Реконструкция торговли

Фокус на Сити

Офисный рынок наконец-то пришел к долгожданной стабильности. Ввод объектов замедлился, достигнув в прошлом году исторического минимума, но уже в 2017‑м показатели могут пойти вверх. Если в 2016 году было введено всего 317 тыс. кв. м офисных площадей, то в 2017‑м прогнозируемый ввод может существенно вырасти.

Как рассказали в Colliers International, по итогам I квартала не было введено ни одного объекта из заявленных на этот период, можно отметить только завершение реконструкции нескольких корпусов проекта «Большевик» общей площадью порядка 8,8 тыс. кв. м. «Несмотря на то, что сегодня большой объем бизнес-центров класса А характеризуется высокой степенью готовности, сроки получения разрешительной документации откладываются на более поздний срок», – отмечает директор департамента исследований по России Colliers International Вероника Лежнева. Эксперт прогнозирует ввод офисных площадей на уровне 420 кв. м. В компаниях CBRE и JLL ожидают, что ввод офисов может превысить 500 тыс. кв. м.

«В объеме нового предложения будут доминировать офисные площади класса А, что обусловлено переносом сроков ввода основных крупных бизнес-центров этого сегмента с 2016 года на первую половину 2017‑го. Доля класса А при условии реализации планов девелоперов достигнет рекордно высоких за последние годы 65%. Однако не исключено, что срок ввода некоторых проектов, заявленных на 2017 год, может перенестись на 2018 год», – говорит Олеся Дзюба, директор отдела исследований рынка компании CBRE.

Более 220 тыс. кв. м офисной недвижимости должны появиться в «Москва-Сити»: в IQ-квартале (76,5 тыс. и 46,5 тыс. кв. м арендопригодной площади в двух корпусах) и в башне «Федерация Восток» (101 тыс. кв. м). На эти два бизнес-центра приходится более 40% совокупного объема нового предложения, которое должно пополнить рынок в 2017 году. Также к ожидаемым открытиям можно отнести деловой квартал Neopolis (63,2 тыс. кв. м), который, возможно, наконец-то позволит Новой Москве привлечь хоть какие-то потоки деловой маятниковой миграции.

Из-за относительно большого по сравнению с прошлыми годами ввода офисов класса А в этом сегменте может увеличиться доля незанятых площадей – до 19,1%, прогнозируют аналитики CBRE. При этом в классе B доля свободных офисов может опуститься до 14%. Эксперты Colliers International отмечают, что по-прежнему велика доля так называемой «системной вакансии» – помещений, которые пустуют на протяжении нескольких лет. Ее объем как минимум 370 тыс. кв. м, что составляет 18% от общего свободного предложения на рынке, и грядущее увеличение ввода новых площадей, если оно все-таки произойдет, не даст этой «системной вакансии» сократиться.

Отдельно стоит отметить продолжающееся снижение доли незанятых площадей в «Москва-Сити». Вакантность за последние два года здесь сократилась более чем в два раза – с 40% до 19,4%. После ввода заявленных площадей вакантность может составить 22–23% к концу года, считают в JLL.

Ставки аренды офисов в Москве по итогам I квартала сохранились на уровне 2016 года и составляют $400–600 в классе A и 12–20 тыс. рублей в классе B+. ММДЦ «Москва-Сити», который большинство аналитиков с самого начала считают отдельно, в очередной раз подтвердил свою исключительность. Весь офисный рынок перешел на рубли, и только здесь и в некоторых объектах на Садовом кольце все еще сохраняются долларовые ставки. К концу года аналитики CBRE прогнозируют увеличение ставок на 5–10% в рублевом выражении.

Офисная недвижимость традиционно представляет наибольший интерес для инвесторов: доля инвестиционных сделок, пришедшихся на этот сегмент в I квартале, составляет около 55%. Общий объем инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью в I квартале увеличился в годовом выражении более чем в два раза – до $562 млн против $230 млн, подсчитали в Knight Frank. В финальной стадии согласования находятся сделки общей стоимостью еще около $282 млн.

Дети и еда

В торговой недвижимости кризис отчетливо проявляется в снижении темпов строительства. В 2016 году было введено всего 445,5 тыс. кв. м арендных площадей, этот результат на 16% хуже, чем в 2015 году. Но в 2017 году ожидается еще большее сокращение объемов. По прогнозу JLL, за год будут введены 277 тыс. кв. м торговых площадей, что почти на 40% меньше, чем в прошлом году. Причем в I квартале не было введено ни одного качественного торгового центра, а практически весь ожидающийся объем придется на три крупнейших ТРЦ.

По информации JLL, на второй квартал в московском регионе заявлен ввод двух крупных торговых центров – третьего проекта сети Vegas компании Crocus Group – «Vegas Кунцево» (113,4 тыс. кв. м арендопригодной площади) и «Видное Парк» (27,6 тыс. кв. м) в Ленинском районе Подмосковья от канадской компании Trinity Retail Park Partnership. На вторую половину года анонсирован проект редевелопмента объектов «ЭНКА ТЦ» – «Каширская Плаза» (71 тыс. кв. м). Оставшиеся площади, которые планируются к вводу, распределяются по шести небольшим проектам.

Переход от крупных моллов к районным торговым центрам арендопригодной площадью 5–15 тыс. кв. м аналитики называют одной из главных перемен, произошедших в этом сегменте. По данным JLL, среди проектов, заявленных к выходу на 2017–2020 годы, таких большинство: ожидается ввод всего десяти крупных торговых центров и 45 объектов районного формата. «Уровень лояльности посетителей районных торговых центров выше, они чаще совершают покупки. При этом если раньше крупные ритейлеры хотели открывать точки только в крупных проектах, то теперь и их отношение меняется», – отмечает руководитель департамента торговой недвижимости компании JLL Екатерина Земская.

Как и на офисном рынке, снижение темпов строительства привело к сокращению доли вакантных площадей: по итогам прошлого года она составила 7,5%, в первые месяцы 2017 года продолжила снижаться, а к концу года может опуститься до уровня 6,5%, считает Земская. По словам эксперта, в наиболее успешных проектах – например, Мега «Химки» – вакансия сейчас нулевая.

«Укрепление рубля, а также снижение инфляции способствовали оживлению риелторов. Они отметили небольшой рост оборота, и это позволило им планировать дальнейшее развитие. С начала года на российский рынок уже пришли несколько международных ритейлеров, а старые игроки пробуют новые форматы», – рассказывает Екатерина Земская.

Интересно, что пока ритейлеры обнаруживают для себя возможности дальнейшего развития в России, оценка ситуации потребителями хуже, чем была во время кризиса 2008–2009 годов. По данным опроса, проведенного Sberbank CIB, 71% потребителей признаются, что экономят на покупках, причем 44% приходят в магазин только за товарами со скидками. Удивительно, но при этом посетители торговых центров, несмотря на общее стремление к экономии, сейчас не урезают расходы на детские и семейные товары, а также на развлечения, и в столичных комплексах семейным кластерам уделяют все большее внимание.

В детско-семейную зону сейчас обязательно входят не только магазины исключительно детской направленности, но и ритейлеры, у которых представлены товары для всей семьи, а также арендаторы, предлагающие развлечения, возможность для занятий спортом для всех членов семьи, семейные кафе и рестораны. По оценкам Knight Frank, за последние десять лет операторы сегмента развлечений, детские товары, а также магазины одежды и обуви нарастили свою долю почти в два раза.

«Развитие детских кластеров в торговых центрах – один из главных трендов на рынке торговой недвижимости. Этому способствует то, что торговые центры превращаются из мест, куда приходят исключительно ради шопинга, в полноценные пространства для отдыха и развлечений. Посетители сегодня хотят весело провести время всей семьей и заодно приобрести необходимые товары. Кроме этого, мы видим, что детский сегмент меньше всего пострадал в кризис, поскольку на детях экономят в последнюю очередь», – комментирует Штефан Цайзельмайер, генеральный директор ECE Russland.

В I квартале 2017 года начался запуск одного из крупнейших в Москве детских кластеров в ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино». Кластер составит около 20 тыс. кв. м, или 12% всей арендопригодной площади, из них 5 тыс. кв. м занял «Мир Hamleys», открывшийся в марте.

Также развивается сегмент ресторанов и кафе, который становится еще одним центром притяжения. Интересно, что торговые центры с большой долей общепита характеризуются более высокими ставками аренды, поскольку такие гастрономические кластеры способствуют увеличению посещаемости. Самая большая доля кафе и ресторанов среди московских качественных проектов – в ТРЦ «Европейский» (около 16% от всех арендопригодных площадей), далее следуют «Океания» (13%) и «Хорошо!» (12%). По числу точек общественного питания лидирует «Авиапарк», где размещаются более 70 заведений.

Вышли на улицы

Интересные перемены происходят в сегменте street retail. «За 2016 год произошел ряд событий, предопределивших дальнейшее развитие рынка стрит-ритейла в Москве, которое мы наблюдали и в первом квартале 2017 года. К ключевым изменениям, нашедшим свое продолжение в начале 2017 года, можно отнести смену профилей некоторых торговых улиц – например, Кузнецкого Моста и Тверской», – говорит Екатерина Подлесных, руководитель департамента стрит-ритейла по России Colliers International.

