Наверх
15 ноября 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2000 года: "Жилье взаймы"

Лишних денег никогда не бывает. Особенно у тех, кто, к примеру, только начинает семейную жизнь или обзаводится собственным бизнесом. А самостоятельности хочется и тем и другим. Выход один: снять помещение, потому как на свое жилье или офис средств пока нет. А если есть спрос, то будет и предложение. Где и за сколько сегодня можно снять квартиру или офис в столице?Тихо! Идет съем…

Те, кто снимает квартиру,— люди, как правило, мобильные. И зачастую на одном месте не засиживаются. А потому и ситуация на рынке аренды жилья постоянно меняется. К примеру, столичные власти начинают охоту на «лиц кавказской национальности» или пенсионеры на теплое время перебираются на дачу — предложение небольших квартир увеличивается и цена аренды снижается. Снижается цена — растет спрос. И так по кругу.
На сегодня ситуация с арендой квартиры в столице такова.
Елена Голубева, начальник отдела аренды агентства недвижимости МИЭЛЬ: «Сегодня рынок аренды жилья на 90% состоит из дешевых одно—двух комнатных квартир — причем однокомнатные преобладают. И только 10% спроса приходится на квартиры из трех и более комнат».
Самые востребованные — однокомнатные квартиры с телефоном в срединных районах (вроде «Полежаевской», «Сокола» или «Дмитровской») с набором мебели и холодильником. Они сдаются в среднем за $150—200 в месяц. Если в квартире проведен хороший ремонт, есть стиральная машина-автомат, то месячная аренда может возрасти до $250. Ну а если к этому добавить центральное месторасположение (в пределах Садового кольца) — еще плюс $50. Спрос на такое жилье, как отмечает начальник отдела по работе с клиентами Московского инвестиционного агентства недвижимости Екатерина Докукина, «почти в два раза превышает предложение».
Двухкомнатная квартира в ценовом отношении недалеко ушла от однокомнатной. От $150 на окраине в 10 минутах транспортом от метро и до $400 в самом центре около метро (но без евроремонта). С евроремонтом же месячная аренда «двушки» может обойтись в $600—700.
Наталья Загоруй, руководитель отделения «Алексеевское» Московской центральной биржи недвижимости: «Спрос на трехкомнатные квартиры минимален. Людей интересуют в основном элитные «трешки». Спрашивают многокомнатные квартиры и для того, чтобы устроить там офис. Но это опасно. Ведь узнай об этом жилинспекция, у хозяина могут даже отобрать квартиру».
Стоимость аренды «трешки» колеблется в пределах от $250 в спальном районе вдали от метро с плохой мебелью до $400 в срединной части города. Элитное жилье в центре — отдельная статья. Трехкомнатные апартаменты в здешних «сталинках» или «цековках» в арбатских переулках с евроремонтом и консьержкой в подъезде стоят $800—1500 в месяц. Если же вместе с квартирой сдается еще и гараж — а это для центра большая редкость,— то ежемесячная аренда может составить и $1800—2000.
Впрочем, все вышеприведенные расценки — усредненные. Торг уместен в любом случае. Отсутствие мебели или телефона — это минимум 10-процентная скидка от средней в данном районе цены аренды. А удаленность от метро позволяет снизить ежемесячную плату еще больше — обычно на 5% (от средней ставки) за каждую остановку на наземном транспорте до ближайшей станции метро. В свою очередь, владельцы квартир обычно повышают плату, если снимать их квартиру будет семья с маленьким ребенком или домашним животным. Молодым родителям и любителям собак обычно накидывают 20—30% от средней ставки.
Особо следует сказать о так называемых лицах кавказской национальности. После терактов в Москве квартиры им сдают крайне неохотно: хозяева не хотят иметь проблем с участковыми. За этот риск они требуют с приезжих кавказцев в полтора-два раза больше обычного.
Будут ли меняться арендные ставки в ближайшее время? По оценкам специалистов, в ближайшее полугодие они упадут на 10—20%. Это связано с сезонным понижением арендной платы в предлетний период, когда многие пенсионеры перебираются на дачу. А свое городское жилье сдают на это время, чтобы получить «хорошую прибавку к пенсии».
Ключ от квартиры, где деньги лежат

Впрочем, у кого бы вы ни арендовали жилье, сделать это напрямую, то есть снять квартиру непосредственно у хозяев, вам вряд ли удастся. Квартировладелец стал разборчив и боязлив. А потому стремится сдать свое драгоценное жилище через агентство. Это дает ему иллюзию безопасности. Ведь считается, что агентство, прежде чем свести двух «страдающих» (одного — от избытка, другого — от недостатка жилплощади) вроде бы обязано проверить обоих — не мошенники ли они. То есть удостовериться, что арендодатель сдает свое, а не чужое жилье. А наниматель, в свою очередь, не является Шамилем Басаевым, прикрывающимся паспортом на фамилию Иванов.
На самом деле большинство агентств ничего такого не делает. А просто получает контактный телефон от квартировладельца и предоставляет его за определенную плату потенциальному нанимателю. Происходит это обычно так. Берет человек газету «Из рук в руки» или же «Квартира и дача» и видит привлекательное объявление: однокомнатная квартира в центре, с мебелью и телефоном. И всего-то за $100. Рука тянется к телефонной трубке. А на том конце линии отвечают: «Агентство недвижимости такое-то. Слушаем». Наниматель просит дать ему телефон столь приглянувшихся ему апартаментов. А в ответ: приезжайте, заключим договор и один-два раза в день вы будете получать у нас свежие адреса и телефоны квартир, отвечающих вашим запросам. А вот та конкретная квартира, к сожалению, уже ушла.
Такова схема работы большинства мелких агентств недвижимости, объявления от которых и занимают абсолютное большинство информационных изданий. Заплатив таким посредникам от 400 до 600 рублей, вы действительно будите практически ежедневно получать по 5—6 адресов квартир, примерно соответствующих вашим запросам. Только больше половины из этих адресов вам точно не подойдут (потому как в агентстве сильно приукрасят описание сдаваемого жилья) либо будут уже сданы. А вот из оставшейся половины вы действительно, если повезет, можете себе что-нибудь подобрать. Правда, учтите, что база данных на эти десятки агентств одна. А потому по выданному вам телефону будете звонить не только вы, но и десяток-другой ваших конкурентов. Так что торопитесь при получении очередных «наводок».
Другой, более цивильный вариант — обратиться в солидное агентство недвижимости вроде МИЭЛЯ, МИАНа или МЦБН. Здесь с вами заключат договор, согласно которому в течение определенного времени обязуются подобрать устраивающее вас жилище. За 50—100% стоимости месячной аренды. В этом случае у вас не будет конкурентов из числа более шустрых нанимателей — телефон и адрес желаемой квартиры получите только вы. Особенно этот способ уместен, если вы ищете эксклюзивное жилье. Агентство, стремясь получить свои комиссионные, действительно тщательно проверит арендодателей. Правда, не поленится заглянуть и в ваши документы.
Казенный дом

Гораздо больше порядка на рынке аренды офисов. Хотя бы потому, что здесь речь идет о суммах гораздо больших, чем при съеме квартиры частными лицами. Особенно если речь идет об офисах высокого уровня. Напомним, что офисы, как и гостиницы, делятся на категории. Только применительно к гостиницам они называются «звезды», а к офисам — «классы». Это деление пришло в Россию с Запада. В офисной классификации обычно выделяют четыре класса: A, B, С и D.
Сегодня стоимость аренды самых лучших офисов класса А составляет $500—600 за 1 кв. метр в год с учетом НДС и расходов на коммунальные услуги. Филипп Богданов, директор компании Noble Gibbons/CB Richard Ellis: «Цена аренды тем выше, чем больше мест на парковке и чем меньше площадь снимаемого офиса (на этом рынке, как и везде, приветствуются оптовые сделки). Впрочем, обычно меньше 1000 кв. м в офисах высшего разряда не сдают».
Класс B предлагается в аренду за $200—500 со всеми дополнительными затратами (включая коммунальные услуги и уборку помещений. Последняя в офисах класса A обходится обычно в $50—100 за кв. м в год.).
Конторских помещений двух высших разрядов на сегодня в Москве избыток. По некоторым оценкам, на сегодня в такого уровня зданиях пустует более 100 тысяч кв. м площадей из около 750 тысяч кв. м в целом по столице. Так что в ближайшее время арендные ставки на этом секторе рынка вряд ли возрастут.
Алексей Бодунков, директор по развитию РЗК: «Несмотря на то, что офисных центров класса A не более двух десятков, при существующем инвестиционном климате потребность в них минимальна. И в ближайшие год-полтора строительство новых вряд ли потребуется: владельцы не знают, как заполнить уже существующие».
Офисные помещения класса С можно снять за $100—300 (самые дорогие, естественно, в центре. Здесь легче подвести недостающие линии связи). И совсем уж недорог класс D — за него запрашивают от $50 до $150 (последняя цифра — если речь идет о помещении в центральной части города).
Впрочем, уровень цен в конкретном здании — всегда предмет переговоров. Алексей Бодунков: «Аренда больших площадей на длительный срок позволяет арендатору выиграть до 15% от базовой цены. А оплата коммунальных услуг и прочих дополнительных расходов может «проститься» арендатору аж за полгода, если он обязуется произвести ремонт за свой счет».
Сергей Березин, Дмитрий Кулик, руководители отдела нежилых помещений компании «Пересвет инвест»: «Штампов при составлении договоров аренды всех офисов, за исключением, может быть, класса A, не существует — все очень гибко. Практически нет таких уступок, на которые не пошел бы арендодатель в нынешних не самых благоприятных для него условиях».
Ирина Александрова, заместитель начальника отдела нежилых помещений Московского инвестиционного агентства недвижимости: «Чтобы возместить убытки, арендаторы высококлассных офисов согласны предлагать не слишком нужные им площади по бросовым ценам — иногда на 50% ниже заявленных владельцем».
То есть вполне реально снять офис класса A или B за $300—400 (вместо средних $500—600). Причем с высококлассной отделкой и даже с оборудованием. Если нынешняя экономическая ситуация в стране сохранится, то, по прогнозам специалистов, предстоит новое падение арендных ставок — особенно на самые дорогие офисы (на 10—15% к концу года).
Как и при любых сделках с недвижимостью, при выборе варианта аренды офиса совет один: обращаться надо в крупные риэлторские фирмы с солидной репутацией. Это либо компании, занимающиеся исключительно нежилыми помещениями (типа РЗК), либо многопрофильные агентства, имеющие в своем составе соответствующие подразделения. Подобные отделы есть почти во всех крупных компаниях — МИЭЛЬ, МИАН, «Пересвет инвест», МЦБН. Стоимость услуг по подбору варианта и проверке документов на юридическую чистоту обойдется арендатору не более чем в одну месячную арендную плату. Причем сегодня торг уместен.
Впрочем, в последнее время на рынок нежилых помещений вышло и московское правительство. Цена реализуемых им офисов вполне сопоставима со стоимостью аренды аналогичных зданий.
Зоя Дубовицкая, генеральный директор ГУП «Мосреалстрой»: «Сегодня мы реализуем около 2000 разнообразных по площади (от 30 до 4000 кв. м) и цене объектов. Это первые этажи, цоколи, встроенные и пристроенные помещения, гаражи. Квадратный метр стоит $110—250 в районе-новостройке и от $400 и выше в центре».
Так что проблем с помещениями для бизнеса в столице нет. Не было бы только проблем у самого бизнеса.

Примерная стоимость аренды офисов в Москве

~0102~Округ~0401~Стоимость аренды ($ / кв.м в год)
Класса AКласса BКласса CКласса D
Центральный АО$500—600$350—500$200—325до $150
Северный АО$450—600$250—350$125—200Dдо $125
Южный АОнет$200—300$100—150до $100
Северо-Западный АОнет$200—300$100—150до $100
Северо-Восточный АОнет$200—300$100—200до $100
Западный АО$450—600$250—400$125—250до $125
Восточный АОнет$200—300$100—150до $100
Юго-Западный АОнет$250—400$125—250до $125
Юго-Восточный АОнет$200—300$100—150до $100

Расценки аренды офисов даны с учетом НДС и эксплуатационных расходов.

Сведения предоставлены фирмами Noble Gibbons/CB Richard Ellis и РЗК.

Примерная стоимость аренды жилья в Москве

~0102~Станция метро~0301~Стоимость аренды квартиры ($ в месяц)
однокомнатнойдвухкомнатнойтрехкомнатной
Центральный АО
Арбатская$300$450$600
Маяковская$250$400$500
Проспект Мира$210$370$450
Таганская$180$350$400
Третьяковская$250$400$480
Фрунзенская$300$450$600
Чистые пруды$300$400$550
Северный АО
Водный стадион$120$200$250
Динамо$160$250$300
Петровско-Разумовская$100$180$220
Южный АО
Автозаводская$130$200$270
Каширская$120$180$250
Пражская$120$180$250
Чертановская$170$230$280
Шаболовская$150$250$350
Северо-Западный АО
Митино$130$180$220
Октябрьское поле$150$250$300
Тушинская$130$230$270
Северо-Восточный АО
Алексеевская$140$220$290
Бибирево$130$190$250
Медведково$130$180$220
Западный АО
Крылатское$160$250$300
Кутузовская$200$350$450
Юго-Западная$150$250$320
Восточный АО
Новогиреево$110$180$230
Сокольники$170$240$320
Щелковская$130$200$250
Юго-Западный АО
Ленинский проспект$200$300$350
Новые Черемушки$150$250$300
Юго-Восточный АО
Авиамоторная$130$180$220
Волгоградский пр-т$140$180$240
Выхино$110$170$200
Люблино$110$180$240

Расценки аренды офисов даны с учетом НДС и эксплуатационных расходов.

Сведения предоставлены фирмами Noble Gibbons/CB Richard Ellis и РЗК.

Приведены цены на аренду квартир в типовых панельных домах с набором мебели и телефоном вблизи метро.

Сведения предоставлены фирмами Noble Gibbons/CB Richard Ellis и РЗК.

ЮЛИЯ РОШЕК

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK