Вскочили в последний вагон
По данным Центробанка, объем ипотечного портфеля в России во втором квартале 2023 года увеличился на 7% по сравнению с первым и достиг 15,7 трлн руб. Для сравнения: с января по март рост составил 4,2%. Было выдано ипотечных кредитов на 1,8 трлн руб. (+39% по сравнению с первым кварталом). Регулятор объясняет это в том числе снижением курса рубля.
В ускорении темпов роста ипотечного кредитования ЦБ увидел признаки перегрева рынка. Глава России Владимир Путин, выступая на Восточном экономическом форуме, подтвердил наличие проблемы, но заверил, что риски купируются.
В старости сочтемся: к чему ведет рекордный рост ипотечного рынка
Ожидается, что повышение ключевой ставки приведет к удорожанию ипотеки и, как следствие, сокращению темпов роста ипотечного рынка. Кроме того, 12 сентября правительство ограничило ипотечное кредитование с господдержкой. Во-первых, увеличен первоначальный взнос – с 15% до 20%. Во-вторых, предельная величина государственных субсидий кредитным организациям сократилась на 0,5 процентного пункта.
Параллельно с этим ЦБ борется с околонулевыми ставками по ипотеке. С начала 2023-го регулятор несколько раз шел в наступление на этот сектор бизнеса. В мае он установил повышенные коэффициенты (1,5) для кредитов с первым взносом меньше 15%, а в июне распространил их действие на льготную ипотеку. Однако меры не принесли результата. Капитал ипотечных банков позволил им создавать резервы и выдавать кредиты, не сбавляя темпов. С 1 октября регулятор увеличивает надбавки до «запретительного» уровня – коэффициент будет увеличен в шесть раз.
«Введение макронадбавок заставит кредиторов создавать резерв с максимальным коэффициентом 9, чтобы выдать ипотеку на строящийся объект клиенту с предельной долговой нагрузкой 80% и первым взносом меньше 10%, – полагает исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак. – Другими словами, на каждый 1 млн руб. выданного жилищного кредита проблемному заемщику банк должен зарезервировать 9 млн руб. на потери по ссуде. Так ЦБ хочет снизить риски и банков, и заемщиков из-за завышения стоимости квартир на первичном рынке жилья. А попутно предотвратить ухудшение стандартов кредитования».
ЦБ вряд ли заинтересован нагнетать ситуацию, говорит эксперт: «За десять лет мегарегулятор никогда не демонстрировал панических настроений. При этом он равноудален и от «подведомственных» банков, и от застройщиков, так что оценка ситуации, на наш взгляд, достаточно объективна».
По словам Баджурака, на рынке началась «ипотечная горячка». В частности, за август потребительский спрос вырос на 22% по сравнению с июлем и стал рекордным с начала 2023-го. «Одна из причин перегрева – возросшие риск-аппетиты банков. То есть кредиторы одобряют ипотеку людям с низким первым взносом и высокой предельной долговой нагрузкой. Многие заемщики не могут накопить деньги, но благодаря гибкости финансовых организаций умудряются получать жилищные займы. В итоге клиенты со скромными зарплатами взваливают на себя ипотечную ношу, балансируя на грани выживания или даже банкротства», – объясняет Баджурак.
Эксперт подчеркивает, что пока доля кредитов с просрочкой 90 дней составляет всего около 0,6%. Однако это не значит, что переживать не о чем. Санкции и геополитические вызовы серьезно повлияли на экономическую ситуацию в России, считает он, поэтому лучше перестраховаться, а не ждать взрыва «ипотечного пузыря». Так, по данным августовского опроса «Выберу.ру», 22% россиян уже оформили ипотеку без первоначального взноса и не справляются с выплатами. «Они жалуются, что сумму первоначального взноса банки заложили в стоимость кредита, как следствие – переплата по ипотеке и ежемесячные платежи стали больше, – говорит Баджурак. – При этом лишь 11% считают ипотеку с низким первым взносом уловкой, не приносящей выгоды покупателю. А 29% опрошенных в курсе, что с 1 октября ЦБ ужесточит требования, поэтому поторопятся «вскочить в последний вагон».
Тенденция к перегреву
Главный научный сотрудник Института экономики РАН Игорь Николаев отметил, что представители банковского сектора не верят в перегрев рынка, но в любом случае лучше заранее подготовиться к кризису, чем действовать по ситуации. «Пока ЦБ действует очень осторожно, но правильно, – уверен эксперт. – Нельзя игнорировать динамику развития ипотечного рынка, неустойчивые доходы населения, которые в долгосрочной перспективе будут сокращаться». Если ЦБ не будет ничего предпринимать, риск массового банкротства российских банков может стать реальным, говорит Николаев.
Экономист Михаил Беляев согласен, что серьезной угрозы перегрева ипотечного рынка пока нет, но подстраховаться стоит. По его словам, инфляция и застой в росте зарплат заставляют пересмотреть прежнюю политику помощи застройщикам и тем, кто покупает квартиры в кредит. Кроме того, ЦБ пытается сократить разрыв между ключевой ставкой и льготной ипотечной программой. «Если ипотечный рынок продолжит нагреваться, в конце концов население возьмет так много кредитов, что не сможет их выплачивать. Возникнет угроза разрушения банковской системы и строительного комплекса. Кроме того, пострадают все компании, которые держат свои деньги в кредитных организациях, оказавшихся банкротами или в предбанкротном состоянии», – говорит Беляев.
Вместе с тем ипотека – не только финансовый, но и социальный инструмент, подчеркнул Беляев. С ее помощью люди стремятся улучшить условия жизни. В связи с этим перед руководством страны встал выбор: ухудшить положение россиян сейчас, но на определенный период, или потом, но сильнее и надолго. «Если мировой кризис 2008 года затронул Россию по касательной, то в этот раз он будет для нее родным и самым негативным», – полагает эксперт.
Будет ли снижение спроса
Глава ЦБ Эльвира Набиуллина еще в начале июня заявила, что льготная ипотека должна быть не массовой, а адресной. Как, например, семейная или дальневосточная ипотека. При этом программу можно распространить на вторичное жилье. Но если льготу будут получать все желающие, квартиры и дома от этого только подорожают.
Сельская ипотека расширяет границы: что изменилось с новыми правилами
Опрошенные «Профилем» эксперты считают, что принятых в сентябре мер хватит для того, чтобы охладить рынок. «Повышение первоначального взноса по льготным программам, скорее всего, вызовет снижение спроса на новостройки на 10–20%, а по некоторым оценкам, даже на 30%, – говорит экономист Фаина Филина. – Кроме того, сдерживающим фактором станет ужесточение требований регулятора к ипотеке с низким взносом и заемщикам с высокой долговой нагрузкой. Также на спросе скажутся растущие ставки на ипотеку вследствие роста ключевой ставки ЦБ».
Ярослав Баджурак полагает, что во втором полугодии 2023-го на фоне правительственных мер падение интереса к ипотеке может составить 15–20%. Если же ЦБ еще поднимет ключевую ставку (15 сентября ЦБ поднял ключевую ставку до 13% годовых. – «Профиль») либо страну накроют новые геополитические шоки, спрос может упасть минимум на 30%.
Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко отмечает, что действия ЦБ могут серьезно сбить цены на жилье. Ценовой пузырь, раздувшийся за последние 2–3 года, сделал жилье недоступным для покупателей, квартиры выросли в цене вдвое. «Особенно это касается рынка первичного жилья, где цены на высоком уровне поддерживают льготная ипотека и всевозможные субсидируемые программы покупки жилья от застройщиков. Когда де-факто до нуля опускается первоначальный взнос, когда неадекватно низко субсидируются ставки за счет повышения цены квартиры и так далее, – уточняет Репченко. – Льготная ипотека в период высокой ключевой ставки нужна рынку, а вот ограничение схематозов от застройщиков может помочь его охладить. В этом случае стоимость жилья на первичном рынке может начать движение вниз, в сторону «вторички», и снизиться в конечном итоге до 20–30%».
