Наверх
13 ноября 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2000 года: "Железобетонная логика"

Стоит ли поддаваться таким настроениям? И что будет с ценами на типовое жилье и на квартиры в домах по индивидуальным проектам в ближайшем будущем?Окна роста

Чудо не чудо, но самое дешевое жилье — панельное в районах массовой застройки — действительно за последние пару-тройку месяцев подорожало на 5—7%.
У истоков повышения цен стоит московское правительство — основной заказчик и инвестор на столичном рынке жилья. Покупатель, слегка опешивший от апрельского скачка цен на квартиры в Марьине с привычных $420 до $460 за квадратный метр «однушки», отказывался это самое жилье покупать. И в мае риэлторы вынуждены были объявить праздничные скидки.
В июне наблюдалась привычная летняя стагнация — цены и объемы продаж не росли. Однако к началу второго полугодия поползли стойкие слухи об образующемся дефиците дешевого жилья, не лишенные, впрочем, оснований. На одном из августовских заседаний московского правительства было сказано, что программа жилищного строительства выполнена за семь месяцев этого года только на 43% от годового плана.
Леонид Черкасов, генеральный директор агентства недвижимости «Скип»: «Этим летом повышались цены на квартиры в тех районах, где предложение было ограничено. Такая ситуация сложилась в наиболее дешевых районах массовой застройки — Марьине и Южном Бутове. Причем в Марьине рост цен наблюдался на жилье в самом близком к метро и наиболее удаленном от нефтеперерабатывающего завода 42-м микрорайоне. Причина проста: ввод жилья здесь уменьшился по сравнению с прошлым годом на 30%, а район за последние несколько лет был грамотно раскручен как один из наиболее приемлемых из дешевых. Здесь построены магазины, школы, детские сады, подведено метро.
В целом рост цен на квартиры составил начиная с июля 1,5—2% ежемесячно».
Разумеется, сорвать годовой муниципальный заказ на новостройки никто не позволит. Тем более на фоне роста цен на них. Значит, жди штурмовщины. Надо заметить, что качество новостроек и без того оставляет желать лучшего, а в складывающихся обстоятельствах наверстывания упущенного — страшно даже вообразить, что с ним будет.
Между тем недавно мэр Лужков повторил оброненную год назад фразу о снижении себестоимости строительства (умышленно завышаемой застройщиками) до $160—200 за кв. м. Так что говорить о росте цен на панельные многоэтажки на окраинах как об устойчивой тенденции пока рано.
Удары будут точечными

От ажиотажа пострадали (повысились) цены только в тех районах, где возникли проблемы со сроками сдачи, то есть в районах массовой застройки. В целом по Москве самыми дешевыми остаются районы, где в массовом порядке возводится панельное жилье: Южное Бутово — $390—410 (против $375—430 в апреле) и Марьино — $380—520 ($360—435). При этом стоимость жилья в монолитных башнях по индивидуальным проектам в этих районах за последнее время не изменилась и составляет $400—450.
Наталья Тихоновская, директор управления новостроек агентства недвижимости МИЭЛЬ: «Интересно, что проекты монолитных высоток все ближе к потребностям и возможностям массового покупателя: общая площадь «однушек» здесь аналогична панелям улучшенных серий типа «Беккерон» или П-55М, то есть около 50 кв. м (а не от 80 кв. м, как в центре «Чечера» в Южном Бутове)».
Приблизительно таковы же и цены в практически ставшем «точечном» районе Жулебино (массовая застройка здесь уже не ведется) — в среднем $400 за кв. м «панели».
Несколько выше — $480—600 за метр — цены на готовые монолиты в Митинском оазисе (так называется застроенный 6—10-этажными домами один из микрорайонов Митина).
Других районов массовой застройки в Москве на сегодня нет. И в ближайшем будущем практически не будет. Потому как больших неосвоенных территорий в столице не осталось (единственное исключение — Куркино, о котором мы рассказали в предыдущей статье). Более-менее обширное строительство в ближайшем году будет вестись в Косино-Ухтомском (рядом с расположенным за МКАД Ново-Косином), и еще чуть больше десятка многоэтажек построят в Северном Бутове. И на этом с «массовкой», пожалуй, покончат.
В этой ситуации самыми перспективными стройплощадками становятся места, освобождающиеся при сносе пятиэтажек и выводимых за городскую черту промышленных предприятий (один из самых привлекательных среди намеченных к высвобождению участков — территория завода «Каучук» на Усачевской улице, что неподалеку от станций метро «Спортивная» и «Фрунзенская»).
Где родился, там и пригодился

Переход от массовой к точечной застройке в принципе полностью соответствует изменению предпочтений покупателей недорогого жилья. Сейчас, как утверждают риэлторы, на «массовку» клюют только иногородние. Москвичи же предпочитают «малую родину» — район, где родились и выросли.
Самая дешевая на сегодня точечная панельная застройка — в отдаленных от метро «спальных» районах, таких как, например, Очаково-Матвеевское на Западе Москвы (квартиры в доме серии П-44Т продаются здесь по $480—560 за кв. м) или на малопрестижном Востоке ($560—600 на Щелковском шоссе).
В дешевых малопрестижных районах покупатель реагирует прежде всего на цену. Популярностью здесь пользуются однокомнатные квартиры для молодых семей или холостяков.
В традиционно престижных и дорогих Западном, Юго-Западном и Северо-Западном районах города ценится расположение дома относительно сторон света, вид из окна и планировка квартиры (серия дома). При средней стоимости «панели» $620—750 за кв. м разница между «квадратом» с достойным видом из окна типа ипподрома на Беговой и обычным городским пейзажем доходит до 5—6% (до $40 на каждый кв. м).
В дорогих районах в первую очередь расходятся многокомнатные квартиры. Спрос подвиг застройщиков пойти на укрупнение площадей. Так, квартиры в доме серии КОПЭ были перепланированы — упор сделан на 4—6-комнатные квартиры. Причем благодаря объединению квартир (3+1 и 4+2) удалось получить просторные — до 20 кв. м — кухни и дополнительный гостевой санузел. Стоимость жилья в таких домах в престижных районах (например, в пяти минутах ходьбы от Ленинского проспекта) начинается с $620 за метр.
Кто на новенького?

Наряду с модернизацией привычных серий домостроительные комбинаты начинают запускать на поток панельные дома нового типа с улучшенной планировкой.
О некоторых таких сериях мы уже рассказывали (см. «Профиль» N14 за этот год). С того времени на рынке появилось еще несколько, реализуемых частными застройщиками. Это прежде всего серия П-111 и ее вариант П-111М. Помимо улучшенной теплоизоляции стен (что для панельных домов очень важно), в зданиях этих серий квартиры улучшенной планировки. К примеру, общая площадь однушки в них сорок с лишним кв. м (в самой массовой серии прежнего поколения П-44 не больше 38). Предусмотрены сравнительно просторные — от 10 кв. м — холлы и кухни от 12 кв. м (подробнее см. таблицу).
Стоимость квартир в таких домах (а они строятся преимущественно в срединных районах города) колеблется в зависимости от отделки и местоположения — от $500 за «квадрат» без отделки на неблагополучном в экологическом смысле востоке города до $850 (с типовой отделкой, то есть с уже наклеенными отечественными обоями, линолеумом в качестве полового покрытия, дешевой же отечественной сантехникой, застекленными лоджиями) на привлекательном, экологически чистом западе Москвы.
Не дождетесь!

Строгого прогноза относительно развития ценовой ситуации на рынке недорогих новостроек сегодня не дает ни один риэлтор. Тем не менее, по мнению экспертов российского агентства недвижимости «САВА», специализирующегося на анализе рынка недвижимости, до конца года рост цен может составить 5—8%. То есть если сегодня средняя стоимость кв. м в районе массовой застройки составляет $350—500, то при ежемесячном 3-процентном росте в декабре составит $390—530. А средняя цена «точки» ($550—800 за кв. м) при ежемесячном «приросте» на 1,5—2% составит $590—820.
Что будет дальше, сказать сейчас трудно.
Тем, для кого квартирный вопрос стоит, что называется, особенно остро, мы ждать не советуем. Дело в том, что на рынке новостроек сегодня прослеживается любопытная тенденция — стирание разницы между стоимостью «панели» на стадии инвестирования и после сдачи дома госкомиссии. Сейчас 80% панельных новостроек раскупают на стадии строительства. К моменту сдачи остаются только торцевые квартиры и квартиры на первых этажах, поднимать цены на которые продавцы не могут: их и так раскупают неохотно. Поэтому, даже если московские строители ликвидируют отставание от плана, снижение цен на построенные в нынешнем году панельные новостройки вряд ли предстоит. Равно как и на жилье в монолитных башнях на окраинах города.

