Наверх
14 декабря 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2009 года: "ЖДИТЕ, ПОЖАЛУЙСТА, ДОХОДОВ…"

Последний год принес убытки тем, кто покупал жилье для того, чтобы заработать на нем. Смогут ли инвесторы вернуть деньги?    До середины прошлого года инвестиции в российскую недвижимость считались одним из самых доходных инструментов. Такой способ вложения денег был значительно выгоднее банковских депозитов и инвестиций в драгоценные металлы, которые тогда вообще дешевели. В июне 2008 года квадратные метры приносили своим владельцам более 15% годовых. Но с кризисом все поменялось. «Долларовые цены на московскую недвижимость в октябре 2009 года выросли на 2,4%, однако рублевые цены снизились на 1%», — говорится в последнем отчете Центра макроэкономических исследований (ЦМЭИ) компании «БДО Юникон». С учетом курсовой переоценки, подсчитали эксперты компании, столичное жилье обесценилось на 1,17% в долларах. И теперь в годовом исчислении инвестиции в столичные квадратные метры остаются аутсайдером по доходности, за год они потеряли 34,58%.
   
НИ МЕТРОВ, НИ ДЕНЕГ
   Вообще-то тенденция к снижению доходности проявилась еще до наступления острой фазы кризиса. По словам исполнительного директора агентства «МИАН» Инны Игнаткиной, рынок инвестиций в недвижимость перестал быть массовым еще в 2008 году. Так, если в 2006 году доля инвестиционных покупок составляла 25-30%, то к 2008-му она сократилась до 5%. Сейчас же классическая схема инвестирования на начальном этапе строительства для последующей перепродажи на более поздней стадии стала вообще неактуальной, поскольку объектов, которые будут дорожать по мере строительства, практически не осталось. Да и связываться с девелоперскими проектами сейчас мало кто хочет: слишком велик риск.
   Впрочем, квадратные метры могут принести прибыль через некоторое время, ведь кризис не вечен. Что бы ни говорили о сговоре застройщиков, об искусственном завышении цен на жилье (возможно, все это и имело место), но в России существует реальный дефицит жилья, и многие из тех, кто отложил покупку квартиры, рано или поздно вернется к этой идее.
   Мировой опыт свидетельствует: квадратных метров жилья в стране должно ежегодно строиться столько, сколько человек в ней живет. То есть, если в России живет 140 млн, то и строиться должно 140 млн кв. м. Только при таком раскладе устаревшее жилье замещается новым. До кризиса в России строилось порядка 60 млн кв. м, то есть дефицит сохранялся. Теперь же, когда большинство строек заморожено, он возрастет многократно, как и объем отложенного спроса. И тогда цены могут резко подскочить, по некоторым оценкам, на 50% в год. Правда, на вопрос, когда это произойдет, однозначного ответа нет.
   Во многом развитие ситуации зависит от того, как будет обстоять дело с ипотекой. В отличие от Москвы, где жилье в основном покупают на собственные средства, в регионах доля жилья, приобретенного с помощью ипотечных кредитов, достигала 90%. «Раскачать» рынок и стимулировать спрос могут государственные программы по субсидированию ипотечных ставок. Но пока дела обстоят неважно: в июне глава АИЖК Александр Семеняка заявлял, что восстановление докризисного уровня рынка ипотечного кредитования с помощью мер господдержки произойдет уже в 2010 году. Однако в ноябре агентство изменило прогноз, перенеся возрождение рынка на 2011-2012 годы. В 2008 году, напомним, было выдано кредитов на 630 млрд рублей, в текущем — на 130 млрд.
   Часто можно слышать, что ставка по ипотеке должна составлять 7-10%. Но, как отмечает директор ЦМЭИ «БДО Юникон» Елена Матросова, «согласно прогнозу МВФ, в ближайший год восстановления кредитования в мире и в России не предвидится, ситуация с занятостью населения и доходами не изменится, так что платежеспособный спрос на недвижимость быстро не восстановится».
   
