Действия Сбербанка, являющегося одним из ведущих игроков на рынке ипотечного кредитования России, вытекают из решения совета директоров Центрального банка РФ, принятого на заседании в конце октября. Оно касалось снижения ключевой ставки с 7% до 6,5%. В ближайшие месяцы, как ожидается, регулятор продолжит следовать этим курсом. В декабре, по прогнозам, ключевая ставка может опуститься до 6% годовых.
Предпосылки для этого имеются. В первую очередь – рекордно низкая инфляция. Рост потребительских цен по итогам 2019 года, как ожидается, не превысит 4%. Логично предположить, что другие российские банки, занимающиеся ипотекой, в ближайшее время последуют примеру Сбербанка. Тем самым условия по всей линейке жилищных займов станут более привлекательными и доступными для населения. В связи с этим возникает ряд вопросов. Один из них – как поступить с ранее взятыми ипотечными кредитами? Есть ли резон торопиться с рефинансированием по более низким ставкам, чтобы уменьшить размер ежемесячного платежа, или все-таки имеет смысл подождать? Для ответа на этот вопрос посмотрим, что происходит на российском рынке ипотеки.
Стоимость кредита, как известно, для заемщика является одним из важнейших показателей, который оказывает влияние на решение влезать или не влезать на долгие годы в долговую яму. Анализ показывает, что средневзвешенная ставка по ипотечным займам, предоставленным российскими банками физическим лицам-резидентам, находится в тесной взаимосвязи и корреляции с ключевой ставкой. Однако здесь имеется временной лаг (задержка) между изменением ключевой ставки и действующих ставок по кредитам, как потребительским, так и ипотечным.
Соответственно, не приходится ожидать немедленного изменения ставок по жилищным займам вслед за снижением ключевой ставки ЦБ. Это связано с тем, что банки сегодня выдают кредиты за счет ранее привлеченных средств по более высоким ставкам. Им требуется определенное время, чтобы привлечь ресурсы на новых условиях. Только после того, как сформируется более дешевая ресурсная база, финансовая организация сможет предложить своим клиентам кредиты, в том числе и на приобретение жилья по сниженным ставкам.
Хотелось бы отметить еще одно обстоятельство. Другие параметры ипотеки в последнее время также меняются, становясь в значительной мере привлекательнее для заемщиков. В частности, сегодня средний срок погашения задолженности по сравнению с январем 2018‑го для выдаваемых займов увеличился на 2,5 года (с 15,6 до 18,1 года). Казалось бы, за счет снижения ставок и увеличения срока возврата кредитов ежемесячные выплаты по ипотеке, оформленной на новых условиях, должны соразмерно уменьшаться. Однако этого не происходит. Дело в том, что многие заемщики, рассчитав свои финансовые возможности, предпочитают сохранить на прежнем уровне ежемесячный платеж, составляющий определенный процент от доходов домохозяйства, берут в долг более крупную сумму.
Именно по этой причине средняя сумма ипотечного кредита увеличилась по сравнению с началом прошлого года на 320 тысяч рублей (с 1,92 млн рублей на 1 января 2018‑го до 2,24 млн рублей на 1 октября 2019‑го), то есть примерно на 16%. За эти деньги заемщики смогли себе позволить купить квартиры большей площади или расположенные в престижных и удобных для проживания районах.
Таким образом, каждый клиент банка, для которого актуален квартирный вопрос, вправе решать для себя, стоит ли спешить с получением ипотеки. То же самое касается и рефинансирования действующих жилищных займов. В текущих экономических реалиях тенденция на рынке такова, что ипотечные кредиты становятся все более выгодными. По опыту, чем дольше не меняется ключевая ставка ЦБ, тем меньше разница между ней и средневзвешенной ставкой по ипотеке. Учитывая это, в 2020 году стоит ожидать средней ставки по ипотеке на уровне 8% годовых. Ну а если регулятор продолжит игру на понижение, учитывая стабильный уровень инфляции и системную работу по ее дальнейшему сдерживанию, то, вполне вероятно, к ноябрю–декабрю следующего года ставки по жилищным займам опустятся ниже психологического рубежа 8%. Это полностью соответствует целевым установкам федерального проекта «Ипотека», являющегося составной частью национального проекта «Жилье и городская среда». Реализация документа, утвержденного в декабре прошлого года, рассчитана до конца 2024 года. Куратор – первый вице-премьер, глава Минфина Антон Силуанов. Одна из ключевых целей федерального проекта – достижение средней ставки по ипотеке на уровне 7,9% годовых. При этом количество займов на покупку жилья на первичном рынке через 5 лет должно составить 1,13 млн в год.
И все же не стоит испытывать чрезмерную эйфорию по этому поводу. Во‑первых, поскольку сумма займа по ипотеке, как правило, существенно выше, чем по другим кредитам, предоставляемым физическим лицам, то банки более взвешенно и осторожно подходят к их выдаче. Они тщательно изучают потенциального клиента и все связанные с ним риски.
Есть и другое препятствие для реализации федерального проекта «Ипотека». На протяжении последних лет фиксируется перманентное сокращение реальных располагаемых доходов населения. Соответственно, снижается и число людей, которые могут позволить себе взять ипотечный кредит.
Под влиянием этих факторов количество выдаваемых банками ипотечных кредитов в последнее время сокращается. И, к сожалению, нет оснований ожидать, что улучшение условий по ипотеке способно поддержать переживающий сложные времена рынок жилищного строительства, в том числе приостановить падение спроса на новостройки.
В первую очередь неблагоприятный прогноз касается региональных рынков. В Москве и Подмосковье ситуация несколько иная. Так, по данным ЦИАН, в октябре текущего года в столичном регионе доля ипотечных сделок выросла с 55% до 61%. Аналитики констатируют: на фоне снижения банковских ставок это произошло впервые за четыре года.
Для улучшения ситуации в масштабах страны застройщики должны обеспечить сокращение издержек, что позволит снизить стоимость квадратного метра. В свою очередь, перед федеральным правительством и региональными властями стоит задача создать условия для восстановления реальных доходов граждан. Повышение платежеспособности населения сделает ипотеку по-настоящему доступной, что обеспечит устойчивый спрос на жилье.
Автор - доцент кафедры «Финансовые рынки» РЭУ имени Г.В. Плеханова