Из-за отзыва лицензий у финансовых организаций продолжили освобождаться банковские площади, также меняются арендаторы в помещениях, которые ранее занимали fashion-операторы и некоторые заведения общепита с устаревшими концепциями. Крупные продуктовые ритейлеры продолжили развивать новые малые форматы экспресс-супермаркетов с концепцией «магазин у дома» площадью от 150 до 300 кв. м. Среди открытий первого квартала можно отметить появление на Земляном Валу супермаркета сети «Бахетле».

Наблюдается активная экспансия хозяйственных магазинов с товарами для дома и сада, «дрогери»-магазинов – нон-фуд магазинов европейского формата, где продаются бытовая химия, косметика, а также безрецептурные препараты, отмечает Екатерина Подлесных. Также она обращает внимание на то, что модный тренд вести спортивный образ жизни стимулировал спрос спортивных брендов к размещению флагманских магазинов на центральных улицах. На Кузнецком Мосту ранее уже открылись «КМ 20», флагман Аdidas Originals, а в марте начал работу один из самых больших флагманских магазинов международного бренда Nike.

По итогам I квартала замечено существенное снижение незанятых площадей на улице Никольская – с 20% в конце прошлого года до 7% к концу марта. Вакансия квадратных метров на Арбате приблизилась к нулю, также минимальная доля незанятых площадей сейчас на Мясницкой – всего 3%. Наибольшее количество свободных квадратных метров среди основных торговых коридоров Москвы отмечается в Столешниковом переулке, где пустуют 17% помещений. И здесь же самые высокие ставки аренды, которые достигают 280 тыс. рублей за кв. м в год. Для сравнения: на Мясницкой ставки составляют от 51 тыс. рублей до 100 тыс. рублей за кв. м в год.

На улицах Новый Арбат и Тверская, где ранее была проведена реконструкция, вакантность сократилась за счет того, что большую часть свободных площадей заняли предприятия общепита и продуктовые магазины. Екатерина Подлесных считает, что новый спрос и дальше будут формировать именно такие арендаторы, а также прогнозирует, что в стрит-ритейл продолжат выходить те, кто раньше располагался преимущественно в торговых центрах. По словам эксперта, на сегмент окажет заметное влияние предстоящая летняя реконструкция улиц. «Сначала это доставит временные неудобства для арендаторов, пешеходов и автомобилистов, а после приведет к увеличению спроса со стороны арендаторов, ориентирующихся на пешеходные потоки», – отмечает аналитик.

Лобби старых складов

Аналитики, специализирующиеся на складской недвижимости, с осторожностью делятся оптимистичными результатами. По итогам I квартала они отмечают возросшую активность у потенциальных арендаторов и покупателей. «Стабильный курс рубля и положительные сигналы во внешней политике позволили компаниям увереннее строить среднесрочные планы развития на перспективу трех–пяти лет», – комментирует Максим Загоруйко, директор по складской и индустриальной недвижимости, земле компании Knight Frank. Он отмечает, что у многих арендаторов подходят к концу арендные договоры, заключенные в 2012–2014 годах, и в связи с этим появляется потребность в смене или покупке современного склада. «Крупные потребители, выжидавшие в 2016 году падения ставок, убедились, что сейчас рынок находится на историческом минимуме, поэтому они также стремятся решить свои бизнес-задачи в выгодный момент», – говорит Максим Загоруйко. По его словам, возросшая активность наблюдается и среди крупных инвестиционных игроков.

Ввод новых проектов по-прежнему минимальный: в Подмосковье свободно реализуются только три новых крупных объекта – логистический комплекс «Борисовский» (120 тыс. кв. м), а также логистические парки «Внуково 2» (60 тыс. кв. м) и «Север 2» (60 тыс. кв. м).

Низкие ставки на уровне 3600–3800 рублей за кв. м в год без учета операционных платежей и НДС, а также высокая стоимость привлечения заемных денег пока не позволяют девелоперам начинать новые проекты, отмечает Максим Загоруйко. Большинство крупных проектов по-прежнему реализуется по схеме build-to-suit, то есть под конкретного арендатора.

Несмотря на крайне малые объемы «свободного» строительства, в складах довольно высока доля свободных площадей – около 11–12%. По словам Вячеслава Холопова, руководителя отдела складских и индустриальных помещений JLL, на рынок оказывает давление большая доля устаревших объектов. Около четверти складов в московском регионе – старше восьми лет, при этом только часть владельцев решает вкладываться в реконструкцию, а остальные сдают склад в текущем состоянии, снижая ставки. Эти нереконструируемые активы оказывают давление на среднюю ставку аренды, в том числе и в новых объектах, потому что у старых есть очевидное преимущество: они успели занять хорошие места.