Наверх
14 декабря 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2007 года: "Жилое и думы"

Столичный рынок недвижимости теряет для инвесторов свою привлекательность: квартиры дешевеют, ликвидность падает. Девелоперы и риэлтеры сосредоточили усилия на рядовых покупателях, пытаясь сохранить свою дельту даже в условиях стагнирующего рынка.Ситуация на московском рынке недвижимости схожа с той, что когда-то была описана Владимиром Лениным: верхи не хотят жить по-новому, а низы уже не могут по-старому. Одни не готовы в условиях падающего спроса снизить цены на квартиры, а у других нет денег, чтобы эти квартиры по существующим ценам купить. В результате рынок переживает период стагнации: цены не растут, предложение постоянно увеличивается, а сроки экспозиции квартир бьют рекорды. «Несмотря на кажущееся спокойствие девелоперов и пропаганду в прессе, последние полгода наблюдается серьезный кризис ликвидности на рынке жилья. Он связан с тем, что цена спроса находится ниже базовых цен предложения, а это переносит спрос в состояние скрытого спроса, заставляя многих покупателей переносить предполагаемую покупку на будущие периоды», — говорит директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. Наиболее ярко эта тенденция проявляется на первичном рынке жилья, где цену диктуют не случайные интересы спекулянта, а маркетинговые отделы серьезных строительных компаний. Ведь не продавать квартиры невозможно: проекты заявлены, документы получены, московский стройкомплекс каждый год дает разнарядку строителям коммерческого жилья, сколько квартир к какому сроку построить. Значит, новое жилье все равно рано или поздно появится на рынке. Вопрос только в цене.

Что новенького?

По словам руководителя аналитической службы «МИАН-Агентство недвижимости» Алексея Кудрявцева, количество предложений на рынке новостроек Москвы в апреле составило около 320 «адресов», каждый из которых находится на разной стадии строительства. Как отмечает эксперт, этот показатель чуть больше данных предыдущего месяца и по сравнению с мартом 2007 года находится в пределах статистической погрешности в 2%. Немногим более четверти этих домов, около 27% от общего объема, будет построено в четвертом квартале 2007 года. При этом немалую часть квартир составляют новостройки бизнес-класса. «Значительная часть объектов, предлагаемых сегодня на рынке, сосредоточена в Центральном и Западном округах столицы. Распределение новостроек по округам Москвы весной текущего года практически не изменилось по сравнению с зимними месяцами. Исключение составляет северо-запад столицы, «вклад» которого снизился с 15% в декабре 2006 года до 10% в марте 2007-го. Так же незначительно снизилась доля ЦАО и ЮВАО — на 2%», — отмечает Алексей Кудрявцев.

Более того, в последнее время анонсируется значительное число новых проектов. «Количество объектов, выставляемых на продажу, сегодня растет. С одной стороны, рынок преодолел последствия закона «Об участии в долевом строительстве», с другой — конъюнктура заставляет застройщиков работать не менее активно», — отмечает руководитель исследовательского центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Борис Флексер. В частности, компания «М.О.Р.Е.-Плаза» планирует к концу этого года построить на Пресненском валу жилой дом бизнес-класса на 31 квартиру. К этому же сроку будет готов элитный проект «Капитал Груп» в 1-м Колобовском переулке. К концу 2008 года должны быть построены две башни жилого комплекса «Алексеевский» в СВАО. Совсем недавно компания Александра Чигиринского «СТ групп» анонсировала свой проект по строительству жилого комплекса на месте коттеджного поселка «Сетунь», окончание работ намечено на конец 2010 года. 

В сегменте сравнительно недорогого жилья давно преобладает массовая реконструкция или строительство целых микрорайонов. Примером первого направления является район Левобережный на севере Москвы, который старательно перестраивается столичными властями. Примером второй тенденции можно назвать жилой микрорайон в Очаково, он будет построен в районе одноименной железнодорожной станции. «В последние годы крупные проекты в области массовой жилищной застройки реализуются преимущественно за пределами МКАД. Идет постепенное освоение территорий Московской области между границами Москвы и городами-сателлитами — Одинцово, Красногорск, Химки, Мытищи, Люберцы, Реутов, — а также городами в пределах 30—40 км от МКАД: Апрелевка, Пушкино, Подольск, Жуковский. Все крупные проекты сосредоточены именно там», — говорит Илья Шершнев.

