Архивная публикация 2000 года: "Жилье взаймы"

Лишних денег никогда не бывает. Особенно у тех, кто, к примеру, только начинает семейную жизнь или обзаводится собственным бизнесом. А самостоятельности хочется и тем и другим. Выход один: снять помещение, потому как на свое жилье или офис средств пока нет. А если есть спрос, то будет и предложение. Где и за сколько сегодня можно снять квартиру или офис в столице?Тихо! Идет съем...

Те, кто снимает квартиру,-- люди, как правило, мобильные. И зачастую на одном месте не засиживаются. А потому и ситуация на рынке аренды жилья постоянно меняется. К примеру, столичные власти начинают охоту на "лиц кавказской национальности" или пенсионеры на теплое время перебираются на дачу -- предложение небольших квартир увеличивается и цена аренды снижается. Снижается цена -- растет спрос. И так по кругу.

На сегодня ситуация с арендой квартиры в столице такова.

Елена Голубева, начальник отдела аренды агентства недвижимости МИЭЛЬ: "Сегодня рынок аренды жилья на 90% состоит из дешевых одно--двух комнатных квартир -- причем однокомнатные преобладают. И только 10% спроса приходится на квартиры из трех и более комнат".

Самые востребованные -- однокомнатные квартиры с телефоном в срединных районах (вроде "Полежаевской", "Сокола" или "Дмитровской") с набором мебели и холодильником. Они сдаются в среднем за $150--200 в месяц. Если в квартире проведен хороший ремонт, есть стиральная машина-автомат, то месячная аренда может возрасти до $250. Ну а если к этому добавить центральное месторасположение (в пределах Садового кольца) -- еще плюс $50. Спрос на такое жилье, как отмечает начальник отдела по работе с клиентами Московского инвестиционного агентства недвижимости Екатерина Докукина, "почти в два раза превышает предложение".

Двухкомнатная квартира в ценовом отношении недалеко ушла от однокомнатной. От $150 на окраине в 10 минутах транспортом от метро и до $400 в самом центре около метро (но без евроремонта). С евроремонтом же месячная аренда "двушки" может обойтись в $600--700.

Наталья Загоруй, руководитель отделения "Алексеевское" Московской центральной биржи недвижимости: "Спрос на трехкомнатные квартиры минимален. Людей интересуют в основном элитные "трешки". Спрашивают многокомнатные квартиры и для того, чтобы устроить там офис. Но это опасно. Ведь узнай об этом жилинспекция, у хозяина могут даже отобрать квартиру".

Стоимость аренды "трешки" колеблется в пределах от $250 в спальном районе вдали от метро с плохой мебелью до $400 в срединной части города. Элитное жилье в центре -- отдельная статья. Трехкомнатные апартаменты в здешних "сталинках" или "цековках" в арбатских переулках с евроремонтом и консьержкой в подъезде стоят $800--1500 в месяц. Если же вместе с квартирой сдается еще и гараж -- а это для центра большая редкость,-- то ежемесячная аренда может составить и $1800--2000.

Впрочем, все вышеприведенные расценки -- усредненные. Торг уместен в любом случае. Отсутствие мебели или телефона -- это минимум 10-процентная скидка от средней в данном районе цены аренды. А удаленность от метро позволяет снизить ежемесячную плату еще больше -- обычно на 5% (от средней ставки) за каждую остановку на наземном транспорте до ближайшей станции метро. В свою очередь, владельцы квартир обычно повышают плату, если снимать их квартиру будет семья с маленьким ребенком или домашним животным. Молодым родителям и любителям собак обычно накидывают 20--30% от средней ставки.

Особо следует сказать о так называемых лицах кавказской национальности. После терактов в Москве квартиры им сдают крайне неохотно: хозяева не хотят иметь проблем с участковыми. За этот риск они требуют с приезжих кавказцев в полтора-два раза больше обычного.

Будут ли меняться арендные ставки в ближайшее время? По оценкам специалистов, в ближайшее полугодие они упадут на 10--20%. Это связано с сезонным понижением арендной платы в предлетний период, когда многие пенсионеры перебираются на дачу. А свое городское жилье сдают на это время, чтобы получить "хорошую прибавку к пенсии".