Квартиры в типовых панельных домах в Москве*

ФирмаАдреса возводимых объектовТип, серия дома, этажностьЦена за 1 кв. м ($)**Срок сдачи
«Декра»Новые Черемушки, кв.24—25, корп.4А, Б1, Б2, 5 («Профсоюзная»)П-44Т, 17 этажей680III и IV кв. 2000
~ул.Волгина, вл.12—14, корп.2 («Коньково»)П-3М, 17 этажейот 600Сдан
~Новые Черемушки, 10С, корп.1А, 3 («Академическая»)П-3М, 10 этажей560, 620Сдан
~Очаково-Матвеевское, ул. Большая Очаковская, корп.1В («Юго-Западная»)П-44Т, 17 этажей500Сдан
~ул.Беговая, вл.6 («Беговая»)П-44Т, 12 этажей760—820Сдан
«Жилстройиндустрия»ул. Кедрова, вл.1 («Академическая»)П-55М, 12—16 этажей725—735IV кв. 2000
«Первая ипотечная компания»Алымов пер., 4 («Преображенская площадь»)П-44, 14 этажей600—620Сдан
~ул.Ватутина, вл.16, корп.1, 2 («Кунцевская»)П-44Т, 14 этажейот 750корп.1 — IV кв. 2000, корп.2 — I кв. 2001
~ул.Машиностроения, вл.6А («Автозаводская»)111М, 12 этажей490I кв. 2001
«ФПГ СтройГорСтандарт»ул.Флотская, вл.78 («Водный стадион»)КОПЭ, 22 этажа600 (с отделкой)Декабрь 2000
~Хорошевское шоссе, мкрн.58, корп.1—8 (мкрн. «Березовая роща»), («Полежаевская»)П-3М, П-44Т, 17 этажейот 600Корп.3, 4, 6 сданы, корп.5, 8 — I кв. 2001, корп.1, 2 — II кв. 2001
«ОСК-сервис»ул. Хованская, вл.2 («ВДНХ»)П-44Т, 17 этажейот 650I кв. 2001
~ул. Раменки, вл.21—29 («Проспект Вернадского»)П-44Т, 17 этажейот 600I кв. 2001
~Измайловский бульвар, вл.44/27, 40/14, корп.1 и ул.11-я Парковая, вл.25 («Первомайская»)П-44Т, 17 и 10 этажейот 650IV кв. 2000
~Хорошевское шоссе, кв.58, корп.6 («Полежаевская»)П-44Т, 17 этажей715Сдан
~ул. Вешних Вод, вл.2 («ВДНХ»)П-44Т, 17 этажейот 530IV кв. 2000
~г. Одинцово, Можайское шоссе, вл.34П-44Т, 17 этажейот 410 (с отделкой)I кв. 2001
«Конти»ул. Кастанаевская, 51/3 («Филевский парк»)П-111, 17 этажей850 (с отделкой)IV кв. 2000
«Отделстрой»Конный пер., вл.4—6—8—10 («Шаболовская»)«Призма», 8—10 этажей1000IV кв. 2000
«Лоджик-Риэлти»Кв.38 Юго-Запада, корп.16 («Калужская») и ул. Покрышкина, вл.9 («Юго-Западная»)КОПЭ, 22 этажа620I кв. 2001

* Квартиры сдаются в состоянии «под чистовую отделку».

** Все цены пересчитаны по курсу $1=27,8 руб.

Квартиры в домах по индивидуальным проектам*

ФирмаАдреса возводимых объектов, этажностьОбщая площадь (кв. м)Цена за 1 кв. м ($)**Срок сдачи
«Жилстройиндустрия», «Первая ипотечная компания»ул.Островитянова, вл.51, корп.1, 2, 12—16 этажей («Беляево»)38—102500—600корп.1 — I кв. 2001, корп.2 — март—апрель 2001
«Жилстройиндустрия»Братеево, мкрн.2—2А, корп.34В, 19 этажей («Марьино»)37—79430Сдан
«Первая ипотечная компания», «Жилстройиндустрия»ул.Циолковского, вл.6, 19—22 этажа («Тушинская»)47—119572I кв. 2001
«ДОН-строй»ул.Ирины Левченко, вл.1—9, 18 этажей («Октябрьское поле»)35—159900Сдан
«Квартал 32—33»ул.Удальцова, 27—1, 25 этажей («Проспект Вернадского»)76,8—133,51030—1550Май 2001
~ул.Удальцова, 3—1, 25 этажей («Проспект Вернадского»)97,2—140830—1080IV кв. 2002
«ФПГ СтройГорСтандарт»ул.Большая Академическая, 15, 9—14 этажей («Войковская»)46—152от 7801—5 секции сданы, 6—8 секции — IV кв. 2000, 9—11 секции — II кв. 2001
«Декра»ул.Хачатуряна, вл.10—12, вл.12, корп.2, 15—20 этажей («Отрадное»)40,5—126от 670I—II кв. 2001

* Квартиры сдаются в состоянии «под чистовую отделку».

** Все цены пересчитаны по курсу $1=27,8 руб.

* Квартиры сдаются в состоянии «под чистовую отделку».

** Все цены пересчитаны по курсу $1=27,8 руб.

Основные характеристики новых серий типовых панельных домов в Москве

~0104~Серия~1201~Квартиры~0104~Высота потолка~0104~Максимальное число этажей~0104~Дополнительные сведения
~0401~1-комн.~0401~2-комн.~0401~3-комн.
~0301~Площадь (кв. м)~0102~Балкон (лоджия)~0301~Площадь (кв. м)~0102~Балкон (лоджия)~0301~Площадь (кв. м)~0102~Балкон (лоджия)
ОбщаяЖилаяКухниОбщаяЖилаяКухниОбщаяЖилаяКухни
П-11151,518,8412168,5735,1912191,5150,0112,5—17,9722,6522Два варианта 2-комнатных и 3-комнатных квартир*, лоджии застеклены, в 2- и 3-комнатных квартирах есть кладовки, в 3-комнатных квартирах по 2 с/у
П-111М43,0417,977,73164,7235,1911,72180,8546,6211,6412,7517Два варианта 2-комнатных квартир*, есть кладовки

* Квартиры сдаются в состоянии «под чистовую отделку».

** Все цены пересчитаны по курсу $1=27,8 руб.

* Квартиры сдаются в состоянии «под чистовую отделку».

** Все цены пересчитаны по курсу $1=27,8 руб.

* В таблице приведены самые большие по площади варианты квартир.

ЮЛИЯ РОШЕК

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK