Наверх
17 ноября 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2002 года: "Жизнь на сдачу"

Как и положено одной из мировых столиц, Москва в последние годы все больше становится городом чиновников и клерков. Вот только работают они в почти невыносимых условиях — высококлассных офисных помещений в российской столице катастрофически не хватает. Что, впрочем, пока не очень сказывается на их стоимости.Бюджет дефицита

Глядя на растущие как грибы офисные центры, поверить в недостаток офисных площадей в первопрестольной непросто. Но придется. Потому что, хотя объем этого дефицита разные организации оценивают не одинаково, сам факт нехватки площадей признают все. Например, Департамент инвестиционных программ строительства Москвы считает, что сейчас в столице общая площадь офисных помещений составляет 7—10 млн. кв. м при потребности в 12—13 млн. кв. м.
Если же ориентироваться на данные риэлторской компании Penny Lane Realty, то «конторскую» обеспеченность столицы следует признать и вовсе неудовлетворительной — всего 2,4 млн. кв. м. (В скобках, правда, заметим, что названная фирма в свою статистику включает только бизнес-офисы без учета зданий, занимаемых государственными и полугосударственными учреждениями.)
В общем, если анализировать рынок аренды офисов в метрах, картина получается довольно мрачной — площадей катастрофически не хватает, что и дает возможность некоторым риэлтерам поднимать легкий ажиотаж.
С другой стороны, подобная «метровая математика» носит весьма условный характер — погрешность в оценке площадей на рынке аренды, как мы видели, очень уж велика.
Поэтому попробуем взять другой критерий оценки — ценовой. Здесь, как ни странно, ажиотажа не наблюдается. Цены если и растут, то незначительно, причем в основном на наиболее удачные предложения (классификация офисов приведена в справке).
В среднем по наиболее ликвидным объектам арендные ставки за последний год выросли не более чем на 5—10% (например, в бизнес-центре «Чайка Плаза»). Новые «конторские» здания, по разным причинам застрявшие на рынке (а «перестарком» считается здание, чьи площади не продаются в течение года), наоборот, дешевеют. Пример — судьба бизнес-центра «Галс-тауэр», расположенного на 1-й Тверской-Ямской. Здешние офисы за год подешевели с $695 до $595 за метр.
Еще одно косвенное доказательство того, что повода для ажиотажа на рынке столичной аренды нет (а соответственно, не так страшен дефицит, как его малюют), — разница цены предложения и цены реализации. Иными словами, при съеме офиса торг уместен. В зависимости от ситуации арендатор может сбить цену на $10—50 с каждого «квадрата». Будь дефицит настолько острым, как это рисуют риэлтеры, о скидках не шло бы и речи (ведь на рынке жилья, например, торг практически исчез).
Прогноз на завтра

И тем не менее: грозит ли рынку аренды подлинный дефицит в ближайшем будущем? Чтобы ответить на этот вопрос, нужно выяснить, кто, собственно, является сегодня арендатором.
Еще 2—3 года назад до 80% спроса на высококлассные офисные метры приходилось на представительства западных компаний. Сегодня картина меняется. В высшем ценовом сегменте рынка аренды (от $550—600 за 1 кв. м) доля «наших», по оценкам Penny Lane Realty, поднялась до 40%, что на 5—10% больше, чем в прошлом году. В среднем ценовом сегменте (от $350 за кв. м) российские компании доминируют — 60—65% (так же, как и в прошлом году). Понятно, что в низшем ценовом сегменте ($150) безусловное лидерство — за отечественным бизнесом.
То, что все больше «наших» могут позволить себе снять офис в дорогом бизнес-центре, — отрадно. Однако рынок аренды может оказаться не готов к такому повышению благосостояния российских компаний. Дело в том, что высший ценовой сегмент, до сих пор рассчитанный на иностранцев, рискует не справиться с потоком отечественной клиентуры.
Значит ли это, что в ближайшем будущем появится дефицит дорогих офисов? На сей счет существует два противоположных взгляда. Первый — пессимистичный: рост бизнес-центров не поспевает за увеличением числа состоятельных арендаторов, которые к тому же постоянно повышают уровень своих запросов. Согласно такой теории в начале следующего года свободных площадей практически не останется (сейчас в конторских зданиях люксового уровня пустует 5—10% помещений). Это, естественно, скажется на ценах, которые к середине 2003 года могут подскочить минимум на 15%.
Второй прогноз — оптимистический. Правда, оптимизм этот основан на одном, далеко не самом радостном факторе: дело в том, что возводить в Москве бизнес-центры среднего класса менее выгодно, чем высшего. Ведь цена на землю (главная составляющая себестоимости строительства) и для «люкса», и для среднего уровня одинаковая, а вот за сдачу в аренду помещений в первых можно выручить вдвое больше, чем во вторых. Значит, застройщики просто вынуждены возводить все больше элитных офисных зданий в ущерб тем, что попроще.
Сегодня, по данным упомянутой компании Penny Lane Realty, общее количество офисных площадей высшего класса составляет примерно 800 тыс. кв. м, а в конце нынешнего — начале будущего года планируется сдать еще около 300—400 тыс. кв. м. Средний класс насчитывает примерно 1,5 млн. кв. м, а пополнение его составит около 400 тыс. кв. м.
Смена статуса

Подбирая офис, следует иметь в виду, что его «текущая» классность — вещь достаточно быстро устаревающая. В основном смена статуса касается зданий класса А и Б.
Роман Плюхин, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании «МИАН»: «В настоящее время существуют две основные проблемы понижения класса офисных зданий. Первая — изначально неверное позиционирование здания самим хозяином, а вторая — понижение статуса в процессе «старения».
В первом случае ошибка может возникнуть на стадии проектирования и выбора местоположения. Для высшего класса характерен определенный набор условий, и если отделка холлов, планировка этажей или внутреннее техническое оснащение здания не соответствуют этим стандартам, то класс А ему не светит.
Во втором случае на статусе здания сказывается моральное старение объекта и изменение статуса прилегающего района, как это произошло с бизнес-центром на Спартаковской улице. Здание изначально позиционировалось как офис класса А. Но чрезмерная близость к прокладываемому здесь сейчас Третьему транспортному кольцу многими клиентами рассматривается как крупный недостаток. В результате цена на площади в этом здании опустилась до $480 за метр — то есть до уровня класса В, в перспективе возможно и дальнейшее понижение.
Сегодня не менее 30% всех зданий класса А балансируют на грани понижения статуса. Однако треть из них постоянно модернизируется и не сдает свои позиции. Показательный пример в этом отношении — построенный еще в советские времена Хаммеровский центр (Центр международной торговли) на Краснопресненской набережной. Офисы центра, как и прежде, на ура расходятся среди иностранцев по $500—550 за метр. Причина не только в удачном расположении, но и в том, что владельцы центра постоянно дотягивают его «начинку» до современных стандартов».
Новинки съема

