Напомним, до 1 июля 2019 года застройщики в качестве основного источника финансирования для строительства многоквартирных домов использовали деньги граждан. Купить квартиру на начальной стадии строительства можно было дешевле, чем в готовом доме, но рискованно – дом могли не достроить. Закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», принятый в 2004 году, не обеспечивал дольщикам достаточной защиты.
Между тем, за пользование средствами граждан девелоперам не нужно было платить проценты, как если бы они брали кредиты в банке. Этим было обусловлено увеличение объемов строительства в России за последние 15 лет.
Однако такая система породила большое количество обманутых дольщиков, и с 1 июля 2019 года застройщикам запретили привлекать напрямую средства граждан, теперь они пользуются ими при участии банков, с использованием счетов эскроу. Вместо долевого финансирования строительства сейчас используется «проектное».
Анализ результативности применения этих мер и провели аудиторы Счетной палаты.
Всех не сосчитать
«Несмотря на принятые в 2018–2019 годах меры по совершенствованию действовавшего законодательства, количество обманутых дольщиков имеет тенденцию к увеличению, – говорится в отчете ведомства. – При этом до настоящего времени точная и достоверная информация об общем количестве пострадавших граждан – участников долевого строительства отсутствует».
Аудитор Счетной палаты Светлана Орлова пояснила «Профилю», что доклады регионов в Минстрой о количестве обманутых дольщиков, которые они делали до 3 квартала 2019 года, не отражали полностью масштаб существующей проблемы. Так, в реестр пострадавших граждан было включено только 47 842 гражданина. По различным экспертным оценкам, общее количество обманутых дольщиков в настоящее время составляет от 180 до 200 тыс. человек.
С 3 квартала 2019 года реестр не ведется, регионы предоставляют в Минстрой только данные о проблемных объектах.
Новые правила долевого строительства обезопасят покупателей, но и жилье в стране подорожает
Кроме того, ситуация усугубляется применением застройщиками различных схем привлечения граждан, в рамках которых Росреестром не производится государственная регистрация договоров долевого участия.
«По мнению Счетной палаты, правительству РФ вместе с органами государственной власти субъектов Федерации уже в ближайшее время необходимо провести инвентаризацию общего количества обманутых граждан. Это обусловлено тем, что при решении любой проблемы социального характера во главу угла всегда должен ставиться человек. При наличии достоверной информации об общем количестве пострадавших граждан станет понятен масштаб проблемы, которую в среднесрочной перспективе необходимо обязательно решить», – заявила Орлова.
Вся необходимая нормативно-правовая база, направленная на обеспечение прав дольщиков, сформирована. Все регионы составили дорожные карты по решению проблем обманутых дольщиков и установили сроки для выполнения мероприятий. В большинстве регионов это 2020–2022 годы. Однако сроки не всегда соблюдаются из-за того, что приходится устранять многочисленные нарушения, допущенные прежними застройщиками, получать новые документы, необходимые для возобновления строительно-монтажных работ, и искать инвесторов, готовых завершить строительство проблемных объектов. Также много времени отнимает инициирование процедуры банкротства действующего застройщика, длительные судебные тяжбы по взысканию с них задолженности и предоставлению компенсаций пострадавшим гражданам. По мнению аудиторов, есть серьезные риски неисполнения планов, что может привести к увеличению социальной̆ напряженности в обществе.
Денег не хватает
Основная проблема – в недостаточном финансировании мероприятий. По информации, представленной регионами, в 2017–2019 годах были достроены и введены в эксплуатацию 1103 проблемных объекта общей площадью 9216,4 тыс. кв. метров. При этом в 28 регионах их достройка осуществлялась с использованием средств консолидированных бюджетов субъектов РФ, объем которых за два года превысил 17 млрд 415 млн рублей. Кроме того, в 21 регионе смогли привлечь средства частных инвесторов в объеме 27 млрд 341 млн рублей.
Согласно данным единого реестра проблемных объектов, по состоянию на 4 марта 2020 года в нем числится 3061 дом с жилой площадью 18,1 млн кв. метров, 1071 застройщик в 76 субъектах РФ. Наибольшее количество проблемных объектов – почти четверть – находится в Московской области – 755 домов. Второе место разделили Краснодарский край (261 дом), Ленинградская (226 домов) и Нижегородская (190 домов) области.
В федеральном и региональных бюджетах деньги на эти мероприятия в 2020–2022 годах практически не предусмотрены. У специально созданного «Фонда по защите прав дольщиков» наблюдается дефицит средств. Так, согласно предварительным оценкам, на завершение строительства проблемных объектов нужно порядка 686 млрд рублей. При этом актуарный дефицит компенсационного фонда составляет 616,2 млрд рублей и к 1 января 2025 года с учетом существующих рисков возникновения новых обманутых дольщиков может увеличиться до 1028,2 млрд рублей.
В отчете Счетной палаты говорится, что в федеральном бюджете на 2020 год и на плановый период 2021 и 2022 годов Фонду на достройку проблемных объектов предусмотрены только 3 млрд рублей. В 2020–2022 годах средства консолидированных бюджетов на эти цели предусмотрены только в 31 регионе в размере 40 млрд рублей.
Речь идет о весьма значительной нехватке средств, подчеркивает Орлова. По предварительной оценке Минстроя, только в 2020–2022 годах на восстановление прав участников долевого строительства в отношении 63% многоквартирных домов, включенных в реестр, может потребоваться порядка 533,5 млрд рублей (в том числе 300,5 млрд рублей из федерального бюджета, 178 млрд рублей из бюджетов субъектов РФ, 52 млрд рублей из средств компенсационного фонда и 3 млрд рублей за счет средств от передачи страховой премии).
По мнению Светланы Орловой, риски дальнейшего увеличения количества проблемных объектов и, соответственно, числа обманутых дольщиков повышаются из-за складывающейся в стране социально-экономической ситуации в условиях распространения коронавирусной инфекции. Так, покупательная способность населения снизилась, а случаи банкротства небольших и средних застройщиков участились. Только с февраля 2020 года общее количество проблемных объектов увеличилось на 102 многоквартирных домов жилой площадью 0,9 млн кв. метров.
Как заинтересовать инвесторов
Счетная палата рекомендует правительству РФ совместно с регионами провести в возможно короткие сроки оценку финансовых возможностей бюджетов всех уровней в части софинансирования в необходимых объемах мероприятий по восстановлению прав обманутых дольщиков и по результатам принять соответствующие меры для полного их завершения не позднее 2023 года.
В настоящее время в строительном сообществе активно обсуждается вопрос о поэтапном раскрытии счетов эскроу и, соответственно, поэтапном перечислении средств застройщикам. Вместе с тем Банк России рекомендует подходить к этому вопросу крайне осторожно, чтобы снова не получить брошенные и недостроенные объекты. Средства должны перечисляться банком застройщику только после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.
Что касается привлечения бизнеса к достройке проблемных объектов, то нужно учитывать ситуацию, сложившуюся в каждом конкретном регионе, говорит Светлана Орлова.
«При достройке каждого проблемного объекта может быть использован индивидуальный подход. Региональные органы и муниципальные органы власти могут заинтересовать потенциального инвестора путем выделения ему свободных участков под застройку или путем предоставления различных льгот и преференций», – пояснила аудитор.
Привлечение внебюджетных источников финансирования для решения целого ряда социально-значимых вопросов – одна из насущных проблем региональных бюджетов, рассказала «Профилю» исполнительный директор Российской гильдии управляющих и девелоперов Елена Бодрова.
«Возможность достройки проблемных объектов силами компаний-застройщиков, взявших на себя обязательство завершить строительство таких домов, предусмотрена действующим законодательством, однако преференции, на которые может претендовать такая компания, не всегда очевидны, а следовательно, недостаточно привлекательны для застройщиков», – пояснила она.
Несмотря на то, что законом предусмотрена возможность заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов для застройщиков, принявших на себя обязательство по достройке проблемных объектов, данной меры недостаточно для эффективного привлечения инвесторов к решению проблемы долгостроев.
По словам эксперта, регионы могут для компаний-«доноров» снизить ставки на налог на имущество, транспортный налог и налог на прибыль, смягчить расчетные показатели в региональных нормативах градостроительного проектирования, установить минимальную стоимость на подключение к инженерным сетям и льготный тариф на тепловую энергию, а также гарантировать приоритетный выкуп социальных объектов.
Однако значимого интереса застройщиков к проблемным объектам все равно не наблюдается, так как экономика таких проектов или равна нулю, или очень незначительна. Такая ситуация сложилась не только в регионах, но и в Москве и Санкт-Петербурге.
«С переходом всей строительной отрасли на систему счетов эскроу достройка новыми инвесторами долгостроев рискует стать нерентабельной. Существуют и риски появления ряда новых проблемных объектов», – подчеркивает Елена Бодрова.
Поэтому необходимы дополнительные инструменты повышения инвестиционной привлекательности девелоперских проектов. Например, таким инструментом могут стать проекты комплексного освоения территорий (КОТ), когда затраты инвестора на достройку проблемных объектов компенсируются его прибылью от реализации всего проекта.
К сожалению, сегодня таких проектов единицы. Прежде всего, это обусловлено фактическим отсутствием в городах свободных земельных участков необходимой площади, обеспеченных хотя бы минимально необходимой инженерной и социальной инфраструктурой, ведь на существенные затраты по ее созданию не готовы ни регионы, ни инвесторы. При этом в российских городах есть неэффективно используемые территории, которые нуждаются в редевелопменте, но их невозможно консолидировать в единый актив из-за наличия нескольких собственников.
Целесообразным было бы наделить такими полномочиями регионы и муниципалитеты, а также расширить основания для разграничения прав на землю и для целевого предоставления земельных участков под проекты развития территорий регионального и муниципального значения. Сегодня эти полномочия чрезмерно зарегулированы на уровне федерального законодательства, что сдерживает региональные инвестиционные процессы, считает эксперт. Возможно, подобные механизмы стоит предварительно отработать в «пилотном» режиме.
В свою очередь, проекты КОТ могут не только позволить решить проблему предоставления жилья дольщикам, но и ускорить расселение ветхого и аварийного жилья, так как закон предусматривает для таких инвесторов федеральные субсидии. Консолидация бюджетного и инвестиционного финансирования развития территорий позволит снизить бюджетные затраты и будет способствовать развитию комфортной городской среды, убеждена эксперт.
