Наверх
23 января 2020
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2002 года: "Живи и помни"

Сегодня об ипотеке в России написано гораздо больше, чем выдано ипотечных кредитов. То есть деньги, в принципе, дают. Правда, только тем, кто может подтвердить свои большие заработки официальной справкой и согласен на все, зачастую «кабальные», условия кредиторов.Лучше больше да лучше

По сравнению с европейским рынком, где каждая вторая семья включается в тот или иной ипотечный сценарий, в России взять заем на квартиру могут позволить себе единицы.
По данным Госстроя РФ, в I квартале нынешнего года в целом по России было выдано около 40 тыс. кредитов под покупку жилья, что составляет примерно 2% от общего числа сданных за это время квартир. Для справки: нормальная рыночная ситуация с ипотечным кредитованием (по европейским меркам) начинается с 20—30% от общего объема жилья. Справедливости ради заметим, что по сравнению с 1999—2000 годами, когда через ипотечные схемы приобретался 1% жилья, прогресс очевиден.
К сожалению, никакой внятной аналитики по поводу динамики ипотеки не существует (что также свидетельствует о степени интереса к рынку). Поэтому в качестве иллюстрации перемен мы решили взять количество сделок, совершаемых агентствами по недвижимости за несколько лет.
Юлия Вербицкая, менеджер по ипотеке компании «МИЭЛЬ-недвижимость»: «Если в 1998 году количество сделок по ипотеке исчислялось единицами (примерно один клиент в месяц), то сегодня эта цифра выросла минимум на порядок (10 клиентов в месяц). Большинство нынешних сделок приходится на «дорогие» банковские
кредиты по программе «ДельтаКредит» (15% годовых), тогда как три-четыре года назад лидировали сделки под 10% годовых (в первую очередь сбербанковские). Причина не в увеличении доходов, а в снижении рисков и условий, которые предлагают «дорогие» схемы.»
Несмотря на некоторый рост сделок, говорить о массовой ипотеке в России сегодня не приходится. Главная причина: нынешние схемы не учитывают уровень доходов населения. Сегодня среднестатистическая однокомнатная квартира в Москве стоит $40 тыс. Если «ввязаться» в ипотеку, придется, не считая прочих расходов (о них мы расскажем ниже), ежемесячно выплачивать примерно $450.
И много ли молодых семей — а именно они во всем мире и есть самые «благодарные» заемщики — могут себе это позволить?
Запад нам поможет?

Есть и еще одно препятствие: в настоящий момент единственный действующий ресурс для роста рынка — иностранный капитал.
Анатолий Печатников, начальник кредитного департамента, член правления банка «ДельтаКредит»: «Основной проблемой развития ипотеки в стране всегда было и остается отсутствие доступных кредитным организациям долгосрочных ресурсов. Сейчас в этой области заметны положительные изменения. В настоящее время в отрасль инвестировано $40 млн., предоставленных Международной финансовой корпорацией (МФК) и Европейским банком реконструкции и развития (ЕБРР) коммерческому банку DeltaCredit. Этот факт свидетельствует о том, что российская ипотека является реальным бизнесом, признанным и на международном уровне».
То, что в нашей стране лидером ипотеки стали иностранные инвесторы, неудивительно: государство в эту игру пока предпочитает не вмешиваться.
Александр Крапин, генеральный директор информационного агентства рынка недвижимости RWAY: «Условия, на которых «иностранные» кредиторы предлагают займы, — кабальные для клиентов. И только с участием государства в ипотеке могут появиться «человеческие» предложения, то есть 5—7% годовых в валюте. Вот, например, в Китае, на который последнее время кивают наши строители, наблюдается всплеск ипотечного кредитования. Так там государство контролирует уровень процентной ставки, не давая ей подняться выше 5%. Понятно, что на таких условиях ипотекой смогли воспользоваться люди со средними и очень средними доходами ($300— $400 в месяц).
Рано или поздно государство вступит на рынок ипотеки, поскольку это выгодно. Когда — вопрос неоднозначный. Мне кажется, ожидать каких-то перемен имеет смысл не ранее, чем через полтора года. Именно к этому сроку правительство подготовит полный пакет необходимых документов. Понятно, что в появлении единой законодательной базы заинтересованы в первую очередь организации-кредиторы. Простому человеку «удешевления» ипотеки ждать еще очень долго, поскольку в обозримом будущем не предвидится понижения процентной ставки на кредиты. Уже сейчас известно, что из всех существующих на рынке ипотечных схем предпочтение будет отдано программе «ДельтаКредит» (о ней см. ниже). Будет взята на вооружение не только сама схема, но и процентная ставка по ней — 15—17% годовых в долларах США. Поэтому лучшее, что может произойти на этом рынке, это увеличение количества и качества жилья, проходящего по ипотечным схемам».
Пора выйти из тени

Несмотря на все сложности с российской ипотекой, на этой целине встречаются отдельные интересные персонажи и предложения. Впрочем, список главных действующих лиц за последние два года практически не изменился. На сегодняшний день имеет смысл говорить о двух действующих схемах жилищного кредитования. Это банковская ипотека и схема ссудно-сберегательных касс.
Начнем с банков. Хуже всего дело обстоит с теми из них, что работают с собственными средствами. Своих денег, как водится, жалко, риски велики, поэтому условия, на которых подобные банки выдают кредиты, явно придуманы для того, чтобы навсегда отбить у клиента желание занять.
К примеру, Сбербанк, выдающий кредит под 13% годовых, требует, чтобы кроме прочих условий заемщик обзаводился несущими за него материальную ответственность поручителями. Да не простыми, а с заработком минимум в 1,5 раза больше, чем у самого кредитующегося. К тому же никаких «неофициальных» доходов Сбербанк не признает. Например, для получения займа в $20 тыс. клиент должен зарабатывать $1000 в месяц, причем «белыми».
Следующий банк, где можно взять заем на квартиру, — Собинбанк. До конца прошлого года он предлагал ипотечные кредиты по самой низкой на этом секторе рынка ставке — 10% годовых в валюте, а сейчас плата за кредит выросла до 14% годовых. Квартиры, которые можно получить по кредиту, — это в основном «вторичные» метры. К настоящему моменту Собинбанк выдал всего около 300 кредитов, большинство из которых (примерно 200 сделок) оформил в конце прошлого года.
Изменились ставки и у третьего банка, «играющего» в ипотеку, — Райффайзенбанка. Причем в лучшую сторону. С начала июня здесь можно оформить кредит под 10% годовых (раньше было 12%). Вырос и максимальный срок выплат — с 5 до 10 лет.
Майна-вира

Значительно лучше обстоит дело с банками, которые работают с привлеченными средствами.
Собственно, «левый» источник доходов у них один — американский фонд «США—Россия», ипотечным агентом которого является банк «ДельтаКредит». Партнеры «Дельты» — 18 московских и петербургских банков (АКБ ИБК, Инвестсбербанк, Фора-банк и др.). Пока программа работает только в Москве, Подмосковье и Петербурге. На сегодняшний день «ДельтаКредит» заключает 50—70 сделок в неделю (данные самой компании), что в два раза превышает показатели прошлого года.
Приобрести в кредит можно как вторичное (85% от общего объема сделок), так и первичное жилье (15%). О последнем — подробнее. Участвуют в программе «ДельтаКредит» четыре застройщика: «Капитал Груп», «Первая ипотечная компания», Жилстройиндустрия, «Юниформстрой» (продает недострой, речь о котором ниже) и «Квартал 32—33». Выбор квадратных метров хоть и небольшой, но есть: «Капитал Груп» строит жилье эконом-класса, «Квартал 32—33» сейчас выставил на рынок вторую и третью башни на Ленинском проспекте; в ассортименте двух других участников — пара десятков проектов: от скромных домов в ближнем Подмосковье до жилья, претендующего на элитное.
Условия выдачи кредитов программы «ДельтаКредит» следующие: ставка — 13—15% годовых в валюте, максимальный срок погашения кредита — 10 лет, первоначальный взнос — минимум 20% от стоимости квартиры.
А чтобы клиент раньше времени не сорвался с «крючка», программа предусматривает штрафные санкции при досрочном погашении кредита в размере 1%—3% от погашаемой суммы. Преждевременное погашение кредита возможно только по истечении полугода с момента старта. Несмотря на страшное слово «штраф», расквитаться с банком пораньше все равно выгодно. При досрочном погашении ссуды заемщик выигрывает на процентах, так как последние начисляются только за время фактического пользования кредитом.
С 2001 года программа «ДельтаКредит» предлагает кредиты на покупку не только готовых, но и строящихся квартир. Схема здесь следующая: первоначальный взнос составляет 40% от стоимости возводимой квартиры, а процентная ставка на весь период строительства — 21%. После того как дом будет построен и возникнет не только де-факто, но и де-юре, ставка снижается до 15%, а заемщик получает право на дополнительный кредит в размере 30% от суммы первоначального.
Несмотря на «грабительские», на первый взгляд, проценты, покупать квартиру по такой схеме довольно выгодно. Ведь по мере завершения строительства стоимость квартир в доме растет (на панель — в среднем на 6—10%, на нетиповое жилье — на 20—40%). Так вот, этот рост цен с лихвой перекрывает «повышенный» процент по кредиту за первые год-полтора его погашения.
Чтобы убедиться в этом, мы попросили специалистов, работающих по программе «ДельтаКредит», подсчитать, сколько заплатит за 100-метровую квартиру заемщик, если он купил ее по кредиту на начальном этапе строительства (из расчета $800 за кв. м) или тоже в кредит, но уже после завершения строительства (по $1000 за метр). Выяснилось, что в первом случае по завершении всех выплат по кредиту квартира обойдется в $122,5 тыс., а во втором — в $145,5 тыс.
К сожалению, ассортимент предлагаемого по новой схеме жилья значительно уже того, что упомянутые выше застройщики выставляют на продажу в случае «обычного» кредита. Когда стартовала «дельтовская» программа по «недострою», количество «недоделанного» жилья соответствовало количеству желающих получить его в кредит. Сегодня это равновесие нарушено. Дело в том, что список строительных компаний, которые участвуют в программе «ДельтаКредит», не пополнился новыми персонажами. Строят у нас, как известно, медленно, поэтому пятерка застройщиков положение не спасает. В настоящий момент клиенту предлагается всего 10—15 адресов, по которым он может приобрести кредит на недостроенные метры. Соответственно, если место (качество и проч.) человека не устраивает, других предложений у «Дельты» для него нет.
Все — в кассу

Еще одна форма ипотечного кредитования, прижившаяся на нашем рынке, — схема сберегательных касс, рассчитанная на приобретение жилья в рассрочку. Таковые услуги предоставляют, например, Домостроительный комбинат-1 (ДСК-1) и ОАО «Ссудно-сберегательная касса» (ССК).
К достоинствам приобретения квартир по этим схемам (подробнее см. таблицу) можно отнести то, что доказывать свою кредитоспособность «с пеной у рта» здесь нет необходимости. По сути, если человек способен заплатить первоначальный взнос, «белизна» его доходов мало кого волнует.
Среди минусов схемы — ограниченный выбор строящегося жилья: «однушки» и «двушки», которые в основном и пользуются спросом у заемщиков, раскупаются уже на стадии котлована.
Займемся подсчетами. На самом деле предлагаемая ССК и ДСК-1 схема ипотеки представляет собой, скорее, продажу жилья в рассрочку. ССК, например, 100% акций которой принадлежат правительству Москвы, финансирует строительство жилых домов в Западном округе столицы и продает новостройки в рассрочку по следующей схеме: после оплаты 50% стоимости оставшаяся сумма (в долларах США) погашается в течение трех лет под 8% годовых (с 2003 года срок кредитования предполагается увеличить до 5 лет).
Кредит выдается только москвичам или жителям Подмосковья со стажем прописки не менее 5 лет. Это не единственное ограничение в схеме ССК: кредиты предоставляются под приобретение квартир только в конкретных новостройках. Практика показывает, что квартиры, идущие на ипотеку, — далеко не самый привлекательный товар, поскольку застройщикам выгоднее получить все деньги сразу, чем в рассрочку. На сегодня ССК предоставила гражданам около 800 займов.
Другой игрок — ДСК-1 — после оплаты 30% стоимости квартиры на оставшуюся сумму предоставляет рассрочку до 10 лет под 14% годовых в валюте. Других принципиальных отличий нет. На сегодняшний день ДСК-1 выдал примерно 50 кредитов.
Так что о настоящей ипотеке в этом случае говорить пока нельзя. Впрочем, и в других — если иметь в виду массовость — тоже.