УМОМ РОССИЮ НЕ ПОНЯТЬ
   Почему же тогда многие аналитики говорят, что цены на российскую недвижимость пойдут вверх уже во втором полугодии следующего года? Денег-то ни у населения, ни у банков не будет.
   Если взять развитые рынки, например европейские, то там практика инвестирования в недвижимость давно устоялась и укладывается в некую математическую модель. «Просчитать возможный рост цены на недвижимость в данном регионе можно, оттолкнувшись от ставок аренды, — рассказывает руководитель отдела зарубежных инвестиций компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс. — Среднеевропейская ставка аренды — 5% годовых от цены недвижимости». То есть, если квартира стоит $500 тыс., то арендные платежи составят в год $25 тыс. При этом надо учесть, что в Европе аренда недвижимости едва ли не более распространенный способ обзаведения жильем, чем покупка. А если в каком-то районе строится новое крупное производство, требующее привлечения дополнительных работников, можно ожидать, что стоимость аренды здесь, например, через год повысится. «Если аренда подскочит в два раза, то, соответственно, и стоимость недвижимости вырастет на столько же, и наша гипотетическая квартира будет стоить уже $1 млн», — объясняет Игорь Индриксонс.
   Но это лишь один аспект. Для тех, кто приобретает недвижимость в Европе именно с целью получения дохода от сдачи его в аренду, огромную роль играет уровень ипотечных ставок. А он на развитых рынках либо такой же, как арендная ставка (5% годовых), либо ниже. Тогда, внеся за квартиру первый взнос (а он до кризиса составлял всего 5-10% от стоимости квартиры, сейчас — 15-30%), владелец как минимум не несет расходов в дальнейшем: арендные платежи покрывают ипотеку, а в большинстве случаев еще и прибыль приносят. В России, где арендные ставки такие же, как в Европе (5% годовых), ипотечная ставка сегодня 20%. То есть либо она завышена в четыре раза, либо во столько же раз переоценена недвижимость.
   Однако европейским умом Россию не понять. Наш рынок жилой недвижимости еще слишком молод, и процесс формирования цены пока не поддается точным математическим расчетам. Хотя бы потому, что подобные расчеты обычно опираются на анализ поведения рынка в течение 30 лет. У нас же рынок недвижимости в его нынешнем виде существует гораздо меньше. При этом общедоступных баз данных по недвижимости, где бы можно было посмотреть историю конкретной квартиры, в России, в отличие от Европы, пока нет.
   
ПЕРЕОЦЕНКА ЦЕННОСТЕЙ
    Переоценена российская недвижимость или нет, большой вопрос. Ведь до кризиса жилье раскупалось на стадии котлована. Получается, в России ценообразование определяется прежде всего дефицитом жилья, а значит, данный фактор сработает и в будущем, когда доходы начнут восстанавливаться. Эту мысль косвенно подтверждает и генеральный директор одной из крупнейших российских компаний-застройщиков, «Ренова-СтройГруп», Михаил Семенов: «Наиболее востребованным сейчас остается сегмент жилой недвижимости экономкласса. Очевидно, что кризис, повлияв на платежеспособный спрос, не отменил законы жизни, и население будет стремиться к улучшению своих жилищных условий, поэтому емкость массового рынка в нашей стране по-прежнему огромна. Кроме того, в этом секторе наиболее активно присутствует государство, которому для решения многочисленных социальных задач требуются значительные объемы нового экономичного жилья».
   По словам Инны Игнаткиной, если учесть, что цены на новостройки в большинстве регионов практически вплотную приблизились к себестоимости и некоторые застройщики вынуждены работать с нулевой прибылью, чтобы сохранить бизнес, то этот сегмент рынка начнет восстанавливаться быстрее других. «Определенный рост покажут и цены на квартиры в старом фонде с оптимальным соотношением цена-качество. По-прежнему одним из перспективных сегментов остается элитная недвижимость», — говорит эксперт. Впрочем, что касается элитной недвижимости, которую многие эксперты признают самой инвестиционно привлекательной, то надо понимать, что речь в данном случае идет о совсем небольшом количестве эксклюзивных объектов в Москве и Санкт-Петербурге. Их стоимость действительно растет и в кризис. Не зря говорят, что российская недвижимость дорожает с Остоженки. Но, не имея в кармане нескольких миллионов долларов, к элитному жилью не подступишься. Другие жилые комплексы, которые многие называют элитными, роста стоимости пока не показывают.
   По мнению аналитиков, к середине 2010 года рынок отыграет в цене в среднем около 5% (в зависимости от региона — от 1% до 12%). Общий прирост стоимости наиболее востребованных квартир к концу 2010 года составит не менее 10%, и на рынке вновь могут появиться инвестиционные покупатели. Более осторожен в прогнозах генеральный директор Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ Владислав Луцков: «Восстановление активности девелоперского бизнеса с постепенным наращиванием объемов производства жилья мы ожидаем в 2011 году, тогда же произойдет и окончательная стабилизация цен на рынке недвижимости с последующим ростом».
   Таким образом, эксперты сходятся во мнении, что у российской жилой недвижимости есть потенциал для роста, мнения расходятся лишь по поводу сроков.
   

   КСТАТИ
   ИНВЕСТОРУ НА ЗАМЕТКУ
   По мнению аналитиков, российская жилая недвижимость должна занимать в профессиональном инвестиционном портфеле 10-20%, остальные средства лучше инвестировать в коммерческую недвижимость или в зарубежные активы.
Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK