Оптом дешевле
Предложение расширить возможности ипотечного кредитования глава Минстроя Ирек Файзуллин изложил президенту на совещании по развитию лесопромышленного комплекса. Таким способом ведомство надеется получить положительный эффект не только для застройщиков, но и для разных секторов экономики.
«В целях поддержки жителей и развития лесопромышленного комплекса возможно поддержать наши действия совместно с Банком России и заинтересованными органами власти: инициативу по приобретению предметов мебели российского производства за счет средств ипотеки при покупке строящегося жилья», – сказал министр. Такой подход позволит снизить себестоимость для конечного потребителя и повысит спрос на отечественную продукцию, уверен Файзуллин.
Покупать или подождать: перспективы рынка недвижимости в 2023 году
Вовлеченность в проект Центробанка во многом объясняется существующими реалиями рынка жилищного кредитования РФ. Некоторые застройщики по согласованию с коммерческими банками уже предлагают покупателям новостроек суррогат ипотеки под видоизмененными названиями. Продукт позволяет получить заем не только на покупку квартиры, апартаментов или загородного дома, но и на отделку и мебель.
По этой схеме сегодня можно приобрести кухонный гарнитур, обстановку в гостиную и прихожую, спальню, оборудовать гардеробную. По желанию клиента в тело кредита также включают затраты на покупку и установку электрической или газовой плиты, духовки, посудомойки, холодильника, вытяжки, кондиционера, сантехнического оборудования.
Цены, учитывая тот факт, что застройщик осуществляет закупку оптом напрямую у производителя, заметно ниже, чем в магазинах. Настолько ниже, что известны случаи, когда ипотечные заемщики приобретают в новую квартиру несколько одинаковых предметов мебели. Знакомый с ситуацией представитель девелоперской компании предположил, что делают они это для последующей перепродажи либо по просьбе родных и знакомых.
Меняем метры на шкафы
В СССР, когда основные объемы строящегося жилья предоставлялись очередникам бесплатно, власти зачастую брали на себя заботу о первичной меблировке квартир. И вместе с ключами новосел получал минимальный набор мебели, что позволяло практически сразу заселяться и жить. Сейчас аналогичную услугу Минстрой и ЦБ считают возможным предоставлять на платной основе.
Крыша над головой: как льготная ипотека повлияет на рынок новостроек
Пока нет ясности, будет ли обязательным условием для заключения ипотечного договора покупка квартиры именно с отделкой или опцию сделают доступной и для граждан, предпочитающих приобретать жилье без отделки. Сегодня на рынке реализуется немногим более 61% жилья с отделкой, около 19% – без отделки и примерно 20% – с предчистовой отделкой (white box, «белая коробка»). С точки зрения большинства застройщиков, целесообразнее будет сохранить сложившиеся пропорции.
За последнее время работа и материалы подорожали в среднем на 20–30%, а некоторые подрядчики увеличили цены на 40%. Повышение стоимости квадратного метра отразилось на суммах ипотечных кредитов. Центробанк в «Обзоре рынка ипотечного жилищного кредитования» отметил, что в декабре 2022 года средний размер ипотечного кредита вырос до нового абсолютного максимума – 3,954 млн руб., это на 8,2% больше ноябрьского значения (3,654 млн руб.). В годовом выражении рост составил 26,6%. Одновременно заметно увеличился и средневзвешенный срок кредита – более чем на 2,8 года – и теперь превышает 24 года, что стало новым рекордом.
Директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов считает, что в 2023-м темпы ипотечного кредитования несколько замедлятся. Если в прошлом году они превысили 20%, то в текущем прогнозируется рост в диапазоне 14–17%. Ипотечный спрос зависит от динамики реальных располагаемых доходов населения. В 2022-м они сократились на 1%, и если в этом году тренд не изменится, то падение объемов жилищного кредитования может оказаться более глубоким, чем прогнозируют в ЦБ.
На фоне обновления абсолютных рекордов размера и сроков займа наблюдается снижение средней площади квартир в строящихся домах. За последние три-четыре года количество квадратных метров уменьшилось примерно на треть. Причина понятна: ради того, чтобы банк одобрил заявку на кредит, россияне вынуждены «экономить» на жилплощади. И здесь, как представляется, самое слабое место в предложении Минстроя. Если включить в ипотеку затраты на приобретение мебели, то заемщику придется выбирать: либо увеличивать тело кредита, либо отказаться еще от нескольких «квадратов».
Стоимость набора мебели на стандартную двухкомнатную квартиру зависит от многих параметров. Вот примерный расчет для бюджетного варианта. Кухонный гарнитур в сборе из нескольких секций в средней ценовой категории обойдется в 140 тыс. руб., кухонный стол с табуретками или стульями – еще 10–20 тыс. Обстановка для гостиной (диван-кровать, шкаф, столы, стулья), чтобы комната смотрелась комплектом, – минимум 75 тыс. руб. Столько же надо будет заложить на спальный гарнитур. Прихожая, кладовка – здесь ценник начинается от 30 тыс. руб. Плюс мебель в ванную комнату, светильники, двери, наличники.
В общей сложности получается порядка 400 тыс. руб., что соответствует десятой части среднего ипотечного кредита. Если же меблировать просторные квартиры в жилищных комплексах бизнес-класса и загородные дома, то итоговую стоимость следует умножить в несколько раз.
Одним прибыль, другим затраты
Перманентно дорожает не только недвижимость, но и сама мебель. За десять лет зафиксирован рост в 2,5–3 раза, в 2022 году – на 11%. Цены на материалы для корпусов и фасадов, фурнитуру пошли вверх как из-за инфляции, так и вследствие антироссийских санкций. В частности, фурнитуру для кухонь российские предприятия традиционно закупали в Австрии (фирма Blum) и Германии (фирмы Hettich и Hafele). В настоящее время логистика поставок нарушена. Между тем качественная фурнитура составляет почти пятую часть в конечной цене кухни.
Возросли затраты и у отечественных производителей ламинированных древесностружечных плит (ЛДСП). Существенно подорожали шпон и эмаль. Они преимущественно импортные, следовательно, цены в контрактах чувствительны к колебаниям курса рубля и зависят от новых логистических цепочек.
Штормовые "квадраты": как события 2022 года отразились на рынке недвижимости
Как бы то ни было, российские мебельщики в прошлом году воспользовались удобным моментом, чтобы постараться занять на внутреннем рынке долю ушедших из страны западных брендов. По данным отраслевой ассоциации, объем производства мебели в России в 2022 году увеличился по сравнению с 2021-м в денежном выражении на 15,2%. В натуральном выражении больше всего выросли показатели выпуска металлических кроватей (+55%), кухонной мебели (+37%), мягкой мебели, трансформируемой в кровати (+22%). В случае изменения условий ипотечного кредитования у отечественных компаний откроется еще одно окно возможностей для развития.
На увеличение прибыли смогут рассчитывать и страховщики. Если будет разрешено включить мебель в ипотечный кредит, то увеличатся объемы страхования находящихся в залоге у банков объектов жилой недвижимости. Сейчас в страховку квартиры без отделки допускается включать только конструктивные элементы – окна, входные двери, стены и перекрытия. Поскольку риски полной утраты этого имущества минимальны, то и тариф, применяемый при расчете премии, низкий. Все изменится, если страховать жилье с отделкой и мебелью. Это имущество потенциально может быть повреждено или уничтожено, допустим, в результате пожара или залива водой.
Кроме того, страховая премия (платить надо каждый год) жестко привязана к остатку задолженности по кредиту. Коль скоро размер жилищного займа соразмерно вырастет в результате включения в его тело затрат на мебель, то весь срок действия ипотечного договора (15 или 20 лет) заемщику придется серьезно переплачивать за страховку. Ну а страховая компания будет фиксировать прибыль.
Таким образом, приобретение в новостройках ипотечного жилья с мебелью предполагает дополнительные расходы, которые смогут себе позволить далеко не все заемщики.
Автор – доцент кафедры экономики РЭУ им. Г.В. Плеханова
