Согласно прогнозам консалтинговой компании NF Group, по итогам 2024 года на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы может быть реализовано рекордное количество квартир и апартаментов – около 1800. Это больше предыдущего зафиксированного максимума 2021-го (1620 сделок) и на треть превышает показатели прошлого года (1360 сделок). В ноябре в сегменте наблюдался и максимальный объем предложения – 2,9 тыс. лотов (+30% год к году).
Легендарно и статусно
Рынок недвижимости условно делится на пять основных классов: эконом, комфорт, бизнес, премиум и элит. Близко к последнему примыкает сегмент делюкс. Каждая из категорий имеет свои отличительные признаки. Среди основных характеристик премиум и элитного жилья – прежде всего локация: время поездки на автомобиле до центра города не должно превышать 15 минут. В оформлении как фасадов, так и общественных зон используются преимущественно натуральные отделочные материалы.
Жилье высокобюджетных сегментов имеет не более четырех квартир на этаже, высокие потолки, дорогую светотехнику. Количество квартир в домах премиум-класса может превышать 100. Особенностью элитного дома чаще всего является его камерность – не более 60–70 квартир. В столичном мегаполисе востребованы также квартиры и апартаменты в новостройках категории делюкс. Они обычно располагаются в самом центре города: на Патриарших прудах, Арбате, Остоженке и в других исторически дорогих локациях. В таких домах не больше 40 просторных квартир.
Во многих объектах премиальной и элит-линейки жилья девелоперы предусматривают клубную инфраструктуру, рассчитанную исключительно на будущих резидентов. Это могут быть лаундж-зона, кинотеатр, зона для йоги и спорта. Конкуренция между застройщиками элитного жилья допускает возможность будущему покупателю диктовать свои индивидуальные пожелания на стадии проекта.
Девелоперам высокобюджетного жилья важно, чтобы проект дома или жилого комплекса был абсолютно индивидуален и не имел пересечений с массовой застройкой. Кроме того, внешний облик должен быть не просто красивым, уверен генеральный директор архитектурного бюро Archinform Тимур Абдуллаев: «Объект должен иметь под собой какую-то легенду, историю. Иногда эта легенда может происходить из памяти места или из истории впрямую, иногда – из уникального архитектурного решения».
Ценность квартиры в элитном сегменте определяется не только локацией и архитектурой, но и так называемым комьюнити. Владельцы – люди, достигшие определенного успеха в жизни, живущие по определенным правилам. Обычно они знакомятся друг с другом, общаются, у них есть общие интересы. Продажи проходят преимущественно в закрытом формате, и входной чек, как правило, тоже определяет статус потенциальных соседей.
К концу 2024-го средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке элитной жилой недвижимости, по данным NF Group, составила около 1,9 млн руб. (+4% за квартал и +17% за год), в классе делюкс – 2,8 млн руб./кв. м (+3% за квартал и +20% за год). В премиум-классе средневзвешенная цена предложения находится на уровне 1,3 млн руб./кв. м (+3% за квартал и +13% за год).
Переориентация капитала
По данным системы мониторинга и анализа новостроек bnMAP.pro, за последние два года предложение премиальных квартир увеличилось на 25%, а элитных – более чем в два раза, на 125%. На данный момент на высокобюджетном рынке Москвы экспонируется 50 элитных проектов.
Квадратная пауза: подешевеют ли квартиры и дома на вторичном рынке
Отечественный рынок получил ту часть спроса, которая раньше была направлена на зарубежные рынки, например, европейские, говорит директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова. Во-первых, из-за санкций и ограничений на движение капитала обеспеченные россияне стали больше инвестировать внутри страны. Альтернативные варианты, такие как Дубай или Юго-Восточная Азия, подходят не всем, и многие предпочитают приобретать высококлассную недвижимость в России, прежде всего в Москве, рассматривая это как надежное вложение капитала, объясняет эксперт: «Во-вторых, доходы бизнеса, связанного с госзаказом, импортозамещением и новыми цепочками поставок из Азии, выросли. Собственники и топ-менеджмент активно конвертируют эти доходы в дорогостоящую недвижимость».
Определенная турбулентность текущей экономической ситуации, высокая ключевая ставка также являются причиной того, что инвестиции в недвижимость рассматриваются многими как самый надежный инструмент для сохранения заработанных средств. По сути, общество разделилось на тех, кто зарабатывает на депозитах, и тех, кто предпочитает вкладываться в недвижимые активы.
Ряд прежних покупателей элитного жилья за последние два года покинули страну, однако рынок не опустел, заверяет директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. На смену релокантам и эмигрантам пришли бизнесмены из субъектов РФ, сумевшие добиться успеха в новых обстоятельствах, прежде всего благодаря созданию предприятий в рамках политики импортозамещения. «Именно обновленная элита диктует тенденции на современном премиальном и элитном рынке, – подчеркивает она. – Много покупок совершается не только для инвестиций, но и с целью собственного использования. В связи с этим увеличилось число сделок с квартирами большой площади, ведь ряд клиентов из регионов привыкли жить в больших домах».
В столичном мегаполисе востребованы апартаменты в новостройках категории делюкс
Светлана Холявчук/PhotoXPressНелегкий бизнес
Несмотря на рост продаж, миф о получении застройщиками быстрой и легкой прибыли в сегменте элитной недвижимости не имеет под собой основания, утверждают эксперты. Да, маржинальность в девелопменте высокобюджетного жилья выше, чем в массовом сегменте, за счет значительной разницы между себестоимостью и конечной ценой, говорит Екатерина Борисова, однако есть и проблемы. Они связаны прежде всего с ростом издержек на импортные строительные материалы, инженерное оборудование и высокотехнологичные решения.
«Жесткая конкуренция и сложность продукта также затрудняют прогнозирование продаж, – добавляет эксперт, – что в условиях высокой инфляции и издержек создает неопределенность, влияющую на итоговую маржинальность проектов. Поэтому оценить ее можно только для каждого конкретного проекта, так как их экономические показатели могут существенно различаться».
Анна Раджабова, со своей стороны, уточняет, что есть два активных цикла продаж: на начальном этапе, когда продается «мечта», и на завершающем, когда проект можно рассмотреть вживую, подробно с ним ознакомиться. «Самые дорогие лоты в элитных проектах, в том числе пентхаусы, зачастую начинают продавать незадолго до ввода комплекса. Так что маржинальность на элитном рынке носит отложенный характер, а не равномерно распределяется на всем промежутке реализации проекта», – отмечает она.
Кроме того, застройщики элитного жилья в Москве и в других городах сталкиваются с определенными ограничениями: дефицит земельных участков, особенно в исторических центрах, сложившаяся транспортная и коммуникационная инфраструктура, градостроительные и охранные ограничения – все это усложняет поиск и застройку новых участков. Проблемой для них стал и фактический запрет на строительство апартаментов в Москве: именно апартаменты занимали нишу жилья категории люкс более чем на 50%.
Регионы в тренде
Рост объемов строительства элитной недвижимости – тренд не только столицы, но и других крупных российских городов, причем цены сопоставимы с московскими. В Сочи, например, высокая стоимость квадратного метра жилья премиум и элит-класса обусловлена дефицитом предложения и сложностями с юридическим сопровождением. Многие новостройки на главном курорте страны продаются по сомнительным схемам, поэтому опытные покупатели выбирают только варианты от надежных девелоперов, соблюдающих законодательство, даже если они стоят существенно дороже. Сейчас премиум-класс формирует 75% предложения, что является максимальным значением за последние 2,5 года.
В Санкт-Петербурге элитное жилье покупают в основном люди, тесно связанные с Москвой и живущие на два города. При этом в Северной столице застройщики достаточно осторожно выводят на рынок новые проекты. В стадии строительства находятся лишь два престижных жилых комплекса. Средняя цена квадратного метра в Санкт-Петербурге в два раза ниже московской – 1 млн рублей против московских 2 млн.
В дальневосточной столице ниша элитного жилья до последнего времени оставалась незанятой. Однако развернувшаяся на восток экономика вызвала к жизни спрос на дорогое жилье и во Владивостоке. По словам директора агентства недвижимости «Метры» Владимира Закурко, есть запрос из западной части России. Интересуются дорогим жильем и китайские инвесторы. Их привлекают квартиры в центре города, в красивых исторических локациях.
Обманчивый соблазн
После изменения ситуации на рынке недвижимости новые для себя направления решили осваивать и девелоперы, работавшие в других сегментах. Однако строительство массового и элитного жилья существенно различается и, несмотря на кажущуюся привлекательность, премиум-ниша не всем окажется под силу. «Это совершенно разные подходы к продукту, к особенностям реализации проектов. Кардинально отличается целевая аудитория и ее бюджеты, поведение, портреты покупателей и их потребности. Даже брокеры в элитном и массовом сегменте – это совершенно разные люди», – говорит основатель «Бест-Новострой» и bnMAP.pro Ирина Доброхотова.
Ждет ли российский рынок элитной недвижимости перегрев или же он продолжит расти? Эксперты считают, что дальнейшее повышение ключевой ставки, удорожание строительных материалов и стоимости рабочей силы в среднесрочной перспективе приведет к постепенному замедлению роста этого сегмента.