Ключ от квартиры, где деньги лежат

Впрочем, у кого бы вы ни арендовали жилье, сделать это напрямую, то есть снять квартиру непосредственно у хозяев, вам вряд ли удастся. Квартировладелец стал разборчив и боязлив. А потому стремится сдать свое драгоценное жилище через агентство. Это дает ему иллюзию безопасности. Ведь считается, что агентство, прежде чем свести двух "страдающих" (одного -- от избытка, другого -- от недостатка жилплощади) вроде бы обязано проверить обоих -- не мошенники ли они. То есть удостовериться, что арендодатель сдает свое, а не чужое жилье. А наниматель, в свою очередь, не является Шамилем Басаевым, прикрывающимся паспортом на фамилию Иванов.

На самом деле большинство агентств ничего такого не делает. А просто получает контактный телефон от квартировладельца и предоставляет его за определенную плату потенциальному нанимателю. Происходит это обычно так. Берет человек газету "Из рук в руки" или же "Квартира и дача" и видит привлекательное объявление: однокомнатная квартира в центре, с мебелью и телефоном. И всего-то за $100. Рука тянется к телефонной трубке. А на том конце линии отвечают: "Агентство недвижимости такое-то. Слушаем". Наниматель просит дать ему телефон столь приглянувшихся ему апартаментов. А в ответ: приезжайте, заключим договор и один-два раза в день вы будете получать у нас свежие адреса и телефоны квартир, отвечающих вашим запросам. А вот та конкретная квартира, к сожалению, уже ушла.

Такова схема работы большинства мелких агентств недвижимости, объявления от которых и занимают абсолютное большинство информационных изданий. Заплатив таким посредникам от 400 до 600 рублей, вы действительно будите практически ежедневно получать по 5--6 адресов квартир, примерно соответствующих вашим запросам. Только больше половины из этих адресов вам точно не подойдут (потому как в агентстве сильно приукрасят описание сдаваемого жилья) либо будут уже сданы. А вот из оставшейся половины вы действительно, если повезет, можете себе что-нибудь подобрать. Правда, учтите, что база данных на эти десятки агентств одна. А потому по выданному вам телефону будете звонить не только вы, но и десяток-другой ваших конкурентов. Так что торопитесь при получении очередных "наводок".

Другой, более цивильный вариант -- обратиться в солидное агентство недвижимости вроде МИЭЛЯ, МИАНа или МЦБН. Здесь с вами заключат договор, согласно которому в течение определенного времени обязуются подобрать устраивающее вас жилище. За 50--100% стоимости месячной аренды. В этом случае у вас не будет конкурентов из числа более шустрых нанимателей -- телефон и адрес желаемой квартиры получите только вы. Особенно этот способ уместен, если вы ищете эксклюзивное жилье. Агентство, стремясь получить свои комиссионные, действительно тщательно проверит арендодателей. Правда, не поленится заглянуть и в ваши документы.

Казенный дом

Гораздо больше порядка на рынке аренды офисов. Хотя бы потому, что здесь речь идет о суммах гораздо больших, чем при съеме квартиры частными лицами. Особенно если речь идет об офисах высокого уровня. Напомним, что офисы, как и гостиницы, делятся на категории. Только применительно к гостиницам они называются "звезды", а к офисам -- "классы". Это деление пришло в Россию с Запада. В офисной классификации обычно выделяют четыре класса: A, B, С и D.

Сегодня стоимость аренды самых лучших офисов класса А составляет $500--600 за 1 кв. метр в год с учетом НДС и расходов на коммунальные услуги. Филипп Богданов, директор компании Noble Gibbons/CB Richard Ellis: "Цена аренды тем выше, чем больше мест на парковке и чем меньше площадь снимаемого офиса (на этом рынке, как и везде, приветствуются оптовые сделки). Впрочем, обычно меньше 1000 кв. м в офисах высшего разряда не сдают".

Класс B предлагается в аренду за $200--500 со всеми дополнительными затратами (включая коммунальные услуги и уборку помещений. Последняя в офисах класса A обходится обычно в $50--100 за кв. м в год.).

