Архивная публикация 2003 года: "Заводской апельсин"
В Москве началась реиндустриализация. В том смысле, что здания умерших заводов и фабрик оживают -- их реконструируют под дешевые офисы. На этом рынке уже началась беспощадная борьба: заброшенные гиганты и карлики советской промышленности сулят после переделки многомиллиардные прибыли.Информация к размышлению
Не известно, чем думали советские архитекторы, составляя Генплан столицы. Судите сами, может ли в здоровой голове родиться такое расположение объектов: дом правительства, затем -- квартал жилых домов, затем -- текстильная фабрика, затем -- Центр международной торговли. Бред, скажите вы. Конечно, тем не менее это реальное описание застройки Краснопресненской набережной.
И если при коммунистах такой порядок считался нормальным, то сейчас, когда стоимость каждого метра московской земли (особенно в центре) постоянно растет, спокойно смотреть на соседство Белого дома и Хаммеровского центра с выпускающей постельное белье Трехгоркой бизнес не может.
Результат вполне предсказуем: Трехгорку выкупили структуры Олега Дерипаски и на месте фабрики будет офисный центр. Аналогичная судьба ожидает значительную часть территории ЗИЛа. На месте громадных и уже давно простаивающих корпусов построят, как было объявлено на прошлой неделе, комплекс офисных помещений для малого и среднего бизнеса. Назвали комплекс духоподъемно -- "Московский гиперинкубатор". Говорят, он будет крупнейшим в столице -- 16 га земли в районе Нагатинской поймы. По оценке авторов проекта, комплекс обойдется в $320--400 млн., на строительство уйдет год-полтора, а окупиться центр должен всего за 4--5 лет. Ожидается, что аренда принесет $70--80 млн. в год. Одним из акционеров офисного центра станет ЗИЛ, и он будет получать дивиденды.
Так что Москва постепенно прощается со своим статусом главного промышленного центра страны. Просто потому, что занимать столичную землю под выпуск простыней-наволочек и грузовиков -- это безумие (никому ведь не кажется нормальным возделывать вдоль Рублевского шоссе свеклу или картошку).
Справедливости ради скажем, что перепрофилирование зданий столичных заводов, фабрик и многочисленных НИИ идет уже давно. Но стихийно, силами дирекций этих предприятий, сдающих доставшиеся им площади в аренду под офисы и склады.
Например, уже не первый год сдается под мелкие и средние офисы старейшее швейное предприятие Москвы "Красная Роза" (ул. Тимура Фрунзе, 9). В бывшем институте Минца (ул. 8 Марта, 10) поселился "ВымпелКом" (торговая марка "Би Лайн"). Комплекс серых офисных зданий в районе улицы Ямского Поля (близ казино Golden Palace -- для контраста) находится на бывшей территории завода "Коммунар", который и по сей день, говорят, исправно производит электромоторы для пушек в боевых самолетах.
Особенность нынешнего момента в том, что этот процесс перестает быть стихийным. Причин тому две, считает Антон Велиховский, руководитель инвестиционного департамента банка "Визави", осуществившего несколько проектов по модернизации зданий бывших заводов. Первая -- значительный дефицит недорогих конторских помещений и постепенное повышение требований к этим самым недорогим офисам со стороны арендаторов, которое нынешние владельцы заводов-фабрик-НИИ удовлетворить не в состоянии.
Причина вторая -- прибыльность вложений в реконструкцию советских промпредприятий под офисы.
Бывшие в употреблении
Советская недвижимость попадает в коммерческий оборот разными путями. Чаще всего хозяева -- всевозможные НИИ и КБ, недорогие гостиницы, предприятия -- сдают в аренду или субаренду излишки площадей для исправления собственного финансового положения. Как правило, в розницу. Судьба таких предприятий печальна -- крупный инвестор вряд ли заинтересуется зданием, отягощенным кучей арендных контрактов. У подобных предприятий нет ни инвестиционной, ни рекламной политики, это доморощенный бизнес, созданный для выживания. Разношерстные поселенцы и хозяева, не заинтересованные вкладываться в капитальный ремонт, постепенно доводят помещение "до ручки". Тут и сказке конец.
Более оптимистично складывается судьба у зданий советского образца, которые скупаются или переходят за долги к финансовым структурам. Нередко предприятие сознательно разоряется только для того, чтобы перепрофилировать и ввести в оборот его помещения.
Одна из самых известных компаний, работающих по данной схеме, -- "Росбилдинг". Эта организация намеренно банкротит предприятия, а затем продает принадлежащую им собственность. Звучит несколько аморально, но клиенты требуют дешевых офисов, а клиент, как известно, всегда прав.
Спрос на "воскресшие" здания растет в геометрической прогрессии. Чего стоят, например, скитания по риэлторам представителей компаний ЮКОС и "Славнефть", которые тщетно искали приличное заводское помещение "площадью от 1 тыс. кв. м и без соседей" (выдержка из техзадания). В итоге нефтяники, проглядев все предложения, начали строиться самостоятельно, поскольку качество предлагаемых объектов было за гранью приличия.
Между тем вкладывать деньги в реконструкцию "совка" с целью его последующей сдачи в аренду -- дело весьма выгодное. Во-первых, у непривлекательных и унылых снаружи зданий встречается порой приличное "нутро". Если речь идет, например, о производственных цехах, то это постройка с хорошими несущими конструкциями и высокими потолками. А если ранее в цехах размещалось мощное оборудование, значит, у здания наверняка есть своя трансформаторная подстанция этак на 40 тыс. кВт, что вполне достаточно для питания офисного центра. Кроме того, реконструируемые здания частенько имеют прилегающие территории, на которых можно настроить парковки и складские помещения для нужд арендаторов.
Во-вторых, реконструкция подобных зданий не требует высоких первоначальных затрат и быстро начинает приносить прибыль. Вот о последнем обстоятельстве стоит поговорить отдельно.
Передельная скорость
По оценке экспертов компании Penny Lane Realty, вкладывать в реконструкцию зданий инвесторам приходится примерно $50--150 за кв. м в зависимости от состояния помещения. Тогда как себестоимость нового строительства сопоставимого объекта составляет в среднем $400--500 за кв.м.
Следующий вопрос: когда ждать прибыль? Известно, например, что срок окупаемости свежепостроенного бизнес-центра класса В в среднем 3,5--5 лет. А вот окупаемость реконструируемых заводов и фабрик составляет сегодня не более одного года.
Размеры пресловутой прибыли вызывают плохо скрываемое вожделение. По данным исследований компании Stiles &средний уровень доходности при сдаче в аренду реконструированных зданий бывшего совпрома составляет 30% годовых в валюте. Для сравнения: в случае с новыми бизнес-центрами класса Б этот показатель не превышает 20% годовых, а в классе А и того ниже -- 13%.
Риск потерять деньги, конечно, есть. Но, во-первых, где его нет, а во-вторых, он несколько меньше, чем на прочих сегментах рынка. По словам Антона Велиховского, "вложение денег в недвижимость, относящуюся к низшей и средней ценовой категории, менее рискованное предприятие, чем в случае с элитным сектором. Если произойдет какой-нибудь кризис, очевидно, что от дешевых помещений арендаторы отказываются в последнюю очередь".
Делайте ставки, господа
Однако процесс начинающейся массовой реконструкции заводов-фабрик под офисы имеет и другую сторону. А именно: заметный рост арендных ставок на офисы класса C. Правда, с одновременным повышением критериев качества, предъявляемых к таким офисам, с соответствующим переходом в более низкую категорию не прошедших через реконструкцию зданий советской индустриальной застройки.
Эта тенденция уже реализуется на практике. На ул. Докукина, 16, например, ведется реконструкция бывшего заводского административного здания площадью около 20 тыс. кв. м. Ориентировочная ставка аренды здесь составит $380--430 за кв. м в год (то есть очень близко к ставке офиса класса Б).
Делать какие-либо глобальные выводы, имея лишь единицы реализованных в данном направлении проектов, пока рановато, но что-то подсказывает, что арендная ставка в восстановленных зданиях вряд ли будет ниже $300 (против сегодняшней средней ставки в классе С -- $100--150).
Впрочем, если учесть, что дефицит современных офисных площадей наблюдается как раз в среднем и низшем ценовом сегменте, даже эта повышенная по сравнению с нынешними ставками цифра вряд ли отпугнет потенциального арендатора. Ведь выбирать ему пока почти не из чего (не прошедшие реконструкцию здания НИИ и заводоуправлений пользуются все меньшим спросом). А потому процесс деиндустриализации Москвы неизбежно продолжится.
В Москве началась реиндустриализация. В том смысле, что здания умерших заводов и фабрик оживают -- их реконструируют под дешевые офисы. На этом рынке уже началась беспощадная борьба: заброшенные гиганты и карлики советской промышленности сулят после переделки многомиллиардные прибыли.Информация к размышлению
Не известно, чем думали советские архитекторы, составляя Генплан столицы. Судите сами, может ли в здоровой голове родиться такое расположение объектов: дом правительства, затем -- квартал жилых домов, затем -- текстильная фабрика, затем -- Центр международной торговли. Бред, скажите вы. Конечно, тем не менее это реальное описание застройки Краснопресненской набережной.
И если при коммунистах такой порядок считался нормальным, то сейчас, когда стоимость каждого метра московской земли (особенно в центре) постоянно растет, спокойно смотреть на соседство Белого дома и Хаммеровского центра с выпускающей постельное белье Трехгоркой бизнес не может.
Результат вполне предсказуем: Трехгорку выкупили структуры Олега Дерипаски и на месте фабрики будет офисный центр. Аналогичная судьба ожидает значительную часть территории ЗИЛа. На месте громадных и уже давно простаивающих корпусов построят, как было объявлено на прошлой неделе, комплекс офисных помещений для малого и среднего бизнеса. Назвали комплекс духоподъемно -- "Московский гиперинкубатор". Говорят, он будет крупнейшим в столице -- 16 га земли в районе Нагатинской поймы. По оценке авторов проекта, комплекс обойдется в $320--400 млн., на строительство уйдет год-полтора, а окупиться центр должен всего за 4--5 лет. Ожидается, что аренда принесет $70--80 млн. в год. Одним из акционеров офисного центра станет ЗИЛ, и он будет получать дивиденды.
Так что Москва постепенно прощается со своим статусом главного промышленного центра страны. Просто потому, что занимать столичную землю под выпуск простыней-наволочек и грузовиков -- это безумие (никому ведь не кажется нормальным возделывать вдоль Рублевского шоссе свеклу или картошку).
Справедливости ради скажем, что перепрофилирование зданий столичных заводов, фабрик и многочисленных НИИ идет уже давно. Но стихийно, силами дирекций этих предприятий, сдающих доставшиеся им площади в аренду под офисы и склады.
Например, уже не первый год сдается под мелкие и средние офисы старейшее швейное предприятие Москвы "Красная Роза" (ул. Тимура Фрунзе, 9). В бывшем институте Минца (ул. 8 Марта, 10) поселился "ВымпелКом" (торговая марка "Би Лайн"). Комплекс серых офисных зданий в районе улицы Ямского Поля (близ казино Golden Palace -- для контраста) находится на бывшей территории завода "Коммунар", который и по сей день, говорят, исправно производит электромоторы для пушек в боевых самолетах.
Особенность нынешнего момента в том, что этот процесс перестает быть стихийным. Причин тому две, считает Антон Велиховский, руководитель инвестиционного департамента банка "Визави", осуществившего несколько проектов по модернизации зданий бывших заводов. Первая -- значительный дефицит недорогих конторских помещений и постепенное повышение требований к этим самым недорогим офисам со стороны арендаторов, которое нынешние владельцы заводов-фабрик-НИИ удовлетворить не в состоянии.
Причина вторая -- прибыльность вложений в реконструкцию советских промпредприятий под офисы.
Бывшие в употреблении
Советская недвижимость попадает в коммерческий оборот разными путями. Чаще всего хозяева -- всевозможные НИИ и КБ, недорогие гостиницы, предприятия -- сдают в аренду или субаренду излишки площадей для исправления собственного финансового положения. Как правило, в розницу. Судьба таких предприятий печальна -- крупный инвестор вряд ли заинтересуется зданием, отягощенным кучей арендных контрактов. У подобных предприятий нет ни инвестиционной, ни рекламной политики, это доморощенный бизнес, созданный для выживания. Разношерстные поселенцы и хозяева, не заинтересованные вкладываться в капитальный ремонт, постепенно доводят помещение "до ручки". Тут и сказке конец.
Более оптимистично складывается судьба у зданий советского образца, которые скупаются или переходят за долги к финансовым структурам. Нередко предприятие сознательно разоряется только для того, чтобы перепрофилировать и ввести в оборот его помещения.
Одна из самых известных компаний, работающих по данной схеме, -- "Росбилдинг". Эта организация намеренно банкротит предприятия, а затем продает принадлежащую им собственность. Звучит несколько аморально, но клиенты требуют дешевых офисов, а клиент, как известно, всегда прав.
Спрос на "воскресшие" здания растет в геометрической прогрессии. Чего стоят, например, скитания по риэлторам представителей компаний ЮКОС и "Славнефть", которые тщетно искали приличное заводское помещение "площадью от 1 тыс. кв. м и без соседей" (выдержка из техзадания). В итоге нефтяники, проглядев все предложения, начали строиться самостоятельно, поскольку качество предлагаемых объектов было за гранью приличия.
Между тем вкладывать деньги в реконструкцию "совка" с целью его последующей сдачи в аренду -- дело весьма выгодное. Во-первых, у непривлекательных и унылых снаружи зданий встречается порой приличное "нутро". Если речь идет, например, о производственных цехах, то это постройка с хорошими несущими конструкциями и высокими потолками. А если ранее в цехах размещалось мощное оборудование, значит, у здания наверняка есть своя трансформаторная подстанция этак на 40 тыс. кВт, что вполне достаточно для питания офисного центра. Кроме того, реконструируемые здания частенько имеют прилегающие территории, на которых можно настроить парковки и складские помещения для нужд арендаторов.
Во-вторых, реконструкция подобных зданий не требует высоких первоначальных затрат и быстро начинает приносить прибыль. Вот о последнем обстоятельстве стоит поговорить отдельно.
Передельная скорость
По оценке экспертов компании Penny Lane Realty, вкладывать в реконструкцию зданий инвесторам приходится примерно $50--150 за кв. м в зависимости от состояния помещения. Тогда как себестоимость нового строительства сопоставимого объекта составляет в среднем $400--500 за кв.м.
Следующий вопрос: когда ждать прибыль? Известно, например, что срок окупаемости свежепостроенного бизнес-центра класса В в среднем 3,5--5 лет. А вот окупаемость реконструируемых заводов и фабрик составляет сегодня не более одного года.
Размеры пресловутой прибыли вызывают плохо скрываемое вожделение. По данным исследований компании Stiles &средний уровень доходности при сдаче в аренду реконструированных зданий бывшего совпрома составляет 30% годовых в валюте. Для сравнения: в случае с новыми бизнес-центрами класса Б этот показатель не превышает 20% годовых, а в классе А и того ниже -- 13%.
Риск потерять деньги, конечно, есть. Но, во-первых, где его нет, а во-вторых, он несколько меньше, чем на прочих сегментах рынка. По словам Антона Велиховского, "вложение денег в недвижимость, относящуюся к низшей и средней ценовой категории, менее рискованное предприятие, чем в случае с элитным сектором. Если произойдет какой-нибудь кризис, очевидно, что от дешевых помещений арендаторы отказываются в последнюю очередь".
Делайте ставки, господа
Однако процесс начинающейся массовой реконструкции заводов-фабрик под офисы имеет и другую сторону. А именно: заметный рост арендных ставок на офисы класса C. Правда, с одновременным повышением критериев качества, предъявляемых к таким офисам, с соответствующим переходом в более низкую категорию не прошедших через реконструкцию зданий советской индустриальной застройки.
Эта тенденция уже реализуется на практике. На ул. Докукина, 16, например, ведется реконструкция бывшего заводского административного здания площадью около 20 тыс. кв. м. Ориентировочная ставка аренды здесь составит $380--430 за кв. м в год (то есть очень близко к ставке офиса класса Б).
Делать какие-либо глобальные выводы, имея лишь единицы реализованных в данном направлении проектов, пока рановато, но что-то подсказывает, что арендная ставка в восстановленных зданиях вряд ли будет ниже $300 (против сегодняшней средней ставки в классе С -- $100--150).
Впрочем, если учесть, что дефицит современных офисных площадей наблюдается как раз в среднем и низшем ценовом сегменте, даже эта повышенная по сравнению с нынешними ставками цифра вряд ли отпугнет потенциального арендатора. Ведь выбирать ему пока почти не из чего (не прошедшие реконструкцию здания НИИ и заводоуправлений пользуются все меньшим спросом). А потому процесс деиндустриализации Москвы неизбежно продолжится.
ЮЛИЯ МЕДВЕДЕВА
Подписывайтесь на PROFILE.RU в Яндекс.Новости или в Яндекс.Дзен. Все важные новости — в telegram-канале «PROFILE-NEWS».
