Рынок упал и не поднялся
Рынок вторичного жилья в 2024-м переживает сложные времена. Пожалуй, наиболее ярко кризис проявился в Москве, где, согласно статистике Росреестра, за первые три квартала продажи упали более чем на 20%, до 101,7 тыс. сделок. И это при том, что цены на квадратный метр впервые за последние три года приостановили рост, а в некоторых случаях вроде бы начали снижаться. Перемены происходят на фоне увеличения примерно на 40% сроков продажи объектов – до 74 дней (данные «Яндекс Недвижимости») или даже 130 дней (данные «ЦИАН.Аналитики»). И в большинстве случаев собственники квартир или домов готовы обсуждать с потенциальными покупателями дисконт в размере в среднем около 5% от заявленной стоимости объекта.
При этом сохраняется огромный разрыв цен на новостройки и готовое жилье – от 54% до 57% (цифры разнятся в зависимости от методики расчета), подсчитали аналитики Центробанка. То есть квартиры в сдаваемых в эксплуатацию домах застройщики предлагают примерно в полтора раза дороже аналогичных по площади объектов, реализуемых на вторичном рынке. Девелоперы обосновывают высокую стоимость наличием развитой инфраструктуры, энергоэффективностью домов и эргономичными планировками, чего в старом жилом фонде, как правило, нет. А еще жалуются на инфляцию, усложненную логистику, необходимость импорта комплектующих, валютный курс, растущие издержки, связанные с оплатой труда на фоне дефицита рабочих рук.
Результат – значительная разница в ценах. В частности, квадратный метр готового жилья в «старой» Москве в октябре стоил в среднем 272 тыс. руб., подсчитал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU), тогда как на первичном рынке в комфорт-классе средняя цена «квадрата» превышала 353 тыс. руб., а с учетом элитного достигала 562 тыс. руб. По итогам ноября принципиальных изменений не произошло.
Таким образом, привычный вариант улучшения жилищных условий, когда покупатели используют средства, вырученные за продажу старой жилплощади, в качестве первоначального взноса по ипотеке на новую квартиру, начинает откровенно буксовать. Сумма кредита получается внушительной настолько, что банки, проверив легальные доходы потенциального заемщика, могут не одобрить заявку, справедливо опасаясь, что тот в какой-то момент окажется не в состоянии выполнять обязательства по договору.
Основания для отказа веские. Как сообщали СМИ со ссылкой на информацию бюро кредитных историй «Скоринг бюро», с января по сентябрь текущего года просроченная задолженность по ипотеке (на три месяца и более) выросла на 37%, до 136 млрд руб. Ситуация развивается в негативном ключе, и пузырь, образовавшийся на рынке ипотечного жилищного кредитования, при определенных условиях может лопнуть.
Законы замкнутой экосистемы
Граждане заметно охладели также к инвестициям в квадратные метры, поскольку это больше не гарантирует высоких прибылей даже в долгосрочной перспективе. Между тем в лучшие годы за счет них на 30–35% формировался спрос на новостройки. Квартиры и загородные дома приобретались на этапе строительства по низкой цене с целью перепродажи готового жилья совсем за другие деньги. В нынешних условиях эта нехитрая схема перестала работать, что лишний раз свидетельствует о непростой ситуации на рынке жилья. Причем проблемы первичного рынка неизбежно проецируются на вторичный рынок и наоборот, поскольку мы имеем дело фактически с замкнутой экосистемой.
Застройщики и банки предпринимают усилия, стремясь вернуть спрос на новостройки, в том числе со стороны покупателей инвестиционных квартир. Клиентов соблазняют кредитными программами с низкими процентными платежами в течение первых лет, предлагают траншевую ипотеку, рассрочки. На самом деле эти ухищрения – прямой путь к превышению предельно допустимой долговой нагрузки на заемщиков.
В ответ регулятор ввел Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков, который начнет действовать с 1 января 2025 года. Документ предписывает раскрывать информацию о полной стоимости жилищного кредита или рассрочки, чтобы не вводить в заблуждение покупателей жилья, а сумму кредита рекомендовано ограничивать «80% справедливой стоимости предмета ипотеки».
Когда торг уместен
Вторичный рынок недвижимости уже несколько месяцев топчется на месте. Эксперты говорят о наличии формальных признаков стагнации. Надежда лишь на то, что заоблачные цены на новостройки рано или поздно приведут к тому, что население обратит внимание на более дешевое вторичное жилье. Это могут быть как семьи, нуждающиеся в срочном улучшении жилищных условий, так и инвесторы.
Последних вполне могут заинтересовать квартиры, например, в «хрущевках». Если дома расположены в привлекательных локациях, то они идеально подходят для сдачи в аренду. Согласно подсчетам «ЦИАН.Аналитики», средняя стоимость долгосрочной аренды однокомнатных квартир в шестнадцати городах-миллионниках, Московской и Ленинградской областях по итогам первого полугодия достигла 29,4 тыс. руб. в месяц, а в декабре составила 32,3 тыс. руб., двухкомнатных – 43,4 тыс. и 46,1 тыс. руб. соответственно.
По сокращенной программе: почему заводы сворачивают производство стройматериалов
Другой вопрос, готовы ли собственники расставаться с недвижимостью, понимая, что сами могут иметь пассивный доход, а продажа не обещает весомой прибыли. «Расти ценам некуда: дорожающая ипотека отсекла такую возможность уже с конца прошлого года», – пояснил руководитель IRN.RU Олег Репченко.
Подводя итоги октября, эксперты федерального портала «Мир квартир» сообщили, что впервые за три года цены на квартиры вторичного рынка перестали расти (анализ охватывает 70 городов с населением свыше 300 тыс. человек). Есть ситуации, когда собственники готовы сделать скидку. Например, если необходимо купить жилье в новостройке по «Семейной ипотеке» и сроки выхода на сделку поджимают. «Также торг уместен при наличии недостатков у квартиры, будь то неудачная планировка, необходимость ремонта или проблемы с транспортной инфраструктурой района», – отмечает гендиректор компании Key Capital Ольга Гусева.
По оценкам руководителя департамента компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елены Мищенко, в среднем дисконт составляет не более 3–5%. «На лоты, которые предполагают срочную продажу, в редких случаях продавцы готовы скинуть до 15%», – уточнила она. По данным компании «Этажи», самые большие скидки зафиксированы в Краснодаре, Челябинске и Нижнем Новгороде – от 7% до 10%.
Как ранее сообщил на отраслевом форуме руководитель Центра финансовой аналитики Сбербанка Михаил Матовников, за период с июня по октябрь вторичное жилье подешевело в половине регионов страны. В топ-5 регионов входят Чечня (снижение на 27%), Ингушетия (почти на 12%), Карачаево-Черкесия, Хакасия, Ненецкий автономный округ (примерно на 5%).
«Сроки продажи ликвидных объектов остаются примерно на уровне прошлого года, колеблясь в пределах 42–75 дней. За период с января по сентябрь спрос был ниже прошлогоднего на 15–20%, при этом предложение увеличилось незначительно – всего на 11%», – говорит Ольга Гусева.
Долговечные ценности
Аналитики не исключают, что в ближайшие месяцы цены на «вторичку» пойдут вниз. Однако тенденция будет характерна только для отдельных территорий, где в 2024-м начал формироваться отложенный спрос. Так, говоря про московский регион, Репченко прогнозирует, что квадратный метр готового жилья может подешеветь на 10–15%.
Счастье в "квадрате": на какие параметры жилья могут рассчитывать россияне к 2036 году
Предпосылки к этому есть: сверхдорогая ипотека порождает отсутствие спроса, соглашается гендиректор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко. Со своей стороны, аналитики «Дом.РФ» исходят из того, что ускорение инфляции и ослабление рубля вынудят регулятор и в 2025 году продолжить цикл жесткой денежно-кредитной политики. В ноябре–декабре в ЦБ уже обсуждали целесообразность повышения ключевой ставки до 23% и выше. Очевидно, что такое решение предполагает очередной виток удорожания ипотечных продуктов. И это при том, что, по данным агентства Frank RG, банки уже выдают жилищные займы под 28% годовых, а для заемщиков заградительная ставка начинается с 16%.
Сегодня по-настоящему интересные предложения на рынке вторичной недвижимости если и встречаются, то редко. Владельцы лотов, считая цены заниженными, предпочли взять паузу, ожидая изменения конъюнктуры. Они не хотят продешевить. Кроме того, инфляция обесценивает рубль, а недвижимость при любом варианте развития событий в экономике и финансовой сфере останется ликвидным активом. Так что принципиальных перемен на вторичном рынке жилья, похоже, не ожидается.
