- Метр квадратный на "русских горках"
- В чем различия квартир и апартаментов
- Бюджетное правило проживания
- Закаты морские или таежные
- Естественные ограничения
- Форма владения – индивидуальная или коллективная
Метр квадратный на "русских горках"
Начиная с 5 марта участники рынка недвижимости РФ фиксируют падение спроса на жилье. Сделки с новостройками за неделю сократились на 15%, а со вторичкой – на 12%. Происходящее объясняется резким удорожанием ипотеки, после того как Банк России поднял ключевую ставку до 20% годовых.
Ситуацию усугубляет стагнация доходов населения. Как пишут «Известия» со ссылкой на вице-президента Российской гильдии риелторов Константина Апрелева и представителей риелторов, эти факторы могут привести к тому, что по итогам 2022 года спрос на жилую недвижимость рухнет на 50%.
Прописные истины: разрешат ли переводить апартаменты в жилой фонд
В настоящее время сжимаются не только продажи – одновременно начал дешеветь и метр квадратный. Всего за три дня – с 5 по 8 марта – цены на вторичном рынке снизились на 1%. Квартиры в новостройках в этом отношении пока держат удар – девелоперы морально не готовы пересматривать прайсы. Из-за подорожавших стройматериалов и ускорившейся инфляции им это грозит убытками.
Однако многие эксперты исходят из того, что и в этом сегменте рано или поздно застройщики будут вынуждены начать играть на понижение. Если прогнозы верны, то недвижимость в России в течение ближайших месяцев способна подешеветь примерно на треть. В результате у граждан, которые, несмотря на кризис, все еще располагают необходимыми финансовыми ресурсами, появится окно возможностей для выгодного их вложения.
Надо понимать, что квартиры и апартаменты приобретаются не обязательно для постоянного проживания. Для кого-то такие объекты интересны с точки зрения регулярного отпуска. Это сегодня становится еще более актуальным на фоне закрытия воздушного сообщения с другими странами, существенного подорожания туров из-за обесценивания рубля к ведущим мировым валютам, а также общего ухудшения отношения к гражданам РФ за рубежом.
В чем различия квартир и апартаментов
Тем, кто решится на такой вариант инвестирования свободных средств, не лишним будет напомнить о нюансах выбора жилья. Недвижимость, приобретаемая для ежегодного отдыха, допустим для всей семьи, может быть расположена как в жилом, так и нежилом фонде. К первой категории относятся квартиры, частные дома, доли в квартирах и домах. Помещения в жилом фонде, согласно действующему законодательству, должны полностью соответствовать установленным требованиям и нормам.
Речь, в частности, о необходимой и достаточной степени инсоляции (поступления солнечного, естественного света), вентиляции, толщине стен, перекрытий, уровне шумоизоляции. В шаговой доступности обязательно наличие социальной инфраструктуры (школ, детских садов, поликлиник, магазинов).
Именно это открывает право на постоянную регистрацию в такой квартире или доме. Другое конкурентное преимущество стандартных квартир – более низкие тарифы на ЖКУ, имущественный налог также ниже.
Апартаменты по своему статусу не относятся к жилому фонду. Хотя некоторые по многим характеристикам могут полностью соответствовать требованиям, предъявляемым к обычному жилью. Однако использовать апартаменты разрешено только для временного или постоянного проживания. Благодаря этому они стоят несколько дешевле квартир, но минусы все равно остаются.
Например, в апартаментах нельзя прописаться, а нормы строительства – менее строгие, чем для обычных жилых объектов. Это может сказываться на качестве звуко-, тепло-, шумоизоляции. Стоимость коммунальных услуг, как правило, выше, а налог исчисляется по повышенной ставке.
Бюджетное правило проживания
Впрочем, покупателям недвижимости, предназначенной исключительно для отдыха, а не постоянного проживания, обычно не требуются расположенные в шаговой доступности социальные объекты, а регистрация нужна разве что временная.
Зачастую бюджет на отдых выделяется более расширенный, чем на на повседневную жизнь. Поэтому для отдыха апартаменты вполне подходят, это куда более экономный аналог размещения в отелях.
Апартаменты в апарт-отелях могут использоваться собственниками как для своего отдыха, так и для сдачи в аренду в остальное время года. В этом случае услуги по поиску арендаторов для краткосрочной или долгосрочной аренды обычно предоставляет управляющая компания, и это удобно.
В рублях и метрах: почему стоимость владения жильем может оказаться неподъемной
Кроме того, апарт-отели, как правило, имеют собственный ресепшен и обслуживающий персонал, услугами которого можно воспользоваться, – это и ежедневная уборка, и доставка еды в номер, и услуга «будильник». По сервису это максимальное приближение к отелям, что, безусловно, удобно для отдыхающих, не желающих связывать себя с готовкой домашних завтраков, обедов и ужинов или мытьем полов.
Что важно – зачастую здания, состоящие из апартаментов, возведены в центральных районах курортных городов, что удобно для экскурсий и перемещения проживающих. Если же отдых предполагает уединение, тишину и спокойствие, то не исключено, что квартира в спальном районе будет более подходящей.
Также в качестве недвижимости для ежегодного отдыха может рассматриваться и частный жилой дом. Правда, затраты на его приобретение и обслуживание существенно выше, чем на небольшую по площади квартиру или апартаменты. Все в конечном счете зависит от потребностей, запросов, интересов, ну и, конечно, кошелька.
Закаты морские или таежные
Для любителей моря и солнца наиболее популярными местами в России для приобретения недвижимости традиционно считаются курортные города Краснодарского края – Азов, Анапа, Геленджик, Сочи, Туапсе. Рынок первичной недвижимости все последние годы здесь активно развивается.
Покупателям предлагаются лоты в жилых комплексах с полной инфраструктурой, содержащей рестораны, кафе, парковки, досуговые и развлекательные центры, бассейны. Обычно такие объекты располагаются в непосредственной близости от моря. Альтернатива Кубани, самая близкая для жителей европейской части России, – Крым и Калининградская область.
Однако солнце, воздух и вода не обязательно могут быть в одном наборе. Для отдыха на природе привлекательны Приморский край (Владивосток) и Камчатка. А еще есть Карелия, регионы у Байкала и Алтай. Важным параметром в выборе объекта недвижимости в первую очередь выступает наличие благоприятной экологии. И эти места ему соответствуют.
Для длительного семейного отдыха, не требующего серьезных вложений, москвичи нередко приобретают «дальние дачи» – в Тульской, Тверской, Калужской, Липецкой, Воронежской областях. В Ярославской и Нижегородской областях отдых может предполагать рыбалку и пешие прогулки.
Естественные ограничения
Следует признать, что большого количества качественных предложений на первичном рынке курортной недвижимости нет. Выбор городов и населенных пунктов, где можно «спрятаться» от санкций, политики и экономики, также ограничен.
Например, на Байкале стоит отметить загородные объекты, расположенные в Листвянке, почти у кромки озера. Это отдельные особняки, а также немногочисленные малоэтажные многоквартирные дома в организованных поселках. Там проектом предусмотрены даже подземные паркинги и детские площадки.
Такую недвижимость можно отнести к бизнес-классу, но она в дефиците, который едва ли получится ликвидировать в обозримом будущем. Байкал входит в список мирового наследия, и на большей части прилегающей к нему территории расположены многочисленные заповедники, национальные парки и водоохранные зоны.
Земель, на которых разрешено строительство, не много. Другой весьма интересный пример – Алтай. В 280 км от Барнаула расположен экокурорт, с рестораном, магазином, аптекой, детскими и досуговыми центрами.
В этой части территории есть этно-парк и жилой микрорайон с коттеджами от 60 до 500 кв. м, а также земельными участками от 30 соток до 2 га. Словом, такие места в России есть, просто их надо знать и следить за предложениями застройщиков и владельцев о продаже объектов недвижимости.
Форма владения – индивидуальная или коллективная
Заключение договора на покупку объекта недвижимости возможно как на одно лицо, так и на нескольких. Долевая собственность предполагает солидарную ответственность при владении имуществом, пропорционально принадлежащим долям.
На территории России покупка квартиры на курорте вскладчину пока не получила широкого распространения. Но перед глазами есть пример. В прежние годы немало россиян, предпочитавших отдых за рубежом, по такой схеме приобретали местные объекты недвижимости.
После известных событий, вызванных кризисом на Украине, инвестиции в зарубежную недвижимость не выглядят столь же привлекательными и защищенными. В этом случае действуют законы государства, на территории которого расположена недвижимость.
Правила владения могут меняться не в пользу собственников из-за внешних факторов. Так, сейчас в Болгарию или на Кипр россиянам добраться весьма проблематично.
В случае возникновения конфликта между странами, изменения законодательства или других непредвиденных обстоятельств доступ к приобретенной недвижимости вообще может быть прекращен, а на государственном уровне приняты решения о национализации недвижимости, принадлежащей иностранным гражданам. А это – значительные материальные потери, от которых по определению застрахованы покупатели жилья для отдыха в пределах границ России.
Автор – эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами
