Замки под снос

Редкие бриллианты

Девелоперы, работавшие на элитном загородном рынке, снизили свою активность. Новые проекты практически не появляются, а те немногие, что все же выводятся, являются настолько маленькими, что не оказывают существенного влияния на рынок в целом.

«Загородный дом не предмет первой необходимости, это все-таки роскошь, которую могут себе позволить далеко не все. Поэтому кризисы всегда особенно сильно бьют по загородному сегменту. Банки перестают его кредитовать, клиенты не хотят вкладываться в долгую стройку, а строить полностью на собственные средства поселки девелоперы теперь не готовы. Поэтому мы наблюдаем ситуацию, когда продажи идут в единичных проектах, наиболее готовых и наименее рискованных для покупателей», – комментирует управляющий партнер компании Point Estate Ирина Калинина.

Эксперт вспоминает, что в 2000‑х годах, когда цены на нефть были высокими, ликвидная недвижимость росла в цене до 50% в год за счет повышения стадии готовности домов и роста стоимости земли. Покупатели понимали, что можно приобрести дом у девелопера и через пару лет значительно приумножить свои вложения. В 2008 году из-за кризиса наступило затишье, но уже к 2009–2010 годам те застройщики, которые пережили экономически сложные времена, продолжили продавать свои объекты очень активно. До конца 2013 года продажи шли динамично и новые проекты появлялись регулярно, загородный рынок устойчиво рос.

«В 2014 году, после присоединения Крыма, экономическая ситуация в стране изменилась, денег у покупателей стало меньше, что, конечно, сказалось на уровне спроса. Девелоперы в такой ситуации уже не рискуют выводить проекты, и все новое, что последние три года мы видели на рынке, – это только новые очереди в давно реализующихся поселках, реинкарнация старых проектов или единичные новые проекты», – говорит Ирина Калинина.

Коммерческий директор Villagio Estate Алексей Коротких отмечает, что спрос на элитную недвижимость сохраняется, и это подтверждается статистикой продаж в наиболее востребованных проектах. Проблема же заключается в том, что таких проектов мало и с каждым годом их становится все меньше. «Не все игроки готовы сейчас заниматься таким сложным бизнесом, девелоперов элитной «загородки» уже почти не осталось. Большинство распродали проекты и ушли с рынка в другие сферы. Другая важная причина такого поведения застройщиков – отсутствие хороших земельных участков по нормальным ценам», – резюмирует эксперт.

По данным компании Welhome, сейчас ведутся продажи в 23 коттеджных поселках, общее количество лотов ограничивается 659 объектами. За два года объем предложения в этом сегменте сократился на 38%. В 2017 году стартовали продажи только в двух камерных проектах: ArtEco (30 км по Новорижскому шоссе) и Maslovo Residence (25 км по Рублево‑Успенскому шоссе), также были выведены небольшие новые очереди домов в поселках «Раздоры-2» и Agalarov Estate.

Наиболее привлекательные проекты распродаются, а остальные не могут расстаться с неликвидными запасами – домами слишком большого или малого метража, коттеджами с устаревшими дизайнерскими и архитектурными решениями. К примеру, сейчас покупатели ищут дома меньшей площади, но с функциональными планировками. Если еще четыре года назад средняя площадь проданного коттеджа составляла 530 кв. м, то сейчас – 450 кв. м, но девелоперы за изменениями не успели, и спрос на коттеджи площадью 400–500 кв. м в два раза превышает предложение. А вот с просторными коттеджами ситуация обратная: предложение домов площадью более 700 кв. м превышает спрос почти в три раза.

По оценкам аналитиков Villagio Estate, в 2016 году доля ликвидных загородных проектов составляла 40%, а в 2017 году регулярные сделки заключались уже только в 30% элитных поселков, представленных на первичном рынке. Почти 70% поселков продают всего по несколько лотов в течение года или же вовсе не продают ничего. Главной причиной эксперты называют именно дефицит новых актуальных объектов от застройщика.

Запасы на три года

Эксперты отмечают, что основной запас качественного первичного предложения был исчерпан еще два-три года назад. «Динамика продаж на загородном рынке снижается, начиная с 2015 года. Тогда падение рубля и процесс перехода продавцов премиальной недвижимости с долларовых цен на рублевые стали причиной преждевременного спроса и его реализации. Был пик роста сделок, пришедшийся на первое полугодие 2015 года, а после него последовало снижение рынка. Важно отметить, что первыми на рублевые цены перешли именно застройщики. Покупатели, ориентированные на выгодную покупку, хлынули на первичный рынок, откуда в течение полутора-двух лет интенсивно вымывались самые привлекательные предложения», – вспоминает директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын.

Если новые проекты продолжат появляться так же редко, то текущий объем уже имеющихся предложений может быть раскуплен в ближайшие два-три года, считают аналитики компании Point Estate. Директор департамента загородной недвижимости Troika Estate Евгений Дорсман рассказал, что в 2018 году ожидается вывод на рынок новых домов в поселке «Раздоры‑2», а также новой очереди участков в «Николино». «Также разрабатывается ряд новых проектов на Рублевском и Новорижском шоссе», – отметил эксперт. Но все же пока все проекты остаются камерными, и первичный рынок пополняется недостаточно.

Особенно вымывание качественного первичного предложения заметно на Рублево‑Успенском шоссе. Спрос на загородные дома в этой локации по-прежнему высок благодаря наличию всей необходимой инфраструктуры, а новое ликвидное предложение отсутствует. По словам председателя совета директоров компании Kalinka Group Екатерины Румянцевой, нишу для развития своего бизнеса нашли «частные застройщики», которые стали выкупать у собственников небольшие участки под строительство в обжитых поселках, возводить на них дом и продавать за $2–3 млн. Такие дома появляются в наиболее популярных и обжитых поселках – в «Николиной Горе», «Жуковке», «Горках‑2», «Горках‑8», «Раздорах‑2», где спрос на качественные дома стабильно высок.

Цены на первичном рынке также продолжают идти вниз, исключение составляют только единичные ликвидные проекты. В целом же цена квадратного метра элитного домовладения с учетом стоимости земли за год снизилась на 6%, а за семь лет – на 27%, по оценкам аналитиков компании Welhome. Средний бюджет предложения коттеджей по итогам 2017 года составил $2,46 млн, при этом средний бюджет сделки гораздо ниже – порядка $1,6 млн, по сравнению с 2014 годом он сократился почти на 25%.

Застройщики, предложение которых не относится к категории наиболее востребованного, постоянно предлагают скидки и проводят акции, что приводит к дальнейшей коррекции цен. Но размер дисконтов все-таки постепенно становится скромнее. «Бумом скидок ознаменовался 2016 год, когда застройщики пересматривали цены на коттеджи, а также постепенно переходили из долларовой в рублевую зону. Поэтому в этот хоть и непростой период закрылось большее количество сделок, чем в 2017 году», – рассказывает руководитель департамента загородной недвижимости компании Welhome Екатерина Лазарева. Максимальные скидки достигали в 2017 году 45% от первоначальной цены, их можно было найти в проектах, где продажи идут уже несколько лет, однако средний уровень дисконтов все же установился на уровне 10–20%.

Остатки вчерашней роскоши

Не найдя идеального дома для себя на «первичке», многие покупатели вынуждены обращаться на вторичный рынок. По итогам 2017 года продажи в этом сегменте выросли в 1,8 раза, наиболее востребована «молодая вторичка» – коттеджи в современных поселках, отмечает Алексей Коротких. Для сравнения: на первичном элитном загородном рынке по итогам 2017 года было заключено 280 сделок, что на 23% меньше, чем в 2016 году.

Однако все те потенциальные клиенты, которые решили сделать выбор в пользу вторичного рынка, и там зачастую не могут найти вариант по душе, поскольку большую часть предложения составляет старый фонд, а это дома с уже не актуальными планировками, архитектурными и дизайнерскими ходами, нередко и с непригодными коммуникациями. К примеру, так же, как и на первичном рынке, здесь наблюдается большой разрыв (около 30%) в предлагаемых и покупаемых площадях коттеджей. «Объекты, которые в период благополучия и расцвета Рублевки символизировали роскошь и успех, потеряли свой блеск и сейчас не соответствуют изменившимся стандартам комфорта. Архитектура домов также является немаловажным критерием выбора, экстравагантные замки из 90‑х больше не впечатляют и не пользуются спросом», – отмечает Екатерина Румянцева.

Дело, конечно, не только во внешнем виде домов, но и в их «начинке». Нынешние покупатели ясно понимают, как должен выглядеть современный дом: это площадь 400–600 квадратных метров, участок от 15 до 25 соток. Дом должен находиться в охраняемом закрытом поселке на расстоянии не более 15 км от МКАД, если речь идет о покупке для постоянного проживания, для дачи рассматривается радиус до 30 км. Необходимо разделение публичного и приватного пространства, свои санузлы и гардеробные комнаты для всех спален, комнаты для персонала, технические и подсобные помещения, желательна spa-зона с бассейном и сауной.

«Даже на элитном рынке часто продаются дома, в которых невозможно жить, несмотря на то что и площадь этих домов довольно большая, и расположены они в хороших местах хороших поселков, и внешняя отделка выполнена неплохо. Собственники этих домов, купив «коробку», занимались планировкой и дизайном дома самостоятельно, не привлекая профессиональных архитекторов, проектировщиков и дизайнеров. В итоге в таких домах встречаются такие огрехи, как один небольшой санузел на три спальни, коридорная планировка, отсутствие гардеробных. И это в большом доме площадью от 500 квадратных метров, то есть рассчитанном на большую семью», – рассказывает Ирина Калинина. Такие дома подолгу стоят на рынке: покупатели приходят, смотрят, понимают, что разместиться здесь комфортно не смогут, и уходят.

С землей проблема схожая: средняя площадь продаваемых участков в два раза больше, чем средняя площадь приобретаемых. Собственники годами пытаются продать огромные участки, которые современная элита уже не хочет содержать. «Ландшафтные дизайны требуют много ресурсов. Самое популярное сейчас – это лесные участки, парковые, многие полюбили сады. Причем крыжовник, смородина и облепиха вызовут куда больший восторг, чем куст заморского происхождения, выстриженный под дракона», – рассказывает Сергей Колосницын.

Дом по цене земли

Доля коттеджей, которые по большинству вышеперечисленных характеристик не вписываются в представления современных покупателей об элитном загородном доме, составляет, по разным экспертным оценкам, порядка 70–85%. И если ремонт еще можно переделать, то добавить квадратных метров или урезать их, удлинить бассейн, «встроить» в комнаты санузлы и гардеробные невозможно, для этого необходимо уже серьезное вмешательство в обустройство дома, а следовательно, и большие затраты. Собственники, как правило, не хотят перестраивать свои дома под новые стандарты, для покупателей это тоже чаще всего экономически нецелесообразно. В результате, по словам Евгения Дорсмана, возобновилась тенденция покупки старых домов с большими участками под снос с целью строительства новых домов. «Это характерно именно для Рублевки, где нет достаточного количества свободной земли», – говорит эксперт.

Понимая это, некоторые собственники принимают трудное для них в эмоциональном плане решение продавать свои особняки, по сути, по стоимости земли. Средняя стоимость предложения домовладения на вторичном рынке снизилась за год на 20 млн рублей и теперь составляет 166 млн рублей, по данным Penny Lane Realty. Средняя сумма сделки, как и на первичном рынке, существенно ниже запрашиваемой – 98,9 млн рублей.

В среднем скидки для домов 2000‑х годов постройки сейчас составляют от 20% до 50%. Заместитель директора департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank Олег Михайлик добавляет, что также большие дисконты могут давать собственники, проживающие за рубежом. «Тенденция по предоставлению больших дисконтов прослеживается с 2014 года, когда часть собственников решила избавиться от своих активов в России и уехать жить за границу. Если у человека, живущего в Европе, в России есть только дом на Рублевке и его не покупают за $10 млн, он готов избавиться от него и продать за $5 млн», – рассказывает Михайлик. А вот «молодая вторичка» в востребованных поселках может продаваться с минимальными дисконтами, причем покупатели на нее находятся крайне быстро, за несколько месяцев.