Для того чтобы продать все эти объемы, застройщики готовы на серьезные скидки, а также на рассрочку платежа или ипотечный кредит. По мнению директора по продажам агентства недвижимости «Новое Качество» Андрея Уфимцева, сейчас застройщики согласны обсуждать все возможные варианты и способы сделок и идти на уступки, притом что совсем недавно они работали по принципу «не хотите — не берите». Так, в марте 2007 года, рассказывает директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Лана Волохина, дисконтную программу на квартиры в «Доме на Мосфильмовской» предлагала компания «ДОН-Строй». «При текущих ценах предложение догоняет спрос, а кризис ликвидности уже переходит в скрытое снижение цен. Яркое свидетельство этого — увеличение рекламной активности девелоперов на нетрадиционных форматах, включая телевидение и растяжки на улицах города, которые являются дорогостоящим рекламным носителем», — объясняет Илья Шершнев. По его словам, скрытые скидки заложены в таких предложениях, как «купите квартиру, автомобиль в подарок», «30 квадратных метров в подарок каждому покупателю», и других подобных предложениях.

Вопрос цены

Независимо от желания застройщиков цены на квартиры даже на первичном рынке продолжают падать. По данным Алексея Кудрявцева, в апреле средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в столице составила $3851, то есть почти на 2% ниже, чем в марте. «Снижение цен на московское жилье всего на 1% эквивалентно суммарным потерям собственников жилья минимум в $15 млн. при существующей деловой активности», — говорит руководитель информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин. Поэтому, по его словам, большинство продавцов квартир стараются не замечать падения цен, а риэлтеры предпочитают говорить лишь о небольшой, уже закончившейся стабилизации.

«В настоящее время цены на городскую недвижимость прекратили стремительный рост, но надежды на их снижение не оправдались. Цены растут в соответствии с темпом инфляции», — отмечает гендиректор Soho Realty Ольга Творогова. Однако, по ее словам, спрос на квартиры со стороны населения все-таки сократился. «Это происходит, как правило, в мае, в том числе за счет неоправданных на протяжении полугода предсказаний СМИ о предстоящем снижении цен», — добавляет эксперт. По мнению Бориса Флексера, в уменьшении интереса потенциальных покупателей к рынку жилья виноваты также журналисты. «Сегодня главный и самый значимый фактор, который влияет на рынок, — это разговоры вокруг него. Заявления известных фигур, некоторые материалы в СМИ, разговоры о «перегретости» рынка, скором падении цен и т.д. приводят к одному — увеличивается срок принятия решения о покупке квартиры конечным потребителем», — говорит он. Впрочем, по мнению некоторых аналитиков, падение у потенциальных клиентов интереса к покупке квартир объясняется просто: наряду с высокими ценами инвестиции в жилье по доходности уступают паям инвестиционных компаний (ПИФам) и прочим альтернативным инструментам вложений. 

Однако риэлтеры все-таки надеются, что все вернется на круги своя. «Важно понимать, что платежный спрос при этом никуда не пропадает, просто он переходит в разряд отложенного. Люди некоторое время ждут понижения цен, после чего приобретают квартиру. В результате цены довольно стабильны по всем сегментам», — рассуждает Борис Флексер.

Конфликт между независимыми аналитиками и риэлтерами особенно остро проявился в традиционно самом спокойном сегменте — элитного жилья. «Рост цен на жилье элит-класса за январь—март составил 5%. Наш прогноз о том, что цены снижаться не будут, подтвердился. С начала весны покупатели вновь начали приобретать жилье в новостройках и инвестировать денежные средства», — говорит Андрей Уфимцев. По данным многих риэлтеров, на рынке наблюдается ценовая дифференциация: панельное жилье теряет в цене, а квартиры в дорогих домах только набирают в стоимости. Эти данные подтверждают и независимые аналитики, однако интерпретируют их несколько иначе. «За апрель жилье в кирпичных и монолитных домах в Центральном административном округе, то есть наиболее дорогое жилье, подорожало в объявлениях продавцов на 3,3%. Квартиры в этом округе с количеством комнат свыше трех, элитное жилье, и вовсе выставляются теперь по ценам на 6,7% больше, чем в марте текущего года. Таким образом, в апреле наиболее дешевое московское жилье продолжало дешеветь, как и в предыдущие месяцы, а наиболее дорогое — подорожало», — констатирует Александр Крапин. Однако, по его словам, это относится только к ценам предложений, притом что максимальный размер скидок покупателям на рынке достигает в настоящее время 20% от исходной цены. Иными словами, сам факт такой ценовой установки ничего не значит. «Девелоперы играют с цифрами «средней стоимости жилья», поэтому скрытые скидки и подарки есть предвестники реального снижения цен на рынке», — считает Илья Шершнев.

Новые перспективы

Участники рынка прогнозируют: система ценностей московского рынка жилья вскоре начнет меняться. Во-первых, по мнению экспертов, цены на московскую недвижимость медленно, но верно продолжат падать. «Несмотря на сложившуюся к маю тенденцию выравнивания активности спроса и предложения, в летний период, считающийся традиционным временем «застоя» на рынке, ожидается дальнейшее снижение ценового уровня, который в первую очередь затронет предложения классов «эконом» и «бизнес», — считает Лана Волохина. Однако, по ее словам, политика девелоперов и собственников ориентирована на удержание сегодняшней стоимости недвижимости, поэтому значительного ценового обвала в краткосрочной перспективе не ожидается.

Во-вторых, участники рынка прогнозируют уже в этом году увеличение предложения. «Количество предложений на рынке заметно растет. Только к сентябрю 2007 года мы ожидаем появления 5 новых площадок. Такое увеличение количества объектов должно привести к большей конкуренции», — говорит Ольга Творогова. По словам управляющего партнера Blackwood Константина Ковалева, на рынке в целом отмечается повышение объемов предложения при одновременном снижении покупательной активности. Эксперт считает, что такое соотношение могло бы привести к снижению уровня цен, если бы не планы московских властей по увеличению доли социального жилья.

В-третьих, в связи с низкой доходностью жилья инвестиции в первичный рынок окончательно потеряют свою привлекательность. «Значительная часть клиентов с семейным доходом порядка $5000 в месяц, что, по разным оценкам, составляет от 3% до 6% жителей столицы, будет ориентироваться на аренду квартир вместо покупки недвижимости с использованием заемных средств. В этой связи значительно повысится инвестиционная привлекательность проектов доходных домов, что, возможно, даст развитие совершенно новому направлению рынка», — предполагает Лана Волохина. Более того, по словам Ильи Шершнева, введение реального налога на недвижимость, исчисляемого на основании рыночных цен, сделает инвестирование в строительство еще менее выгодным. «Недостаточное количество площадок в центре города и в пределах Москвы будет сдерживать цены в пределах города от снижения и перемещать спрос в Московскую область. Многие покупатели сделают выбор между квартирой в городах-сателлитах, таунхаусом и индивидуальным домом», — полагает он. 

В итоге, резюмируют эксперты, должна произойти окончательная переориентация москвичей на подмосковные квартиры. В Подмосковье проблема с участками под строительство не является такой острой, как в Москве, напоминает Константин Ковалев. Кроме того, площади земельных участков, выделяемых в Подмосковье, позволяют осуществлять комплексное строительство, создавая при этом всю необходимую инфраструктуру с большими объемами полезных площадей. Поэтому не случайно в последнее время стали пользоваться популярностью проекты строительства целых подмосковных городов.

Единственный сегмент, который продолжит собирать своих покупателей в Москве, — это элитная недвижимость. Однако и тут участники рынка ожидают новых продуктов. «Сейчас достаточно активно осваиваются Голутвинские и Бабьегородские переулки, а также начат проект в районе дома №26 по Якиманке, но там были протесты со стороны жителей, которые в любой момент могут вспыхнуть с новой силой. На строительной же площадке пока только забивают сваи. Так что вряд ли можно говорить, что этот интересный дом в ближайшее время появится на рынке», — отмечает руководитель аналитической службы компании «Новый город» Наталья Ветлугина. На покупателях дорогих квартир, менее других заинтересованных в снижении цен, изменение стоимости вряд ли существенно скажется. Тем более что дорогое столичное жилье никогда не потеряет свое существенное качество — статусность.

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK