Антикризисный менеджмент
В правительстве не скрывают, что программа льготной ипотеки носит антикризисный характер. Ее цель – стимулировать спрос на первичном рынке, чтобы тем самым поддержать строительную отрасль. Не в убытке останутся и банки – разницу между 6,5%, которые будут платить по кредиту заемщики, и рыночной ипотечной ставкой возместит государство.
На эти цели федеральный бюджет в 2020 году направит 6 млрд рублей. Денег должно хватить на субсидирование 250 тысяч ипотечных кредитов. Как ожидается, в сферу жилищного строительства удастся дополнительно привлечь около 900 млрд рублей.
Ведущие банки поддержали инициативу властей. По мнению заместителя президента-председателя правления ВТБ Анатолия Печатников, госпрограмма позволит с одной стороны, поддержать строительную отрасль, оказавшуюся в непростых экономических условиях, а с другой, позволит ипотечному рынку сохранить высокие темпы роста.
Оптимизм банкира, очевидно, основывается на опыте последних лет. В частности, в 2015-2016 годах работала программа по субсидированию ипотечных ставок, которая благотворно повлияла на строительную отрасль.
Однако у независимых экспертов оценки куда более сдержанные. Они констатируют – коронавирус запустил иной механизм раскрутки кризиса. Поэтому стандартные варианты помощи девелоперов в лучшем случае на время отсрочат тяжелые последствия, но не решат системных проблем.
Заемщиков по осени считают
В текущих условиях субсидирование ипотеки выглядит перспективно. В марте-апреле ставки по жилищным кредитам вернулись на уровень 8,5-9,5% годовых, что в сочетании с выросшими за последние два года ценами на жилье привело к снижению спроса.
Путин рекомендовал Центробанку сделать ипотеку более доступной
«Однако нужно понимать, что сегодня проблема не столько в стоимости кредита, сколько в готовности населения брать на себя долгосрочные обязательства», – отмечает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.
По ее словам, значительное число потенциальных клиентов все равно не станут приобретать жилье в условиях сокращения доходов, высоких рисков безработицы, а также отсутствия четких перспектив выхода из кризиса. При таком раскладе льготная ипотека несколько замедлит падение спроса, но не создаст прочную базу для восстановительного роста.
По мнению, генерального директора девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексея Перлина, эффективность новой программы будет во многом зависеть от сроков преодоления эпидемии коронавируса. Сейчас на рынке недвижимости наступило вполне предсказуемое затишье. Из-за карантина ритм жизни замедлился, некоторые клиенты уехали за город и отложили сделки с недвижимостью до снятия ограничений.
«Полагаю, во время самоизоляции спрос продолжит снижаться, однако не столь стремительно, как раньше. Основной эффект госпрограммы будет заметен только после снятия карантина», – считает собеседник «Профиля».
Он считает, что после того, когда устранят препятствия, льготная ипотека может стать востребованной. Тем не менее, если проводить параллели с кризисом пятилетней давности, то становится очевидно, что тогда государство помощь оказывало до тех пор, пока ситуация в экономике не стабилизировать. Сейчас же срок действия предложения по ипотеке под 6,5% годовых ограничен. Окно возможностей закроется до того, как большинство потенциальных заемщиков сориентируются в обстановке и примут взвешенное решение.
К тому же помимо этой госпрограммы действуют и другие, не менее привлекательные по условиям. Например, программа «Комплексного развития сельских территорий», инициированная Министерством сельского хозяйства, дает возможность приобрести готовое жилье по ставке от 2,7% годовых.
Есть семейная ипотека, по которой семье с двумя и более детьми доступен кредит по ставке от 4,5%. «Не думаю, что программа с 6,5% годовых кардинально изменит ситуацию на рынке», – делится своими сомнениями директор по маркетингу, девелоперской компании «Доброград» Анна Комарова.
Ограничения по сумме кредита и сроку действия программы сужают круг потенциальных заемщиков. Планка в 8 млн рублей для Москвы, например, отсекает заемщиков, для которых актуальна покупка двух- и трехкомнатных квартир.
Напомним, средняя стоимость «трешки» в столице сейчас составляет 15 млн рублей. Тоже самое касается объектов жилой недвижимости в Подмосковье. Получается, что займа будет недостаточно для покупки просторной квартиры.
В нормальных экономических условиях снижение ставок кредитования на 1-2 процентных пункта дает прирост сделок до 10%. В идеале предлагаемые 6,5% могли бы поддержать ипотечный рынок. Но это едва ли случится. Доходы населения сильно снижаются в связи с карантином и обвалом мировых цен на нефть. Кто-то вообще остался без работы. Поэтому люди в принципе не готовы сейчас брать ипотеку.
По словам, Ирины Тумановой, директора по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимость», с начала года спрос на жилищные кредиты упал процентов на 70%. Госпрограмма способна поднять продажи не более чем на 15-20%, считает она.
Льготное кредитование – это скорее психологический момент, комфортная ставка, которая приближает нас европейскому уровню. Но на размере ежемесячных платежей данная разница отразится не сильно. Они снизятся всего на 2-3 тысячи рублей, полагает Ирина Туманова. Конечно, тем, кто давно планировал покупать квартиру в ипотеку, будет приятно взять кредит под 6,5%, нежели за 9%. Но восстановить спрос, привлечь большое число новых заемщиков, тем самым поддержать рынок эта программа не сможет, уверена она.
«Последствия кризиса будут ощущаться продолжительное время, экономическая активность восстановится только осенью, тогда же ожидается пик спроса на субсидированную ипотеку. Поэтому срок действия программы целесообразно продлить до конца текущего года», – считает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Магазин на диване
В условиях самоизоляции застройщики вместе с банками активно осваивают новый вид проведения ипотечных сделок – в онлайн-режиме. Это когда не клиент приходит в банк, а банк приходит к клиенту. Некоторые граждане имеют успешный опыт виртуального общения с продавцами и кредиторами, многим еще предстоит его получить.
Гуру рынка недвижимости не исключают, что, если режим самоизоляции продлится до начала лета или даже дольше, то дистанционное заключение сделок на рынке жилья с использованием заемных средств станет массовым явлением.
Недавно крупнейший российский банк объявил, что специалисты готовы приехать домой к клиенту для выпуска усиленной электронной цифровой подписи, подписания кредитного договора и отправки документов на регистрацию перехода прав собственности в электронном виде.
Подать же заявку и получить предварительное одобрение можно через онлайн-сервис. Словом, ипотечный кредит в дистанционном режиме получить более чем реально.
Дом.РФ подобную практику ввел с начала апреля и успешно проводит электронные сделки с ипотекой. Все документы клиенты подписывают по новой технологии, позволяющей использовать для этих целей обычный смартфон.
Скорее всего, другие банки вскоре перейдут на такой формат, чтобы оставаться конкурентоспособными. Однако, по мнению Ирины Тумановой, новая услуга не получит широкое распространение до полного преодоления кризиса и восстановления платежеспособности россиян.
Кроме того, нельзя сбрасывать со счетов и фактор пандемии. С одной стороны, ситуация как бы подстегивает заемщиков к активным действиям, а с другой стороны покупатели недвижимости сталкиваются с тем, что их компании физически не работают.
То есть получить справку 2-НДФЛ и скан-копию трудовой книжки, мягко говоря, проблематично. Кстати, это – еще один естественный барьер на пути льготной ипотеки под 6,5% годовых.
Задача несколько упрощается в случае оформлении жилищных кредитов зарплатным клиентам. В этом случае банкам нет необходимости требовать справки и прочие подтверждающие документы.
Переменные составляющие
Согласно классическому представлению о рынке недвижимости, ипотека всегда выступает в качестве «спасательного круга». Тем не менее против основных законов экономики это правило не работает. И меры господдержки, тем более кратковременными, положение не спасают.
Впрочем, всегда интересно знать, что впереди, хотя бы в краткосрочной перспективе. На удивление, не все прогнозы в темных тонах. Эксперты говорят, что действия государства, позволяют надеяться на смягчение последствий кризиса.
«Все будет зависеть от того, когда закончится режим самоизоляции. Если через месяц-полтора, то катастрофы для рынка недвижимости не произойдет», – считает коммерческий директор группы компаний «РКС Девелопмент» Александр Коваленко.
По его мнению, предпосылок для восстановления спроса на недвижимость две – ослабление рубля и налог на прибыль с депозитных вкладов. Люди будут искать другие варианты инвестирования свободных средств. Не исключено, что многим привлекательным покажется покупка квартиры.
Если режим самоизоляции продлится квартал или полгода, и при этом будут действовать ограничения на ведение строительства, то может начаться глобальный кризис строительной отрасли. Причем в таких масштабах, которые рынок прежде не знал.
В прошлом году, когда вводились поправки к ФЗ-214, касающиеся эскроу-счетов, девелоперское сообщество обсуждало, чем обернутся нововведения.
В группу риска попали региональные застройщики, у которых не было собственных средств для строительства. Опасения подтвердились – часть компаний действительно свернула проекты, некоторые вообще прекратили деятельность.
В условиях пандемии коронавируса давление, безусловно, усилится, в результате на рынке останутся только крупные игроки, которые работают в нескольких регионах, предупреждает Анна Комарова. Она не исключает, что сейчас многие объекты придется заморозить до лучших времен.
«Когда режим самоизоляции закончится, мы ожидаем небольшой и кратковременный рост сделок за счет реализации отложенного спроса», – говорят эксперты компании «Метриум».
Конечно, последует восстановление деловой активности. В частности, к жизни вернутся уцелевшие предприятия малого и среднего бизнеса. Однако негативную тенденцию к сокращению сделок с недвижимостью из-за снижения реальных доходов населения это не отменяет.
Между тем сегодня на фоне пандемии в некоторых проектах новостроек количество сделок снизилось на 30-70%. На лето в плане начала выхода из кризиса надеяться, похоже, уже не приходится.
Осенью ситуация в отрасли может еще более обостриться. И не факт, что государство найдет возможности предотвратить надвигающийся коллапс строительного сектора.