Теперь несколько слов о тех объектах, которые поступят на рынок офисной аренды в ближайшее время.
Среди крупных центров, вводимых в строй нынешней осенью, можно отметить Торгово-офисный комплекс площадью 6 тыс. кв. м на Новослободской улице. Внутренняя отделка помещений выполнена по евростандарту. Арендная ставка — $400 за кв. м в год (без НДС) — включает коммунальные и эксплуатационные расходы. Наземная парковка на 50 машин, $120 за место в месяц.
Далее на осень запланирован ввод здания площадью более 10 тыс. кв. м на Трифоновской улице. Арендная ставка $400—450 включает эксплуатационные и коммунальные расходы. Планировка и отделка под арендатора осуществляется за счет владельца. Здание находится в тихой, экологически чистой зоне Москвы, удаленной от промышленных районов. Удобство расположения определяется прямым выходом на важные городские магистрали — проспект Мира, Сущевский вал, а также соседством с гостиницей Moscow Olympic Hotel. Предусмотрены все удобства для арендаторов: кафе, ресторан, отделение банка, отделение связи, спортивный комплекс, подземная и открытая автостоянки на 60 и 70 мест соответственно. Стоимость подземной парковки — $250 в месяц за машиноместо, наземной — $150.
Ближе к январю ожидается поступление на рынок второй очереди бизнес-центра на 2-й Звенигородской улице общей площадью 16 тыс. кв. м. Арендные ставки в этом здании класса А составят $500 (включая НДС и коммунальные платежи). Планировка — по выбору арендатора. Предусмотрены подземная парковка на 48 машин по $300 за место ежемесячно и охраняемая наземная стоянка на 25 машин (по $100). Удобные подъездные пути — поблизости пройдет Третье транспортное кольцо. Преимуществом проекта является его близость к Центру международной торговли, «Экспоцентру» и к строящемуся новому деловому центру столицы — «Москва-Сити».
Также в конце года будет введен десятиэтажный бизнес-центр «Западный мост» на Ленинградском проспекте — площадью 6 тыс. кв. м по $550 за кв. м.
Следующий «лот» — восьмиэтажное здание площадью 14 270 кв. м на Моховой улице близ станции метро «Библиотека им. Ленина». Размещение бизнес-центра рядом с Кремлем обеспечивает арендаторам верхних этажей великолепный панорамный вид из окна. Поэтому арендные ставки на 5 и 6 этажах — $600—700 за кв. м в год, в то время как на нижних — от $500 (без НДС). Три бесплатных месяца предоставляется арендатору в качестве компенсации за отделочные работы. Подземная парковка — на 52 машины, наземный гараж — на 25 мест ($250 за место в месяц).

Новые бизнес-центры класса А и В, в которых сдаются площади под аренду

Адрес бизнес-центра и ближайшее метроОбщая площадь (кв. м)Максимальная предлагаемая площадь (кв. м)Число этажейОбщее число машиномест в подземном паркингеСрок сдачи в эксплуатацию (для строящихся объектов)Арендная ставка с операционными расходами и НДС за 1 кв. м в год ($)
Бизнес-центр на 2-й Звенигородской, 13 (м. «Улица 1905 года»)16 05016 050948декабрь 2002500
«Триангл Хаус», ул. Верхняя Красносельская, 3Г (м. «Красносельская»)2080191,3414готово564
Бизнес-центр на ул. Летниковская, 10 (м. «Павелецкая»)524310208сентябрь 2002 г.400
Бизнес-центр на ул. Моховая, 7 (м. «Библиотека им. Ленина»)14 27023201052готово под отделку470—570
«Дом ректора», ул. Моховая, 11 (м. «Библиотека им. Ленина»)22923начало 2003 г.705
Бизнес-центр на ул. Новослободская, 3, стр. 3 (м. «Новослободская»)56004000730сентябрь 2002 г.520
Бизнес-центр на ул. Тверская, 9/17, стр. 7 (м. «Охотный ряд»)550055005I кв. 2003 г.450
«Галс-Тауэр», 1-я Тверская-Ямская ул., 5/2 (м. «Маяковская»)14 15518861430готово595
Бизнес-центр в Лялином пер., 19 (м. «Курская»)4400554октябрь 2002 г.
«Миллениум Хаус», ул. Трубная, 12 (м. «Цветной бульвар»)1004готово720
Филипповское подворье, Филипповский пер, 13, стр. 1 (м. «Арбатская»)4000684
Жилой комплекс «Камелот», Комсомольский пр-т, 32 (м. «Фрунзенская)11006502готово620

Прочерк — нет данных.

Новостройки в Москве и области

Название фирмыАдрес возводимых объектов, этажностьМатериал, из которого строится домОбщая площадь квартир (кв. м)Высота потолков (м)Цена за 1 кв. м ($)Число мест в гаражеСтоимость 1 машиноместа ($)ОхранаЕжемесячная плата за коммунальные услуги и охрану ($/кв. м)ИнфраструктураСрок сдачи
Юго-Западный административный округ
«Авгур Эстейт», www.avgur.ru«Камелот», Комсомольский пр-т, вл. 30-30А (м. «Фрунзенская»)Монолит + кирпич80—217, пентхаусы 172—3303,1—5,42000—2800, пентхаусы 350030 000—35 000Территория огорожена и охраняетсяСпортивный фитнес-центр с бассейном, кафе-бар, магазиныIII кв. 2004 г.
«Первая ипотечная компания», www.pik.ruул. Профсоюзная, 91, 14—20 этажей (м. «Беляево»)Монолит + кирпич78—1463От 900подземный паркингТерритория огорожена и охраняетсяДо 1IV кв. 2003 г.
«Жилстройиндустрия», www.gsi.ruул. Гарибальди (Новые Черемушки), квартал 32А, корп. 1, 2; 17—19 и 25 этажей (м. «Новые Черемушки»)Монолит62—1872,75От 960подземный 170 м/м + 70 м/м в наземной а/с,Территория огорожена и охраняетсяВо дворе — детская площадка2003 г.
«Поликварт», www.polikvart.ruНовые Черемушки, квартал 26-27, корп. 3б, 9—17 этажей (м. «Новые Черемушки»)Монолит + кирпич100—240 + двухуровневые3От 12503 м/м на 2 квартирыОт 15 000Территория огорожена и охраняется1—1,5Спорткомплекс, бар, ресторан, мини-маркет, пункты приема химчистки, отделение банкаIV кв. 2002 г.
«Капитал групп»,www.capitalgroup.ru«Созвездие Капитал», ул. Шаболовка, д.21, 5 башен по 14—18 этажей (м. «Шаболовская»)Каркасно-монолитный60—1403,1От 900Более 200Территория огорожена и охраняется1Конец 2003 г.
«Строймонтаж», www.stroymontage.ru«Золотые ключи 2», ул. Минская, 1, 3 корпуса: 14—16 этажей, 15-21 этаж и 14—22 этажа (м. «Университет»)Монолит + кирпич50—200, таунхаусы — 200—350, пентхаусы — до 4003,05От 1150372 + 4 гостевые а/с20 000—35 000Территория огорожена и охраняетсяОтделение банка, сервисные службы, парикмахерская, боулинг, спорткомплекс, фитнес-клуб, детский сад, художественный салон, образовательный центр дошкольного воспитанияIV кв. 2003 г.
«Строймонтаж», www.stroymontage.ru«Корона», пр-т Вернадского, вл.90, 22 этажа (м. «Юго-Западная»)Монолит + кирпич56—1482,8—3,2От 1180, пентхаусы до 260031225 000Территория огорожена и охраняетсяОтделение банка, сервисные службы, прачечная, боулинг, фитнес-центр, бассейн с аквапарком, боулинг, ресторанIV кв. 2002 г.
«Дон—Строй», www.donstroi.ru«Воробьевы Горы», ул. Мосфильмовская, вл. 4-6, 25—32 этажа и 4 малых корпуса (м. «Университет»)Монолит + кирпич110—5003,35—4,5От 1500Более 100030 000—35 000Территория огорожена и охраняетсяАквапарк и оздоровительная зона, теннисные корты, фитнес-центр, зал для игровых видов спорта, бильярдная, детский центр, кафе, ресторан, альпийский дендропаркначало 2003 г.
«Дон—Строй», www.donstroi.ru«Алые Паруса», ул. Авиационная, 77-79 (м. «Щукинская»)Монолит + кирпич100—2153,35—3,9От 1450Более 70030 000—35 000Территория огорожена и охраняетсяДетский игровой городок-корабль, спортивные площадки, аквапарк, фитнес-центр, тренажерный зал, боулинг и теннисные корты, релаксационная зона, мультиресторан2003 г.