Условия предоставления ипотечного кредита

Организация — инициатор ипотекиБанк-кредиторМаксимальная сумма кредита ($)Первоначальный взнос (% от стоимости квартиры)Срок, на который предоставляется кредитГодовые проценты по кредитуРазмер обязательных страховых взносов (ежегодно на остаток суммы кредита)Компания-страховщикЯвляется ли официальный доход главным критерием при выдаче кредитаОграничения по выбору квартиры под кредитОграничения по прописке заемщика
Инвестиционный фонд «США—Россия» при конгрессе СШАМеждународный промышленный банк, Фора-банк, Инвестсбербанк, КБ Delta Bank, ABN-AMRO, ING, Пробизнесбанк, «Российский капитал», Ростбанк,200 00010—25%10 лет15%1,5%«Ингосстрах», ПСК, «Ренессанс Страхование», AIG Россиядабез ограниченийбез ограничений
Райффайзенбанк АвстрияРайффайзенбанк Австрияот 35 000 до 400 00030%до 10 лет10%1—1,5%ООО «Группа «Ренессанс Страхование»дабез ограниченийбез ограничений
Департамент инвестиционной политики строительства МосквыСобинбанкбез ограничений30—50%до 10 лет14%1%ПСК, «Ингосстрах», «Якорь»неткроме пятиэтажных хрущевок и квартир в новостройках, которые еще не сданы госкомиссиигражданство РФ
ЗАО «Жилстройиндустрия», «Первая ипотечная компания»Объединенный промышленно-торговый банк200 00040% (на этапе строительства), 15—30% (при приобретении готового жилья)до 10 лет21% на этапе строительства, 15% после оформления договора ипотеки квартиры1,5%«Ингосстрах»датолько квартиры в домах, возводимых ЗАО «Жилстройиндустрия» и «Первой ипотечной компанией»прописка в Москве
Правительство МосквыОАО «Строительная сберегательная касса»в зависимости от стоимости возводимых квартир50%до 3 лет8%до 3%«Спасские ворота», «Ингосстрах», НАСТА-центрнеттолько квартиры в конкретных новостройках от правительства Москвыпрописка в Москве или Московской области не менее 5 лет
ДСК-1 и КоДСК-1 и Коне более 70% от стоимости квартирыот 30% до 50%1—10 лет14%1,5%«Ингосстрах»датолько квартиры в новостройках, реализуемых ДСК-1 и Копрописка в Москве и Московской области

Примерные выплаты по ипотечному кредиту (для однокомнатной квартиры общей площадью 39 кв. м, стоимостью $36 000)*

ОрганизацияРазмер первоначального взноса (в скобках указан процент от общей стоимости квартиры)Сумма кредита ($)Средний размер ежемесячных выплат при сроке кредита 10 лет, $ (в скобках указан процент годовых)Размер ежегодных страховых выплат ($)Общая сумма выплат, $ (не считая страховки)Разница между всеми выплатами и первоначальной стоимостью квартиры ($)
Международный промышленный банк**10 800 (30%)25 200406,6(15%)25562 04526 045
Собинбанк10 800 (30%)25 200391,3 (14%)24057 75621 756
«Первая ипотечная компания» и «Жилстройиндустрия» (через Объединенный промышленно-торговый банк)***20 575 (40%)30 862496,91 (15%)от 500 до 90 в зависимости от года выплат кредита80 20428 767
Райффайзенбанк Австрия10 800 (30%)25 200334(10%)378 (уменьшаются по мере погашения кредита)14,84818,716.59
ДСК-1 и Ко****17 300 (50%)17 300288 за первый месяц кредита, 145 — за последний (14%)320 ежегодно46 52211 922

* Данные, приведенные в таблице, предоставлены соответствующими кредитующими организациями и носят предварительный характер. При заключении договора на конкретную квартиру расчеты производятся индивидуально. Все расчеты по первоначальному взносу, обслуживанию кредита и выплатам по страховке производятся в долларах США по курсу ЦБ на день расчетов.

** И еще 16 банков (см. таблицу 1), работающих по программе DeltaCredit.

*** В кредит предлагаются квартиры площадью 99 кв. м, стоимостью $51 437,43.

**** Расчет сделан для квартиры общей площадью 63,7 кв. м, стоимостью $34 600.

Новостройки в Москве и Московской области

Название фирмыАдрес возводимых объектов, этажностьМатериал, из которого строится домОбщая площадь квартир (кв. м)Высота потолков (м)Цена за 1 кв. м ($)Количество мест в гаражеСтоимость 1 машино-места ($)ОхранаЕжемесячная плата за коммунальные услуги и охрану ($/кв.м.)ИнфраструктураСрок сдачиИнтернет-сайт или e-mail
Центральный административный округ
«NBM-стройсервис»Пл. Победы, вл. 2 стр. 7 (рядом с Триумфальной аркой), 12 этажейкирпич100—5003,2От 25 000Подземный на 32 м/м35 000Территория огорожена и охраняется2Спортивный комплекс, фитнес-центр, сауна, салон красоты, бутик, гостевой залКонец 2002 г.ra-kiparis@mtu-net.ru
Юго-Западный административный округ
«Поликварт»Новые Черемушки, квартал 26—27, корп. 3б, 9—17 этажей (м. «Новые Черемушки»)Монолит + кирпич100—240 + двухуровневые3От 12503 м/м на 2 квартирыОт 15 000Территория огорожена и охраняется1—1,5Спорткомплекс, бар, ресторан, минимаркет, пункты приема химчистки, отделение банкаIV кв. 2002 г.www.polikvart.ru
«Капитал груп»«Созвездие Капитал», ул. Шаболовка, 21, до 18 этажей (м. «Шаболовская»)Каркасно-монолитный60—1403,1От 900Более 200Территория огорожена и охраняется1НетКонец 2003 г.www.capitalgroup.ru
ОАО «Квартал»Удальцова, 25—1, 2 секции, 23 этажа (м. «Проспект Вернадского»)Монолит63—1553От 1050Подземный на 198 м/м20 000—25 000Территория огорожена и охраняется, видеонаблюдение0,85Служба уборки, техническая система smart-house, индивидуальный теплопункт. Первый этаж — зона спорта и отдыха. Детская спортивная игровая площадка во дворе и гостевая парковка во дворе2004 г.www.kvartal.ru
«Спецвысотстрой»Ленинский пр., 111/2, 50 этажей (м. «Проспект Вернадского»)Монолит + кирпич65—3003850—1400Подземный на 600 м/м20 000—25 000Территория огорожена и охраняетсяДо 1Фитнес-центр, аквапарк, боулинг, теннисный корт, цветочная оранжерея. 1—3-й этажи — офисные помещенияII кв. 2004 г.www.visotka.ru
«Строймонтаж»«Золотые ключи 2», ул. Минская, 1 (м. «Университет»)Монолит + кирпичОт 503,05От 1220372 + 4 гостевые а/с20 000—35 000Территория огорожена и охраняетсяОтделение банка, сервисные службы, парикмахерская, боулинг, спорткомплекс, фитнес-клуб, детский сад, художественный салон, образовательный центр дошкольного воспитанияII кв. 2003 г.www.stroymontage.ru
Западный административный округ
«Спецвысотстрой»Давыдковское вл. 3, 43 этажа (м. «Филевский парк»)Монолит + кирпич65—30031300—2500Подземный на 600 м/м20 000—25 000Территория огорожена и охраняетсяДо 1Фитнес-центр, аквапарк, боулинг, теннисный корт. 1—3-й этажи — офисные помещенияI кв. 2003 г.www.visotka.ru
Северо-Западный административный округ
«Астиком»Карамышевская наб, 8, 15—12 этажей (м. «Полежаевская»)Монолит + кирпич71—176, свободная планировка2,7—3,3От 900Подземный на 65 м/м и охраняемая парковка на 80 м/м30 000Территория огорожена и охраняется, видеонаблюдениеДо 1Детские площадки, фитнес-центр, службы быта, парикмахерскаяIV кв. 2003 г.
«Собор-СМ»Куркино, микрорайон N9, 32 корпуса 3-этажн. таунхаусов (м. «Планерная»)Пенобетонные блоки179—229,53,1—3,3850—9501 гараж на таунхаусТерритория огорожена и охраняется140—160 с таунхаусаДетский сад с бассейном, парковая зона, рядом школаII—III кв. 2002 г.www.soborsm.ru
Северный административный округ
«Капитал груп»«Северные ворота», Астрадамский проезд, 4, два корпуса по 25 этажей (м. «Тимирязевская»)Каркасно-монолитный50—1203,1От 700Более 200Территория огорожена и охраняется1НетКонец 2003 г.www.capitalgroup.ru
«Новый мир»«Атлант», ул. Фонвизина, вл. 64, 18—25 этажей (м. «Тимирязевская»)Монолит + кирпич40—1542,8От 770А/сТерритория огорожена и охраняется(видеонаблюдение и контроль доступа)0,85—1,00Спортивная и детская площадки, минимаркет. В микрорайоне — свои детские сады, школыIV кв. 2002 г.www.new-world.ru
«СтройГорСтандарт»«Янтарный», ул. Лавочкина, 32, комплекс зданий 7—25 этажей (м. «Речной вокзал»)Монолит + кирпич61—1752,85От 800Подземная и наземная а/с20 000Территория огорожена и охраняетсяФитнес-центр с тренажерными залами, магазины, химчистка, детская игровая комнатаIV кв. 2002 г.www.mfs-6.ru
За пределами МКАД
«Стапо»Южное направление(45 км от МКАД), Чеховский р-н, поселок «Леониха», 12 двухэтажн. коттеджейДеревянные конструкции по финской технологииОт 170 до 260Продажа поселка целиком — 700 тыс.Территория огорожена и охраняетсяВодоем, автономные коммуникацииIV кв. 2002 г.kat@stapo.ru

* Данные, приведенные в таблице, предоставлены соответствующими кредитующими организациями и носят предварительный характер. При заключении договора на конкретную квартиру расчеты производятся индивидуально. Все расчеты по первоначальному взносу, обслуживанию кредита и выплатам по страховке производятся в долларах США по курсу ЦБ на день расчетов.

** И еще 16 банков (см. таблицу 1), работающих по программе DeltaCredit.

*** В кредит предлагаются квартиры площадью 99 кв. м, стоимостью $51 437,43.

**** Расчет сделан для квартиры общей площадью 63,7 кв. м, стоимостью $34 600.

Прочерк — нет данных.

ЮЛИЯ МЕДВЕДЕВА

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK