй год подряд. Появился интерес даже к городам, расположенным на удалении 50 км и более от столицы. Если два-три года назад спрос здесь был единичным, то сейчас он превратился во вполне стабильный, увеличившись примерно на 20—30% по сравнению с 2003 годом.

Аналитики отмечают, что новостройки в Подмосковье дорожают даже быстрее, чем в Москве. В Красногорске, Химках и Одинцово цены уже вплотную приблизились к столичным. За последнее время цены на новостройки в Реутове, Люберцах и Одинцово выросли на 25—30%, в Троицке, Железнодорожном и Балашихе — на 15—20%. Летне-осенняя стагнация и все неблагоприятные факторы этого года в целом сказались на подмосковном сегменте рынка гораздо слабее, чем на московском. Чем застройщики и воспользовались. Иван Панкратов, генеральный директор ЗАО «Компания ИВКО»: «Наш главный объект в Подмосковье — многоквартирный дом клубного типа «Олимп», расположенный в лесопарковой зоне. С 1 декабря мы подняли цены продаж на $100 за кв. м — то есть в среднем на 10—12%. Спрос на жилье хороший, поэтому в ближайшее время оно дешеветь не будет».

Полезная терапия

Затишье пошло рынку на пользу. Если бы повышенный спрос сохранялся еще какоето время, в следующем году крах был бы практически неизбежен. А нынешняя передышка позволит рынку слегка остыть и отдохнуть от спекулятивных операций. После нее цены, возможно, серьезно снижать уже не придется. Даже панические настроения части потребителей вряд ли вызовут крах рынка. Инвесторы не кинутся всем скопом избавляться от квартир, а если какие-то неоправданно дешевые предложения и появятся, они будут моментально скуплены профессиональными участниками рынка и снова выставлены на продажу — уже по нормальной цене.

Нина Кузнецова, генеральный директор ЗАО «Корпорация «МИАН»: «В силу отсутствия каких-либо объективных причин для падения рынка уже осенью риэлтеры наблюдали активный всплеск покупательского интереса. Темпы роста продаж квартир в новостройках в нашей корпорации выросли на 20% по сравнению с летними месяцами. Повышенный спрос и увеличение темпов роста продаж оказали влияние на процесс ценообразования. Сегодня динамика роста цен на новостройки составляет в среднем 2% в месяц. В целом можно сказать, что в этом году начался процесс стабилизации московского рынка недвижимости».

На повороте

Последние месяцы 2004 года не внесли особых изменений в общую картину рынка. Цены не сдвинулись с мертвой точки, достигнутой еще в июне. Небольшие ценовые колебания (в пределах +1—1,5/—1— 1,5% в месяц), которые специалисты фиксировали осенью, вряд ли можно считать значимыми — скорее, они являются отражением борьбы разных факторов, влияющих на рынок недвижимости. По экспертным оценкам, за весь 2004 год цены в среднем выросли на 12—15%. В ближайшем будущем можно ожидать некоторого снижения стоимости квартир на рынке массового жилья. В сегментах индивидуального строительства в низших ценовых категориях возможен незначительный рост. Участники рынка надеются, что следующий год будет более спокойным — если, конечно, рынок стойко переживет первые три месяца, когда предложение продолжит расти, а покупатели все еще будут выжидать. По прогнозам, если в стране не случится никаких макроэкономических катаклизмов, рынок недвижимости будет расти стабильно, без скачков, примерно на 5—7% в год.

Вместе с тем девелоперов и застройщиков ожидают существенные перемены. «В первой половине 2005 года будет наблюдаться сдвиг от рынка продавца к рынку покупателя», — считает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. — Приобрести недвижимость можно будет на более выгодных условиях, воспользовавшись этим коротким отрезком времени до введения серьезных ипотечных программ с низкими процентными ставками, с учетом не только белых, но и серых схем доходов граждан». Так что долго тянуть с покупкой покупателям не резон. Уже во второй половине 2005 года ипотека может стать главным фактором роста рынка, повысив цены на недвижимость чуть ли не вдвое. Когда у человека есть возможность брать кредит под 8% на 25 лет, не многие способны устоять перед соблазном приобрести жилье. Ипотека на таких условиях становится основным инструментом в приобретении квартиры. И — одновременно — основным поводом для очередного ударного роста цен.