«СпецВысотСтрой», www.visotka.ru«Вертикаль», Ленинский пр., 111/2, 50 этажей (м. «Проспект Вернадского»)Монолит + кирпич65—3003850—150060020 000—25 000Территория огорожена и охраняетсяДо 1Фитнес-центр, аквапарк, боулинг, теннисный корт, цветочная оранжерея. 1—3 этажи — офисные помещенияII кв. 2004 г.
Западный административный округ
ООО «ПСФ «Крост», www.krost.ru«Олимпия», ул. Исаковского, вл. 27/2, 39 этажей (м. «Щукинская»)Монолит108—2003,11100—155012823 000—27 000Охраняемая территория1,25АквапаркIV кв. 2003 г.
«Главмосстрой», www.glavmosstroy.ru«Ностальгия», ул. Маршала Тимошенко, вл. 15, 12—18 этажей (м. «Кунцевская»)Монолит + кирпич47—16231200Подземный паркингОт 17 000От 0,6III—IV кв. 2002 г.
«ДИПС», www.dips.ruМожайское шоссе, 2, переменная этажность 5 башен 5—25 этажей (м. «Кунцевская»)Монолит + кирпич98,5—284,53,05От 1230478От 17 600Охраняемая территория0,92Сдан ГК
Северо—Западный административный округ
«Астиком»Карамышевская наб., 8, 15—28 этажей (м. «Полежаевская»)Монолит + кирпич71—176, свободная планировка2,7—3,3От 900Подземный паркинг и охраняемая парковкаТерритория огорожена и охраняется, видеонаблюдениеДо 1Детские площадки, фитнес-центр, службы бытаIV кв. 2003 г.
«Собор-СМ», www.soborsm.ruКуркино, микрорайон 9, 32 корпуса 3-этажных таунхаусов (м. «Планерная»)Пенобетонные блоки179—229,53,1—3,3850—9501 гараж на таунхаусТерритория огорожена и охраняется140—160 с таунхаусаДетский сад с бассейном, парковая зона, рядом школаIV кв. 2002 г.
Северный административный округ
«СтройГорСтандарт», www.mfs-6.ru«Янтарный», ул. Лавочкина, 32, три башни по 25 и вокруг 7—13 этажей (м. «Речной вокзал»)Монолит + кирпич61—1752,85От 810Подземный паркинг и наземная а/с20 000Территория огорожена и охраняетсяФитнес-центр с тренажерными залами, магазины, химчистка, детская игровая комнатаIV кв. 2002 г.
«Новый мир», new-world.ru«Атлант», ул. Фонвизина, вл.64, 18—25 этажей (м. «Тимирязевская»)Монолит + кирпич40—1542,8От 950А/сТерритория огорожена и охраняется(видеонаблюдение и контроль доступа)0,85—1,00Спортивная и детская площадки, мини-маркет. В микрорайоне свои детские сады, школыIV кв. 2002 г.
«Капитал групп», www.capitalgroup.ru«Северные ворота», Астрадамский проезд, 4, 2 корпуса по 25 этажей (м. «Тимирязевская»)Каркасно-монолитный50—1203,1От 800Более 200Территория огорожена и охраняется1Конец 2003 г.
За пределами МКАД
МИАН, www.mian.ruКуркино, мкр.3,4,6,7б,9Монолит + кирпич43,2—188,53600—7801 (для таунхаусов)Входит в стоимость0,6—1Конец 2002 — II кв. 2003 г.
«Дом», www.domik.ruОдинцовский район, дер. Гигирево, турцентр «Жемчужина», 55 км по Новорижскому шоссеКирпич68—1562,8460—590А/сТерритория огорожена и охраняется, КППоколо 100 с квартирыФизкультурно-оздоровительный комплекс с теннисными кортами, боулинг, бассейн, сауны, кафе, игровые площадки, футбольное поле, горно-лыжная трассаIV кв. 2002 г.

Прочерк — нет данных.

Прочерк — нет данных.

ЮЛИЯ МЕДВЕДЕВА

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK