Квартиры становятся меньше
Квартиры уменьшенных площадей начали выходить на рынок во время прошлого кризиса, в 2008–2009 годах, но тогда такие предложения были единичными, а сейчас уже можно говорить о сформировавшемся сегменте рынка.
Малогабаритным жильем эксперты признают однокомнатные квартиры и студии площадью до 30 кв. м, «двушки» меньше 50 кв. м и «трешки» меньше 70 кв. м. По данным компании Est-a‑Tet, в Москве доля небольших однокомнатных квартир, студий и апартаментов составляет порядка 11%, небольших двухкомнатных квартир – 8,5%, трехкомнатных – 4,4%. При этом средняя площадь квартир в «старой» Москве в 2016 году составила 70,8 кв. м, сократившись за год на 7,4% – еще год назад средняя площадь квартир была 76,5 кв. м.
С начала кризиса объем предложения малогабаритных квартир увеличился почти в четыре раза, причем максимальный прирост пришелся на квартиры площадью от 31 до 35 кв. м. Таких квартир за два года стало больше почти в 22 раза, сейчас это 59,12 тыс. кв. м жилья. Также появились квартиры и апартаменты площадью до 20 кв. м, подобных предложений еще в 2014 году в Москве не было в принципе.
Популярность квартир маленьких площадей объясняется более низкой итоговой стоимостью. Однако, если разобраться, зачастую цена одного квадратного метра оказывается выше, чем в более просторной квартире.
Сейчас в Москве самые маленькие апартаменты предлагаются в комплексе Cleverland – 16,03 кв. м за 2,32 млн руб. Самая маленькая квартира-студия продается в микрорайоне «Жемчужина Зеленограда» – 19,74 кв. м за 1,8 млн руб. На территории Новой Москвы небольшие студии можно найти в ЖК «Бунинские луга» – от 22 кв. м за 3,1 млн руб. и в ЖК «Новая звезда» – та же площадь 22 кв. м, но за 2,7 млн руб.
Влияние Европы
Ответом на прошлый кризис стало появление на российском рынке студий – квартир свободной планировки, где функциональные зоны (кухня, гостиная, спальня) отделяются элементами дизайна, а не стенами. Такие студии обычно не больше 20–30 кв. м.
По данным ГК «Гранель», сегодня доля студий и квартир, сделанных по «студийным» принципам, на московском рынке новостроек достигает 10–15% от общего объема предложения (порядка 300 тыс. кв. м). При этом на рынке представлены комплексы, полностью состоящие из студий и небольших квартир со студийным подходом. Например, к таким проектам относится комплекс «Студио-квартал Царицыно», самая маленькая студия здесь 23,1 кв. м, самая большая – 42,1 кв. м. Минимальный бюджет покупки – 2,4 млн руб. Среди других примеров комплексов с большой долей студий можно отметить Cleverland, отдельные корпуса в микрорайоне «Северный», ЖК «Жемчужина Зеленограда», ЖК «Ясный».
Студии понравились как застройщикам, так и покупателям, особенно молодым, и тренд вылился в появление «евродвушек» и «евротрешек», когда кухня и гостиная остаются совмещенными, но появляется небольшая выделенная спальня или спальни. Средняя площадь «евродвушек» – 50–55 кв. м, из них на спальню приходится 16–18 кв. м, метраж гостиной – около 20 кв. м. Иногда гостиная чуть больше, а спальня – меньше.
«Данный формат пришел к нам из западной практики, где комнаты считаются по количеству спален. Однокомнатная квартира в Европе – это кухня плюс гостиная большой площади и одна спальня. В Москве многие застройщики такие квартиры позиционируют как двухкомнатные. С трехкомнатными квартирами аналогичная ситуация», – комментирует руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a‑Tet Владимир Богданюк.
Покупает такие квартиры чаще всего молодежь. Люди среднего возраста и постарше предпочитают классический функционал и не очень заинтересованы в таком предложении. «Такой выбор обычно обусловлен ограниченным бюджетом покупки. В сознании российского покупателя прочно засели слова профессора Преображенского, что «оперировать он собирается в операционной, обедать в столовой, гостей принимать в гостиной». Европланировки не от хорошей жизни. Такие квартиры никогда не заменят классические планировки, но потеснят их, потому что на определенном жизненном этапе они действительно решают потребности семьи», – считает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Европланировки могут подойти небольшим семьям, тогда у каждого члена семьи будет по-прежнему свое обособленное место при сниженной стоимости жилья. Например, «евротрешка» – неплохой выбор для молодой семьи с одним ребенком. Одну спальню занимают родители, вторая отводится под детскую, и остается зона для совместного отдыха в виде кухни-гостиной.
«Еще одна проблема связана с геометрией европланировок, которая не всегда выдерживает классическую прямоугольную форму. Зачастую застройщики размещают такие квартиры на угловых изгибах домов, куда невозможно вписать стандартные квадратные метры. Поэтому владельцы еврожилья неминуемо сталкиваются с трудностями в выборе и установке мебели. С другой стороны, это неплохая возможность проявить фантазию и получить действительно индивидуальный дизайн», – говорит Светлана Денисова. Однако стоит понимать, что впоследствии могут возникнуть трудности с продажей такого нестандартного жилья.
Скрытая угроза
Несмотря на то, что подобные квартиры привлекают своей стоимостью, они могут стать не самым лучшим выбором, особенно если таких квартир в проекте или в районе слишком много.
Во‑первых, в них может оказаться не так удобно жить, как это представляется, даже если нет детей и большого количества нажитых вещей. Аналитики компании Sezar Group считают минимально необходимой площадью для комфортного проживания семьи из двух человек 46 кв. м.
«Кухня должна быть не меньше 12 кв. м. Нужно принять как факт, что менталитет российских граждан сильно отличается от европейского. Если в Европе кухня выполняет утилитарную функцию, то у нас это место встречи семьи, игр с ребенком, сбора гостей. В европейской культуре любой повод встретиться с друзьями – это поход в кафе, мы же собираемся в ресторане по значимым событиям, а самые душевные посиделки происходят дома, и именно на кухне», – комментирует директор по продажам Sezar Group Виктор Прокопенко. По его мнению, спальня должна составлять не менее 13 кв. м, гостиная – 16 кв. м, санузел – 3–5 кв. м, также в идеале должно быть выделенное место для гардеробной.
При увеличении состава семьи лучше искать проекты с двумя санузлами. Такую роскошь сложно представить в студии 30 кв. м. Комфортной площадью для двухкомнатной квартиры эксперт считает 60 кв. м, трехкомнатной – 75 кв. м. При этом сейчас на рынке есть проекты, где три комнаты вписаны в 52 кв. м.
«Безусловно, квартира может быть и меньшей площади, но перед теми, кто в ней живет, будет постоянно стоять вопрос поиска компромиссов. Раскладной диван вместо двуспальной кровати, стиральная машина на кухне или под раковиной. Будет выбор, спланировать рабочее место или установить дополнительный шкаф. Нельзя убеждать людей в том, что на 25 кв. м можно жить столь же комфортно, как на 40. На этапе покупки профессиональный продавец может наглядно показать, что «все поместится». Сейчас есть дизайнеры, которые специализируются на планировках малогабаритного жилья. Но человек всегда отталкивается от своего образа жизни и, прожив несколько месяцев в маленькой студии, зачастую приходит к осознанию того, что этот выбор был ошибочным», – предупреждает Виктор Прокопенко.
Во‑вторых, большое количество уменьшенных квартир в проекте может привести к непосильной нагрузке на объекты социальной инфраструктуры, места общего пользования и парковки. По оценкам экспертов, доля малогабаритных квартир в рамках одного проекта не должна превышать 5–7%.
Норма обеспеченности жилого комплекса местами в школах и детских садах рассчитывается исходя из норматива площади 28 кв. м на одного человека. «Появление малогабаритных квартир фактически снижает этот норматив, ведь большинство студий меньше 28 кв. м, а число жителей каждой из них никак не меньше одного человека. Таким образом, жильцы комплексов с мелкой нарезкой квартир могут столкнуться с нехваткой мест в образовательных учреждениях», – говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Кроме того, большое количество малогабаритных квартир приводит к большому числу арендаторов, так как существенная доля покупок такого жилья приходится на инвесторов. Это может привести к размыванию социального состава проживающих и напряженным отношениям между ними.
И наконец, в‑третьих, увлечение застройщиков «жильем малых форм» может привести к формированию нового вида неликвидного вторичного фонда. Жить в малогабаритной квартире не так удобно, как в обычной, а это значит, что квартирный вопрос у того, кто приобрел ее сегодня, все равно требует решения в ближайшие два-три года, то есть практически сразу. Но продать такую квартиру может оказаться не так просто.
«Уже сегодня это осознают покупатели, которые сталкиваются с необходимостью продажи малогабаритной квартиры на вторичном рынке. Они накопили или готовы взять кредит на дельту между стоимостью малогабаритной квартиры и более комфортной, но понимают, что первую нужно продать, а спрос невелик. При тех темпах ввода малогабаритного жилья, которые мы наблюдаем, через десять лет это будет отдельный сегмент рынка вторичного жилья с довольно низкой ликвидностью. Малогабаритки будут востребованы как «разменная монета» для тех, кому нужно разъехаться или купить жилье на первое время. Если говорить о целых кварталах и районах, которые строятся в таком формате, они будут восприниматься как «гетто» и никогда не станут местом, где хочется жить и гулять», – считает Виктор Прокопенко из Sezar Group.
Когда экономическая ситуация улучшится, основная масса тех, кто купил «малогабаритки» для собственного проживания, постарается от них избавиться и улучшить жилищные условия.
«Как правило, после кризиса растет спрос не только на недвижимость в целом, но и на квартиры и апартаменты больших площадей. Все-таки появление большого количества студий и малогабаритных квартир – это прежде всего кризисное явление. Впоследствии люди стремятся сменить жилье на более комфортное», – говорит директор департамента продаж ГК «Гранель» Рустам Арсланов.
