Евгений Мордовин: "За три года мы создали узнаваемый продукт повышенного спроса"

– Компания «УГМК-Застройщик» на рынке относительно недавно. Как вам удалось занять престижные места в рейтинге новостроек России и топ-листе новостроек Свердловской области?

– Компания сформировалась как девелоперский проект четыре года назад. Мы начали с реализации жилого комплекса «Макаровский» – в самом центре Екатеринбурга, на месте бывшей промзоны. Почти 137 лет назад здесь появился Екатеринбургский мукомольный завод, потом строились другие предприятия. А город разрастался, предприятия выносились, и в центре оказалась перспективная под застройку площадь в красивом месте. Мы решили, что тут будет жилье бизнес- и премиум-класса. Посмотрели, как реализуются аналогичные проекты в Москве и у нас в Екатеринбурге. В качестве примера нам понравилась система в клубном доме «Тихвинъ» в Екатеринбурге, который был построен лет 15 назад. Это жилой комплекс настоящего премиум-класса – со своим бассейном, детским садом, ресторанами, то есть со своей экосистемой. Но у нас была задача посложнее – площадь застройки больше, квартир тоже больше, чем в «Тихвине», – почти 900. Как продать все эти квартиры премиум-класса на рынке в 2016 году? Это была фантастическая идея… Поскольку компания «УГМК» в Екатеринбурге известная и авторитетная, то за ее действиями всегда следят очень пристально, особенно журналисты, общественники. В прессе пошли саркастические статьи: стартует проект премиум-класса в тот момент, когда рынок падает, ничего у них не получится…

– Но все-таки получилось?

– Конечно, получилось. Секрет успеха в том, что мы посмотрели на проект глазами будущих резидентов жилого комплекса «Макаровский». Мы представили, чего бы нам хотелось: закрытая территория, без машин, комфортный теплый паркинг, чтобы, заезжая в него, я слышал музыку, чтобы в подъезд я заходил прямо из паркинга. Чтобы были тележки продуктовые для разгрузки покупок, прозрачные стеклянные двери в комплексе, светлые стены и полы. Мы бы хотели, чтобы там был бассейн, фитнес-клуб не закрытого клубного типа, а из федеральной сети уровня World Class, куда могли бы приходить не только жители ЖК. Чтобы были рестораны, кафе, медицинский центр, во дворе – много зелени, красивые фасады с подсветкой. То есть все «хотелки» сводились к тому, чтобы, подъезжая к дому, его житель испытывал гордость.

– Как это отразилось на цене застройки?

– Мы считали себестоимость так, чтобы все это продавалось. Как ни странно, все наши грандиозные планы хорошо вписались за счет площади застройки. Нам повезло, что она равнялась порядка 100 тысячам квадратных метров. Если бы был небольшой клубный дом площадью 20 тысяч, то загрузить его бассейнами, фитнесами, ресторанами и прочим благоустройством обошлось бы в круглую сумму. На квадратный метр вышло бы удорожание, равное стоимости самой квартиры, – вряд ли нам удалось это продать. Но за счет масштабности получилось добиться приемлемой цены. Люди, когда посмотрели, что у нас получилось на выходе, говорили, что не видели подобного даже в Москве. В результате все у нас и по экономике, и по продажам получилось очень хорошо.

– «Макаровский» ведь высоко оценили не только его жители?

– Когда федеральный портал ЕРЗ.РФ (Единый ресурс застройщиков) стал ранжировать жилые комплексы по потребительским качествам, то для нас было мечтой попасть хотя бы в первую двадцатку, а получилось так, что мы почти сразу вышли на 1‑е место с ЖК «Макаровским». ЖК «Нагорный», построенный по тем же стандартам, сейчас занимает 2‑е место в России по потребительским качествам. А ЖК «Изумрудный бор» комфорт-класса вошел в первую двадцатку по России. В Свердловской области наши объекты занимают лидирующие позиции. Без ложной скромности, за три года мы стали успешным девелопером и создали узнаваемый продукт, который пользуется повышенным спросом.

– Екатеринбург – это город со своим историческим лицом, а вы предлагаете новые современные конструкции. Как удалось все это вписать в традиционный облик города?

– Действительно, Екатеринбург – очень своеобразный город, который сильно отличается от всей России, потому что он динамично развивается. Я первый раз попал в Екатеринбург в 2006 году, это был промышленный город. Самое высокое здание было в 26 этажей. Сейчас это сверкающий город небоскребов и высоток. При этом город молодой, ему всего-то 300 лет. Те объекты культурного наследия, которые остались, мы их стараемся сохранить, придумать для них новые смыслы, вписать в архитектуру наших жилых комплексов. В качестве примера – Симановская мельница. Раньше она была на фоне элеватора, смотрелась невзрачно. Сейчас она – жемчужина квартала, знаковый объект Екатеринбурга – на фоне сверкающего ЖК «Макаровский», она выглядит, как шкатулка, образец кирпичной архитектуры конца XIX века.

Вообще, в Екатеринбурге очень хорошие архитекторы, которых готовит местный Уральский архитектурно-художественный университет. Поэтому получается вписывать новые архитектурные объекты в исторический ландшафт. Сейчас мы занимаемся еще одним проектом в центре города, в котором учитывается культурное наследие, – ЖК бизнес-класса «Нагорный». Это историческое место, тут 233 года назад впервые нанесена на карту улица Нагорная, на которой жили работники металлургического завода. Я думаю, что новая застройка удачно интегрируется в эту историческую локацию. Здесь мы планируем построить высотные дома, чтобы сформировать особую среду.

– Недавно на форуме строительства в Екатеринбурге вы представили проект «Екатеринбург-Сити». Расскажите о его концепции.

– «Екатеринбург-Сити» – это свободная площадка в центре города. Место это «держали» еще с советских времен. С 70–80‑х годов начали эту площадку застраивать. Одним из первых высотных проектов был Дом правительства, раньше там находился обком партии Свердловской области. Строил этот объект еще Борис Ельцин. В здании 24 этажа, в то время это был рекорд – самый высокий обком на территории СССР. Потом построили драмтеатр, уже в 2000‑х годах – гостиницу Hyatt Regency, «Башню Исеть», деловой дом «Демидов», бизнес-центр «Президент». То есть деловая часть «Екатеринбург-Сити» уже сформировалась. Но там остались свободные места под застройку площадью около 5 га. 15 лет назад предлагалось застраивать ее небоскребами – чем выше, тем лучше. Так появилась «Башня Исеть» высотой 213 метров, самое высокое здание в России за пределами Москвы и Санкт-Петербурга. Какое-то время это был самый высокий северный небоскреб в мире. Когда в Питере построили «Лахта-центр», то «Башня Исеть» стала второй.

С учетом сегодняшних требований и запроса жителей мы сделали вывод, что Сити не должен иметь монофункцию – быть в чистом виде административным или офисным центром. Мы представили концепцию «Екатеринбург-Сити» как место для встреч, развлечений, развития работы и жизни. Люди должны туда приходить, чтобы заниматься спортом, обучаться, получать какие-то новые знания, общаться с друзьями, поговорить и погулять. Из развлечений мы планируем построить торговую улицу с магазинчиками, кафе, кинотеатрами. И, чтобы ночью это все не умирало, нужно построить несколько жилых небоскребов. Мы хотим сделать эту зону полностью пешеходной: все машины заезжают в подземный паркинг, который объединяет все здания. Первый этаж паркинга мы хотим сделать высотой не меньше 4,5 метра, чтобы туда заезжали и экскурсионные автобусы, и сервисные машины.

Такую концепцию мы представили, мы ее расписали, сделали предварительный эскизный проект. Презентация прошла летом на выставке «Иннопром», мы провели круглый стол с бизнесом, с архитекторами, проектировщиками, градостроителями, жителями. По результатам этих мнений мы подкорректировали проект, убрали один небоскреб, сделали внутреннюю площадь, чтобы проводить городские мероприятия. Мы сознательно снизили параметры застройки. Сегодня есть утвержденный проект планировки, позволяющий построить порядка 760 тысяч квадратных метров недвижимости на территории «Екатеринбург-Сити». По нашему новому проекту мы построим порядка 360 тысяч. Пусть мы заработаем чуть меньше денег, но сделаем проект Сити, который станет образцом для других городов.

– Я слышал, у вас особый взгляд на тему многоэтажности, можно об этом поподробнее?

– Сегодня Екатеринбург является самым высотным городом в России. Медианная высота строящихся у нас домов – 24 этажа, а в прошлом было 23. Для уральских строителей построить сегодня здание в 20–30 этажей – это нормальная производственная задача. В небольшом по площади Екатеринбурге уже построено 230 зданий высотой выше 75 метров. По нашей нормативной базе высотными зданиями в России считаются здания выше 75 метров. На форуме высотного строительства, проходившем в Екатеринбурге, еще в 2014 году поднимался вопрос о разработке нормативной базы для строительства высотных домов. В 2017 году был разработан свод правил по проектированию высотных зданий, который действует по всей России. В 2020 году появился свод правил по пожарной безопасности при проектировании высотных зданий, это очень сильно нам помогает. Сегодня даже на окраинах Екатеринбурга жилье эконом-класса застройщики не боятся строить 33‑этажным, это до 100 метров.

Напомню, в градостроительном кодексе России к уникальным объектам относятся объекты выше 100 метров. Эта норма была введена в 2006 году. Тогда это было нереальной высотой, но за 15 лет жизнь сильно изменилась, и сегодня 100‑метровыми зданиями никого не удивишь в Екатеринбурге. Но застройщики вынуждены строить не выше 99,9 метра, а хотелось бы достроить еще два этажа, а кое-где и 5–6 этажей, но девелоперы на это не идут. Я беседовал со многими коллегами, которые построили здания выше 150 метров, и выяснил, что, попадая в этот разряд, ты вынужден соблюдать кучу специальных технических условий, проходить кучу дополнительных согласований, которые не требуются для обычных зданий. Вся эта проектная документация проходит экспертизу не в местных органах, а в Главгос-экспертизе РФ, которая занимается опасными производственными объектами – дамбы, ГЭС, АЭС, здания выше 100 метров. Наше предложение было такое: давайте план по уникальности поднимем со 100 метров до 150 метров, потому что во всем мире классификация небоскребов начинается с высоты 150 метров. Опыт, реализованный в России, показывает, что 100 метров – это не уникальные здания. Стометровых зданий в России построено уже больше 2300, какая уж тут уникальность? Нам, как застройщикам, это даст возможность воплощать проекты в регионах с теми экспертами, с которыми мы сегодня согласовываем здания. Для нас это сокращение сроков, а сроки – это деньги.

Такую тему мы обсудили на форуме «100+» с девелоперами, проектировщиками, экспертами. У всех было мнение, что это хорошая инициатива, давайте продвигать, потому что она даст стимул для развития высотного строительства. Мы не будем замахиваться на высоту 150 метров, пусть это остается уникальными объектами, но у нас останется возможность построить еще 5–15 этажей к тем проектам, которые мы сейчас строим.