Не лучшие времена: что происходит с рынком аренды жилья в Москве

• Что происходит с рынком аренды
• Самая дешевая аренда в столице
• Как изменятся арендные ставки
• Почему съемные квартиры снова выигрывают у ипотечных

Что происходит с рынком аренды

С начала года в Москве предложение арендного жилья подскочило сразу на 39%. Об этом 29 марта сообщило агентство «Инком-Недвижимость». По словам директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксаны Поляковой, в значительной степени предложение пополнили квартиры, «перешедшие из продажи». Если в первой половине марта такие лоты занимали не более 6% арендной экспозиции, то к концу месяца их доля выросла до 15%.

«Мы связываем данное явление с тем, что ажиотаж на вторичном рынке стихает, часть собственников решила пока сохранить недвижимость в качестве актива и получать доход от сдачи ее внаем», – говорит Полякова. Кроме того, в 2022-м раньше, чем обычно, активизировались арендодатели на теплый сезон: многие готовы сдать квартиру уже в апреле.

Появление большого количества объявлений о сдаче квартир от тех собственников, которые не продали жилье в конце 2021-го или в начале 2022-го, выглядит вполне логично, поясняет в беседе с «Профилем» специалист департамента стратегических исследований Total Research Николай Вавилов. В этот временной промежуток цены были максимально высокими, а ставка по ипотеке – относительно доступной.

По мнению эксперта, теоретически возможен вариант, при котором примерно половина квартира, ушедших с продажи в сегмент аренды, вернутся на рынок купли-продажи, но уже с более лояльным ценником.

Из данных «Инком-Недвижимость» следует, что чаще всего, в 36,9% случаев, на столичном рынке сдаются двушки. На однушки приходится 34,7% лотов, а на многокомнатные квартиры – 21,8%.

Самая дешевая аренда в столице

Эксперты агентства рассказали о самых доступных сдающихся квартирах. Так, наиболее экономичный вариант среди однушек можно найти в районе Перово (Восточный административный округ). Месячная ставка за квартиру площадью 20 кв. м составляет 24 тыс. руб.

Самая дешевая двушка (49 квадратов) обойдется в 35 тыс. руб. Она расположена в районе Южное Тушино (Северо-Западный административный округ).

Трешку с самой низкой арендной ставкой в старой Москве – 42 тыс. руб. – сдают в Печатниках (Юго-Восточный административный округ). Речь идет о квартире площадью 60 кв. м.

Наконец, в районе Нагатино-Садовники (Южный административный округ) за 70 тыс. руб. сдается четырехкомнатная квартира площадью 64 кв. м.

В ЦИАН тоже фиксируют рост числа желающих сдать квартиру в столице. По информации на 15 марта, предложение долгосрочной аренды на московском рынке за месяц увеличилось на 41%. К концу марта число объявлений выросло до 27 тыс. Из них однушки – 8,5 тыс. лотов, двушки – 9,6 тыс., студии – 1 тыс.

Эксперты компании Garnet добавляют, что в феврале по сравнению с январем спрос на аренду жилой недвижимости просел на 10%.

Как изменятся арендные ставки

Падение спроса и рост предложения неизбежно ведут к корректировкам стоимости аренды. Но процесс этот не будет моментальным.

Николай Вавилов отмечает, что между собственниками и арендаторами есть «определенные качели». Первые снимают квартиры с продажи и пытаются подзаработать, сдавая их, чтобы пережить шторм на рынке вторичной недвижимости. Вторые уезжают из Москвы из-за потери работы и ухудшившихся условий или ищут варианты подешевле.

Более 80% сделок купли-продажи вторичной недвижимости – ипотечные, продолжает эксперт. Ставки выше 20% по жилищным кредитам «сейчас просто неподъемные», говорит он. Соответственно, спрос на вторичку уже начал обваливаться, и наиболее заметно это будет уже в апреле. В первой половине марта еще хоть какую-то роль играли ранее одобренные кредиты. В апреле такого эффекта низкой базы уже не будет.

С учетом этого в перспективе нескольких месяцев на рынке аренды появится еще больше квартир. И в мае, когда многие иногородние студенты и рабочие начнут разъезжаться, стоимость может просесть на 10–15%, допускает Вавилов.

Почему съемные квартиры снова выигрывают у ипотечных

Большая часть владельцев, спасаясь от неопределенной ситуации на вторичном рынке недвижимости, действительно сняла свои квартиры с продажи, подтверждает риэлтор Денис Пронин. «Они выставили их в аренду. В итоге мы сейчас видим более 25 тысяч рекламных объявлений в Москве», – констатирует он. При этом в ноябре-декабре 2021 года таких объявлений было примерно 10 тыс.

По его словам, при неизменном спросе арендные ставки будут снижаться. «Да что там будут. Они уже снижаются», – говорит эксперт. Собственники вынужденно идут на снижение ценника, чтобы выиграть конкуренцию за арендатора и избежать простоя.

С другой стороны, продолжает Пронин, серьезного обвала арендных ставок ждать не стоит. На руку арендодателям здесь играет резко подорожавшая ипотека. Раньше, с относительно низкими процентными ставками по жилищным кредитам, многие покупатели сравнивали ежемесячный платеж за съем и выплаты по ипотеке. В конечном счете они выбирали ипотеку.

«С новыми ипотечными ставками за 20% ежемесячный платеж по ипотеке взлетел до небес и в сравнении с арендой очень сильно проигрывает», – констатирует риэлтор.

Он приводит пример из практики. 9 марта клиенты приобрели двухкомнатную квартиру в Марьино. Ее стоимость – 14 млн руб. Крупный банк выдал кредит размером 9 млн руб. под 10,3% на 20 лет. Ежемесячный платеж по ипотеке составил 88 тыс. руб. При ставке 20% он бы достиг 152 тыс. руб. А снять такую же квартиру сейчас можно за 45 тыс. руб. в месяц, вскоре арендная ставка снизится до 40–42 тыс. руб.

Поэтому, уверен Пронин, клиенты, которые планировали купить квартиру в 2022 году, отложат сделку до лучших времен и перетекут на рынок аренды. А это означает восстановление спроса на съемное жилье.