Разогнанный спрос
Государственная программа льготной ипотеки в России будет действовать до 1 июля 2021 года. Она предполагает выдачу жилищных кредитов под 6,5% на сумму до 12 млн рублей в Москве и Санкт-Петербурге (с областями) и до 6 млн рублей в остальных регионах РФ.
Во многом благодаря этой программе 2020 год уже стал рекордным для рынка ипотеки: с января по октябрь россияне оформили жилищных кредитов на 3,25 трлн рублей. Власти ожидают, что до середины следующего года банки выдадут еще 600 тыс. займов на 1,8 трлн рублей.
Помимо льготной программы на спрос населения повлияло и падение курса рубля, указывает президент межотраслевой ассоциации СРО «Синергия» Александра Белоус. По ее словам, девальвация национальной валюты стимулирует россиян тратить имеющиеся сбережения на первый взнос по ипотеке. Люди считают, что покупка недвижимости поможет спасти деньги.
Для многих россиян недвижимость стала единственным понятным способом сохранения денег, соглашается CEO онлайн-сервиса для рефинансирования ипотеки Refin.online Михаил Чернов. Рубль пережил период сильной волатильности, инвестиционные инструменты стали более рискованными, а проценты по депозитам опустились до исторических минимумов, перечисляет он. «А отложенный спрос, сформировавшийся во время первой волны ограничительных мер, заставил активнее покупать квадратные метры», – комментирует Чернов.
Девальвация рубля, которая толкает россиян на рынок недвижимости с целью защиты заработанных денег, также поднимает стоимость квартир. По словам гендиректора девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексея Перлина, экономика в целом и строительная отрасль в частности все еще зависят от импорта: оборудование для производства стройматериалов, строительная техника, транспорт – все иностранное.
Дешевле не будет
Программа льготной ипотеки, большой отложенный спрос и нестабильная ситуация на валютном рынке привела к заметным ценовым искажениям в сегменте недвижимости. Так, в зависимости от категории жилья и его расположения стоимость квадратного метра в 2020 году поднялась, по разным оценкам, на 10–15%, в некоторых случаях до 20%.
С весны 2018-го ставки по кредитам устойчиво снижались, и обратно пропорционально к ним росли цены на жилье, вспоминает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. «В 2020 году процесс ускорился – чем быстрее снижается ставка, тем интенсивнее дорожает жилье. Это закон нерегулируемого рынка – продавцы максимизируют прибыль на фоне ажиотажного спроса», – объясняет она.
Кроме очевидных преимуществ у дешевой ипотеки есть и недостатки, отмечает аналитик департамента жилой недвижимости Accent Capital Игорь Талалов. Всплеск активности на рынке спровоцировал ажиотажный спрос, подталкивающий цены вверх, несмотря на кризисные явления в экономике. Было бы логично ждать, что после завершения льготной программы цены на квартиры в новостройках пойдут вниз на фоне падения спроса.
Но практика последних лет, продолжает Талалов, показывает, что застройщикам выгоднее удерживать цены на достигнутом уровне, обеспечивая продажи на минимальных показателях и предоставляя покупателям индивидуальные скидки, чем официально снижать стоимость жилья. Застройщики, как правило, закредитованы, непроданные квартиры находятся в залоге у банков. То есть снижение цены приведет к снижению залоговой массы и необходимости увеличения собственного капитала.
ЦБ настаивает на своевременном окончании программы льготной ипотеки
«Поэтому, на мой взгляд, в ближайший год или два ожидать значительной коррекции цены на новостройки в сторону снижения не стоит, а вот сокращение сделок после отмены льготной ипотеки может оказаться значительным», – прогнозирует эксперт. При этом лидеры рынка, как считает Талалов, будут стремиться демонстрировать пусть и незначительный, но рост цен, оправдывая его увеличением строительной готовности объектов.
«Агрессивная ценовая политика в условиях общей экономической нестабильности может оттолкнуть многих клиентов. И девелоперы это понимают. Ожидаем, что в 2021 году рост цен, наоборот, замедлится и будет скорее техническим, на уровне инфляции, в районе 2–3%, вместо стандартных 5–6%», – говорит руководитель направления ипотечных программ ГК «Инград» Вячеслав Приймак.
Потенциала для долгосрочного роста платежеспособного спроса на рынке недвижимости нет, утверждает, в свою очередь, директор департамента по маркетингу и продажам компании «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. По ее словам, в последние годы застройщики работали в условиях снижения благосостояния населения. И чтобы поддержать платежеспособный спрос, им приходилось приближать цену недвижимости к себестоимости строительства.
Рост налогов и инфляции, падение курса рубля, переход на эскроу-счета и проектное финансирование – это среди прочего подтолкнуло цены вверх, особенно в эконом-сегменте. В итоге, отмечает Левнева, одна часть покупателей переключилась на недвижимость комфорт-класса, а другая – совсем отказалась от улучшения своего жилищного положения на неопределенный срок.
Замыкая круг
Стремительный рост цен на квадратные метры, к которому привело сочетание сразу нескольких факторов (отложенный спрос, обесценивание национальной валюты и льготная программа кредитования), может стать причиной примечательной деформации на рынке недвижимости. Если квартиры продолжат дорожать, выгода льготной ипотеки сойдет на нет.
По оценке Михаила Чернова из Refin.online, пользоваться ей становится невыгодно, когда цены поднимаются выше 18%. Допустим, в 2019 году заемщик мог оформить жилищный кредит под 9,3% на 15 лет. В конечном счете он бы отдал банку 9,29 млн рублей. При росте цен на 18% и с использованием льготной программы ему надо будет выплатить 9,25 млн рублей.
Льготная ипотека вполне может стать невыгодной, дополняет Алексей Перлин. «Наши расчеты показывают, что если бы цена на среднюю московскую квартиру не выросла за последний год, а ставки снизились до текущего уровня, то ежемесячный платеж по ипотеке был бы сейчас на 20% меньше. Однако даже с учетом роста цен ежемесячный платеж сейчас на 7% ниже, чем год назад. По-видимому, когда эта разница будет нивелирована, темпы прироста спроса начнут замедляться», – комментирует он.
Спрос снизится и из-за закредитованности населения, а также падения числа платежеспособных заемщиков, полагает Михаил Чернов.
«Несмотря на то, что повторный локдаун в России пока не объявлен, многие отрасли экономики находятся в глубоком кризисе, а безработица продолжает расти: только в Москве за время пандемии число безработных увеличилось в 7 раз, достигнув пикового значения в 223 тыс. человек в сентябре», – констатирует эксперт.
Забыть о недвижимости
Дальнейшее развитие рынка недвижимости и ипотеки, как и всей российской экономики, упирается в банальную проблему – у населения нет денег. А значит, не будет стабильного и предсказуемого спроса на квартиры.
Великий увольнитель: сколько россиян потеряют работу из-за COVID-19
В теории рост спроса на ипотечные кредиты и недвижимость стимулирует застройщиков наращивать объемы производства, рассуждает Александра Белоус из межотраслевой ассоциации СРО «Синергия». Рост предложения затем повышает уровень конкуренции и приводит к общему падению цен. «Однако реальные доходы населения настолько низки относительно цен на жилье, что средний россиянин за год в состоянии приобрести всего около 6 квадратных метров жилой недвижимости», – добавляет она.
По данным Росстата, во II квартале 2020 года две трети молодых семей могли позволить себе только еду и одежду, а каждый седьмой россиянин живет за чертой бедности. «Какая уж тут ипотека. А ведь речь про десятки миллионов наших сограждан. Скоро сбережения у большинства населения кончатся, и, вероятнее всего, покупать люди смогут только еду, одежду и в лучшем случае бытовую технику. Про приобретение недвижимости основной массе населения, вероятнее всего, придется на какое-то время забыть», – заключает Белоус.