Конторских помещений двух высших разрядов на сегодня в Москве избыток. По некоторым оценкам, на сегодня в такого уровня зданиях пустует более 100 тысяч кв. м площадей из около 750 тысяч кв. м в целом по столице. Так что в ближайшее время арендные ставки на этом секторе рынка вряд ли возрастут.

Алексей Бодунков, директор по развитию РЗК: "Несмотря на то, что офисных центров класса A не более двух десятков, при существующем инвестиционном климате потребность в них минимальна. И в ближайшие год-полтора строительство новых вряд ли потребуется: владельцы не знают, как заполнить уже существующие".

Офисные помещения класса С можно снять за $100--300 (самые дорогие, естественно, в центре. Здесь легче подвести недостающие линии связи). И совсем уж недорог класс D -- за него запрашивают от $50 до $150 (последняя цифра -- если речь идет о помещении в центральной части города).

Впрочем, уровень цен в конкретном здании -- всегда предмет переговоров. Алексей Бодунков: "Аренда больших площадей на длительный срок позволяет арендатору выиграть до 15% от базовой цены. А оплата коммунальных услуг и прочих дополнительных расходов может "проститься" арендатору аж за полгода, если он обязуется произвести ремонт за свой счет".

Сергей Березин, Дмитрий Кулик, руководители отдела нежилых помещений компании "Пересвет инвест": "Штампов при составлении договоров аренды всех офисов, за исключением, может быть, класса A, не существует -- все очень гибко. Практически нет таких уступок, на которые не пошел бы арендодатель в нынешних не самых благоприятных для него условиях".

Ирина Александрова, заместитель начальника отдела нежилых помещений Московского инвестиционного агентства недвижимости: "Чтобы возместить убытки, арендаторы высококлассных офисов согласны предлагать не слишком нужные им площади по бросовым ценам -- иногда на 50% ниже заявленных владельцем".

То есть вполне реально снять офис класса A или B за $300--400 (вместо средних $500--600). Причем с высококлассной отделкой и даже с оборудованием. Если нынешняя экономическая ситуация в стране сохранится, то, по прогнозам специалистов, предстоит новое падение арендных ставок -- особенно на самые дорогие офисы (на 10--15% к концу года).

Как и при любых сделках с недвижимостью, при выборе варианта аренды офиса совет один: обращаться надо в крупные риэлторские фирмы с солидной репутацией. Это либо компании, занимающиеся исключительно нежилыми помещениями (типа РЗК), либо многопрофильные агентства, имеющие в своем составе соответствующие подразделения. Подобные отделы есть почти во всех крупных компаниях -- МИЭЛЬ, МИАН, "Пересвет инвест", МЦБН. Стоимость услуг по подбору варианта и проверке документов на юридическую чистоту обойдется арендатору не более чем в одну месячную арендную плату. Причем сегодня торг уместен.

Впрочем, в последнее время на рынок нежилых помещений вышло и московское правительство. Цена реализуемых им офисов вполне сопоставима со стоимостью аренды аналогичных зданий.

Зоя Дубовицкая, генеральный директор ГУП "Мосреалстрой": "Сегодня мы реализуем около 2000 разнообразных по площади (от 30 до 4000 кв. м) и цене объектов. Это первые этажи, цоколи, встроенные и пристроенные помещения, гаражи. Квадратный метр стоит $110--250 в районе-новостройке и от $400 и выше в центре".

Так что проблем с помещениями для бизнеса в столице нет. Не было бы только проблем у самого бизнеса.

Примерная стоимость аренды офисов в Москве

Расценки аренды офисов даны с учетом НДС и эксплуатационных расходов.

Сведения предоставлены фирмами Noble Gibbons/CB Richard Ellis и РЗК.

Примерная стоимость аренды жилья в Москве

Расценки аренды офисов даны с учетом НДС и эксплуатационных расходов.

Сведения предоставлены фирмами Noble Gibbons/CB Richard Ellis и РЗК.

Приведены цены на аренду квартир в типовых панельных домах с набором мебели и телефоном вблизи метро.

Сведения предоставлены фирмами Noble Gibbons/CB Richard Ellis и РЗК.

ЮЛИЯ РОШЕК